【正文】 ，為鼓勵社會資金進(jìn)行投資，因此本項目的土地費用暫按下列水平進(jìn)行估算，最后再根據(jù)土地掛牌價格調(diào)整。建設(shè)單位管理費，%。建設(shè)管理其他費，%。工程監(jiān)理費，%。工程質(zhì)量監(jiān)督費，%計算?？辈煸O(shè)計費，%。可行性研究費，%。環(huán)境影響評價費，%。場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費，%。部門配套費（新墻體專項基金、散裝水泥押金、白蟻防治費）按12（8+2+2）元/平方米交納。基本預(yù)備費按工程費用和其他費用的2%計取。建設(shè)期利息按工程費用及其他費用和的50%為銀行貸款、%計算。表1 項目技術(shù)參數(shù)一覽：序號本項目基本指標(biāo)參數(shù)備注1總用地面積以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)11水域面積以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)12陸地面積以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)121種植區(qū) /1211苗圃區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求1212花卉區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求1213古樹區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求1214婚慶區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求1215果園區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求1216種苗培育基地按照規(guī)劃設(shè)計要求1217有機蔬菜基地按照規(guī)劃設(shè)計要求1218農(nóng)業(yè)生態(tài)大棚區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求122養(yǎng)生養(yǎng)殖區(qū) /1221水產(chǎn)區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求1222養(yǎng)生島按照規(guī)劃設(shè)計要求123現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)區(qū) /1231農(nóng)業(yè)觀光帶按照規(guī)劃設(shè)計要求1232農(nóng)業(yè)服務(wù)區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計要求1233農(nóng)業(yè)特色園按照規(guī)劃設(shè)計要求13綠地 /131綠地率43%按照規(guī)劃和政策要求132綠地面積按照規(guī)劃和政策要求表1表2 項目投資成本統(tǒng)計分析：序號項目名稱技術(shù)參數(shù)合計(萬元)備注21土地成本27338萬以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)211土地出讓金　25838萬以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)222地塊范圍內(nèi)拆遷、征地管理費1500萬以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)22前期工程費2340萬221場地三通一平、砌筑圍墻等工程費90萬該項為估算222市場調(diào)查及項目可行性研究費80萬該項為估算223審圖費用120萬從項目管理處考證224工程勘探50萬從項目管理處考證225規(guī)劃設(shè)計費用2000萬從項目管理處考證23建安工程費4783萬該項為估算24紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費1772萬元該項為估算241市政公建配套500萬元以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)242天然氣配套費用830萬元以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)243排污碰接費130萬元以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)245自來水碰接費260萬元以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)246人防費用52萬元以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)25綠化硬化（綠地面積）850萬元以當(dāng)?shù)卣咭?guī)劃為準(zhǔn)26管理費用人員工資、辦公、消耗品等1700萬元該項為估算27不可預(yù)見費用除土地成本外的機動費用2100萬元該項為估算28經(jīng)營所得稅（按經(jīng)營額10%左右）主要門票、住宿、飲食等8800萬元該項為估算29流動資金運營項目的正常運行1500萬元該項為估算210運營維護(hù)費破損折舊費用等8000萬元該項為估算表2表格2相關(guān)解釋：所以支出項中，管理費用、財務(wù)費用、流動資金、不可預(yù)見費、物業(yè)銷售相關(guān)稅費、經(jīng)營所得稅為動態(tài)性的投入，隨著項目進(jìn)程不斷調(diào)整變化，其他各項均為靜態(tài)投入，即為了保證項目順利進(jìn)行必須在前期進(jìn)行的固定投入，其中靜態(tài)投入約為37083萬元。本項目各項投資成本的計算，在結(jié)合委托方所提供信息基礎(chǔ)上，結(jié)合我們市場調(diào)研所獲取當(dāng)?shù)爻杀拘畔?，按照項目開發(fā)實際土地面積對土地成本、建安成本、前期費用等各項進(jìn)行分析、統(tǒng)計。土地成本，主要是按照委托方所提供的資料，包括項目支出的土地出讓金和項目拆遷、以及安置回遷戶等。建安工程費包括機電設(shè)備安裝工程造價和土建裝修工程造價。根據(jù)實際情況，本項目綠化率至少達(dá)到43%的水平，那么實際項目中綠化硬化成本可能要還會有所增加，此處估算為850萬元。管理費用主要包括人員工資、辦公、消耗品等，經(jīng)營所得稅主要包括旅游人員消費的門票、餐飲、住宿、商品及其他經(jīng)營收入等，按照國家條例一般納稅為經(jīng)營收入的10%流動資金是為了使項目正常運營，需要投資保證的基礎(chǔ)資金流，該項為估計值。運營維護(hù)費是項目破損折舊的維修以及重新添置費用等。