【正文】 6玉龍山莊、R27文莊片區(qū)、R28黨家片區(qū)、R29井家溝片區(qū)、R30陽光100國際新城、R31丁字山片區(qū)、R32天翔小區(qū)、R33新世紀(jì)陽光花園、R34中大槐樹片區(qū)、R35木材廠片區(qū)、R36第二糧庫片區(qū)、R37濟南鐵路職工宿舍片區(qū)、R38段店片區(qū)、R39信萊凱旋新城、R40谷家莊、袁柳莊片區(qū)、R41任家莊片區(qū)、R42順清苑小區(qū)二期、R43老屯莊片區(qū)、R44萬盛街造紙廠片區(qū)、R45東岳機械廠片區(qū)、R46濟南市軋鋼廠片區(qū)、R47運輸新村片區(qū)、R48匡山居住區(qū)、R49南吳家堡片區(qū)、R50張家莊片區(qū)、R51安樂鎮(zhèn)片區(qū)、R59中央花園、 R60蝶泉山莊、R61大金片區(qū)、R62世紀(jì)中華城、R63臘山居住區(qū)等51個區(qū)片?！　⌒聟^(qū)：西部城區(qū)以長清城區(qū)改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項目將涉及R52潘莊居住區(qū)、R53平安居住區(qū)、R54段莊居住區(qū)、R55大學(xué)城居住區(qū)、R56長清文昌片區(qū)、R57城關(guān)西居住區(qū)、R58城關(guān)東南部居住區(qū)等7個區(qū)片。東部城區(qū)以新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項目將涉及R18唐冶新城、R19章錦居住區(qū)、R20彩石居住區(qū)、R21孫村居住區(qū)、R22郭店居住區(qū)等5個片區(qū)?！　?2)商用地產(chǎn)開發(fā)布局　　濟南市目前已經(jīng)形成了泉城路—大觀園商圈、洛口商圈、西市場商圈、文化路商圈、山大路—洪樓商圈、英雄山商圈等幾個比較成熟的商圈。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施布局，將形成市級商業(yè)中心和副中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心三級布局結(jié)構(gòu)，即提升擴大泉城路市級商業(yè)主中心和建設(shè)燕山、臘山、唐冶、崮山四個市級商業(yè)副中心、18個地區(qū)商業(yè)中心、以及結(jié)合居住區(qū)建設(shè)形成約60個社區(qū)商業(yè)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向?！　∫罁?jù)發(fā)展目標(biāo)中的商業(yè)地產(chǎn)需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點開發(fā)建設(shè)的商用地產(chǎn)（包括商鋪、寫字樓、物流等）項目將分布于28個區(qū)位，共計占地6914畝，主要集中在經(jīng)十路沿線、濟濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。具體包括：經(jīng)十路沿線的C1燕山立交、C2十九中周邊、C3濟南紡織學(xué)校、C4機床一廠宿舍、C5五里牌坊、C6汽車配件廠6個片區(qū)；濼口商圈的C11濼口商業(yè)區(qū)、C12濼安路商業(yè)區(qū)、C13服裝城、C14標(biāo)山4個片區(qū)；老城區(qū)的C9魏家莊地塊、C10經(jīng)二緯四、C15制革街、C16造紙西廠、C17西市場、C18緯九路、C22共青團路、C23經(jīng)七緯十二、C24南新街9個片區(qū)，中心城西部的C7飼料批發(fā)市場、C8文莊、C19擔(dān)山屯、C20西沙王莊4個片區(qū)， C25長清高校科技園和C26長清經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)兩個片區(qū)，主城區(qū)東部及東部城區(qū)的C21汽車城地塊、C27韓倉物流園、C28彩石商業(yè)區(qū)3個片區(qū)?！　?3)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)布局　　本規(guī)劃的工業(yè)地產(chǎn)是指開發(fā)建設(shè)通用工業(yè)廠房用于出租或出售的工業(yè)用物業(yè)，它是現(xiàn)代市場經(jīng)濟快速發(fā)展的產(chǎn)物，是制造業(yè)投資商的需要，是房地產(chǎn)市場進一步發(fā)育的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的新商機。　　“十一五”期間我市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將有突破進展，其布局區(qū)位主要出現(xiàn)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園、高新區(qū)孫村片區(qū)的出口加工區(qū)、長清區(qū)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天橋區(qū)的工業(yè)園和桑梓店濟南化工園、槐蔭區(qū)的濟南民營科技產(chǎn)業(yè)園。 各類地產(chǎn)開發(fā)項目空間布局見附圖，項目具體情況見附表?！　?