【正文】 街西邊商業(yè)館驛街北側(cè)項目周邊公交線路圖：線路名稱起始站點途經(jīng)線路1路洪家樓－經(jīng)四路西口山大路、中心醫(yī)院、泉城廣場、趵突泉東門、華聯(lián)商廈、經(jīng)二緯八、經(jīng)二緯十二。3路石門－火車站荷花路、新國道超市、車站北街、省胸科醫(yī)院、青龍橋、泉城廣場、趵突泉、大觀園。5路太平洋小區(qū)－解放橋北濼安路、動物園、長途汽車站、天橋南、大觀園、五龍?zhí)豆珗@、黑虎泉、青龍橋9路濟南大學(xué)－火車站青龍山長途汽車站、王官莊小區(qū)、兒童醫(yī)院、市政府。11路十里河－火車站華陽路、歷城五中、七里河路、二環(huán)東路、洪家樓路、東關(guān)大街、大明湖、少年宮、天橋南。18路火車站－姚家東區(qū)大觀園、永慶街、人民商場、二環(huán)東路、解放東路32路黃崗－新世界商城市商校、馬鞍山路、鐵路醫(yī)院、無影山路、黃崗。43路玉函小區(qū)－火車站土屋路、東八綜合市場、東八里洼、山東財政學(xué)院、植物園、濟南中學(xué)、大觀園、市政府83路匡山小區(qū)－解放橋八里橋、經(jīng)一緯九、市立二院、火車站、大明湖。84路蓋溝配貨中心－火車站歷山北路、歷城區(qū)政府宿舍85路金閣花園－會展中心北閘子、動物園、工人新村、長途客運中心、濟安街、泉城廣場、省中醫(yī)、千佛山。101路辛西路北口－甸柳莊南辛莊西路、經(jīng)七路、省立醫(yī)院、濟南賓館、大觀園、趵突泉、泉城廣場。103路姚家莊－大觀園姚家鎮(zhèn)政府、中心醫(yī)院、解放橋、體育飯店、山大路、趵突泉、桿石橋。104路濟南大學(xué)－趵突泉東門青龍山長途站、王官莊小區(qū)、南辛莊街、兒童醫(yī)院、大觀園、青年團路、五龍?zhí)豆珗@。113路祝甸－經(jīng)一緯五東方花園、二環(huán)東路、洪家樓路、歷山路、北關(guān)北路。K50路公交汽車修造廠－友誼山莊動物園、工人新村、綠地商場、長途汽車站、大觀園、人民商場、大觀園、文化東路。K51路環(huán)山小區(qū)－火車站環(huán)山路、科院路、千佛山醫(yī)院、歷山路、舜耕路、青年東路、泉城廣場、大觀園。K59路現(xiàn)代家電市場－窯頭路匡山小區(qū)、八里橋、華聯(lián)商廈、大觀園、趵突泉。K68路太平洋小區(qū)－環(huán)山小區(qū)濼安路、動物園、三孔橋、生產(chǎn)路、桿石橋、舜耕路。K98路鑫達小區(qū)－張莊路西口花園路、洪樓路、山大路、市立一院、大明湖、少年宮、經(jīng)一緯六、營市街、二環(huán)西路。項目位于濟南市中區(qū)中心成熟區(qū)域，周邊配套設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、銀行、飯店、超市等云集。配套附表：配套名稱生活農(nóng)貿(mào)市場、眼睛行、小型超市、五金鋪、東方航空售票處。 學(xué)校館驛街小學(xué)、育英中學(xué)、普得初級中學(xué)、濟南第三職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校銀行建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行、工商銀行、濟南商業(yè)銀行、市場、證券郵政局、英大國際信托、國泰金安證券、湘財證券、濟南信息國際證券、中信建設(shè)證券有限責(zé)任公司商務(wù)濟南市政府、濟南中級人民法院、吉華大廈、魯能大廈、同圓建筑設(shè)計院、泉城大賓館、海潤國際商務(wù)大酒店醫(yī)院濟南市中區(qū)人民醫(yī)院、市中醫(yī)醫(yī)院餐飲晶晶大酒店、豪冠俱樂部、華興魯大酒店、魯能燒鵝仔、金漢斯南美烤肉、東方肥牛王、馬記粥鋪、吉華烘烤、肥牛美食城、鐵道大酒店、天龍大酒店購物人民商場、人防商場、新華書店、羽絨飾品廣場、淘淘花匯廣場公園大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉、泉城廣場、中山公園石梁灣公園交通火車站、聯(lián)運汽車站、濟南鐵路局。