【正文】 房的準(zhǔn)備工作。4．帶單過程中，隨身攜帶公司簡介，向客戶和業(yè)主介紹公司情況； 幫助客戶分析市場行情，以達(dá)到為客戶節(jié)約預(yù)算、降低成本的目的。讓客戶覺得自己專業(yè)、有責(zé)任心，是在為客戶著想。如客戶對(duì)所看房屋不滿意，業(yè)務(wù)員應(yīng)想辦法把客戶留住，并及時(shí)為客戶提供新的房源；無論所看的房是否能訂，都一定要簽“客戶委托書”或“客戶看房確認(rèn)書”。5．看完房后，在去其它項(xiàng)目的路上，可以和客戶溝通你所了解的周邊其它項(xiàng)目的樓盤知識(shí)、樓盤售價(jià)、樓盤租價(jià)，以此用專業(yè)人的標(biāo)準(zhǔn)來吸引客戶，讓客戶覺得和你在一起溝通是在增長知識(shí)，在攙雜其他話題的同時(shí)，了解客戶的用房時(shí)間、簽約年限，是公司出錢還是個(gè)人出錢，怎樣的一種付款方式，是否要發(fā)票，談話從點(diǎn)到面，從面到點(diǎn)。6．看完所準(zhǔn)備的房子后，不要馬上與客戶分手，最好送客戶到他上車，至少要出大門，同時(shí)進(jìn)行簡單交流。問客戶今天看過的房子有沒有比較滿意的？都哪些方面不滿意？對(duì)房子還有其他方面的要求嗎？什么時(shí)候方便再看房？房子大概最遲什么時(shí)間定下來，我們好盡快幫客戶備房，最好直接約好下一次的看房時(shí)間。7．在帶客戶看完房后，與文秘溝通，準(zhǔn)備下次帶客戶看房的房源并與業(yè)主溝通。8．追單時(shí)，客戶如果推托，口氣有疑問，要想方設(shè)法弄清原因，馬上和主管商量對(duì)策。9．使用策略和方法進(jìn)一步督促、跟進(jìn)，促使客戶簽合同。10．在客戶沒付款與簽訂合同之前杜絕客戶與業(yè)主之間留聯(lián)系方式。11．簽完合同后，做好后期服務(wù)，讓客戶覺得跟咱們公司簽合同是個(gè)正確的選擇。并利用節(jié)假日、周末等機(jī)會(huì)經(jīng)常和客戶保持聯(lián)系，建立良好關(guān)系，讓其盡可能的為我們推薦其他客戶。五、帶戶后與主管溝通內(nèi)容：1．客戶喜歡哪個(gè)物業(yè)，對(duì)所看物業(yè)的評(píng)價(jià)，自己是否推薦了其他項(xiàng)目。2．客戶對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)、周邊配套設(shè)施、樓層、朝向、面積、室內(nèi)配置的具體要求。3．來看房的客戶是否是做主人，如果此人不是做主人，要問清做主人的聯(lián)系方式。4．客戶現(xiàn)有房屋所在地，換房原因、居住人數(shù)。5．客戶是否和其他代理公司看過其他哪些項(xiàng)目。6．你對(duì)客戶質(zhì)量的感覺，客戶的條件是否和在電話中了解的一致。7．客戶是否簽“看房確認(rèn)書”？是否已經(jīng)約好了下次看房的時(shí)間。六、各區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣：l 海淀區(qū)：高科技商業(yè)區(qū)與高校集中的綜合圈，消費(fèi)水平較高，亦為年輕的群體，對(duì)生活品質(zhì)與環(huán)境要求較高。l 亞北區(qū)：這是個(gè)大型的生活消費(fèi)區(qū)，奧運(yùn)場館的定址更是催生了許多小區(qū)的誕生，其中包括了望京區(qū)域。此區(qū)域?qū)懽謽恰⒐⒚懿?，所居住人群大部分接受過高等教育，年輕一代居多。l 中心四城區(qū)：為經(jīng)濟(jì)、政治、文化的中心。此區(qū)域不宜大興土木，同時(shí)有著較大的拆遷人群。值得一提的是此區(qū)域的中小學(xué)為北京一流，這也促使學(xué)校周圍房價(jià)居高不下。l 朝陽東線：因CBD商圈的輻射，央視新址，城鐵與高速的通車等等，種種因素使得此區(qū)域和通州區(qū)域的房地產(chǎn)市場變得活躍。此區(qū)域的人群消費(fèi)理念比較靠前，也易于接受新鮮事物。l 長安街西線：便利的交通，以及首鋼集團(tuán)的搬遷，這使石景山這塊風(fēng)水寶地?fù)碛辛藷o限的想象空間。但這里的人群消費(fèi)習(xí)慣是冷靜、平穩(wěn)不超前。l 城南：主要為豐臺(tái)區(qū)與大興區(qū)，西南三四環(huán)的科技園與東南的亦莊開發(fā)區(qū)是目前的亮點(diǎn)。而且在同樣的環(huán)線此區(qū)域的價(jià)位相對(duì)低廉，擁有較大的上升空間。但這里的人群有些混雜，外來人群占了相當(dāng)比例。同時(shí)豐臺(tái)區(qū)也是北京政府嚴(yán)管嚴(yán)抓的地帶。七、業(yè)務(wù)員工作流程：：00分以前到店：；；：，核實(shí)信息準(zhǔn)確性，約業(yè)主看房子；；、業(yè)主進(jìn)行維護(hù)；；3．在各分類網(wǎng)站發(fā)帖子：“百度”“谷歌”上輸入“分類網(wǎng)站”進(jìn)行查詢；，進(jìn)行發(fā)帖 北京地產(chǎn)網(wǎng)4．