【正文】 街西邊商業(yè)館驛街北側(cè)項(xiàng)目周邊公交線(xiàn)路圖：線(xiàn)路名稱(chēng)起始站點(diǎn)途經(jīng)線(xiàn)路1路洪家樓－經(jīng)四路西口山大路、中心醫(yī)院、泉城廣場(chǎng)、趵突泉東門(mén)、華聯(lián)商廈、經(jīng)二緯八、經(jīng)二緯十二。3路石門(mén)－火車(chē)站荷花路、新國(guó)道超市、車(chē)站北街、省胸科醫(yī)院、青龍橋、泉城廣場(chǎng)、趵突泉、大觀(guān)園。5路太平洋小區(qū)－解放橋北濼安路、動(dòng)物園、長(zhǎng)途汽車(chē)站、天橋南、大觀(guān)園、五龍?zhí)豆珗@、黑虎泉、青龍橋9路濟(jì)南大學(xué)－火車(chē)站青龍山長(zhǎng)途汽車(chē)站、王官莊小區(qū)、兒童醫(yī)院、市政府。11路十里河－火車(chē)站華陽(yáng)路、歷城五中、七里河路、二環(huán)東路、洪家樓路、東關(guān)大街、大明湖、少年宮、天橋南。18路火車(chē)站－姚家東區(qū)大觀(guān)園、永慶街、人民商場(chǎng)、二環(huán)東路、解放東路32路黃崗－新世界商城市商校、馬鞍山路、鐵路醫(yī)院、無(wú)影山路、黃崗。43路玉函小區(qū)－火車(chē)站土屋路、東八綜合市場(chǎng)、東八里洼、山東財(cái)政學(xué)院、植物園、濟(jì)南中學(xué)、大觀(guān)園、市政府83路匡山小區(qū)－解放橋八里橋、經(jīng)一緯九、市立二院、火車(chē)站、大明湖。84路蓋溝配貨中心－火車(chē)站歷山北路、歷城區(qū)政府宿舍85路金閣花園－會(huì)展中心北閘子、動(dòng)物園、工人新村、長(zhǎng)途客運(yùn)中心、濟(jì)安街、泉城廣場(chǎng)、省中醫(yī)、千佛山。101路辛西路北口－甸柳莊南辛莊西路、經(jīng)七路、省立醫(yī)院、濟(jì)南賓館、大觀(guān)園、趵突泉、泉城廣場(chǎng)。103路姚家莊－大觀(guān)園姚家鎮(zhèn)政府、中心醫(yī)院、解放橋、體育飯店、山大路、趵突泉、桿石橋。104路濟(jì)南大學(xué)－趵突泉東門(mén)青龍山長(zhǎng)途站、王官莊小區(qū)、南辛莊街、兒童醫(yī)院、大觀(guān)園、青年團(tuán)路、五龍?zhí)豆珗@。113路祝甸－經(jīng)一緯五東方花園、二環(huán)東路、洪家樓路、歷山路、北關(guān)北路。K50路公交汽車(chē)修造廠(chǎng)－友誼山莊動(dòng)物園、工人新村、綠地商場(chǎng)、長(zhǎng)途汽車(chē)站、大觀(guān)園、人民商場(chǎng)、大觀(guān)園、文化東路。K51路環(huán)山小區(qū)－火車(chē)站環(huán)山路、科院路、千佛山醫(yī)院、歷山路、舜耕路、青年?yáng)|路、泉城廣場(chǎng)、大觀(guān)園。K59路現(xiàn)代家電市場(chǎng)－窯頭路匡山小區(qū)、八里橋、華聯(lián)商廈、大觀(guān)園、趵突泉。K68路太平洋小區(qū)－環(huán)山小區(qū)濼安路、動(dòng)物園、三孔橋、生產(chǎn)路、桿石橋、舜耕路。K98路鑫達(dá)小區(qū)－張莊路西口花園路、洪樓路、山大路、市立一院、大明湖、少年宮、經(jīng)一緯六、營(yíng)市街、二環(huán)西路。項(xiàng)目位于濟(jì)南市中區(qū)中心成熟區(qū)域，周邊配套設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、銀行、飯店、超市等云集。配套附表：配套名稱(chēng)生活農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、眼睛行、小型超市、五金鋪、東方航空售票處。 學(xué)校館驛街小學(xué)、育英中學(xué)、普得初級(jí)中學(xué)、濟(jì)南第三職業(yè)中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校銀行建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行、工商銀行、濟(jì)南商業(yè)銀行、市場(chǎng)、證券郵政局、英大國(guó)際信托、國(guó)泰金安證券、湘財(cái)證券、濟(jì)南信息國(guó)際證券、中信建設(shè)證券有限責(zé)任公司商務(wù)濟(jì)南市政府、濟(jì)南中級(jí)人民法院、吉華大廈、魯能大廈、同圓建筑設(shè)計(jì)院、泉城大賓館、海潤(rùn)國(guó)際商務(wù)大酒店醫(yī)院濟(jì)南市中區(qū)人民醫(yī)院、市中醫(yī)醫(yī)院餐飲晶晶大酒店、豪冠俱樂(lè)部、華興魯大酒店、魯能燒鵝仔、金漢斯南美烤肉、東方肥牛王、馬記粥鋪、吉華烘烤、肥牛美食城、鐵道大酒店、天龍大酒店購(gòu)物人民商場(chǎng)、人防商場(chǎng)、新華書(shū)店、羽絨飾品廣場(chǎng)、淘淘花匯廣場(chǎng)公園大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉、泉城廣場(chǎng)、中山公園石梁灣公園交通火車(chē)站、聯(lián)運(yùn)汽車(chē)站、濟(jì)南鐵路局。地塊SWOT簡(jiǎn)評(píng)地塊優(yōu)勢(shì)：（S）1）本地塊地處濟(jì)南市中區(qū)，同時(shí)位于濟(jì)南市中心，在整個(gè)濟(jì)南占重要的地理位置，是濟(jì)南市的黃金地段。2）本地塊項(xiàng)目周邊交通及各類(lèi)市政配套較為齊全。3）本地塊與濟(jì)南各大旅游景點(diǎn)相近，尤其與濟(jì)南市著名景點(diǎn)豹突泉、黑虎泉、大明湖相隔只有1000多米。地塊劣勢(shì)：（Ｗ）1) 本地塊屬舊城改造，因此周邊商業(yè)凌亂、人居性能較差，商業(yè)氛圍淡薄，商業(yè)價(jià)值較低。2) 本地塊東邊與順和高架相臨，故燥聲及灰塵較大，給項(xiàng)目的大環(huán)境帶來(lái)一定的影響。3) 本項(xiàng)目館驛街以北屬天橋區(qū)，尚未列入拆遷范圍，給周邊環(huán)境帶來(lái)不利的影響。地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)：（O）1) 本地塊地處濟(jì)南市中心，是不可多得的地理位置。