地塊SWOT簡評地塊優(yōu)勢：（S）1）本地塊地處濟南市中區(qū)，同時位于濟南市中心，在整個濟南占重要的地理位置，是濟南市的黃金地段。2）本地塊項目周邊交通及各類市政配套較為齊全。3）本地塊與濟南各大旅游景點相近，尤其與濟南市著名景點豹突泉、黑虎泉、大明湖相隔只有1000多米。地塊劣勢：（Ｗ）1) 本地塊屬舊城改造，因此周邊商業(yè)凌亂、人居性能較差，商業(yè)氛圍淡薄，商業(yè)價值較低。2) 本地塊東邊與順和高架相臨，故燥聲及灰塵較大，給項目的大環(huán)境帶來一定的影響。3) 本項目館驛街以北屬天橋區(qū)，尚未列入拆遷范圍，給周邊環(huán)境帶來不利的影響。地塊機會點：（O）1) 本地塊地處濟南市中心，是不可多得的地理位置。2) 濟南市近幾年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛，居民人均收入較高，房產(chǎn)更新?lián)Q代要求增加，高檔房產(chǎn)需求加大。3) 濟南市房產(chǎn)市場運行較為平穩(wěn)，投資性、泡沫性成分較小，房價處于合理價位，真實需求比重較大，且高檔住宅求略大于供。4) 該項目屬于濟南市舊城改造重點項目，受到市區(qū)兩級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視和大力支持。地塊威脅點：（T）1) 本地塊位于市中區(qū)與天橋區(qū)交匯處，周邊環(huán)境及市政管理較差。2) 本項目屬高檔房產(chǎn)，與周邊商業(yè)配套成反比，未來周邊商圈成熟有待考證。3) 國家政策連續(xù)打壓，給濟南005年房產(chǎn)帶來一定的影響，國家是否會繼續(xù)采取政策對房地產(chǎn)業(yè)進行打壓。第五部分 項目開發(fā)建議綜合濟南房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及本項目所處地理位置、周邊環(huán)境等要素分析：本項目位于濟南市中心，就長期發(fā)展而言，本項目具有不錯的住宅市場機會，項目目前開發(fā)，相關(guān)開發(fā)條件已經(jīng)較為成熟。由于本項目目前處于前期發(fā)展階段，有關(guān)設(shè)計方案尚未出來，我們結(jié)合本項目現(xiàn)有的技術(shù)指標進行開發(fā)成本收益和風(fēng)險分析，在充分結(jié)合前面的市場分析和項目分析，供開發(fā)商參考，具體有關(guān)分析如下：216。 項目開發(fā)方案建議及財務(wù)測算l 方案有關(guān)經(jīng)濟指標 （具體規(guī)劃方案以后期設(shè)計院規(guī)劃為準）現(xiàn)我們采用對方提供的有關(guān)設(shè)計方案經(jīng)濟指標數(shù)進行預(yù)估。 可規(guī)劃土地面積預(yù)計：50900平方米； 總建筑面積預(yù)計：138957平方米； 建筑密度：不大于25%； 容積率：； 綠化率：不小于30%。一、項目開發(fā)建議項目規(guī)劃定位：沿街商業(yè)＋高層住宅l 方案定位的要素 市中心地段項目，地理位置具有較強的競爭力，交通條件、社區(qū)配套等配套設(shè)施較為完善，是一個居住的理想環(huán)境。 目前濟南市中心居住項目極為希缺，本項目以四高住宅項目為主要發(fā)展方向住宅規(guī)劃（為主） 沿順河路路為濟南的重要城市干道，館驛街為現(xiàn)有商業(yè)街，具有較高的商業(yè)升值潛力。沿街商鋪規(guī)劃 由此，我們提出建議：以高層住宅為主，輔以部分沿街商業(yè)的產(chǎn)品方案。