【正文】 ，需向銀行貸款5000萬元用于投資，剩余部分3000萬元由預(yù)售收入補(bǔ)充。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見下表所示：序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2012年2013年2014年1投資總額55506780建設(shè)投資555067802資金籌措55506780自有資金8001000借款資金5000020003000銷售收入再投資3000500120013003資金缺口（+）8003000 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)經(jīng)營模式分析的結(jié)果可知，選擇租售結(jié)合模式較為合理，接下來做租售結(jié)合方案的財(cái)務(wù)分析，分析該方案的盈利能力、償債能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等等。 主要分析評價(jià)指標(biāo) 盈利能力分析包括靜態(tài)投資盈利能力分析和動(dòng)態(tài)盈利能力分析靜態(tài)：。動(dòng)態(tài)：本項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）＝10678萬元％由此可見，本項(xiàng)目從動(dòng)態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。本項(xiàng)目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）＝6849萬元％由此可見，從自有資金動(dòng)態(tài)盈利角度分析，本項(xiàng)目滿足投資要求。由以上盈利能力分析可以看出該方案有較強(qiáng)的盈利能力。 償債能力分析項(xiàng)目借款還本付息分析詳見借款還本付息表—4由表可得，有足夠的清償能力。資產(chǎn)負(fù)債率=（負(fù)債總額 / 資產(chǎn)總額）*100%=5000/=＜ 項(xiàng)目的租售收入、利潤分析根據(jù)以上分析，采用出租銷售相結(jié)合的方式經(jīng)營該樓盤。假設(shè)經(jīng)營年份10年估測十年來銷售業(yè)績，：序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營年份123456789101地上一層1．1建筑面積（m2）1．2出租率80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%1．3平均租金水平1．4年遞增率50%3%3%3%3%3%3%3%3%1．5租金收入小計(jì)2銷售率50%35%85%63%55%66%59%77%69%80%建筑面積（m2）2．1平均售價(jià)56006000620065008500800085007600830078702．2銷售收入小計(jì)３租售金收入總計(jì)896．3如上表所示，可分析得出：該樓盤在估測年限內(nèi)的經(jīng)營情況非常樂觀，不管是出租還是銷售房，所得收入都很客觀，有利用價(jià)值。 現(xiàn)金流量估算表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目 經(jīng)營年份123456789101現(xiàn)金流入2工資與福利3營銷推廣費(fèi)用4管理費(fèi)用5財(cái)務(wù)費(fèi)用6不可預(yù)見費(fèi)用7營業(yè)稅及附加8所得稅9現(xiàn)金流出小計(jì)10凈現(xiàn)金流量 項(xiàng)目不確定分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，％時(shí)，用于銷售部分的樓盤投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70％時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。％，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。②租賃部分盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，％時(shí)，租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的出租率70％時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。％，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較低。③盈虧平衡計(jì)算在本項(xiàng)目中，收入分為固定銷售收入和年租賃收入兩項(xiàng)。固定收入是將銷售收入按20年進(jìn)行分?jǐn)偪梢源_定的；租賃收入是指返租后每年得到的租金收入。成本分為固定成本和變動(dòng)成本。1)盈虧平衡條件下的出租率根據(jù)公式：固定收入+租賃收入*K=固定成本+變動(dòng)成本*K，K為達(dá)到預(yù)計(jì)出租量的百分比(出租率)。利用表—5中數(shù)據(jù)可以算得，出租率為18．69％，即只要達(dá)到預(yù)計(jì)出租量的18．