2) 濟(jì)南市近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，居民人均收入較高，房產(chǎn)更新?lián)Q代要求增加，高檔房產(chǎn)需求加大。3) 濟(jì)南市房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)，投資性、泡沫性成分較小，房?jī)r(jià)處于合理價(jià)位，真實(shí)需求比重較大，且高檔住宅求略大于供。4) 該項(xiàng)目屬于濟(jì)南市舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，受到市區(qū)兩級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和大力支持。地塊威脅點(diǎn)：（T）1) 本地塊位于市中區(qū)與天橋區(qū)交匯處，周邊環(huán)境及市政管理較差。2) 本項(xiàng)目屬高檔房產(chǎn)，與周邊商業(yè)配套成反比，未來(lái)周邊商圈成熟有待考證。3) 國(guó)家政策連續(xù)打壓，給濟(jì)南005年房產(chǎn)帶來(lái)一定的影響，國(guó)家是否會(huì)繼續(xù)采取政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打壓。第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議綜合濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及本項(xiàng)目所處地理位置、周邊環(huán)境等要素分析：本項(xiàng)目位于濟(jì)南市中心，就長(zhǎng)期發(fā)展而言，本項(xiàng)目具有不錯(cuò)的住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)，項(xiàng)目目前開(kāi)發(fā)，相關(guān)開(kāi)發(fā)條件已經(jīng)較為成熟。由于本項(xiàng)目目前處于前期發(fā)展階段，有關(guān)設(shè)計(jì)方案尚未出來(lái)，我們結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，在充分結(jié)合前面的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目分析，供開(kāi)發(fā)商參考，具體有關(guān)分析如下：216。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案建議及財(cái)務(wù)測(cè)算l 方案有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （具體規(guī)劃方案以后期設(shè)計(jì)院規(guī)劃為準(zhǔn)）現(xiàn)我們采用對(duì)方提供的有關(guān)設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)進(jìn)行預(yù)估。 可規(guī)劃土地面積預(yù)計(jì)：50900平方米； 總建筑面積預(yù)計(jì)：138957平方米； 建筑密度：不大于25%； 容積率：； 綠化率：不小于30%。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目規(guī)劃定位：沿街商業(yè)＋高層住宅l 方案定位的要素 市中心地段項(xiàng)目，地理位置具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，交通條件、社區(qū)配套等配套設(shè)施較為完善，是一個(gè)居住的理想環(huán)境。 目前濟(jì)南市中心居住項(xiàng)目極為希缺，本項(xiàng)目以四高住宅項(xiàng)目為主要發(fā)展方向住宅規(guī)劃（為主） 沿順河路路為濟(jì)南的重要城市干道，館驛街為現(xiàn)有商業(yè)街，具有較高的商業(yè)升值潛力。沿街商鋪規(guī)劃 由此，我們提出建議：以高層住宅為主，輔以部分沿街商業(yè)的產(chǎn)品方案。l 規(guī)劃方案有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算容積率部分：住宅：128957平方米商業(yè)： 10000平方米不記容積率部分：地下車(chē)庫(kù)：12000平方米設(shè)備用房：450平方米第六部分 建設(shè)周期與實(shí)施方案開(kāi)發(fā)工作程序項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程包括四大階段共十六項(xiàng)工作程序。這些工作是項(xiàng)目建設(shè)必須的程序，但不是順序，許多工作都是同時(shí)交叉進(jìn)行的。項(xiàng)目初步研究，合作談判、簽約；項(xiàng)目公司設(shè)立、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)手續(xù)審批；土地掛牌手續(xù)辦理，土地出讓?zhuān)〉猛恋刈C；項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)；項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)申報(bào)、審批，落實(shí)市政配套方案；辦理項(xiàng)目開(kāi)工審批手續(xù)，列入年度計(jì)劃、領(lǐng)取施工許可證；施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平，施工準(zhǔn)備?；A(chǔ)施工、結(jié)構(gòu)施工；設(shè)備安裝、調(diào)試，外裝修；小市政配套工程施工；環(huán)境工程和綠化工程施工。市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售策劃、銷(xiāo)售代理；市場(chǎng)推廣、銷(xiāo)售實(shí)施。