l 規(guī)劃方案有關(guān)經(jīng)濟指標計算容積率部分：住宅：128957平方米商業(yè)： 10000平方米不記容積率部分：地下車庫：12000平方米設(shè)備用房：450平方米第六部分 建設(shè)周期與實施方案開發(fā)工作程序項目的整個開發(fā)建設(shè)過程包括四大階段共十六項工作程序。這些工作是項目建設(shè)必須的程序，但不是順序，許多工作都是同時交叉進行的。項目初步研究，合作談判、簽約；項目公司設(shè)立、土地一級開發(fā)手續(xù)審批；土地掛牌手續(xù)辦理，土地出讓，取得土地證；項目規(guī)劃方案設(shè)計和施工圖設(shè)計；項目規(guī)劃手續(xù)申報、審批，落實市政配套方案；辦理項目開工審批手續(xù)，列入年度計劃、領(lǐng)取施工許可證；施工現(xiàn)場三通一平，施工準備?；A(chǔ)施工、結(jié)構(gòu)施工；設(shè)備安裝、調(diào)試，外裝修；小市政配套工程施工；環(huán)境工程和綠化工程施工。市場調(diào)研、銷售策劃、銷售代理；市場推廣、銷售實施。工程竣工單項驗收、綜合驗收；物業(yè)管理準備工作；項目入住。建設(shè)周期與進度計劃項目的全部任務(wù)計劃用4年時間完成，整個項目大致分為兩期進行開發(fā)建設(shè)。（項目有關(guān)成本測算以及資金計劃安排按此計劃）整個項目的開發(fā)建設(shè)工作分為三大階段實施，即前期準備期、工程建設(shè)期和經(jīng)營銷售期（其中工程建設(shè)期和經(jīng)營銷售期工作有交叉）。工作內(nèi)容包括：項目建設(shè)必要性論證、合作談判、資金落實、總體規(guī)劃和方案設(shè)計、辦理立項、規(guī)劃和開工審批手續(xù)、落實市政方案等。工作周期為8個月。工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場三通一平、開工準備，基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)施工、外裝修、設(shè)備安裝，小市政配套、綠化、環(huán)境工程等。建設(shè)周期為13個月。工作內(nèi)容包括：市場調(diào)研、銷售策劃，銷售代理選定，銷售班子組建，廣告宣傳，現(xiàn)場銷售組織與實施，項目竣工驗收，入住等。工作周期為12個月。第七部分 投資估算與資金籌措一、項目建設(shè)總投資構(gòu)成按照目前濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成情況分析，該項目開發(fā)建設(shè)總投資的主要構(gòu)成內(nèi)容包括：拆遷安置及綜和補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費、管理費、不可預(yù)見費和建設(shè)利息。前期費用估算項目前期工程費包括：可行性研究費、規(guī)劃設(shè)計費、勘察測繪費和工程其他費。工程其他費包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費、建設(shè)工程招投標費、質(zhì)量監(jiān)督費、竣工圖費及其他相關(guān)規(guī)費等。建筑安裝工程費用估算項目建筑安裝工程費的內(nèi)容包括：基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、設(shè)備及安裝工程、外裝修工程等。市政基礎(chǔ)配套工程費用估算本項目費用包括大市政建設(shè)集資費、室外工程費、附屬工程費以及整個項目用地范圍內(nèi)的環(huán)境工程、綠化工程等設(shè)計費和建設(shè)費等。室外工程費包括：紅線內(nèi)的自來水、雨水、污水、電力、燃氣、熱力、電信、道路、照明、環(huán)衛(wèi)等小市政工程。附屬工程費包括：變電室、調(diào)壓站、鍋爐房、污水處理站、消防泵房、垃圾站、存車棚、物業(yè)管理用房等。