頭一天帶客戶的要跟蹤客戶，進(jìn)行二次配單并引導(dǎo)客戶；。，提醒業(yè)主看房時(shí)間及注意事項(xiàng)6．填寫外出登記、筆、鞋套、看房單、客戶電話7帶看，先熟悉小區(qū)，如業(yè)主房間裝修好要帶鞋套進(jìn)入，以防跳單。9熟悉小區(qū)、學(xué)校、商場、醫(yī)院的位置、主要建筑物的位置10．回單位。、發(fā)布、業(yè)主一同帶回公司、業(yè)主一同回公司時(shí)不要同坐一輛車，在業(yè)主與客戶沒有分開坐得情況下必須要有人陪同、店長、主管分工談判，直接簽約，離開時(shí)要一方先走，并送到離開公司，另一方一定要讓其后走，一般是讓業(yè)主后走，可以談獨(dú)家代理。（一般4—6點(diǎn)，夏天可晚點(diǎn)），及桌椅、業(yè)主進(jìn)行有效溝通，進(jìn)行討論，做到部門所有人員帶看的哪的房子，什么情況要人人都知道。，沒有完成要拿出處理意見、業(yè)主溝通與信息匹配、電源第六章 裝修知識(shí)一、裝修風(fēng)格：1． 按地域分為：歐式、中式、日式等2． 按時(shí)間分為：古典、現(xiàn)代3． 按經(jīng)濟(jì)方式分為：經(jīng)典、簡約4． 按風(fēng)格方式分為：清油、混油、清混結(jié)合二、主材、輔材：主材：家裝主材通常指木材、墻地磚、地板、衛(wèi)生潔具、燈具、裝飾五金及成型門等等。輔材：通常指水泥沙子、膩?zhàn)臃?、石膏粉、鐵釘、螺絲、氣釘，水管、電線等等。三、裝修種類：1．豪華裝修2．精裝修3．中等裝修4．簡單裝修5．毛坯房第七章 法務(wù)常識(shí)一、轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓：這就意味著，集體土地使用權(quán)上的房屋轉(zhuǎn)讓是拿不到產(chǎn)權(quán)證的，而且嚴(yán)格來講，非集體組織的成員也不能取得集體土地上的房屋所有權(quán)。所以在進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)”的房屋交易時(shí)，一定要注意其中的風(fēng)險(xiǎn)，向買方如實(shí)陳述情況；二、房屋必須在辦理房屋所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，方可轉(zhuǎn)讓：我們在訂合同前一定要查驗(yàn)出賣人的產(chǎn)權(quán)證，如若沒有或者出賣人推說正在辦理中，就不能簽訂合同，因?yàn)榇撕贤词购炗?，在法律上也不被承認(rèn)，為無效合同。 案例：何某于2006年7月與李某簽訂一份房屋買賣協(xié)議，將其位于某機(jī)關(guān)院內(nèi)的房屋以20萬賣給李某，由于該房屋是單位產(chǎn)權(quán)，當(dāng)時(shí)并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，何某承諾盡快辦好產(chǎn)權(quán)證后與李某辦理過戶手續(xù)，李某于2008年8月將房款交付給何某，搬入該房居住，并于2008年對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，花費(fèi)5萬元。直至2009年，何某仍未辦理好產(chǎn)權(quán)證，而此時(shí)何某單位要求收回此房，并要求李某騰退房屋，李某訴至法院，法院判定，由于該房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)何某并沒有所有權(quán)，且無產(chǎn)權(quán)證，該房屋買賣協(xié)議無效。判決李某騰退房屋，何某返還李某購房款20萬元，賠償李某裝修費(fèi)用4萬元；三、在簽訂合同前，一定要查清出賣房屋的詳細(xì)情況。如果房屋有下列情況之一的，就不能簽訂合同，因?yàn)檫@些房屋是禁止買賣的，簽訂后也會(huì)被認(rèn)定為無效，我們會(huì)遭受損失：（一）房屋已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。例如：因房主的債務(wù)貸款等問題，房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行了查封或者即將被拍賣，那么此房就是不能自由買賣的；（二）房屋所附的土地使用權(quán)被收回的，因?yàn)榉课莞街耐恋厥褂脵?quán)是有期限的，民宅一般為70年，商業(yè)用地為50年，娛樂、文化用地等為30年，如果一旦土地使用權(quán)被收回，房屋的所有權(quán)也就無法行使，只能得到一個(gè)“空中樓閣”；案例：2005年9月北京某A公司將其位于通州區(qū)的一個(gè)面積1600m的倉庫出賣給B公司，B公司在付完款項(xiàng)并接手使用后，于2006年1月接到通知，政府將收回該塊土地。B公司將A公司告上法庭，并要求確認(rèn)對(duì)該倉庫的所有權(quán)。