工程竣工單項(xiàng)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收；物業(yè)管理準(zhǔn)備工作；項(xiàng)目入住。建設(shè)周期與進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目的全部任務(wù)計(jì)劃用4年時(shí)間完成，整個(gè)項(xiàng)目大致分為兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。（項(xiàng)目有關(guān)成本測(cè)算以及資金計(jì)劃安排按此計(jì)劃）整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作分為三大階段實(shí)施，即前期準(zhǔn)備期、工程建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售期（其中工程建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售期工作有交叉）。工作內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)必要性論證、合作談判、資金落實(shí)、總體規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)、辦理立項(xiàng)、規(guī)劃和開(kāi)工審批手續(xù)、落實(shí)市政方案等。工作周期為8個(gè)月。工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場(chǎng)三通一平、開(kāi)工準(zhǔn)備，基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)施工、外裝修、設(shè)備安裝，小市政配套、綠化、環(huán)境工程等。建設(shè)周期為13個(gè)月。工作內(nèi)容包括：市場(chǎng)調(diào)研、銷(xiāo)售策劃，銷(xiāo)售代理選定，銷(xiāo)售班子組建，廣告宣傳，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售組織與實(shí)施，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，入住等。工作周期為12個(gè)月。第七部分 投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目建設(shè)總投資構(gòu)成按照目前濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資構(gòu)成情況分析，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資的主要構(gòu)成內(nèi)容包括：拆遷安置及綜和補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和建設(shè)利息。前期費(fèi)用估算項(xiàng)目前期工程費(fèi)包括：可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)和工程其他費(fèi)。工程其他費(fèi)包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、建設(shè)工程招投標(biāo)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)及其他相關(guān)規(guī)費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)用估算項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)的內(nèi)容包括：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備及安裝工程、外裝修工程等。市政基礎(chǔ)配套工程費(fèi)用估算本項(xiàng)目費(fèi)用包括大市政建設(shè)集資費(fèi)、室外工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)以及整個(gè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的環(huán)境工程、綠化工程等設(shè)計(jì)費(fèi)和建設(shè)費(fèi)等。室外工程費(fèi)包括：紅線(xiàn)內(nèi)的自來(lái)水、雨水、污水、電力、燃?xì)狻崃?、電信、道路、照明、環(huán)衛(wèi)等小市政工程。附屬工程費(fèi)包括：變電室、調(diào)壓站、鍋爐房、污水處理站、消防泵房、垃圾站、存車(chē)棚、物業(yè)管理用房等。間接費(fèi)用估算、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)購(gòu)置、交通通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待等各項(xiàng)費(fèi)用的支出。按市場(chǎng)平均行情250萬(wàn)元/年預(yù)估。，按銷(xiāo)售收入的3%預(yù)估。，本項(xiàng)目按土地費(fèi)用三億投入，前期啟動(dòng)資金5000萬(wàn)元計(jì)算，四年開(kāi)發(fā)期，年利率6%預(yù)估。管理費(fèi)用估算管理費(fèi)是用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全工程所需人員開(kāi)支、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)購(gòu)置、交通通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待等各項(xiàng)費(fèi)用的支出。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算用于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中不可預(yù)見(jiàn)性的費(fèi)用支出，以及某些項(xiàng)目費(fèi)用不足的補(bǔ)充和緊急、應(yīng)急情況下各項(xiàng)費(fèi)用的支出。