間接費用估算、辦公費用、固定資產(chǎn)購置、交通通訊費、業(yè)務(wù)招待等各項費用的支出。按市場平均行情250萬元/年預(yù)估。，按銷售收入的3%預(yù)估。，本項目按土地費用三億投入，前期啟動資金5000萬元計算，四年開發(fā)期，年利率6%預(yù)估。管理費用估算管理費是用于項目開發(fā)建設(shè)全工程所需人員開支、辦公費用、固定資產(chǎn)購置、交通通訊費、業(yè)務(wù)招待等各項費用的支出。不可預(yù)見費用估算不可預(yù)見費用估算用于整個項目開發(fā)建設(shè)中不可預(yù)見性的費用支出，以及某些項目費用不足的補充和緊急、應(yīng)急情況下各項費用的支出。二、項目投資財務(wù)測算項目開發(fā)成本測算 土地費用：我們實地了解，土地費用為該項目拆遷費用，不需再支付額外土地費，據(jù)市中區(qū)拆遷辦入戶了解，及根據(jù)濟南市拆遷相關(guān)文件，該地塊拆遷成本約400萬/畝左右，按實際可用土地面積50900平方米計算。 住宅開發(fā)成本測算：根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)市場行情和對有關(guān)機構(gòu)交談中初步了解，我們預(yù)估本項目小高層和高層開發(fā)住宅有關(guān)的前期、建安、配套、不可預(yù)見費用、稅金成本、銷售費用等。 項目開發(fā)成本：建筑類型高層公寓商鋪地下室合計建筑面積（萬m2）單位成本（元/m2）總成本（元/m2）項目銷售收入及利潤測算項目銷售價格預(yù)測：物業(yè)類別可售面積（m2）預(yù)測銷售均價（元/m2）預(yù)測銷售總價（萬元）住宅550070950商業(yè)100001500015000地下車庫400個12萬/個4800合計(萬元)90750項目利潤項目投資回報率%備注：l 有關(guān)詳細測算數(shù)據(jù)見附表l 目前住宅銷售價格預(yù)計5500元/m2左右，以上項目銷售價格預(yù)估，未完全充分考慮到市中區(qū)拆后，有關(guān)周邊環(huán)境及配套設(shè)施改善后，對樓盤銷售價格的促進。l 以上數(shù)據(jù)的測算,是在假設(shè)這個項目可完全實現(xiàn)銷售的情況下進行測算的，但是在今后幾年，國家政策的不斷出臺，濟南房地產(chǎn)市場是否還如此樂觀，是否可以實現(xiàn)90％以上的去化率，尚需進一步的市場研究分析。l 以上僅為粗略分析，該地塊項目實際操作的可行性，尚需進一步論證分析。第八部分 項目風(fēng)險分析 項目屬動遷項目，政府因素和政策因素一定程度上將影響本項目的開發(fā)周期； 周邊環(huán)境目前較差，與天橋區(qū)接壤，且與天橋區(qū)接壤處尚不屬拆遷范圍； 對于本項目的體量在濟南來說有限，在整體規(guī)劃上無法與當?shù)卮蟊P抗衡；第九部分 項目綜合評價一、 綜合分析濟南房地產(chǎn)市場，高檔房地產(chǎn)市場供銷兩旺，市場前景不錯，具有一定的投資價值；二、 根據(jù)項目地理位置，區(qū)域環(huán)境，市政配套等因素綜合分析，本項目目前市場開發(fā)條件相對成熟，且該項目的前期工作當?shù)卣惨蚤_始運行；三、 盡管本項目屬動遷項目，我們可以充分利用兗礦集團在濟南的傳統(tǒng)關(guān)系，進行有效溝通和運作，減低項目操作風(fēng)險，若本項目前期動遷不順利，可以通過有效的資金支付計劃，在濟南黃金地段儲備土地也是一較好的投資行為。四、 綜合分析項目的土地成本、經(jīng)濟效益、風(fēng)險分析等因素，如果通過其他的有效運作，降低成本，將有效提升項目利潤，將為本項目的實際運作帶來可觀的收益。綜合以上各因素初步評價，本項目具有不錯投資價值，建議開發(fā)商進一步跟進，與政府有關(guān)部分磋商，同時進一步了解本項目的實際開發(fā)成本。上海晟昌行機構(gòu)2006年10月