【正文】 6玉龍山莊、R27文莊片區(qū)、R28黨家片區(qū)、R29井家溝片區(qū)、R30陽光100國際新城、R31丁字山片區(qū)、R32天翔小區(qū)、R33新世紀(jì)陽光花園、R34中大槐樹片區(qū)、R35木材廠片區(qū)、R36第二糧庫片區(qū)、R37濟(jì)南鐵路職工宿舍片區(qū)、R38段店片區(qū)、R39信萊凱旋新城、R40谷家莊、袁柳莊片區(qū)、R41任家莊片區(qū)、R42順清苑小區(qū)二期、R43老屯莊片區(qū)、R44萬盛街造紙廠片區(qū)、R45東岳機(jī)械廠片區(qū)、R46濟(jì)南市軋鋼廠片區(qū)、R47運(yùn)輸新村片區(qū)、R48匡山居住區(qū)、R49南吳家堡片區(qū)、R50張家莊片區(qū)、R51安樂鎮(zhèn)片區(qū)、R59中央花園、 R60蝶泉山莊、R61大金片區(qū)、R62世紀(jì)中華城、R63臘山居住區(qū)等51個(gè)區(qū)片?！　⌒聟^(qū)：西部城區(qū)以長(zhǎng)清城區(qū)改造和新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項(xiàng)目將涉及R52潘莊居住區(qū)、R53平安居住區(qū)、R54段莊居住區(qū)、R55大學(xué)城居住區(qū)、R56長(zhǎng)清文昌片區(qū)、R57城關(guān)西居住區(qū)、R58城關(guān)東南部居住區(qū)等7個(gè)區(qū)片。東部城區(qū)以新建居住區(qū)為主，“十一五”期間住宅開發(fā)項(xiàng)目將涉及R18唐冶新城、R19章錦居住區(qū)、R20彩石居住區(qū)、R21孫村居住區(qū)、R22郭店居住區(qū)等5個(gè)片區(qū)?！　?2)商用地產(chǎn)開發(fā)布局　　濟(jì)南市目前已經(jīng)形成了泉城路—大觀園商圈、洛口商圈、西市場(chǎng)商圈、文化路商圈、山大路—洪樓商圈、英雄山商圈等幾個(gè)比較成熟的商圈。按照總體規(guī)劃的商業(yè)設(shè)施布局，將形成市級(jí)商業(yè)中心和副中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)級(jí)商業(yè)中心三級(jí)布局結(jié)構(gòu)，即提升擴(kuò)大泉城路市級(jí)商業(yè)主中心和建設(shè)燕山、臘山、唐冶、崮山四個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心、18個(gè)地區(qū)商業(yè)中心、以及結(jié)合居住區(qū)建設(shè)形成約60個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將以此為空間開發(fā)導(dǎo)向?！　∫罁?jù)發(fā)展目標(biāo)中的商業(yè)地產(chǎn)需求規(guī)模，“十一五”期間我市擬重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的商用地產(chǎn)（包括商鋪、寫字樓、物流等）項(xiàng)目將分布于28個(gè)區(qū)位，共計(jì)占地6914畝，主要集中在經(jīng)十路沿線、濟(jì)濼路沿線、老城區(qū)和東、西部新城區(qū)的核心地帶。具體包括：經(jīng)十路沿線的C1燕山立交、C2十九中周邊、C3濟(jì)南紡織學(xué)校、C4機(jī)床一廠宿舍、C5五里牌坊、C6汽車配件廠6個(gè)片區(qū)；濼口商圈的C11濼口商業(yè)區(qū)、C12濼安路商業(yè)區(qū)、C13服裝城、C14標(biāo)山4個(gè)片區(qū)；老城區(qū)的C9魏家莊地塊、C10經(jīng)二緯四、C15制革街、C16造紙西廠、C17西市場(chǎng)、C18緯九路、C22共青團(tuán)路、C23經(jīng)七緯十二、C24南新街9個(gè)片區(qū)，中心城西部的C7飼料批發(fā)市場(chǎng)、C8文莊、C19擔(dān)山屯、C20西沙王莊4個(gè)片區(qū)， C25長(zhǎng)清高?？萍紙@和C26長(zhǎng)清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)兩個(gè)片區(qū)，主城區(qū)東部及東部城區(qū)的C21汽車城地塊、C27韓倉物流園、C28彩石商業(yè)區(qū)3個(gè)片區(qū)?！　?3)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)布局　　本規(guī)劃的工業(yè)地產(chǎn)是指開發(fā)建設(shè)通用工業(yè)廠房用于出租或出售的工業(yè)用物業(yè)，它是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的產(chǎn)物，是制造業(yè)投資商的需要，是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)育的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資開發(fā)的新商機(jī)?！　　笆晃濉逼陂g我市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將有突破進(jìn)展，其布局區(qū)位主要出現(xiàn)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園、高新區(qū)孫村片區(qū)的出口加工區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天橋區(qū)的工業(yè)園和桑梓店濟(jì)南化工園、槐蔭區(qū)的濟(jì)南民營(yíng)科技產(chǎn)業(yè)園。 各類地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目空間布局見附圖，項(xiàng)目具體情況見附表?！　?七、實(shí)施發(fā)展規(guī)劃的保障措施　　完善配套法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)秩序　　“十一五”期間，我市應(yīng)該在現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方法規(guī)、部門規(guī)章等法規(guī)的基礎(chǔ)上，修訂出臺(tái)有關(guān)新的地方法規(guī)，重點(diǎn)針對(duì)目前突出存在的土地“招、拍、掛”管理不規(guī)范、房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、舊村改造項(xiàng)目違規(guī)銷售、房地產(chǎn)抵押、租賃管理、經(jīng)濟(jì)適用房管理、二手房市場(chǎng)秩序混亂、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)混雜、物業(yè)管理糾紛過多等涉及房地產(chǎn)行業(yè)秩序問題制定行之有效的法規(guī)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)有法可依、違法必究，力爭(zhēng)減少擾亂市場(chǎng)秩序的行為，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行秩序?！　