表3 建安工程費投資（包括）：序號項目名稱占地面積（畝）單價（元）投資（整數(shù)元）31種植區(qū)苗圃區(qū)2125752250花卉區(qū)46681577784古樹區(qū)33905957792婚慶區(qū)7839771357果園區(qū)891282313種苗培育基地2912145600有機蔬菜基地2381422580農(nóng)業(yè)生態(tài)大棚區(qū)371034577232養(yǎng)生養(yǎng)殖區(qū)水產(chǎn)區(qū)2338509544養(yǎng)生島8950187753133現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)農(nóng)業(yè)觀光帶39901489267農(nóng)業(yè)服務(wù)區(qū)59301409502農(nóng)業(yè)特色園489065716734水域碼頭、護(hù)堤等890163186835基礎(chǔ)配套設(shè)施道路、停車場等30000000總計47830327表3綜上表1表2表3 項目投入合計：土地成本：27338萬前期工程費：2340萬建安工程費： 4783萬紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費：1772萬綠化硬化：850萬管理費用：1700萬不可預(yù)見費用：2100萬經(jīng)營所得稅：8800萬流動資金：1500萬運營維護(hù)費：8000萬總計：59183萬元表4 進(jìn)度收益（開發(fā)價值）：開發(fā)進(jìn)度（階段）游客人次（萬人次）人次均消費（元）總計（元）Ⅰ20041000000Ⅱ350124250000Ⅲ500252500000Ⅳ80700560000000Ⅴ及以后100以上880880000000 表4表5 項目收益：序號項目名稱項目成本備注41資金流入88000萬元該項為估算42資金流出59183萬元該項為估算靜態(tài)投資37083萬元43毛利潤46017萬元資金流入靜態(tài)投資管理費用 相關(guān)稅費44經(jīng)營所得稅8800萬元45稅后凈利潤37217萬元46稅前資本收益率毛利潤/靜態(tài)投資47稅后資本收益率（毛利潤經(jīng)營所得稅）/靜態(tài)投資 表5動態(tài)分析上述經(jīng)濟分析是一個靜態(tài)分析過程，然而農(nóng)莊項目的開發(fā)是一個動態(tài)的需要不斷通過市場反應(yīng)及時調(diào)整策略最終實現(xiàn)項目高贏利的過程，所以，本項目的經(jīng)濟分析在靜態(tài)分析的基礎(chǔ)上要對未來市場動向有宏觀把握，順應(yīng)市場規(guī)律，防范市場風(fēng)險。對項目的動態(tài)分析是一個更加艱深的課題，需要確切落實項目周期、項目資金流的投入收益數(shù)目及時間節(jié)點等微觀數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析綜合評價： 本項目的各項財務(wù)效益指標(biāo)能達(dá)到設(shè)定的收益標(biāo)準(zhǔn)，其余每年經(jīng)營有節(jié)余，項目在財務(wù)效益方面是可行的，項目具有盈利能力和長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?。?、總論通過對在各地旅游景點附近建設(shè)生態(tài)農(nóng)莊項目認(rèn)真系統(tǒng)的可行性分析后，得出如下結(jié)論與建議： 開發(fā)思路超前：本項目建設(shè)的總體思路是利用農(nóng)村土地、勞力、自然等資源，結(jié)合城鎮(zhèn)和休閑旅游的消費優(yōu)勢，建成集旅游觀光與現(xiàn)代化有機農(nóng)業(yè)密切結(jié)合綠色產(chǎn)權(quán)農(nóng)莊，開發(fā)思路超前，綠色農(nóng)莊不僅得到旅游、娛樂等方面的享受，而且項目本身也是一種高回報的投資行為。 生產(chǎn)技術(shù)先進(jìn)：本項目引進(jìn)的高科技農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)及設(shè)備，包括無公害生產(chǎn)技術(shù)、綠色食品生產(chǎn)技術(shù)、有機栽培技術(shù)、密植栽培技術(shù)、養(yǎng)殖業(yè)與種植業(yè)循環(huán)系統(tǒng)設(shè)計等方面的先進(jìn)技術(shù)，這些技術(shù)不僅先進(jìn)可行，而且具有一定的超前性。 經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益高：觀光農(nóng)業(yè)是農(nóng)業(yè)和農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。觀光農(nóng)業(yè)的建立是以不犧牲資源環(huán)境為代價的永續(xù)利用的農(nóng)業(yè)，既能滿足當(dāng)代人的需求而又不危及后代人生存條件的共享農(nóng)業(yè)。正因為如此，觀光農(nóng)業(yè)的建立具有廣闊的發(fā)展前景和生命力。一是符合代表現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的前進(jìn)方向； 二是優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)的最理想選擇。實踐已證明。觀光農(nóng)業(yè)不論經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益都遠(yuǎn)超出常規(guī)農(nóng)業(yè)，其經(jīng)濟效益高出常規(guī)農(nóng)業(yè)的數(shù)倍，其社會、環(huán)境效益則無可比擬，社會影響深遠(yuǎn)。伊恬園農(nóng)莊卓越的地理區(qū)位、四通八達(dá)的對外交通網(wǎng)絡(luò)及X市與江蘇省蘇州市的中長期城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，使項目承接周圍重要城市元素的流入，輻射并帶動周邊區(qū)縣的現(xiàn)代高新農(nóng)業(yè)良性發(fā)展，對有機農(nóng)業(yè)在長三角地區(qū)的穩(wěn)固與發(fā)展起到了舉足輕重的作用，并且極大的促進(jìn)了長江三角洲地區(qū)優(yōu)勢農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展具備了地緣優(yōu)勢和難得的便利條件 。項目區(qū)力爭通過幾年的建設(shè)，將伊恬園農(nóng)莊建設(shè)成為國內(nèi)領(lǐng)先、國際先進(jìn)的溫帶現(xiàn)代化有機生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樣板區(qū)、農(nóng)業(yè)科研與信息交流的平臺、廣大農(nóng)民接受新技術(shù)的實訓(xùn)基地以及現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)休閑觀光園，同時，著力打造長江三角洲地區(qū)都市農(nóng)業(yè)特色發(fā)展的先行區(qū)、華東現(xiàn)代循環(huán)農(nóng)業(yè)建設(shè)的典型區(qū)、國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的成果展示區(qū)。因此， XX湖伊恬園農(nóng)莊的項目是完全可行的。