【正文】 1, 　6招投標服務費 　四不可預見費 　五建設期利息　　　 1, 　六合計　　 15, 　(二)、資金籌措本項目建設開發(fā)期為2年，經(jīng)營期限3年，項目所需總投資為15,，資金來源有二個途徑：擬向**市商業(yè)銀行**支行申請3年期建設項目貸款10000萬元；自有資金(含財政撥款)，根據(jù)回款情況逐年安排到位。各年的資金籌措具體詳見表。投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目200920102011合計1項目當年收入7,12,20,銷售收入6,11,17,補貼收入1,1,2,2總投資10,4,16,建設投資10,4,15,財務費用運營費用3資金籌措10,4,16,自有資金4,6,銀行貸款10,10,十 經(jīng)濟評價(一)、分析原則與依據(jù)經(jīng)濟分析原則項目建設的主要目的是完成**循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園集中安置小區(qū)工程建設，為園區(qū)的征地拆遷及土地開發(fā)、招商引資打下良好的基礎，以帶動和促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。整個項目根據(jù)資金情況，計劃二年內(nèi)完成全部投資，三年內(nèi)完成項目銷售工作。經(jīng)濟分析依據(jù)項目以國家發(fā)改委、建設部共同頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和國家有關政策為主要依據(jù)，結(jié)合項目的開發(fā)方案進行經(jīng)濟分析與評價。（二）、經(jīng)營收入估算項目主要完成循環(huán)經(jīng)濟工業(yè)園的拆遷安置房建設，其收入來源主要是安置房出售收入，所有收入歸還銀行貸款后均將用于園區(qū)的經(jīng)營、發(fā)展和配套設施完善。本項目開發(fā)覆蓋范圍總面積約為畝，方米，分三年出售完畢（包括建設期）。根據(jù)規(guī)劃：安置房出售價格為1200元/平方米，財政補貼200元/平方米；經(jīng)計算，本項目在計算期內(nèi)，收入為20,明細見下表:銷售收入計算表單位：平方米，元項目200920102011合計安置房面積　 52, 92, 145, 單價　 1, 1, 　銷售收入 63,051, 111,051, 174,103, 補貼單價　 　補貼收入　 10,508, 18,508, 29,017, 合計　　 73,560, 129,560, 203,120, (三)、總成本費用估算項目的成本費用主要為安置房建設成本、財務費用以及開發(fā)經(jīng)營中的經(jīng)營費用等。項目建設成本根據(jù)項目的建設內(nèi)容及當?shù)貎r格情況進行估算，詳見項目建設投資估算表。項目的財務費用主要為項目建設過程中建設投資借款的銀行利息，%進行計算。項目的經(jīng)營費用主要包括項目經(jīng)營管理機構(gòu)的日常消耗等費用，結(jié)合目前的情況，并參照類似相關機構(gòu)的費用開支情況進行估算。項目的總成本費用估算見表 總 成 本 估 算 表單位:萬元序號項 目200820092010合 計1建設成本10,4,15,2經(jīng)營管理費3財務費用4總成本費用10,4,16,運營費用建設成本10,4,15,財務費用(四) 財務效益分析損益估算項目根據(jù)國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）的要求及項目的具體條件進行經(jīng)濟分析與評價。經(jīng)計算，%,詳見下表: 利潤與利潤分配表單位: 萬元序號項 目200820092010合 計1收入7,12,20,銷售收入6,11,17,補貼收入1,1,2,2銷售稅金及附加3總成本費用10,4,16,4利潤總額10,2,12,3,5所得稅6可供分配利潤10,2,12,3,7盈余公積金8未分配利潤10,2,12,3,9累計未分配利潤10,8,3,財務盈利能力分析通過項目的全部投資財務現(xiàn)金流量計算（詳見下表），（Ic=10%）、財務內(nèi)部收益率為19%，說明本項目具有一定的盈利能力；項目在財務上是可行的。，說明投資能在較短的時間內(nèi)回收。