√岣咝姓徟剩瑑?yōu)化開發(fā)管理流程　　要加快政府部門服務(wù)提速的步伐，制定出一個(gè)合理高效的開發(fā)項(xiàng)目審批流程和完成時(shí)間表，提高行政審批效率，減少行政腐敗，規(guī)范辦事流程，優(yōu)化開發(fā)管理?！　√岣咄恋乩眯?，分工實(shí)行有條件的土地或項(xiàng)目“招、拍、掛”　　提高土地利用效率，就是及時(shí)利用、集約利用土地。應(yīng)該對(duì)全市存量土地定期進(jìn)行全面清查，摸清閑置土地和利用效率低下的土地?cái)?shù)量，結(jié)合舊城改造對(duì)其進(jìn)行合理處置，在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)提高建筑容積率，提高土地的利用效率。對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行有條件的土地或項(xiàng)目“招、拍、掛”政策，這種政策可以充分保證政府意圖的有效實(shí)施，有利于社會(huì)公平。結(jié)合具體地塊情況可以規(guī)定中低價(jià)商品房的最低比例、某類房型面積的最小比例、某類住宅的特定銷售人群等，將這些條件同規(guī)劃部門的控制指標(biāo)一起作為土地或項(xiàng)目“招、拍、掛”的限制性條件，以保證普通商品房的開發(fā)建設(shè)，保證合理的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，兼顧了效率與公平的平衡，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。對(duì)于城區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商用地產(chǎn)項(xiàng)目用地，一般地塊面積規(guī)模較小，周邊配套比較成熟，可以由國土主管部門負(fù)責(zé)組織土地出讓的“招、拍、掛”；對(duì)于城區(qū)內(nèi)外的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目用地，一般地塊面積規(guī)模較大，周邊配套條件欠缺或需要升級(jí)，可以由建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)組織開發(fā)項(xiàng)目的“招、拍、掛”，以便有效組織配套建設(shè)?！　?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上備案，完善房地產(chǎn)信息公開制度　　充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，盡快建立我市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，借鑒先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)現(xiàn)商品房銷售網(wǎng)上確任和備案作為切入點(diǎn)，及時(shí)發(fā)布并動(dòng)態(tài)更新各樓盤項(xiàng)目市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)和價(jià)格變化，建立完整的、動(dòng)態(tài)更新的樓盤表，動(dòng)態(tài)顯示市場(chǎng)房源情況和空置狀況，全面、及時(shí)統(tǒng)計(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，把握市場(chǎng)脈搏，根據(jù)市場(chǎng)需求適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的開發(fā)總量、開發(fā)結(jié)構(gòu)和開發(fā)時(shí)序。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定期發(fā)布制度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)、投資、交易、價(jià)格、空置等數(shù)據(jù)、開發(fā)項(xiàng)目五證和企業(yè)信用狀況能夠及時(shí)公開化、透明化，以及實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上售房確任和備案，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)理性投資和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展?！　〖哟罂蒲袑ｍ?xiàng)投入，提高科學(xué)決策管理水平　　國內(nèi)外大量的事實(shí)證明，加大對(duì)房地產(chǎn)專項(xiàng)科研課題的經(jīng)費(fèi)投入，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和高校房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)多出科研成果并應(yīng)用于實(shí)踐，會(huì)極大地提高房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)決策管理水平，促使房地產(chǎn)業(yè)早日走上精細(xì)化、集約化發(fā)展之路。當(dāng)前濟(jì)南市迫切需要加強(qiáng)投入的研究領(lǐng)域主要包括：優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)管理流程、不同收入家庭的住房需求和各類住房建設(shè)規(guī)模的測(cè)算、遴選和建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度設(shè)計(jì)、村鎮(zhèn)合并與開發(fā)用地的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、政企聯(lián)合推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)等方面，這些專題都是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)近期突破和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)應(yīng)用研究，以便提高科學(xué)決策管理水平?！　