【正文】 商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第12條規(guī)定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。返本銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。分割拆零銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。異地購房人不要片面注重投資收益而忽視開發(fā)商銷售行為的合法性。如果異地購房人需要出租房屋，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司及經(jīng)紀人來辦理，并簽署《房屋租賃合同》以明確各方的權(quán)利義務(wù)。以上有些法規(guī)是專門針對住宅的規(guī)定，旅游房地產(chǎn)會有所突破，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)性發(fā)展的動力保證，而且也為其營造了一個廣闊的發(fā)展平臺。但在新規(guī)定出臺前，務(wù)必慎重。■ 注意周邊旅游資源豐富，酒店出租率高像金色假日、快樂無窮大等項目，都位于延慶縣。從馬甸橋開車走八達嶺高速路僅40分鐘即可到達。另外，延慶縣的旅游業(yè)發(fā)展速度極快，旅游人數(shù)每年成倍增長。據(jù)統(tǒng)計，到周末及重大節(jié)假日，當?shù)氐木频昊救渴菨M租。八達嶺高速三期直達延慶、歌劇院、旅游學院、八達嶺國際會展中心、亞洲最大的滑雪場、旅游機場等。這些都吸引越來越多的游客，尤其是度假型的游客。■ 硬件水平高，有會議、娛樂功能 ■ 物業(yè)管理公司與經(jīng)營公司能力要強利用出租與會所賺取長期利潤。快樂無窮大于2000年10月底開盤，共有880套房。僅僅九個月的時間內(nèi)銷售率已達到90％。開發(fā)商認為，房產(chǎn)式假日酒店本身是投資行為，更重要的是后期經(jīng)營和物業(yè)管理，使每位業(yè)主在玩的同時能夠得到投資回報。該項目聘請了首都賓館、西郊賓館及廣建物業(yè)、新大都飯店四家專業(yè)酒店管理集團，將由以上幾家專業(yè)酒店管理集團、開發(fā)商及部分業(yè)主共同組建一家新的聯(lián)合酒店管理公司，從而形成酒店管理公司、開發(fā)商及業(yè)主三方合作之勢，使每位業(yè)主都能公正、公開、平等、利益共享。 ■ 與國際、國內(nèi)分時度假公司聯(lián)手置換或出售空閑租期，提高房屋使用率。旅游業(yè)的發(fā)展在帶來城市繁榮的同時也帶來酒店業(yè)的發(fā)展，對于產(chǎn)權(quán)式假日酒店來說，房產(chǎn)升值是好的開始，酒店經(jīng)營管理得好，業(yè)主才能笑到最后。在國外，濱海旅游房產(chǎn)的價格之高令人咋舌，悉尼遠郊的邦代海灘，一棟觀海別墅動輒上千萬澳幣；如此看來，中國的旅游房產(chǎn)盡管在2003年已得到迅猛飆升，在今后仍將擁有升值空間，只是今后的價格將顯得更理性、更成熟。房地產(chǎn)市場的大環(huán)境亦是如此。作為細分了后的旅游房產(chǎn)也會隨著旅游業(yè)發(fā)展的趨勢和其他房產(chǎn)細分項目的形勢而上下波動。但是一點還是比較堅定的，作為房產(chǎn)領(lǐng)域里的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，旅游房產(chǎn)在未來幾年中一定會找到它在一些投資家們心目中正確的投資風向坐標的。第五章 結(jié)束語 旅游房產(chǎn)發(fā)展之“癢” 我認為在熱情高漲過后需要冷靜分析。無疑，旅游房產(chǎn)受制于旅游平臺，千絲萬縷的依賴使其無法找到一條獨自坐大的途徑，上升期的勢態(tài)使各房產(chǎn)商難以深層次探索最佳營銷模式，盛世太平，可能使旅游房產(chǎn)在突發(fā)事件的應(yīng)對上顯得脆弱；盡管卓越的旅游平臺上為其提供極大發(fā)展空間，但運作機制的滯后，導致一個品牌在快速成長中出現(xiàn)貧血。這些問題主要體現(xiàn)在：① 目前打著“旅游房產(chǎn)”旗號的項目大都地處城市偏僻的遠郊或旅游景區(qū)，而這些地區(qū)的居民購買力較低，根本不可能消費掉這些房地產(chǎn)，這種區(qū)域內(nèi)有效需求不足就構(gòu)成了這部分房地產(chǎn)的市場障礙。 ② 在細節(jié)操作上，由于缺乏成熟的市場規(guī)范，發(fā)展商的隨意性對品牌具有極大殺傷力；同時，旅游房產(chǎn)可觀的利潤空間，使房價出現(xiàn)極大浮動，價格的曖昧自然要給旅游房產(chǎn)的健康發(fā)展蒙上暗影。更嚴重的是房地產(chǎn)商在進行這類投資行為時，實際承擔了來自政策、環(huán)境、需求等多方面風險。假設(shè)有朝一日這些風險成為事實后，旅游地產(chǎn)開發(fā)及完成后所需資金高、面積大、范圍廣等特點將使一部分旅游資源陷入困境，這對于旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將是一次沉重的打擊。③ 競爭已日趨激烈，硝煙混戰(zhàn)中，各樓盤無法凝聚區(qū)域品牌的向心力量，一塊鮮明的區(qū)域品牌得不到個性的彰顯；由于旅游房產(chǎn)的市場細分不甚明確，往往使定位不同的樓盤廝殺得遍體鱗傷，到頭發(fā)現(xiàn)對方其實并非敵人。④ 在旅游房產(chǎn)品牌的推廣和調(diào)控方面，政府扮演的角色也明顯不到位，國家相關(guān)管理部門對分時度假尚未作出明確界定。從而一次次錯失推廣地方名牌的絕佳機會；地方財稅過多倚重于地產(chǎn)行業(yè)，使本可打響的旅游房產(chǎn)成了尷尬的“唐僧肉”，在買家和賣家心中都打了折扣。 旅游房產(chǎn)發(fā)展之“亮”隨著我國旅游業(yè)的快速成長，造就了旅游業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿?。面對競爭激烈的市場，房地產(chǎn)業(yè)必須找到可以發(fā)展的結(jié)合空間。所以，開發(fā)商必須懂得什么是旅游資源，并掌握旅游資源，創(chuàng)造商機。而商品房市場“ 供大于求”的現(xiàn)狀和房企之間的激烈競爭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要依靠有關(guān)產(chǎn)業(yè)的推動，找出新的開發(fā)題材已是刻不容緩的戰(zhàn)略選擇了。我們現(xiàn)在巧妙地把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合起來，相信能有效促進房地產(chǎn)業(yè)的新一輪發(fā)展。面對廣闊的消費市場，作為開發(fā)商必須認清形勢，做好充分的思想準備，抓住時機，謀求新一輪的發(fā)展。旅游業(yè)界人士要盡快更新觀念，不能只依賴政府對旅游業(yè)的投資，要積極面向市場找投資，打好面向社會的環(huán)境牌，面向市民的休閑牌。把環(huán)境、旅游作為重要的社會資源加以利用，改善并使之增值，加強行業(yè)間的溝通，互通信息，通過活而有序的磨合，促進發(fā)展。而房地產(chǎn)開發(fā)商要主動與旅游界人士廣泛接觸，挖掘市場，積極滲透到旅游業(yè)的各個領(lǐng)域找商機、找項目、找任務(wù)。只有這樣，才有利于房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合，發(fā)揮應(yīng)有的社會效益，進而提高行業(yè)的競爭實力，達到雙贏的目的。畢竟，旅游產(chǎn)業(yè)具備頑強生命力，而旅游房產(chǎn)的發(fā)展才剛起步，這決定其擁有更光明前景。當一個品牌形成區(qū)域性競爭時，處于領(lǐng)導地位的產(chǎn)品總會煥發(fā)與生俱來的魅力。我們期待，中國旅游房產(chǎn)以更雍容的自信和理性，從此走上一個穩(wěn)健的發(fā)展道路。 謝 辭在過去的兩個多月的畢業(yè)論文設(shè)計過程中，我得到了商學院很多教授的指導以及同學的幫助，在此我要向他們表示衷心的感謝。而特別要感謝的是本文的導師陶田老師。筆者此次有幸得到陶老師的指導，對筆者論文的完成實在有莫大的幫助。陶老師是一位認真負責的導師，而且有多年豐富的教學經(jīng)驗，更值得一提的是，陶老師曾多次發(fā)表著作，實際工作經(jīng)驗豐富。所以，他能將理論與實際緊密的結(jié)合在一起，他所給出的建議及論文的修改意見真的可以令到筆者豁然開朗，有柳暗花明又一村的感覺。陶老師的指導十分到位，每周都和我們分析論文的進度以及最新發(fā)展態(tài)勢，甚至對于論文的種種要求（包括論文的格式和內(nèi)容）他都一一耐心講明。陶老師本身工作十分忙碌，作為學院領(lǐng)導，自己本身各種會議繁多，又同時在指導研究生和夜大的畢業(yè)設(shè)計，但他還是不辭辛勞的為我們指導，花費了大量的心血。甚至他會在家里為我們發(fā)送電子郵件，我們十分感動！最后在論文完成之際，再次向陶老師表達筆者最誠摯的謝意！　　22 / 22