【正文】 保障房的概念，保障房不是管買不起房的，應(yīng)該是管租不起房的人，這個(gè)概念應(yīng)該樹立起來。還有一個(gè)概念要建立，就是“有房住不等于有住房”。政府目前完全有條件做到人人有房住，但完全不可能保證家家有住房。發(fā)達(dá)國(guó)家也保證不了，高福利國(guó)家也保證不了。我去調(diào)查美國(guó)、日本、加拿大、英國(guó)，三分之一租賃，三分之二自由。然后到這些國(guó)家的大城市，這個(gè)比例數(shù)到不了，三分之二租賃，三分之一自由。你說那些發(fā)達(dá)國(guó)家人均GDP都是幾萬塊錢，我們才3千多，就保證家家有住房，這根本不可能。目前在房地產(chǎn)收入當(dāng)中，%。十年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是這樣。這就不好。應(yīng)該建立大量的租賃市場(chǎng)，起碼現(xiàn)在要提出“租售并舉”，租里面還有很多賣的方式，比如先租后賣、半租半賣。你要開租賃市場(chǎng)就要有多處房源，所以應(yīng)該鼓勵(lì)大家買房，然后用稅收的辦法限制賣房。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投機(jī)的本質(zhì)就是買是為了賣，買為了住就不叫投機(jī)，叫投資，限制投機(jī)就要限制賣、鼓勵(lì)買，買完后你要賣就重稅。現(xiàn)在的問題在哪呢？就是以賣為主，甚至把福利房全都賣了變成商品房了。任志強(qiáng)：老百姓認(rèn)為不能“重稅”，你可以限制五年，十年不準(zhǔn)賣。陳全生：我有三條意見：一鼓勵(lì)買房，二限制賣房，三是獎(jiǎng)勵(lì)租房。你要把房子租給人家我就獎(jiǎng)勵(lì)你，三分之一個(gè)人所得稅就免了。為什么要獎(jiǎng)勵(lì)他？因?yàn)檫@種做法的本質(zhì)是等于利用老百姓手里的錢給另一部分老百姓解決有房住的問題，而不是解決有住房的問題。你有錢你拿出來買，買完后租出去，這樣就等于我用我的錢解決你有房住的問題，而不是解決你有住房的問題。這樣才能把中國(guó)房地產(chǎn)問題解決。任志強(qiáng)：貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)的時(shí)候都應(yīng)該免稅，要不然你以后憑什么收人家物業(yè)稅和財(cái)產(chǎn)稅啊。陳志武：我補(bǔ)充一點(diǎn)，老陳說的觀點(diǎn)我大部分同意，但不準(zhǔn)賣的事千萬不要做，限制賣也不太好。現(xiàn)在最大的問題是人們把太多的注意力集中在新房子上，這很糟糕。在美國(guó)買房子，誰買了房子，我第一個(gè)反應(yīng)他肯定是買的舊房子、二手房、三手房，絕大多數(shù)是這樣，很少是新房。但中國(guó)卻是不斷把買房注意力引導(dǎo)到新房上，沒有人去關(guān)注舊房，怎樣把舊房維護(hù)得更好，怎么把舊房的價(jià)值最大化。這個(gè)又跟二手房市場(chǎng)是不是很活躍關(guān)系很大。如果要限制擁有房的人把房子賣掉，不管是10年還是加重稅，最后都會(huì)把大家的注意力往新房上轉(zhuǎn)。秦虹：%，我覺得這個(gè)太過分了，土地增值稅，房產(chǎn)稅什么稅都收了，%。陳志武：我覺得在思路上可做這樣一個(gè)調(diào)整，寧可讓新房?jī)r(jià)不斷往上漲，但是對(duì)買二手房的交易不管是稅收還是其它方面要盡量鼓勵(lì)，這樣就讓大家把注意力放在現(xiàn)有的房，維護(hù)好，讓它增值，不像現(xiàn)在很多房子剛蓋幾年就要重新拆掉。