七、實施發(fā)展規(guī)劃的保障措施　　完善配套法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場秩序　　“十一五”期間，我市應(yīng)該在現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方法規(guī)、部門規(guī)章等法規(guī)的基礎(chǔ)上，修訂出臺有關(guān)新的地方法規(guī)，重點針對目前突出存在的土地“招、拍、掛”管理不規(guī)范、房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、舊村改造項目違規(guī)銷售、房地產(chǎn)抵押、租賃管理、經(jīng)濟適用房管理、二手房市場秩序混亂、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)混雜、物業(yè)管理糾紛過多等涉及房地產(chǎn)行業(yè)秩序問題制定行之有效的法規(guī)，使房地產(chǎn)市場有法可依、違法必究，力爭減少擾亂市場秩序的行為，規(guī)范市場運行秩序?！　√岣咝姓徟剩瑑?yōu)化開發(fā)管理流程　　要加快政府部門服務(wù)提速的步伐，制定出一個合理高效的開發(fā)項目審批流程和完成時間表，提高行政審批效率，減少行政腐敗，規(guī)范辦事流程，優(yōu)化開發(fā)管理?！　√岣咄恋乩眯?，分工實行有條件的土地或項目“招、拍、掛”　　提高土地利用效率，就是及時利用、集約利用土地。應(yīng)該對全市存量土地定期進行全面清查，摸清閑置土地和利用效率低下的土地數(shù)量，結(jié)合舊城改造對其進行合理處置，在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)提高建筑容積率，提高土地的利用效率。對經(jīng)營性用地實行有條件的土地或項目“招、拍、掛”政策，這種政策可以充分保證政府意圖的有效實施，有利于社會公平。結(jié)合具體地塊情況可以規(guī)定中低價商品房的最低比例、某類房型面積的最小比例、某類住宅的特定銷售人群等，將這些條件同規(guī)劃部門的控制指標(biāo)一起作為土地或項目“招、拍、掛”的限制性條件，以保證普通商品房的開發(fā)建設(shè)，保證合理的市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，兼顧了效率與公平的平衡，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的價格。對于城區(qū)內(nèi)競爭性強的商用地產(chǎn)項目用地，一般地塊面積規(guī)模較小，周邊配套比較成熟，可以由國土主管部門負(fù)責(zé)組織土地出讓的“招、拍、掛”；對于城區(qū)內(nèi)外的住宅地產(chǎn)項目用地，一般地塊面積規(guī)模較大，周邊配套條件欠缺或需要升級，可以由建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)組織開發(fā)項目的“招、拍、掛”，以便有效組織配套建設(shè)。　　實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上備案，完善房地產(chǎn)信息公開制度　　充分運用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，盡快建立我市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，借鑒先進城市的經(jīng)驗，以實現(xiàn)商品房銷售網(wǎng)上確任和備案作為切入點，及時發(fā)布并動態(tài)更新各樓盤項目市場交易數(shù)據(jù)和價格變化，建立完整的、動態(tài)更新的樓盤表，動態(tài)顯示市場房源情況和空置狀況，全面、及時統(tǒng)計分析房地產(chǎn)市場狀態(tài)，加強動態(tài)監(jiān)測，把握市場脈搏，根據(jù)市場需求適時調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)總量、開發(fā)結(jié)構(gòu)和開發(fā)時序。建立房地產(chǎn)市場信息定期發(fā)布制度，使房地產(chǎn)市場的開發(fā)、投資、交易、價格、空置等數(shù)據(jù)、開發(fā)項目五證和企業(yè)信用狀況能夠及時公開化、透明化，以及實現(xiàn)網(wǎng)上售房確任和備案，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。　　加大科研專項投入，提高科學(xué)決策管理水平　　國內(nèi)外大量的事實證明，加大對房地產(chǎn)專項科研課題的經(jīng)費投入，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)和高校房地產(chǎn)研究機構(gòu)多出科研成果并應(yīng)用于實踐，會極大地提高房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)決策管理水平，促使房地產(chǎn)業(yè)早日走上精細(xì)化、集約化發(fā)展之路。