69％，就可保證不虧損，這說明本項(xiàng)目能夠很好地適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的變化，具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（萬元）固定成本變動(dòng)成本固定收入租金收入2)盈虧平衡時(shí)的收入=固定收入+租賃收入*18．69％=3)經(jīng)營安全率=118．69％=81 .31％． 敏感性分析考慮到該項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，選定銷售收入、租金收入和經(jīng)營成本三個(gè)主要因素為測定變量，設(shè)定三個(gè)因素分別向不利的方向變化10％和20％，以凈現(xiàn)值和投資回收期為敏感性分析的指標(biāo)。敏感性分析的結(jié)果如下表所示。 敏感性分析表分析指標(biāo)銷售收入租金收入經(jīng)營收入%%%%%%%%%凈現(xiàn)值（收入）投資回收期（年）從表9可以看出，投資回收期對銷售收入比較敏感，但即使銷售收入降低20％，投資回收期為1．78年，仍不超過兩年，可見該模式可以較快回收投資。當(dāng)銷售收入、租金收入和經(jīng)營成本都向不利方向變化20％時(shí)，凈現(xiàn)值分別變化了10．01％、4．16％和4．51％，即凈現(xiàn)值對三個(gè)因素的敏感度都比較低，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較小。并且，在各因素向不利方向變化20％的情況下，凈現(xiàn)值仍遠(yuǎn)大于初始投資，可以認(rèn)為本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。河南城建學(xué)院專科畢業(yè)設(shè)計(jì) 第12章 項(xiàng)目社會(huì)和環(huán)境評價(jià)第12章 項(xiàng)目社會(huì)和環(huán)境評價(jià) 項(xiàng)目社會(huì)效益評價(jià) 項(xiàng)目對社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性本項(xiàng)目建成后能適應(yīng)葉縣在未來50年內(nèi)的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，且本項(xiàng)目采用的建材、建筑理念、房屋設(shè)計(jì)等等在很長一段時(shí)間內(nèi)都將引領(lǐng)葉縣的房地產(chǎn)市場，完全符合房屋長期使用的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家政策，又迎合葉縣市場需求導(dǎo)向，也符合葉縣的土地規(guī)劃，可以解決400余戶居民的住房問題，也為大量有投資需求的客戶提供很好的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)的就業(yè)以及建材、裝修等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也就是說，該項(xiàng)目的建設(shè)可在滿足經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，發(fā)揮較顯著的社會(huì)效益。 項(xiàng)目對人與社會(huì)的影響該項(xiàng)目主要污染因素為工程施工期間產(chǎn)生的機(jī)械設(shè)備噪音、施工揚(yáng)塵、施工期間產(chǎn)生的生活廢水、建筑垃圾和生活垃圾等固體廢棄物以及施工可能產(chǎn)生的生態(tài)影響。對施工噪音，我單位通過采取合理安排施工時(shí)間，避免夜間施工、施工區(qū)周邊設(shè)置隔離墻等措施控制噪音對周圍環(huán)境的影響，項(xiàng)目周圍主要為道路、農(nóng)田，沒有噪聲敏感點(diǎn)，噪聲環(huán)境影響不大。對于廢水，我單位要求施工單位人員在區(qū)域臨時(shí)食宿產(chǎn)生的生活污水通過化糞池處理后進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，生產(chǎn)廢水通過施工場地的沉淀池沉淀后進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，不直接排放，不會(huì)影響到地表水環(huán)境。項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵，可通過采取灑水、運(yùn)輸車輛及時(shí)清洗機(jī)架覆蓋物等措施，有效控制揚(yáng)塵產(chǎn)生，對周圍環(huán)境空氣影響不大。項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物統(tǒng)一運(yùn)至葉縣的垃圾填埋場處理，不直接排放，不會(huì)對周圍環(huán)境產(chǎn)生大的影響。建設(shè)期間現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的農(nóng)作物及少量樹木會(huì)被破壞或轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目建成后通過小區(qū)的綠化措施，達(dá)到美化環(huán)境，凈化空氣。