這樣不僅對(duì)環(huán)境，對(duì)各方面都是一個(gè)浪費(fèi)。要把二手房交易的障礙和成本盡量往下降，盡量鼓勵(lì)更多人買二手房，然后把新房的交易成本漲起來，這樣，把整個(gè)注意力做一個(gè)轉(zhuǎn)移。任志強(qiáng)：美國(guó)二手房交易是一手房的七到八倍。但中國(guó)很美國(guó)不一樣，美國(guó)是130到140多年中沒有多少房子。中國(guó)房子總數(shù)不夠，所以建設(shè)期一手房還是大量的，還占主導(dǎo)。討論之七家庭的三項(xiàng)功能全部喪失，這說明中國(guó)農(nóng)村社會(huì)機(jī)體最小的細(xì)胞出現(xiàn)了癌變，如不重視和解決，一定會(huì)毀了幾代人。不能讓房子毀掉未來　潘石屹：我發(fā)現(xiàn)一討論，智慧就出來了。我覺得學(xué)了不少東西，真理越辯越明。我們做房地產(chǎn)，一直是想著要把城市和國(guó)家建得很漂亮，但是在建設(shè)過程中看到最大的一個(gè)問題，是小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)榧w土地——農(nóng)村的土地不能流轉(zhuǎn)，不能建房子，只有國(guó)有城鎮(zhèn)土地才能出讓，所以農(nóng)民建的房子都是小產(chǎn)權(quán)房。北京小產(chǎn)權(quán)房是4000萬平方米，有多少房子呢？我粗略算了一下應(yīng)該30萬。如果不到100平方米，就是40萬套，這樣就涉及到大量的人口，這些人口是沒有在法律保護(hù)下的，天天被威脅要給你拆掉的。如果北京這樣的城市有30萬的家庭不安穩(wěn)，他們就天天提心吊膽的。為什么出現(xiàn)這樣的問題？根源就是土地制度，其實(shí)我們今天討論的東西我非常贊成，農(nóng)民土地為什么就不可以建房子呢？CBD隔壁就是農(nóng)民的地，為什么不能建房子？只有在國(guó)有土地上才可以建房子。包括我們要把這個(gè)市場(chǎng)平衡起來，有銷售新房子的，也有銷售二手房舊房子的，也有自己租房子，也有政府補(bǔ)貼租房子，這樣市場(chǎng)才能平衡起來?，F(xiàn)在所有注意力都放在一手房新房、買房上。其根源就是土地政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的實(shí)質(zhì)就是土地，你無論它升值也好，貶值也好都是土地、建房子這些，鋼筋水泥電梯永遠(yuǎn)是升不了值的，只能貶值。怎么解決這些問題呢？第一，盡快讓集體所有制的土地能夠流轉(zhuǎn)起來，能不能出臺(tái)一個(gè)像1990年5月份出臺(tái)的國(guó)務(wù)院“國(guó)有城鎮(zhèn)土地出讓轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定”，一下暫行到現(xiàn)在，這個(gè)土地就變成商品了，可以出讓和轉(zhuǎn)讓了。現(xiàn)在集體土地叫了一個(gè)名字“流轉(zhuǎn)”，叫什么名字不要緊，實(shí)質(zhì)是一個(gè)買賣行為，不管叫什么，盡快要出臺(tái)這個(gè)辦法。我們今天討論所有的問題都是圍繞這個(gè)問題，我覺得特別重要。就是讓農(nóng)村集體建設(shè)土地也可以出讓轉(zhuǎn)讓，你管它用途就可以了。第二，能不能把住建部跟國(guó)土資源部合并起來，合并起來才能統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，因?yàn)榈馗孔邮怯肋h(yuǎn)離不開的，如果把這兩個(gè)分開各搞各的，這樣就容易出問題。