當(dāng)前濟南市迫切需要加強投入的研究領(lǐng)域主要包括：優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)管理流程、不同收入家庭的住房需求和各類住房建設(shè)規(guī)模的測算、遴選和建立房地產(chǎn)開發(fā)項目庫、經(jīng)濟適用房和廉租房制度設(shè)計、村鎮(zhèn)合并與開發(fā)用地的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、政企聯(lián)合推進城市運營等方面，這些專題都是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)近期突破和長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)應(yīng)用研究，以便提高科學(xué)決策管理水平。　　改革經(jīng)濟適用房建設(shè)管理體制　　為保障經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，減少目前國內(nèi)經(jīng)濟適用住房經(jīng)營銷售中的混亂，有必要改變現(xiàn)有的經(jīng)濟適用住房建設(shè)體制，由政府部門成立專門的投資管理公司，負(fù)責(zé)經(jīng)濟適用住房項目的開發(fā)建設(shè)管理。同時，探索建立經(jīng)濟適用房動態(tài)流轉(zhuǎn)回購制度。根據(jù)房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫（房產(chǎn)圖文綜合自動化管理系統(tǒng)）的檢索（以夫妻雙方身份證號碼分別檢索），一旦經(jīng)濟適用房的所有者購買了第二套住宅，原有的經(jīng)濟適用住房必須繳由政府投資管理公司按低于市場價的一定比例回購，回購后繼續(xù)作為經(jīng)濟適用房或廉租房供應(yīng)社會，減少政府長期開發(fā)經(jīng)濟適用住房帶來的一系列土地、財政等成本，實現(xiàn)經(jīng)濟適用住房銷售與回購的內(nèi)部良性循環(huán)，并為廉租房提供了穩(wěn)定充足的房源?！　〖涌炫囵B(yǎng)企業(yè)和項目經(jīng)管人才，切實提高行業(yè)生產(chǎn)力　　對于資金密集和智慧密集型的房地產(chǎn)業(yè)，人才是行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。濟南市在經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)粗放式發(fā)展的過程之后，已經(jīng)明顯顯現(xiàn)出人才瓶頸問題，從業(yè)人員文化水平不高，專業(yè)知識相對缺乏，而高層次的經(jīng)營管理人才更是匱乏。人才培養(yǎng)問題事關(guān)整個房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)力的提高，需要政府、企業(yè)、高校專業(yè)機構(gòu)各方面的共同努力。政府應(yīng)該發(fā)揮行業(yè)管理優(yōu)勢，為企業(yè)構(gòu)筑一個良好的在職培訓(xùn)平臺。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多種方式培養(yǎng)和積蓄優(yōu)秀人才，為近期開拓業(yè)務(wù)所需，也為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展儲備人才?！　￠_創(chuàng)濟南城市運營新模式　　城市運營不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，它是指對城市或區(qū)域的系統(tǒng)開發(fā)運作，其經(jīng)營對象已經(jīng)從常規(guī)地產(chǎn)向城市層面延伸，從項目開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟延伸，微觀層的房地產(chǎn)發(fā)展商與宏觀層的政府在城市運營上建立了合作的紐帶。當(dāng)前國內(nèi)許多城市都在倡導(dǎo)并實踐城市運營，濟南市也應(yīng)該走城市運營的路子。城市運營并無固定模式可循，政府主管部門應(yīng)該推動企業(yè)探尋適應(yīng)濟南城市運營的新模式，整合社會優(yōu)勢資源，以市場化的方式，在項目的融資、開發(fā)、管理各個環(huán)節(jié)走出具有濟南本地特色的城市運營模式。政府部門要摒棄城市運營就是經(jīng)營出售土地增加財政收入的狹隘觀點，從區(qū)域的層面、全局的觀點將市場機制全方位、全過程地引入到城市規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展和管理中，建立多元化投資模式，使各類投資主體平等地參與城市發(fā)展，形成政府主導(dǎo)、市場主體、社會運作的多元化經(jīng)營模式。　　對古城和商埠區(qū)存量房地產(chǎn)實行保護性改造利用策略　　濟南的古城區(qū)和商埠區(qū)是“山、泉、湖、河、城”優(yōu)秀組合中的重要人文要素，是濟南深厚文化底蘊的物質(zhì)依托和城市競爭力的重要因子?！笆晃濉逼陂g，我市應(yīng)對上述兩區(qū)域?qū)嵭斜Ｗo性改造利用，一般不大拆大建，以改造功能和轉(zhuǎn)換用途為主要開發(fā)方式，引導(dǎo)形成旅游休閑區(qū)和生態(tài)文化區(qū)，使城市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值，泉城魅力彰顯。同時，在其外圍城區(qū)鼓勵發(fā)展高層低密度建筑，實現(xiàn)土地空間的集約利用，為此，外圍舊城區(qū)的改造在配套費等方面實行優(yōu)惠政策。12 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