「母锝?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理體制　　為保障經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，減少目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)銷售中的混亂，有必要改變現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)體制，由政府部門成立專門的投資管理公司，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)管理。同時(shí)，探索建立經(jīng)濟(jì)適用房動(dòng)態(tài)流轉(zhuǎn)回購制度。根據(jù)房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫（房產(chǎn)圖文綜合自動(dòng)化管理系統(tǒng)）的檢索（以夫妻雙方身份證號(hào)碼分別檢索），一旦經(jīng)濟(jì)適用房的所有者購買了第二套住宅，原有的經(jīng)濟(jì)適用住房必須繳由政府投資管理公司按低于市場(chǎng)價(jià)的一定比例回購，回購后繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房供應(yīng)社會(huì)，減少政府長(zhǎng)期開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房帶來的一系列土地、財(cái)政等成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售與回購的內(nèi)部良性循環(huán)，并為廉租房提供了穩(wěn)定充足的房源?！　〖涌炫囵B(yǎng)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)管人才，切實(shí)提高行業(yè)生產(chǎn)力　　對(duì)于資金密集和智慧密集型的房地產(chǎn)業(yè)，人才是行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。濟(jì)南市在經(jīng)歷了房地產(chǎn)業(yè)粗放式發(fā)展的過程之后，已經(jīng)明顯顯現(xiàn)出人才瓶頸問題，從業(yè)人員文化水平不高，專業(yè)知識(shí)相對(duì)缺乏，而高層次的經(jīng)營(yíng)管理人才更是匱乏。人才培養(yǎng)問題事關(guān)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)力的提高，需要政府、企業(yè)、高校專業(yè)機(jī)構(gòu)各方面的共同努力。政府應(yīng)該發(fā)揮行業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)構(gòu)筑一個(gè)良好的在職培訓(xùn)平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取多種方式培養(yǎng)和積蓄優(yōu)秀人才，為近期開拓業(yè)務(wù)所需，也為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展儲(chǔ)備人才。　　開創(chuàng)濟(jì)南城市運(yùn)營(yíng)新模式　　城市運(yùn)營(yíng)不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，它是指對(duì)城市或區(qū)域的系統(tǒng)開發(fā)運(yùn)作，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象已經(jīng)從常規(guī)地產(chǎn)向城市層面延伸，從項(xiàng)目開發(fā)向區(qū)域經(jīng)濟(jì)延伸，微觀層的房地產(chǎn)發(fā)展商與宏觀層的政府在城市運(yùn)營(yíng)上建立了合作的紐帶。當(dāng)前國內(nèi)許多城市都在倡導(dǎo)并實(shí)踐城市運(yùn)營(yíng)，濟(jì)南市也應(yīng)該走城市運(yùn)營(yíng)的路子。城市運(yùn)營(yíng)并無固定模式可循，政府主管部門應(yīng)該推動(dòng)企業(yè)探尋適應(yīng)濟(jì)南城市運(yùn)營(yíng)的新模式，整合社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源，以市場(chǎng)化的方式，在項(xiàng)目的融資、開發(fā)、管理各個(gè)環(huán)節(jié)走出具有濟(jì)南本地特色的城市運(yùn)營(yíng)模式。政府部門要摒棄城市運(yùn)營(yíng)就是經(jīng)營(yíng)出售土地增加財(cái)政收入的狹隘觀點(diǎn)，從區(qū)域的層面、全局的觀點(diǎn)將市場(chǎng)機(jī)制全方位、全過程地引入到城市規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展和管理中，建立多元化投資模式，使各類投資主體平等地參與城市發(fā)展，形成政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主體、社會(huì)運(yùn)作的多元化經(jīng)營(yíng)模式?！　?duì)古城和商埠區(qū)存量房地產(chǎn)實(shí)行保護(hù)性改造利用策略　　濟(jì)南的古城區(qū)和商埠區(qū)是“山、泉、湖、河、城”優(yōu)秀組合中的重要人文要素，是濟(jì)南深厚文化底蘊(yùn)的物質(zhì)依托和城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要因子。“十一五”期間，我市應(yīng)對(duì)上述兩區(qū)域?qū)嵭斜Ｗo(hù)性改造利用，一般不大拆大建，以改造功能和轉(zhuǎn)換用途為主要開發(fā)方式，引導(dǎo)形成旅游休閑區(qū)和生態(tài)文化區(qū)，使城市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值，泉城魅力彰顯。同時(shí)，在其外圍城區(qū)鼓勵(lì)發(fā)展高層低密度建筑，實(shí)現(xiàn)土地空間的集約利用，為此，外圍舊城區(qū)的改造在配套費(fèi)等方面實(shí)行優(yōu)惠政策。12 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