【正文】 月12月25家=150萬元 第二年以后以平均10000元/月12月25家=300萬元n 簡易商鋪：第一年以平均2000元/月12月20家=48萬元 第二年以后以平均5000元/月12月20家=120萬元n 流動商攤：第一年免費(fèi)招商入駐 第二年以后以平均2000元/月12月30家=72萬元（5）商業(yè)休閑n 宿營地帳篷租賃：20元/小時8小時30個/天350天=168萬元n VIP休閑中心：3000元350天=105萬元本項(xiàng)目年收入合計(jì)為1687萬元，扣除總成本（詳見總成本費(fèi)用估算表）費(fèi)用675萬元，企業(yè)年可實(shí)現(xiàn)利潤總額1012萬元。 投資利潤率 投資利潤率=凈利潤/總投資100%=1012/1687100%=% 經(jīng)測算投資回收期為2年。第七章 項(xiàng)目商業(yè)模式 經(jīng)營結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目由投資方與本市濱湖區(qū)山水城共同負(fù)責(zé)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)。其中，土地由山水城免費(fèi)提供，一并提供景區(qū)可利用的基礎(chǔ)設(shè)施。 商業(yè)模式 本項(xiàng)目通過整合旅游景點(diǎn)（景區(qū)）內(nèi)的旅游資源，提供相應(yīng)的服務(wù)獲得收益是盈利的第一層次，其次出讓伴隨著旅游者到來可能的商業(yè)機(jī)會；第三是對旅游開發(fā)中的資本投入所帶來的經(jīng)濟(jì)溢出進(jìn)行的輔助開發(fā)或者服務(wù)提供。（1）我們面對的是一個龐大的，潛力無限的市常如何在確定一個長期戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上，制訂出超常規(guī)發(fā)展的商業(yè)模式，是保持我們處于市場領(lǐng)先者地位及具備核心競爭力的關(guān)鍵。 如何做到市場規(guī)模的迅速擴(kuò)大和品牌價值的提升；最終保持盈利能力的增長則成為經(jīng)營的關(guān)鍵。所有經(jīng)營者是要用優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績實(shí)現(xiàn)我們的使命，回報股東。 （2）模式首先來自于自身，對于汽車公園經(jīng)營者來講，汽車項(xiàng)目的生存發(fā)展已不能只注重某一項(xiàng)活動。而是從更寬廣的的“汽車公園”的經(jīng)營思路為出發(fā)點(diǎn)，是以多角度、寬泛的運(yùn)做理念做主導(dǎo)，體現(xiàn)綜合特性。將長期項(xiàng)目與短期活動捆綁經(jīng)營，以商家活動、展覽展示、場地出租、場地廣告、生態(tài)旅游、賽事贊助、娛樂服務(wù)等內(nèi)容保障場地的規(guī)模發(fā)展。圖71 本項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢（3）將紅沙灣生態(tài)汽車影視公園與本市太湖山水游艇俱樂部互動經(jīng)營，該游艇俱樂部2007年落戶本市，目前是本市唯一的游艇俱樂部，其消費(fèi)群體狹小，但配套設(shè)施完善，活動場地寬闊，兩方都以戶外運(yùn)動娛樂為主，因此，雙方合作可以使兩個場地共同發(fā)展，將引領(lǐng)國內(nèi)汽車運(yùn)動項(xiàng)目經(jīng)營方式的最新潮流。（4）本項(xiàng)目作為一個典型的以汽車為主題的公園項(xiàng)目，需要不斷推陳出新，只有這樣主題公園才能永遠(yuǎn)保持對游客的新鮮感，生命周期得以延長。為此在項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)、旅游產(chǎn)品開發(fā)、活動的策劃等后續(xù)更新方面必須走在市場前列。本市紅沙灣生態(tài)汽車公園選擇了以汽車為主題是一種較為新穎的主題定位。其汽車運(yùn)動、汽車娛樂、汽車會展、影視活動等延伸項(xiàng)目能夠?yàn)橹黝}公園提供源源不斷的新內(nèi)容和新產(chǎn)品。同時在深入挖掘汽車這一主題定位的基礎(chǔ)上還將發(fā)展創(chuàng)意、生態(tài)等新興產(chǎn)業(yè)由此將帶來更為豐富的旅游產(chǎn)品 。圖72 景區(qū)場地多范圍經(jīng)營現(xiàn)場效果第八章 風(fēng)險預(yù)測本報告對本項(xiàng)目所涉及到的政策、投資、市場、人才諸方面都進(jìn)行了充分的調(diào)研與深入的論證，對可能碰到的風(fēng)險作如下分析。 政策風(fēng)險分析研究結(jié)果表明，建設(shè)本項(xiàng)目符合國家關(guān)于加快發(fā)展我國旅游產(chǎn)業(yè)和加快建設(shè)我國文化娛樂基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展政策及投資方向。同時，根據(jù)《本市市旅游發(fā)展總體規(guī)劃20032020》，本項(xiàng)目所在景區(qū)是本市市重點(diǎn)扶持建設(shè)的旅游景點(diǎn)，在今后較長一段時間內(nèi)將獲得地方政府配套建設(shè)、以及相關(guān)政策的鼓勵與支持。 市場風(fēng)險本項(xiàng)目以公園形式打造，會出現(xiàn)與本市乃至長三角近似行業(yè)相沖突的現(xiàn)象。