【導讀】考試內容分：掌握占60%，熟悉占30%，了解占10%。題型分為單選、多選和分析，全部為選擇題。在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務的部門。有利于城市規(guī)劃的實施。房地產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關程序，并提供相關服務。體業(yè)務有接受當事人的委托進行房地產(chǎn)市場調查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性雁九、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考依據(jù)。政法規(guī)須經(jīng)國務院常務會議討論通過并以國務院總理令的形式發(fā)布。房地產(chǎn)法律關系的規(guī)范性文件，在本行政區(qū)域內有效。包括國務院部委制定的部門規(guī)章和有立法權的地方政府制定的政府規(guī)章。房地產(chǎn)方面的部門規(guī)章主要是指國務院

　　

【正文】 3） 承租土地使用權期滿，承租人可申請續(xù)期。未申請或申請未批準的。 國有土地使用權作價出資或入股 是 指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，依照出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多。 第五節(jié) 國有建設用地使用權劃撥（掌握） 一、 土地使用權劃撥的概念 是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。有一下含義： （ 1） 劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。 （ 2） 除特殊規(guī)定 外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。 （ 3） 取得劃撥土地使用權，必須經(jīng)有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續(xù)。 （ 4） 在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。 二、 劃撥土地使用權的范圍 下列建設用地可由有批準權的人民政府依法批準劃撥： （ 1） 國家機關用地和軍事用地； （ 2） 城市基礎設施和公益事業(yè)用地； （ 3） 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； （ 4） 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 三、 劃撥土地的管理 對劃撥土地使用權的管理有 以下規(guī)定： （ 1） 劃撥土地使用權可以轉讓。一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并按照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金；二是可不辦理出讓手續(xù)，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。 （ 2） 可以出租。有三種規(guī)定：一房產(chǎn)所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。二用地單位因發(fā)生轉讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。三租賃時間超過 6 個月的，應簽訂租賃合同。 （ 3） 可以抵押。其抵押的價值應當為劃撥土地使用權下 的市場價值，因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續(xù)并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。 （ 4） 未經(jīng)批準扇子轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，處以罰款。 （ 5） 國有企業(yè)改革中的劃撥土地，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。 下列情況應采取土地出讓或出租方式處置： 1） 國有企業(yè)改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業(yè)集團的； 2） 國有企業(yè)改組為股份合作制的； 3） 國有企業(yè)租賃經(jīng)營的； 4） 非國有企業(yè)兼并國有企 業(yè)的。 下列情況可保留劃撥土地使用權： 1） 繼續(xù)作為城市基礎設施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外； 2） 國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有企業(yè)的； 3） 在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的； 4） 國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。 其中 2）、 3）、 4）項保留劃撥土地方式的期限不超過 5 年。 （ 6） 凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。 （ 7） 劃撥土地使用權的收回。國家無償收回劃撥土地使用權的，主要有七種： 房地產(chǎn)基本制度與政策 １６ 1） 土地使用 者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的； 2） 國家根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權的； 3） 各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權的； 4） 土地使用者自動放棄土地使用權的； 5） 未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù) 2 年未使用的； 6） 不按批準用途使用土地的； 7） 鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。 國家無償收回時，對其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實際情況應給原土地使用者適當補償。 第六節(jié) 閑置土地的處理（熟悉） 一、 閑置土地的認定 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府統(tǒng)一，超過規(guī) 定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。 具有下列情形之一，也可認定為閑置土地： ① 國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿 1 年未動工開發(fā)建設的； ② 已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足 1/3或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿 1 年的； ③ 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 二、 閑置土地的處置方式 ① 延長開發(fā)建設時間，但最長不得超過 1 年； ② 改變土地用途，辦理有關手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設； ③ 安排臨時使 用，待原項目開發(fā)建設條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價； ④ 政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設用地進行開發(fā)建設； ⑤ 政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設項目繼續(xù)開發(fā)建設，并對原土地使用者給予補償； ⑥ 土地使用者與政府簽訂土地使用權交還協(xié)議等文書，就愛你個土地使用權交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應當依照土地使用權交還協(xié)議等文書的約定供應與其交還土地等價的土地。 對因政府、整蠱有關部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或者征地費的，除 選擇上述方式以外，可以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。 三、 征收土地閑置費 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地， 1 年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費。 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金 20%以下的土地閑置費。 四、 無償收回土地使用權 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，連續(xù) 2 年未使用的，經(jīng)原批準機關批準 ，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。 