【正文】 1, 　6招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 　四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 　五建設(shè)期利息　　　 1, 　六合計(jì)　　 15, 　(二)、資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期為2年，經(jīng)營(yíng)期限3年，項(xiàng)目所需總投資為15,，資金來(lái)源有二個(gè)途徑：擬向**市商業(yè)銀行**支行申請(qǐng)3年期建設(shè)項(xiàng)目貸款10000萬(wàn)元；自有資金(含財(cái)政撥款)，根據(jù)回款情況逐年安排到位。各年的資金籌措具體詳見(jiàn)表。投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目200920102011合計(jì)1項(xiàng)目當(dāng)年收入7,12,20,銷(xiāo)售收入6,11,17,補(bǔ)貼收入1,1,2,2總投資10,4,16,建設(shè)投資10,4,15,財(cái)務(wù)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用3資金籌措10,4,16,自有資金4,6,銀行貸款10,10,十 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(一)、分析原則與依據(jù)經(jīng)濟(jì)分析原則項(xiàng)目建設(shè)的主要目的是完成**循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園集中安置小區(qū)工程建設(shè)，為園區(qū)的征地拆遷及土地開(kāi)發(fā)、招商引資打下良好的基礎(chǔ)，以帶動(dòng)和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。整個(gè)項(xiàng)目根據(jù)資金情況，計(jì)劃二年內(nèi)完成全部投資，三年內(nèi)完成項(xiàng)目銷(xiāo)售工作。經(jīng)濟(jì)分析依據(jù)項(xiàng)目以國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部共同頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國(guó)家有關(guān)政策為主要依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)。（二）、經(jīng)營(yíng)收入估算項(xiàng)目主要完成循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園的拆遷安置房建設(shè)，其收入來(lái)源主要是安置房出售收入，所有收入歸還銀行貸款后均將用于園區(qū)的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和配套設(shè)施完善。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)覆蓋范圍總面積約為畝，方米，分三年出售完畢（包括建設(shè)期）。根據(jù)規(guī)劃：安置房出售價(jià)格為1200元/平方米，財(cái)政補(bǔ)貼200元/平方米；經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)，收入為20,明細(xì)見(jiàn)下表:銷(xiāo)售收入計(jì)算表單位：平方米，元項(xiàng)目200920102011合計(jì)安置房面積　 52, 92, 145, 單價(jià)　 1, 1, 　銷(xiāo)售收入 63,051, 111,051, 174,103, 補(bǔ)貼單價(jià)　 　補(bǔ)貼收入　 10,508, 18,508, 29,017, 合計(jì)　　 73,560, 129,560, 203,120, (三)、總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目的成本費(fèi)用主要為安置房建設(shè)成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。項(xiàng)目建設(shè)成本根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容及當(dāng)?shù)貎r(jià)格情況進(jìn)行估算，詳見(jiàn)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中建設(shè)投資借款的銀行利息，%進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的日常消耗等費(fèi)用，結(jié)合目前的情況，并參照類(lèi)似相關(guān)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用開(kāi)支情況進(jìn)行估算。項(xiàng)目的總成本費(fèi)用估算見(jiàn)表 總 成 本 估 算 表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目200820092010合 計(jì)1建設(shè)成本10,4,15,2經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)3財(cái)務(wù)費(fèi)用4總成本費(fèi)用10,4,16,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用建設(shè)成本10,4,15,財(cái)務(wù)費(fèi)用(四) 財(cái)務(wù)效益分析損益估算項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的要求及項(xiàng)目的具體條件進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)價(jià)。經(jīng)計(jì)算，%,詳見(jiàn)下表: 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表單位: 萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目200820092010合 計(jì)1收入7,12,20,銷(xiāo)售收入6,11,17,補(bǔ)貼收入1,1,2,2銷(xiāo)售稅金及附加3總成本費(fèi)用10,4,16,4利潤(rùn)總額10,2,12,3,5所得稅6可供分配利潤(rùn)10,2,12,3,7盈余公積金8未分配利潤(rùn)10,2,12,3,9累計(jì)未分配利潤(rùn)10,8,3,財(cái)務(wù)盈利能力分析通過(guò)項(xiàng)目的全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算（詳見(jiàn)下表），（Ic=10%）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19%，說(shuō)明本項(xiàng)目具有一定的盈利能力；項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。，說(shuō)明投資能在較短的時(shí)間內(nèi)回收。