【正文】 的需求人群，其工作生活不穩(wěn)定是他們的生存特色，在有限的經(jīng)濟(jì)條件下追求生活質(zhì)量是他們的生活態(tài)度。另外在京各高校的學(xué)生和各地中短期來京辦事的人員也是重點(diǎn)關(guān)注人群，目前市場需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給，市場成長性很高。北京房地產(chǎn)中介市場混亂,小中介無法提供讓租賃客戶放心的服務(wù)，房屋銀行沒有足夠的資金收購充足的房源，不能充分滿足租賃客戶的需求，至于“個(gè)性化”的租賃市場目前尚是空白，正式華潤切入的時(shí)候。按現(xiàn)有的市場行情和模式粗放式的經(jīng)營是極大的錯(cuò)誤，要通過對客戶的全面的分析，做到個(gè)性化服務(wù)，讓華潤的物業(yè)管理使每個(gè)待租的房屋都能得到增值，要讓“華潤物業(yè)＝品牌＝高附加值”，在這個(gè)項(xiàng)目中，便捷高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)就是關(guān)鍵，就是核心競爭力產(chǎn)生高附加值。7融資說明為保證項(xiàng)目的實(shí)施，總的融資額度為20003000萬元，其中：1000萬收購專用資金300萬建網(wǎng)站和呼叫中心以及快速反應(yīng)服務(wù)車隊(duì)500萬服務(wù)配套資金，500萬不可預(yù)見準(zhǔn)備金700萬流動(dòng)資金為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目盡快推向市場，擬由投資方與公司管理層（項(xiàng)目倡導(dǎo)人）共同組建項(xiàng)目公司。投資方占90%股份，公司管理層占10%股份。在項(xiàng)目公司需進(jìn)一步增資擴(kuò)股時(shí)，雙方均應(yīng)同意稀釋降低自己的股份，接納新的股東，以使公司措籌到足夠的發(fā)展資金。此外，為了更好地穩(wěn)定研發(fā)隊(duì)伍和留住公司主要骨干人員，在適當(dāng)時(shí)候，公司應(yīng)實(shí)行員工持股的激勵(lì)制度。投資方主要負(fù)責(zé)資本運(yùn)作；管理層主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的市場營銷和日常經(jīng)營管理。 我們認(rèn)為，若條件成熟，可擇機(jī)將項(xiàng)目公司在境內(nèi)外上市；若項(xiàng)目公司無法上市，投資方所持有的股份可向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)。 我們確信本項(xiàng)目一旦推向市場，項(xiàng)目公司將極有機(jī)會成為市場主導(dǎo)者，在取得國家相關(guān)部門的認(rèn)可和支持的情況下，極有可能享受減免稅收優(yōu)惠政策； ：資料來源？當(dāng)前，單位和個(gè)人出租房屋的現(xiàn)象極為普遍。但出租過程中的納稅總是不容忽視，根據(jù)國家有關(guān)稅收政策、法律法規(guī)規(guī)定，房屋出租者需繳納的稅種主要有以下幾種： 擁有房屋產(chǎn)權(quán)并在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋者，若是企業(yè)或自收自支事業(yè)單位，就以所出租房屋的房產(chǎn)原值扣除10%30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，%的稅率繳納房產(chǎn)稅；若是行政機(jī)關(guān)、全額或差額撥款事業(yè)單位、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、房屋管理部門或個(gè)人，則以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。 擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人在許可范圍內(nèi)出租房屋應(yīng)按房屋(含出租的院落）面積。依照土地等級及適用的等級稅額，計(jì)算并繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，對于私有房產(chǎn)主將房屋出租給個(gè)人居住，凡經(jīng)房管部門備案并執(zhí)行房管部門所規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的，按國家規(guī)定現(xiàn)暫緩征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ，出租房屋的單位和個(gè)人應(yīng)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，按5%的稅率繳納營業(yè)稅，個(gè)人出租月租金收入在800元以下的，免征營業(yè)稅。 ，出租房屋的單位和個(gè)人在繳納營業(yè)稅的同時(shí)，還應(yīng)以繳納的營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)稅。 ，出租房屋的單位和個(gè)人還應(yīng)繳納相應(yīng)的教育附加費(fèi)、印花稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。 除此之外，出租房屋的單位和個(gè)人還應(yīng)繳納相應(yīng)的教育附加費(fèi)、印花稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。 企業(yè)、自收自支事業(yè)單位和房管部門出租房屋，可在辦理正常的納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)申報(bào)繳納以上各稅。其他單位和個(gè)人則應(yīng)攜帶房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋共有權(quán)證，國有土地使用證和租賃合同等有關(guān)資料，主動(dòng)到單位所在地或居住地方稅收部門辦理納稅申報(bào)，依法履行納稅義務(wù)。（表一） 說明：本表中所給出的參考租價(jià)均為空房、無裝修，帶水、電、暖氣和電話，不帶家具和家用電器，租金季付條件下的數(shù)值，是底價(jià)，只能作為求租的參考。如為其他條件，可參考如下租金調(diào)整參數(shù)進(jìn)行計(jì)算。 調(diào)整因素一居室二居室三居室?guī)Ьb修增加100元左右增加150元左右增加200元左右?guī)Ъ矣秒娖髟黾?00元左右增加150元左右增加200元左右?guī)Ъ揖咴黾?00元左右增加150元左右增加200元左右?guī)Э照{(diào)增加50元左右增加100元左右增加100元左右半年付約減少10%年付約減少15%房屋租賃稅賦重重使房屋租賃“門檻”高企。據(jù)建設(shè)部的一個(gè)專項(xiàng)調(diào)查顯示：目前按現(xiàn)行稅法規(guī)定，個(gè)人私有房屋租賃和單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃各有8項(xiàng)稅收。由此算來，房屋出租要繳納的稅費(fèi)高達(dá)租金收入的37％左右。建設(shè)部指出，稅種過多、稅率過高已成為當(dāng)前房屋租賃市場發(fā)展的瓶頸，存在著諸多不合理之處： 一是稅種重復(fù)。營業(yè)稅是按發(fā)生營業(yè)收入而征收的一種流傳稅，而房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，所得稅又是收入后的調(diào)節(jié)稅。在房屋租賃中既征房產(chǎn)稅又征營業(yè)稅、所得稅等，明顯存在著一種行為重復(fù)征稅的狀況。 二是稅率設(shè)置不合理。個(gè)人私有房屋租賃與單位產(chǎn)權(quán)房屋租賃都有多個(gè)稅種，各項(xiàng)稅種單獨(dú)設(shè)置稅率，未考慮納稅人能承受的合理稅收負(fù)擔(dān)，綜合稅賦過重，同時(shí)個(gè)人與單位納稅的計(jì)稅依據(jù)各異，極大地困擾了房屋租賃市場的發(fā)展。 房屋租賃，對出租人來說是通過租賃從租金中獲得投資收益和房地產(chǎn)升值收益的一種經(jīng)營行為，政府鼓勵(lì)老百姓培養(yǎng)置業(yè)投資的理念，其中自然也包含了出租空余房屋，因此只有將不合理的高稅收降下來，才有利于租賃市場的發(fā)展。據(jù)上海市場的一次調(diào)研資料，按該市目前房屋買賣和租賃以及各種經(jīng)營費(fèi)用的實(shí)際水平進(jìn)行測算，保本經(jīng)營的房屋租賃稅率低于11． 5％。 建設(shè)部官員強(qiáng)調(diào)，為促進(jìn)住房消費(fèi)，必須改變房屋租賃市場“門檻”太高的狀況，在2002年上半年集中力量從根本上對現(xiàn)行房屋租賃稅收進(jìn)行改革，降低稅賦，簡化手續(xù)，將隱形房屋租賃市場引導(dǎo)到地面上來。 據(jù)了解，建設(shè)部已拿出對房屋租賃稅收進(jìn)行調(diào)整的若干建議： ——盡快改革房屋租賃稅收，除印花稅外，將所有稅種歸并為房屋租賃稅；或參照上?，F(xiàn)行的做法，將現(xiàn)行各稅種的稅率合并為綜合稅率，避免一種經(jīng)營行為多稅調(diào)節(jié)、重復(fù)征稅的狀況?！跉w并稅種或合并稅率的基礎(chǔ)上，設(shè)置一定的稅率幅度，明確統(tǒng)一減輕稅賦，給各城市留有一定的調(diào)節(jié)余地。 ——個(gè)人自有房屋出租的合理稅率宜按照租金收入的5％—7％征收；房屋轉(zhuǎn)租的，扣除出租時(shí)已繳納的稅款，宜按轉(zhuǎn)稅收入的2．5％—3．5％征收。 ———單位房屋出租或轉(zhuǎn)租的，稅收應(yīng)與個(gè)人相一致?？紤]到目前單位稅收征收的特殊性，可采取兩種方式供單位選擇：一是完全調(diào)整到與個(gè)人相同，二是按原規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加，但免征房產(chǎn)稅及所得稅。16