【正文】 受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小。l 綜合而言，板樓有四大優(yōu)點(diǎn)： (1)南北通透，便于采光通風(fēng)。 l 板 樓 從建筑物本身來說，板樓和塔樓反映的只不過是一個(gè)建筑物的長、寬、高之比。以前我國由于鋼產(chǎn)量不足，只是在一些高層公共建筑上使用了鋼結(jié)構(gòu)，在住宅上應(yīng)用的還很少。買房人要樹立安全第一的意識(shí)，在家庭裝飾中嚴(yán)禁拆改、損壞主體和承重結(jié)構(gòu)，不得在承重墻上開洞；不得任意擴(kuò)大門窗洞口；外墻的窗間墻和窗下墻，均是重要的承受荷重的部分，裝修工程時(shí)不得拆除挑陽臺(tái)上的窗下墻，這種情況往往造成挑陽臺(tái)傾覆失穩(wěn)，造成人身安全事故。習(xí)慣上人們常把370毫米厚的墻稱為“三七墻”，240毫米厚的墻稱為“二四墻”……在工程中，厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。 框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，架力墻在框架結(jié)構(gòu)中也不同于架力墻結(jié)構(gòu)中的架力墻。 剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。框架結(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間。開發(fā)商在建設(shè)住宅之前，必須根據(jù)其建筑的層數(shù)、造價(jià)、施工等方面來決定其結(jié)構(gòu)類型，而對(duì)消費(fèi)者而言，了解建筑結(jié)構(gòu)類型及其相關(guān)的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場(chǎng)所。 l 玄 關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。 l 走 廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 這種“毛坯房”每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門，所有其他隔離門一概自裝，購房者可根據(jù)個(gè)人愛好和家庭特色設(shè)計(jì)，裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。l “大開間、空殼型”戶型 又稱“大開間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛好和用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶型。l “蝸居式”小戶型 “蝸居”式小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1／3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。l 錯(cuò)層住宅 戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。 人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上(有時(shí)是樓下)安排臥室。l 花園式住宅 花園式住宅，一般是指具備良好的園區(qū)綠化，建筑形態(tài)多為低層、多層住宅，建筑密度低，內(nèi)部居住功能完備，富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬普通家庭提供了獨(dú)用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅類型。 如果住宅的平面是點(diǎn)式設(shè)計(jì)，各層住戶將圍繞一個(gè)樓梯分布，點(diǎn)式(塔式)住宅可稱為“獨(dú)立單元式住宅”。l 知識(shí)點(diǎn)二：住宅的建筑形式l 單元式住宅 單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。l 人均住宅用地面積(平方米／人) 人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地247。l 公共活動(dòng)中心 是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 (3)組團(tuán)(級(jí))路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。l 住宅用地 住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。l 精裝修房 精裝修房，簡單地說是帶上被子就能去住的房子，但要說的細(xì)點(diǎn)什么才是“精”卻很難找到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來衡量。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 l 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。l 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。l 高層住宅 高層住宅，是指層數(shù)在16層以上的住宅。l 多層住宅 多層住宅，是指層數(shù)為4至6層的住宅。但實(shí)際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒有的，這就需要開發(fā)商充分利用現(xiàn)有條件去進(jìn)行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周圍的自然環(huán)境有機(jī)融合，創(chuàng)造一個(gè)比較和諧的環(huán)境。 (3)垃圾的分類處理。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。 (1)節(jié)約土地資源。專家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外面的自然景觀融為一體。 l 雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)： (1)窗外有景。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。l TOWNHOUSE TOWNHOUSE通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬中等偏高的水平。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。l 公 房 公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。l 經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房，是指以微利價(jià)出售給廣大中低收人家庭的商品房。 工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。 此外，國家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格’’來評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。2．資質(zhì)二級(jí)企業(yè) l 注冊(cè)資本不低于2000萬元；l 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；l 近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；l 連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；l 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；l 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；l 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；l 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；l 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。 另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題。l 宗地圖 宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。 l 地 籍 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》。l 七通一平 七通一平，是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整。土地及土地使用年限l 土地開發(fā) 土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。土地及土地使用年限l 土地所有制 在我國，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。 l 地 產(chǎn) 地產(chǎn)，是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。l 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。l 三通一平 三通一平，是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。 不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。l 必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。l 宗 地 宗地，是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)l 開發(fā)商 開發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。 對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售（預(yù)售）許可證》等相關(guān)證書。 與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)1．資質(zhì)一級(jí)企業(yè) l 注冊(cè)資本不低于5000萬元；l 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；l 近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；l 連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；l 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；l 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；l 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；l 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；l 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。l 知識(shí)點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)l 承建商 承建商，即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。l 監(jiān)理公司 對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。 (2)外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號(hào)購買。l 私 房 私房，也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。l 集資房 集資房，是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。l 廉租房 “廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。l 水景商品房