對于固體廢棄物，在項(xiàng)目建成后，小區(qū)的生活垃圾經(jīng)環(huán)衛(wèi)部門收集至垃圾中轉(zhuǎn)站后，統(tǒng)一處理。 項(xiàng)目環(huán)境效益評價(jià)“華豐金典”住宅項(xiàng)目建設(shè)及建成后對周圍環(huán)境影響不大，項(xiàng)目選址可行。只要在項(xiàng)目建設(shè)期間，認(rèn)真執(zhí)行污染防治措施及生態(tài)保護(hù)措施，從環(huán)境保護(hù)的要求而言，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。河南城建學(xué)院?？飘厴I(yè)設(shè)計(jì) 第1章 結(jié)論及建議第13章 結(jié)論及建議自2005年以來，葉縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)5億元，%；，居民居住環(huán)境得到很大改善。但與房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展相伴生，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了諸多問題，可歸結(jié)為三方面：一、發(fā)展相對滯后。近幾年，葉縣房地產(chǎn)業(yè)雖然得到快速發(fā)展，但就其占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重及投資規(guī)模在全市的情況看，發(fā)展卻相對滯后，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用太小。二、房產(chǎn)價(jià)格上漲過快，并呈逐年攀升之勢。2008年，葉縣商品房和商品住宅銷售混合平均價(jià)分別為1689元/平方米和1935元/平方米，與2000年比，%%，大大超過同期居民消費(fèi)價(jià)格的上漲幅度(%)。對此，居民反映強(qiáng)烈，調(diào)查表明：%的居民認(rèn)為目前房價(jià)偏高。三、商品房結(jié)構(gòu)不合理。一方面高層高檔住宅大量滯銷空置，%，另一方面適合普通百姓的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量偏少，不能滿足市場需求。本項(xiàng)目滿足市場需求，且房價(jià)合理，致力于營造一個(gè)良好有序的市場環(huán)境。河南城建學(xué)院?？飘厴I(yè)設(shè)計(jì) 致謝致謝轉(zhuǎn)眼間，我已在平頂山下的河南城建學(xué)院度過了三個(gè)年頭。這一段不短的時(shí)間讓我成長，讓我從青澀走向成熟。教研組的老師們對我的影響是巨大而深刻的，這種影響不是一朝的迸發(fā)，而是日積月累的滲透，在這點(diǎn)滴匯聚中使我逐漸形成正確、成熟的人生觀、價(jià)值觀。為此，我常常慶幸于我的幸運(yùn)——有這樣的老師是我大學(xué)生涯的一大幸事！遺憾的是，畢業(yè)在即，能夠在老師們身邊學(xué)習(xí)的日子已屈指可數(shù)。多么希望時(shí)間可以再多些，日子可以再長些，讓我可以有更多的時(shí)間、更多的機(jī)會(huì)向各位老師再多學(xué)一點(diǎn)。但我知道，我人生的角色該轉(zhuǎn)換了，我該走出校園了，在這轉(zhuǎn)變發(fā)生之前我有各位老師給我的如此多的指導(dǎo)，就將使我在面對以后的工作和生活有可以借鑒的資本。在此，我要真誠的說聲：“謝謝，老師！”感謝大學(xué)學(xué)習(xí)期間給我諸多教誨和幫助的房地產(chǎn)專業(yè)的各位老師，感謝李利納老師、郝凌云老師、劉雷老師給予我的指導(dǎo)和幫助！感謝和我一起生活兩年半的室友，是你們讓我們的寢室充滿快樂與溫馨，你們身上有太多值得我學(xué)習(xí)?！熬雍投煌保覀冋侨绱?！愿我們以后的人生都可以充實(shí)、多彩與快樂！感謝我的朋友，感謝你們在我失意時(shí)給我鼓勵(lì)，在失落時(shí)給我支持，感謝你們和我一路走來，讓我在此過程中倍感溫暖！感謝我的家人，沒有你們，就不會(huì)有今天的我！我一直感恩，感恩于我可以擁有一個(gè)如此溫馨的家庭，讓我所有的一切都可以在你們這里得到理解與支持，得到諒解和分擔(dān)。我愛你們，愛我們的家！一個(gè)人的成長絕不是一件孤立的事，沒有別人的支持與幫助絕不可能辦到。我感謝可以有這樣一個(gè)空間，讓我對所有給予我關(guān)心、幫助的人說聲“謝謝”！今后，我會(huì)繼續(xù)努力，好好工作！好好學(xué)習(xí)！好好生活！河南城建學(xué)院專科畢業(yè)設(shè)計(jì) 附錄參考文獻(xiàn)[1][J].青海大學(xué)學(xué)報(bào)(自然版),1997[2][J].城鄉(xiāng)建設(shè),2003[3][M].清華大學(xué)出版社,1998[4],2011[5]黃 ,2009[6],2004[7]，[M]東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2002[8][M].人民出版社,2011[9]湯炎非,1998[10][M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2008