財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目200920102011合 計(jì)1現(xiàn)金流入7,12,20,收入7,12,20,銷(xiāo)售收入6,11,17,補(bǔ)貼收入1,1,2,回收無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)2現(xiàn)金流出10,4,16,建設(shè)資金10,4,15,經(jīng)營(yíng)成本銷(xiāo)售稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流量10,2,12,3,4累計(jì)凈現(xiàn)金流量10,8,3,5所得稅前凈現(xiàn)金流量10,2,12,3,6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量10,8,3,計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)19%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)(萬(wàn)元)￥1,投資回收期(年)清償能力分析從項(xiàng)目借款還本付息表（詳見(jiàn)下表1）可以看出，項(xiàng)目向商業(yè)銀行貸款本金為10000萬(wàn)元，由項(xiàng)目每年的收入按計(jì)劃進(jìn)行償還，借款期限為2年。從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（詳見(jiàn)下表2）可以看出，項(xiàng)目效益比較好。從以上分析可以看出，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。借款還本付息計(jì)算表表1 單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目200920102011合計(jì)借款還本付息年初銀行借款本金累計(jì)1000010000本年銀行借款1000010000本年應(yīng)計(jì)利息(%)5945945941782其中：建設(shè)期利息5945941188本年還本0本年付息59459459417822償還借款本金資金來(lái)源00收入0折舊費(fèi)攤銷(xiāo)費(fèi)其他資金財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表表2 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目200920102011合 計(jì)1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量7,12,19,現(xiàn)金流入7,12,20,營(yíng)業(yè)收入6,11,17,增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額補(bǔ)貼收入1,1,2,其他流入現(xiàn)金流出經(jīng)營(yíng)成本增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額營(yíng)業(yè)稅金及附加增值稅所得稅其他流出2投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量10,4,15,現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出10,4,15,建設(shè)投資10,4,15,維持運(yùn)行投資流動(dòng)資金其他流出3籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量10,4,9,6,現(xiàn)金流入10,4,16,項(xiàng)目資本金投入4,6,建設(shè)投資借款10,10,收入債券現(xiàn)金流出10,10,各種利息支出償還債務(wù)本金10,10,4盈余資金7,2,10,5累計(jì)盈余資金7,10,（五）風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于安置房出售率。安置房出售戰(zhàn)略是市場(chǎng)成敗的關(guān)鍵，園區(qū)能否可成功開(kāi)發(fā)、完成拆遷安置并可持續(xù)發(fā)展，取決于包括園區(qū)定位、運(yùn)作模式等在內(nèi)的戰(zhàn)略。本項(xiàng)目必須加強(qiáng)安置房的開(kāi)發(fā)管理工作，做好園區(qū)宣傳，加大安置力度，方可最大限度地減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（六）、不確定性分析盈虧平衡分析根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中及開(kāi)發(fā)完成后各年總成本費(fèi)用與經(jīng)營(yíng)收入情況進(jìn)行項(xiàng)目的盈虧平衡分析，當(dāng)項(xiàng)目的收入達(dá)到80%時(shí)與總成本費(fèi)用基本保持平衡。敏感性分析通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目效益指標(biāo)的因素進(jìn)行分析，影響項(xiàng)目效益的主要因素由項(xiàng)目的收入、項(xiàng)目的建設(shè)投資，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)因素變化所進(jìn)行的敏感性分析計(jì)算可以看出，影響經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的因素是項(xiàng)目收入，其次是項(xiàng)目建設(shè)投資，詳見(jiàn)敏感性分析表。敏 感 性 分 析 表序號(hào)變化因素變化率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)1基本方案192．681476．092經(jīng)營(yíng)收入5%142．74685．413建設(shè)投資+5%152．74792．65當(dāng)市場(chǎng)情況發(fā)生變化，項(xiàng)目的收入下降5%時(shí)，項(xiàng)目全部投資收益率仍能達(dá)到14%，建設(shè)投資上升5%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益達(dá)到15%，充分說(shuō)明了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的利潤(rùn)雖然十分微薄，但具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，具有典型的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目特征。從項(xiàng)目的敏感性分析計(jì)算結(jié)果可以看出，項(xiàng)目需要政府相關(guān)部門(mén)從政策、財(cái)力方面給與大力支持。（七）社會(huì)效益項(xiàng)目建設(shè)按照“全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實(shí)施。通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，改善居民居住條件，改觀城市面貌，盤(pán)活資產(chǎn)，促進(jìn)就業(yè)和拉動(dòng)區(qū)域內(nèi)需，推進(jìn)和諧發(fā)展，贏得城市與經(jīng)濟(jì)提升發(fā)展。十一 結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19%，,， %.綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。