這些問題的表面現(xiàn)象就是我們有大量的違章建筑(即小產(chǎn)權(quán)房)，我們房?jī)r(jià)在不斷上漲，我們房?jī)r(jià)高到什么程度了呢？因?yàn)槿澜缍及醋饨鸹貓?bào)率算，我們到這些大城市去，租金回報(bào)率就是7—8%，固定的。但北京的高檔住宅租金回報(bào)率只有1—2%，這就意味著我們租金低、房?jī)r(jià)高，背后原因一定是土地體制的問題。胡德平：為什么是土地的問題呢？潘石屹：你放開了，土地的供應(yīng)量就起來了，這些土地上就可以建房子了，大量的集體土地建房子了，供應(yīng)量大了，房?jī)r(jià)就跌下來了。第三，就是城市的發(fā)展，我覺得大城市、特大型城市跟中小型城市應(yīng)該形成一個(gè)秩序，這個(gè)秩序的建立一定是靠市場(chǎng)化的方式建立起來的。而我們現(xiàn)在這種行政命令，行政資源配備建立起來的秩序一定是沒有效率的、不經(jīng)濟(jì)的。最近我心目中沖擊比較大的是兩件事情，第一件事是我到我們老家最偏僻的地方去，發(fā)現(xiàn)所有學(xué)校甘肅省婦聯(lián)都掛著個(gè)牌子叫“留守兒童處”，就是父母都不在。我們?nèi)ジ鱾€(gè)學(xué)校建廁所，開美德課，發(fā)現(xiàn)孩子們還都挺活潑，我就想這跟我們培訓(xùn)可能沒太大關(guān)系，是不是人家父母教育得好。于是我就問了一個(gè)小孩，這小孩10歲，還會(huì)舞劍什么的，我問他爸媽是干什么的，他說我從來沒有見過。我問他見到媽媽是什么時(shí)候了，他說3歲的時(shí)候見的。我又問他最愿意做的事情是什么，他說我想做個(gè)飛行員，因?yàn)閶寢屧谏钲?，我想開著飛機(jī)去看他。也就是說他從3歲到10歲之間完全沒有見過父母，完全靠學(xué)校婦聯(lián)在照顧著。這個(gè)地方風(fēng)景山清水秀漂亮得不得了，可是許許多多家庭是破碎的。陳全生：這個(gè)問題影響太大了。家庭功能有三項(xiàng)：一贍養(yǎng)老人，二教育子女，三夫妻生活。目前農(nóng)民工75%已婚，現(xiàn)在農(nóng)村婚外情婚外戀絕不比城市少，這種對(duì)農(nóng)村下一代影響太大了。三項(xiàng)全部喪失，這就是我說的中國(guó)農(nóng)村社會(huì)機(jī)體最小的細(xì)胞出現(xiàn)了癌變，如不重視和解決，一定會(huì)毀了幾代人。潘石屹：第二件是就是富士康跳樓事件。現(xiàn)在說富士康又到鄭州開廠了，那么幾十萬的人又將全集中在一個(gè)地方，這種集中就把小家庭最基本的功能喪失了。所以我覺得大城市一定有大城市的作用，應(yīng)該是教育、文化和高科技的中心，這些都是從大城市輻射出去的，還有時(shí)尚的中心，以后可能是信仰的中心。大城市是有它獨(dú)特的功能。但如果要慢慢輻射下去，一定要有中性城市和小型城市支撐著。胡德平：你說的家庭的功能喪失，那叫人倫都沒有了，夫妻不像夫妻，父子不像父子，人倫都顛倒了。這樣一些可預(yù)見的這些問題，意味著整個(gè)社會(huì)從人文、經(jīng)濟(jì)、文化都在變化，這樣下去，對(duì)中華民族是很大的損失。結(jié)束語胡德平：今年上半年和一些企業(yè)家進(jìn)行座談?dòng)懻摚蠹矣X得改革的勁頭實(shí)在很疲塌。但我覺得像今天這種深入的討論能夠更多，更深入下去，或許可以把全國(guó)人民的改革熱情激發(fā)起來。真要改土地制度，改管理制度，改資源配置的方法，把十二五規(guī)劃盡量做得好一點(diǎn)，我覺得改革開放的心氣兒一定會(huì)重新振作起來。大家對(duì)這些問題已經(jīng)有這么多關(guān)注和這么深的研究，希望這樣的討論繼續(xù)深入下去。來源:民商雜志20