法院查明，A公司的倉庫所附土地使用權(quán)期限截止到05年8月31日，A、B兩家公司簽約時(shí)土地使用權(quán)已經(jīng)到期，因此判決買賣協(xié)議無效，A公司必須退還B公司的買房款項(xiàng)及同期利息，并賠償B公司所受的損失；（三）登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；A．此情況在實(shí)踐中是最常見的。經(jīng)常會(huì)有出賣人在未征得其他共有人同意時(shí)將房屋出賣，在共有人提出異議后，導(dǎo)致合同無效，給買方造成一定的損失，所以我們在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)若發(fā)現(xiàn)有共有人，一定要向共有人核實(shí)，并記錄在案，以避免不必要的損失。案例：2006年5月，閆某將其位于朝陽區(qū)安華里的房屋賣給溫某，溫某看閆某的房產(chǎn)證上還有一共有人閆虹，閆某稱閆虹系女兒，已同意賣出此房，溫某未再求證，與閆某簽訂了買賣協(xié)議，并交付了房款，于06年7月入住該房屋，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2006年10月，閆虹訴至法院，稱閆某賣房未經(jīng)其同意，請求確認(rèn)合同無效，法院經(jīng)查屬實(shí)，判決合同無效，閆某返還溫某的購房款及同期利息，溫某將房屋返還給閆某。B．還有一種情況房屋產(chǎn)權(quán)證雖然只記載有一個(gè)所有權(quán)人，但該房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，出賣人在未征得其配偶同意的情況下簽訂的買賣協(xié)議無效?！痘橐龇ā酚幸?guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以一般情況下，房屋都是夫妻雙方共有，我們在簽訂前一定要讓出賣人提供其配偶同意出售的書面確認(rèn)書，否則不要簽約，絕不能為圖省事而忽略此程序。案例：2000年8月，在原、被告自愿基礎(chǔ)上，被告將位于雙溪西路14號(hào)的B樓401室的房屋以135萬轉(zhuǎn)讓給原告，原告于8月9日與被告簽訂了買賣協(xié)議并于同時(shí)付清了全部購房款，被告也將房屋鑰匙交給原告。但因?yàn)樵摲课轂閱挝患Y房，被告還未辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，雙方約定等產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再辦理過戶手續(xù)。2001年6月初，被告辦好了產(chǎn)權(quán)證，但一直拖延辦理過戶手續(xù)。于是原告起訴被告要求被告履行過戶手續(xù)，被告辯稱其賣房時(shí)未經(jīng)其丈夫同意，現(xiàn)其丈夫不同意出賣，因此反訴合同無效。后法院查明其丈夫并未同意出賣房屋，判決合同無效，駁回原告的訴訟請求，被告返還原告的購房款及同期利息，原告返還被告房屋。（四）權(quán)屬有爭議的房屋不得出賣。就是說，在房屋到底歸誰所有的問題沒解決前，即房屋產(chǎn)權(quán)沒確定前，房屋的買賣行為是無效的。此情形最常見的就是繼承爭議；案例：甲某死后留下房屋一套，其大兒子乙拿出一份遺囑，上面寫明甲某將該房留給乙，但其小兒子丙拿出另一份遺囑，內(nèi)容是甲決定房屋由丙繼承，乙、丙二人均主張房屋應(yīng)由自己繼承，因此訴至法院。在法院未做出判決前，乙將該房以20萬的價(jià)格出賣給丁，并簽訂了買賣協(xié)議，但在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)因產(chǎn)權(quán)不明被房管局拒絕辦理。丁將乙訴至法院，要求乙辦理過戶手續(xù)，法院查明該房屋存在權(quán)屬爭議，關(guān)于該房屋的買賣協(xié)議無效。（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形，例如軍產(chǎn)、文物保護(hù)范圍內(nèi)的房屋等；（六）按房屋建筑設(shè)計(jì)未獨(dú)立成套（單元）的房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。例如：將一套房產(chǎn)證上表明為三室兩廳的房屋分為一套兩室一廳和一套一室一廳的房屋出賣給不同的人，這是絕對(duì)禁止的；（七）房屋出賣時(shí)，相應(yīng)的共用部位、公用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓。例如地下室；按規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫、配套的倉庫等附屬建筑物，構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明，沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓；（八）共有房屋出賣時(shí)，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。