財 務 現(xiàn) 金 流 量 表單位:萬元序號項 目200920102011合 計1現(xiàn)金流入7,12,20,收入7,12,20,銷售收入6,11,17,補貼收入1,1,2,回收無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)2現(xiàn)金流出10,4,16,建設資金10,4,15,經(jīng)營成本銷售稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流量10,2,12,3,4累計凈現(xiàn)金流量10,8,3,5所得稅前凈現(xiàn)金流量10,2,12,3,6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量10,8,3,計算指標財務內(nèi)部收益率(%)19%財務凈現(xiàn)值(I=10%)(萬元)￥1,投資回收期(年)清償能力分析從項目借款還本付息表（詳見下表1）可以看出，項目向商業(yè)銀行貸款本金為10000萬元，由項目每年的收入按計劃進行償還，借款期限為2年。從項目的財務計劃現(xiàn)金流量表（詳見下表2）可以看出，項目效益比較好。從以上分析可以看出，該項目具有較強的清償能力。借款還本付息計算表表1 單位:萬元序號項 目200920102011合計借款還本付息年初銀行借款本金累計1000010000本年銀行借款1000010000本年應計利息(%)5945945941782其中：建設期利息5945941188本年還本0本年付息59459459417822償還借款本金資金來源00收入0折舊費攤銷費其他資金財務計劃現(xiàn)金流量表表2 單位：萬元序號項 目200920102011合 計1經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量7,12,19,現(xiàn)金流入7,12,20,營業(yè)收入6,11,17,增值稅銷項稅額補貼收入1,1,2,其他流入現(xiàn)金流出經(jīng)營成本增值稅進項稅額營業(yè)稅金及附加增值稅所得稅其他流出2投資活動凈現(xiàn)金流量10,4,15,現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出10,4,15,建設投資10,4,15,維持運行投資流動資金其他流出3籌資活動凈現(xiàn)金流量10,4,9,6,現(xiàn)金流入10,4,16,項目資本金投入4,6,建設投資借款10,10,收入債券現(xiàn)金流出10,10,各種利息支出償還債務本金10,10,4盈余資金7,2,10,5累計盈余資金7,10,（五）風險分析本項目的投資風險主要來自于安置房出售率。安置房出售戰(zhàn)略是市場成敗的關鍵，園區(qū)能否可成功開發(fā)、完成拆遷安置并可持續(xù)發(fā)展，取決于包括園區(qū)定位、運作模式等在內(nèi)的戰(zhàn)略。本項目必須加強安置房的開發(fā)管理工作，做好園區(qū)宣傳，加大安置力度，方可最大限度地減小項目的市場風險。（六）、不確定性分析盈虧平衡分析根據(jù)項目的具體情況，結(jié)合項目開發(fā)過程中及開發(fā)完成后各年總成本費用與經(jīng)營收入情況進行項目的盈虧平衡分析，當項目的收入達到80%時與總成本費用基本保持平衡。敏感性分析通過對影響項目效益指標的因素進行分析，影響項目效益的主要因素由項目的收入、項目的建設投資，通過對這兩個因素變化所進行的敏感性分析計算可以看出，影響經(jīng)濟效益最為敏感的因素是項目收入，其次是項目建設投資，詳見敏感性分析表。敏 感 性 分 析 表序號變化因素變化率財務內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）財務凈現(xiàn)值(Ic=10%)1基本方案192．681476．092經(jīng)營收入5%142．74685．413建設投資+5%152．74792．65當市場情況發(fā)生變化，項目的收入下降5%時，項目全部投資收益率仍能達到14%，建設投資上升5%，財務內(nèi)部收益達到15%，充分說明了基礎設施建設項目的利潤雖然十分微薄，但具有一定的抗風險能力，具有典型的城市基礎設施項目特征。從項目的敏感性分析計算結(jié)果可以看出，項目需要政府相關部門從政策、財力方面給與大力支持。（七）社會效益項目建設按照“全面規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實施。通過項目建設，改善居民居住條件，改觀城市面貌，盤活資產(chǎn)，促進就業(yè)和拉動區(qū)域內(nèi)需，推進和諧發(fā)展，贏得城市與經(jīng)濟提升發(fā)展。十一 結(jié)論本項目財務評價表明，全部投資財務內(nèi)部收益率為19%，,， %.綜上所述，該項目的各項基礎條件已具備、時機已成熟，既符合國家的有關方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此項目是可行的。