在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，滿 2 年未動工開發(fā)時，可以無償收回；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。 依照規(guī)定收回國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 大綱： 熟悉 城鄉(xiāng)規(guī)劃概念、含義、城市規(guī)劃管理； 掌握建設用地、建設工程規(guī)劃管理； 了解勘察設計管理； 房地產(chǎn)基本制度與政策 １７ 掌握城市房屋拆遷管理； 掌握建設監(jiān)理制度； 熟悉建設工程施工與質量管理； 掌握建設工程質量保修辦法、建設工程的竣工驗收管理制度； 了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目管理； 掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量責任制度、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 1 掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理。 第一節(jié) 規(guī)劃與設計管理 一、 城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念（熟悉） 城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進經(jīng)紀社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展為根本人物、促進土地科學使用為基礎、促進人居環(huán)境根本改善 為目的，涵蓋城鄉(xiāng)民居點的空間布局規(guī)劃。它是各級政府統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)發(fā)展建設空間布局、保護生態(tài)和自然環(huán)境、合理利用自然資源、維護社會公正與公平的重要依據(jù)，具有重要公共政策的屬性。城鄉(xiāng)規(guī)劃是按照法定程序編制和批準的，以圖紙和文本為表現(xiàn)形式。城鄉(xiāng)規(guī)劃經(jīng)過法定程序審批確定后，就具有法規(guī)效力，城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內的各項土地利用和建設活動，都必須按照城鄉(xiāng)規(guī)劃進行。 城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)、村 莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 二、 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、市域（鎮(zhèn)域）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃。 三、 城市規(guī)劃管理（熟悉） （一） 城市規(guī)劃管理的基本概念 是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國家和各級政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關法規(guī)和具體規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法，對城市規(guī)劃區(qū)內的各項建設進行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項建設用地和建設工程活動有計劃、有秩序地協(xié)調發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。經(jīng)依法批準的城市規(guī)劃，是城市建設和規(guī)劃管理的依據(jù)，未經(jīng)法定程序不得修改。 城市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實施監(jiān)察管理兩部分。 （二） 城市規(guī)劃的基本內容 城市總體規(guī)劃的內容應當包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設的地域范圍，各類專項規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內建設用地規(guī)模、基礎設施和公共服務設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文 化遺產(chǎn)保護以及防災減災等內容，應當作為城市總體規(guī)劃的強制性內容。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為 20 年。城市總體規(guī)劃還應當對城市更長遠的發(fā)展作出預測性安排。 （三） 城市規(guī)劃的編制與審批 城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展話，并與土地利用總體規(guī)劃想銜接。編制城鄉(xiāng)規(guī)劃必須遵守國家有關標準，具備國家規(guī)定的勘察、測繪、氣象、地震、水文、環(huán)境等基礎資料。 審批內容未全 （四） 城市規(guī)劃修改 有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規(guī)定的權限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃： （ 1） 上級人民政府制訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的； （ 2） 行政區(qū)劃調整確需修改規(guī)劃的； （ 3） 因國務院批準重大建設工程確需修改規(guī)劃的； （ 4） 經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的； （ 5） 城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關認為應當修改規(guī)劃的其他情形。 （五） 城市規(guī)劃的實施 城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分內容。報建審批管理主要包括對建設項目選址審批核發(fā)項目選址意見書，對城市用地審批合法建設用地規(guī)劃許可證，對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設的查禁工作。 建設項目選址意見書 房地產(chǎn)基本制度與政策 １８ 以劃撥方 式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。其他的建設項目不需要申請選址意見書。 建設用地規(guī)劃許可證 未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。 建設工程規(guī)劃許可證 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人 應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件，建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。 建設工程規(guī)劃許可管理的主要內容包括： （ 1） 建筑管理。主要按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程（包括各類建筑物、構筑物）的性質、規(guī)模等進行審查和規(guī)劃控制。 （ 2） 道路管理。 （ 3） 管線管理。 （ 4） 審定設計方案。 （ 5） 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。 （ 6） 放線、驗線制度。 （ 7） 建設工程的竣工驗收 。 （ 8） 竣工材料的報送。建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料?？⒐べY料包括該建設工程的審批文件（影印件）和該建設工程竣工時的總平面圖、各層平面圖、立面圖，剖面圖、設備圖、基礎圖和城市規(guī)劃行政主管部門指定需要的其他圖紙。 （六） 臨時性建設規(guī)劃管理 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行臨時建設的，應當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準。 （七） 城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查 任何單位和個人都有權向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他有關部門舉報或者控告違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的行為。 監(jiān)管體質 縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對城鄉(xiāng)規(guī) 劃的實施情況進行監(jiān)督檢查，有權采取以下措施： （ 1） 要求有關單位和人員提供與監(jiān)督事項有關的文件、資料，并進行復制； （ 2） 要求有關單位和人員就監(jiān)督事項涉及的問題做出解釋和說明，并根據(jù)需