對于該風(fēng)險的防范措施首先要以真實(shí)體驗(yàn)的運(yùn)營模式，填補(bǔ)其他項(xiàng)目缺失的空白。同時依靠強(qiáng)有力的行業(yè)主管機(jī)構(gòu)支持，建立基于共同利益的長期友好關(guān)系，共同抵預(yù)風(fēng)險。本項(xiàng)目以汽車電影院、汽車賽道主營項(xiàng)目，輔以其他汽車俱樂部、兒童汽車游樂場、汽車足球等文化娛樂、旅游休閑綜合經(jīng)營內(nèi)容，以產(chǎn)業(yè)化開發(fā)為目標(biāo)，采用靈活務(wù)實(shí)的經(jīng)營模式，可規(guī)?；ǔ杀臼心酥灵L三角最大的汽車公園。本項(xiàng)目的建設(shè)將極大的滿足人們隨著生活水平的日益提高而不斷增長的文化娛樂生活需求。就社會效益而言，彌補(bǔ)了本市市目前以汽車為主題的旅游休閑市場空白，同時也具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 資金風(fēng)險項(xiàng)目啟動過程中，資金的使用是否安全，后續(xù)資金是否充足是項(xiàng)目的資金風(fēng)險。首先，本項(xiàng)目從投資成本的經(jīng)濟(jì)性來講是相對商業(yè)物業(yè)開發(fā)是比較廉價的。項(xiàng)目前期以汽車影院為主要投資對象，其主要投入為影音設(shè)施設(shè)備，除此之外，其他投入相當(dāng)少，主要的運(yùn)營成本應(yīng)該是拷貝租費(fèi)和人工費(fèi)。該項(xiàng)目股東資金投入方向清晰，市場效果顯著，經(jīng)濟(jì)來源穩(wěn)定，同時為二期、三期、四期項(xiàng)目做了良好的宣傳與鋪墊，回報率較高。只要前期資金按時投入，確保工程順利完成，后期運(yùn)營經(jīng)費(fèi)可以通過充足的利潤進(jìn)行支持，并通過項(xiàng)目自身發(fā)展的影響力獲得政府和銀行的資金支持。其次，本項(xiàng)目運(yùn)營期間要建立完善的財務(wù)管理體制，規(guī)范財務(wù)行為，將使資金的使用有計(jì)劃、按規(guī)章制度進(jìn)行。從工程建設(shè)、采購等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)算，控制整個環(huán)節(jié)過程中的經(jīng)費(fèi)支出，能確保項(xiàng)目的順利完成。 人才風(fēng)險本項(xiàng)目投入運(yùn)營后將輸入大量的業(yè)內(nèi)人才，本市市本身具有旅游相關(guān)領(lǐng)域的人才培養(yǎng)學(xué)校，人力成本并不高，并在當(dāng)?shù)厝瞬耪叩闹敢拢蔀楸卷?xiàng)目的運(yùn)營提供長期的專業(yè)的人才儲備。同時，在針對項(xiàng)目經(jīng)營管理、市場開拓與宣傳方面，將聘用有豐富經(jīng)驗(yàn)的高級管理者加盟。第九章 可持續(xù)性發(fā)展本項(xiàng)目涵蓋生態(tài)公園與汽車主題的全部元素，從投資較少的汽車影院工程入手，配合完善硬件配套設(shè)施，擴(kuò)大商業(yè)載體，加強(qiáng)項(xiàng)目營銷，逐步形成一體化景區(qū)。紅沙灣生態(tài)汽車公園將持續(xù)投資建造賽道、別墅、商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目，綜合互利互補(bǔ)，形成景區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展，具體規(guī)劃預(yù)設(shè)如下：（1）生態(tài)別墅度假項(xiàng)目：該項(xiàng)目作為汽車公園的后續(xù)項(xiàng)目，主要體現(xiàn)公園的“生態(tài)”概念。項(xiàng)目建設(shè)于景區(qū)附近臨湖區(qū)域，采取總體規(guī)劃，逐步改造，滾動發(fā)展的模式，完成整體改造工程。項(xiàng)目總規(guī)劃面積約5萬平方米，建設(shè)板式別墅20座，配套莊園管家，為高端車友會員提供融于山水之間的生態(tài)別墅；建設(shè)度假旅館，客房約150間，適用于車友全家出游、企業(yè)活動等，使休閑、運(yùn)動與度假功能全方位實(shí)現(xiàn)。同時配套建設(shè)5000平米風(fēng)味主題餐廳、農(nóng)家樂，高檔會議廳，可舉辦各種會議、培訓(xùn)、宴會與慶典；建設(shè)1000平米室內(nèi)運(yùn)動場館：保齡球、網(wǎng)球、籃球、乒乓球、臺球、門球、沙壺球、羽毛球、健身等。圖91 生態(tài)別墅度假村實(shí)景（2）文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目：在景區(qū)建設(shè)的商業(yè)街是集購物、餐飲美食、休閑娛樂、旅游觀光，文化性消費(fèi)等多種功能于一體的現(xiàn)代化大眾消費(fèi)區(qū)域。該項(xiàng)目擬在此區(qū)域新建與本項(xiàng)目匹配的商業(yè)街區(qū)，分為商業(yè)休閑區(qū)、酒吧娛樂區(qū)和汽車文化區(qū)。規(guī)劃占地面積約25000平方米，含 300車位的地下停車場1個。內(nèi)含酒吧、茶樓、餐廳、紀(jì)念工藝品店、書吧、博物館、土特產(chǎn)商鋪等豐富的文化業(yè)態(tài)，定期開展本市鄉(xiāng)下傳統(tǒng)集市等吸引人氣，項(xiàng)目建成后，可最大限度增加游覽空間，建成集購物、觀光、旅游、休閑的多元產(chǎn)業(yè)消費(fèi)集聚區(qū)。38