如甲、乙二人共有一套房屋，共兩間，現(xiàn)甲想將屬于自己份額的一間出賣，那么乙有優(yōu)先購買權(quán)。在未告知乙的情況下，甲將此間房屋賣給別人的行為無效；（九）出賣已出租的房屋時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。出賣人未履行通知義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；案例：1998年郭樹海與振興村委會(huì)簽訂了一份房屋租賃合同，期限為5年。后村委會(huì)急需錢用，欲將房屋以5萬元賣給張，并辦理了過戶手續(xù)。后郭起訴至法院要求行駛優(yōu)先購買權(quán)，主張村委會(huì)與張簽訂的合同無效。法院查明情況屬實(shí)，支持了郭的訴訟請求。（十）出賣房屋已設(shè)定抵押權(quán)的，出賣時(shí)應(yīng)如實(shí)告知買受人，因?yàn)樵O(shè)定抵押的房屋所有權(quán)人不能對(duì)抗抵押權(quán)人，并且過戶手續(xù)也不能辦理，如果沒有告知買受人事情，出賣方要承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；案例：王先生于2003年從某地產(chǎn)公司購買了一套房屋，并一次性交清房款，隨后入住。但房產(chǎn)公司一直推脫未辦理過戶手續(xù)。2006年，銀行通知王先生，因該房已被房產(chǎn)公司抵押給銀行，現(xiàn)房產(chǎn)公司不歸還貸款，銀行將拍賣此房，要求王先生騰房。王先生不同意，后銀行將王先生訴至法院，房產(chǎn)公司為共同被告。法院判決，王先生必須交出房屋，同時(shí)判決房產(chǎn)公司返還王先生購房款及同期利息。四、房屋過戶手續(xù)的辦理。買賣雙方應(yīng)于買賣合同簽訂后90日到區(qū)縣建委辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,應(yīng)提交以下文件：①房屋權(quán)屬證件②買賣雙方的身份證明③買賣合同；五、房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任由雙方約定。雙方無約定的，自房屋轉(zhuǎn)移占有之日起由買方承擔(dān)；案例：甲、乙雙方于2006年9月簽訂一份房屋買賣協(xié)議，甲將房屋以30萬元價(jià)格賣給乙。乙于9月15日付清全部房款，并于20日住進(jìn)該房屋。雙方約定十一過后辦理產(chǎn)權(quán)過戶。9月28日，由于鄰居家失火將房屋燒毀，乙于是要求甲返還房款，解除買賣合同。甲不同意，雙方訴至法院，法院查明，雙方并未約定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移日期，應(yīng)按法律規(guī)定以交付占有轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)。買賣合同有效，且乙已于20日住進(jìn)該房視為已實(shí)際占有，應(yīng)由乙來承擔(dān)房屋燒毀的損失。六、買賣合同的效力問題：（一）如何判斷合同是否生效，主要有三方面：A、合同主體合法；B、行為人訂立合同意思表示真實(shí)；C、合同內(nèi)容不違反法律和社會(huì)公共利益；這里關(guān)鍵要看第三點(diǎn)，按法律規(guī)定：違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。例如我們上面所說的那些情況，而且合同的內(nèi)容不得損害國家、集體或者第三人的利益。最典型的就是“陰陽合同”，即買賣雙方為了避稅，簽兩份合同，一份是真實(shí)的價(jià)格；另一份約定較低的價(jià)格用來辦理過戶，以便少交稅款。這種行為是被法律嚴(yán)格禁止的，一旦發(fā)生糾紛，對(duì)雙方都很不利，所簽訂的合同也是無效的。例如：2002年7月，曹寧將位于昌平回龍觀的房屋以37萬的價(jià)格賣給了張方，應(yīng)張方的要求，雙方又簽訂了一份專為辦理過戶手續(xù)的合同，價(jià)格為25萬，這樣雙方都可以少交稅。2002年8月1日，張方付給曹寧20萬元，約定剩余17萬三個(gè)月后付清，雙方于8月16日以25萬元價(jià)格的合同辦理了過戶手續(xù)。9月10日，張方又交付給曹寧5萬元，此后再未付房款。直至2003年4月，張方仍未交付曹寧剩余12萬元，于是曹將張?jiān)V至法院要求張方給付剩余12萬元房款，張方辯稱雙方簽訂的是25萬元的買賣合同，并憑合同辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，應(yīng)按此合同價(jià)格交易，拒絕