二、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算 土地費(fèi)用：我們實(shí)地了解，土地費(fèi)用為該項(xiàng)目拆遷費(fèi)用，不需再支付額外土地費(fèi)，據(jù)市中區(qū)拆遷辦入戶(hù)了解，及根據(jù)濟(jì)南市拆遷相關(guān)文件，該地塊拆遷成本約400萬(wàn)/畝左右，按實(shí)際可用土地面積50900平方米計(jì)算。 住宅開(kāi)發(fā)成本測(cè)算：根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)行情和對(duì)有關(guān)機(jī)構(gòu)交談中初步了解，我們預(yù)估本項(xiàng)目小高層和高層開(kāi)發(fā)住宅有關(guān)的前期、建安、配套、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、稅金成本、銷(xiāo)售費(fèi)用等。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：建筑類(lèi)型高層公寓商鋪地下室合計(jì)建筑面積（萬(wàn)m2）單位成本（元/m2）總成本（元/m2）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)：物業(yè)類(lèi)別可售面積（m2）預(yù)測(cè)銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）預(yù)測(cè)銷(xiāo)售總價(jià)（萬(wàn)元）住宅550070950商業(yè)100001500015000地下車(chē)庫(kù)400個(gè)12萬(wàn)/個(gè)4800合計(jì)(萬(wàn)元)90750項(xiàng)目利潤(rùn)項(xiàng)目投資回報(bào)率%備注：l 有關(guān)詳細(xì)測(cè)算數(shù)據(jù)見(jiàn)附表l 目前住宅銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)5500元/m2左右，以上項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)估，未完全充分考慮到市中區(qū)拆后，有關(guān)周邊環(huán)境及配套設(shè)施改善后，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的促進(jìn)。l 以上數(shù)據(jù)的測(cè)算,是在假設(shè)這個(gè)項(xiàng)目可完全實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的情況下進(jìn)行測(cè)算的，但是在今后幾年，國(guó)家政策的不斷出臺(tái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還如此樂(lè)觀(guān)，是否可以實(shí)現(xiàn)90％以上的去化率，尚需進(jìn)一步的市場(chǎng)研究分析。l 以上僅為粗略分析，該地塊項(xiàng)目實(shí)際操作的可行性，尚需進(jìn)一步論證分析。第八部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目屬動(dòng)遷項(xiàng)目，政府因素和政策因素一定程度上將影響本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期； 周邊環(huán)境目前較差，與天橋區(qū)接壤，且與天橋區(qū)接壤處尚不屬拆遷范圍； 對(duì)于本項(xiàng)目的體量在濟(jì)南來(lái)說(shuō)有限，在整體規(guī)劃上無(wú)法與當(dāng)?shù)卮蟊P(pán)抗衡；第九部分 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)一、 綜合分析濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)，高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，市場(chǎng)前景不錯(cuò)，具有一定的投資價(jià)值；二、 根據(jù)項(xiàng)目地理位置，區(qū)域環(huán)境，市政配套等因素綜合分析，本項(xiàng)目目前市場(chǎng)開(kāi)發(fā)條件相對(duì)成熟，且該項(xiàng)目的前期工作當(dāng)?shù)卣惨蚤_(kāi)始運(yùn)行；三、 盡管本項(xiàng)目屬動(dòng)遷項(xiàng)目，我們可以充分利用兗礦集團(tuán)在濟(jì)南的傳統(tǒng)關(guān)系，進(jìn)行有效溝通和運(yùn)作，減低項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)，若本項(xiàng)目前期動(dòng)遷不順利，可以通過(guò)有效的資金支付計(jì)劃，在濟(jì)南黃金地段儲(chǔ)備土地也是一較好的投資行為。四、 綜合分析項(xiàng)目的土地成本、經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險(xiǎn)分析等因素，如果通過(guò)其他的有效運(yùn)作，降低成本，將有效提升項(xiàng)目利潤(rùn)，將為本項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作帶來(lái)可觀(guān)的收益。綜合以上各因素初步評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目具有不錯(cuò)投資價(jià)值，建議開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步跟進(jìn)，與政府有關(guān)部分磋商，同時(shí)進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本。上海晟昌行機(jī)構(gòu)2006年10月