【正文】 在我國大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售仍按建筑面積計算價格。 所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。商品房按“套”或“單元”出售的，商品房的建筑面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(即公攤面積) 為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計價銷售的辦法。此時，商品房銷售面積=商品房套內(nèi)建筑面積。l 建筑面積的測算原則l 一般規(guī)定 (1)房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 (2)房屋建筑面積計算按房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，且層高2．20米(含2．20米，下同)以上的永久性建筑。 (3)房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 (4)房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。 (5)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。0米以上計算。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 (6)房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示 l 建筑面積的測算原則l 計算全部建筑面積的范圍 (1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。 (2)多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 (3)房屋內(nèi)的技術(shù)層(管道層、附層、夾層等)，層高在2．20米以上的按其墻外圍水平面積計算。 (4)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。 (5)樓梯、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。 (6)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。 (7)房屋天面上屬永久性建筑，層高在2．20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。 (8)原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2．20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 (9)挑樓、全封閉的陽臺，按外圍水平投影面積計算。 (10)與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。 (11)房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 (12)層高在2．20米以上的地下層(地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等)及其相應(yīng)出入口，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。(13)有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。(14)玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準(zhǔn)計算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計算。(15)屬永久性建筑層高在2．20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。(16)與房屋相通的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算。雨篷上蓋面積小于柱外圍水積時，按上蓋水平投影面積計算。(17)室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館(場)看臺下空間加以利用的，按其外圍水平投影面積計算建筑面積(多層按多層計)。 、．(18)機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。(19)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20米以上部位的外圍水平投影面積計算。l 計算一半建筑面積的范圍(1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面的一半計算。(2)獨立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。(3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當(dāng)圍護結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當(dāng)圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。(4)無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。(5)有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。l 不計算建筑面積的范圍 (1)層高小于2．20米的房屋及房屋附屬部位。(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。(3)房屋之間無上蓋的架空通廊。(4)房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。(5)頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。(6)房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。(7)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。(8)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；l臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。(9)屋面上有柱有蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。(10)利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。(11)廣場式室外樓梯。(12)獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。(13)與房屋室內(nèi)不相通的房屋問伸縮縫。l 建筑面積的測算原則l 辨別原則 在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2．20米(含2．20米)以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。(1)計算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。(2)計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位(房屋底層的部位除外)。(3)不計算建筑面積通常是層高小于2．20米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑(除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外)。l 建筑面積的測算原則l 特殊墻體及部位處理原則(1)非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2．20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時，按底板(地坪)外沿測算房屋建筑面積。(2)不規(guī)則(弧狀)墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2．20米時，按其外墻高度2．20米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2．20米時，按最小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時，按底板(地坪)外沿測算房屋建筑面積。l 套內(nèi)建筑面積的測算l 套內(nèi)建筑面積， 套內(nèi)建筑面積，指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積l 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計人使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計人使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計人使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。l 知識點三：套內(nèi)建筑面積的測算l 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積包括商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種： (1)共用墻，包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。 (2)非共用墻，是指本套獨用墻體，其墻體水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。 l 陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積，系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個陽臺的，全部計算。 一般來說，陽臺可以分為開放式陽臺和封閉式陽臺。其中，原始設(shè)計為封閉式陽臺的，全部計算建筑面積；原始設(shè)計為開放式陽臺的，計算一半。l 公攤面積的測算l 共有建筑面積的構(gòu)成 商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分： (1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等)；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。 (2)套(單元)與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。l 公攤面積的測算 也就是說，整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除單獨具備使用功能的獨立使用空間及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等；：即為整幢房屋的共有建筑面積。l 共有建筑面積：全幢建筑面積一全幢各套內(nèi)建筑面積之和一單獨具備使用功能的獨立使用空間等共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù).l 整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，即得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。l 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積247。各套套內(nèi)建筑面積之和l 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ悍謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)l 其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)l 實用面積 是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 l 面積誤差比 面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積)247。合同約定面積100％ l 產(chǎn)權(quán)面積 房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 l 預(yù)測面積 預(yù)測面積是指在商品房期房(有預(yù)售銷售證的合法銷售項目)銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。 l 實測面積 實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。實測面積是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 l 居住面積 居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。l 其他相關(guān)面積指標(biāo)及系數(shù)l 使用率 使用率又稱得房率、出房率，是指套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。即：使用率：套內(nèi)使用面積247。商品房銷售面積(建筑面積)100％ 一般來說，高層住宅的使用率為72％～75％，小高層住宅的使用率是78％80％，多層住宅的使用率是85％左右。 房屋使用率是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前物業(yè)市場上出售的房屋大多以建筑面積表示，但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數(shù)值上差距越大，使用率就越低。但是，使用率并不是越高越好。國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低70％，多層建筑使用率不得低于75％。專業(yè)人士認(rèn)為70％至80％的使用率都是比較合理的，購房者不應(yīng)盲目追求使用率。 房屋的價值除了套內(nèi)使用面積以外，還與配套的公建、小區(qū)的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施等相關(guān)聯(lián)。真正高檔的物業(yè)，是不能省略豪華的大堂、會所，即使是走廊也必須設(shè)計得寬一點才夠檔次。公共空間品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價。因此，當(dāng)使用率超過合理的限度時，一定要注意辨別是以犧牲居住品質(zhì)為代價換來的，還是在設(shè)計上有所突破。l 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積(也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積)與套(單元)建筑面積(即銷售面積)的比率。即： 實用率=套內(nèi)建筑面積247。商品房銷售面積100％ 實用率是套內(nèi)建筑面積和銷售面積之比，因為分子多了套內(nèi)墻體面積與陽臺面積，所以其值要比使用率大。數(shù)字上的好看對于銷售是有很大幫助的。 其實，有關(guān)房地產(chǎn)的所有法規(guī)文件中均無對商品房實用率的明確定義，不屬于行業(yè)內(nèi)必須精確計算、上報審核備案的剛性指標(biāo)系數(shù)，實用率是開發(fā)商在銷售競爭中創(chuàng)造出來的，并逐漸成為行規(guī)。