【正文】 車輛的引導(dǎo)，防止外來客戶亂停車現(xiàn)象的發(fā)生；次入口處安排保安兩名，注意案場的穩(wěn)定、有條不紊；售樓處門口設(shè)迎賓小姐若干。（3） 樣板區(qū)本案景觀可參與性強(qiáng)，作為景觀樣板段同樣不能與此特征沖突。物管主要體現(xiàn)在環(huán)境衛(wèi)生的整理，對可休憩場所的垃圾的隨時收集，注意盡量少地影響客戶。（4） 樣板房樣板房要求安排專人負(fù)責(zé)，進(jìn)出進(jìn)行登記，體現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)性。隨時進(jìn)行現(xiàn)場整理，避免內(nèi)部裝飾的變形，保證展示的完整性和完美性。（5） 綠化養(yǎng)護(hù)林專業(yè)園林技師養(yǎng)護(hù)。同時我們建議養(yǎng)護(hù)林與停車場有一定的落差，在做安全保護(hù)措施的同時，可要求停車場管理人員隨時注意，避免不必要的損失。附件二：裝修房利弊分析一、裝修房對消費(fèi)者的好處 不需要為尋找和跟進(jìn)裝修公司而勞神費(fèi)力； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的發(fā)展商蒙騙的可能； 不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響； 方便將裝修與住房一次性進(jìn)行按揭貸款； 解決對室內(nèi)設(shè)計無知所帶來的負(fù)面影響（審美與品位局限）； 避免低水平的裝修帶來的不安全問題（結(jié)構(gòu)破壞、水災(zāi)和失竊等）； 避免因樣板房的夸張化所帶來的錯覺； 裝修部分的性價比提高； 住宅的整體質(zhì)量提高；1 可享受到經(jīng)過專業(yè)室內(nèi)設(shè)計之后的裝修效果；1 買到真實完整的住宅，有明確的投訴對象；1 買房時已可知道產(chǎn)品的最終效果（實際樣板房）；1 由于工藝過程中少了一些交叉破壞，總成本與總售價應(yīng)更合理。二、對物業(yè)管理者的益處 不至于面對零散裝修所帶來的長期污染； 減低社區(qū)保安工作的壓力； 減少住戶的投訴； 減少管理成本； 加快小區(qū)入住速度；三、對社會環(huán)境的益處 減少這方面日益增多的法律糾紛； 遏制低水準(zhǔn)裝修； 提高居住水平和改善生活方式； 建立健康的鄰里關(guān)系； 促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展； 提高裝修技術(shù)與藝術(shù)； 淘汰數(shù)以萬計的發(fā)展商和裝修公司中的一部分不合格者。四、對發(fā)展商的影響 資金壓力更大，每平方米的造價將提高500元以上； 投資風(fēng)險加大，每積壓1平方米，將多積壓500元至2000元； 無法掩蓋毛坯房的缺陷； 無法將消費(fèi)者的投訴轉(zhuǎn)嫁于裝修商； 房屋的制造周期將增長三個月以上； 難于全部出售的“尾盤”形成更大的風(fēng)險。以上這些對發(fā)展商的影響，正是毛坯房長期流行的本質(zhì)原因 今日中國：需要裝修房與國際同行相比，今天中國的住宅產(chǎn)業(yè)有六大不同：（一）由于住房政策和金融政策的改變，中國幾乎是突兀地出現(xiàn)了一個世界最大地住宅市場；（二）大、中型規(guī)模的全封閉住宅小區(qū)是中國的一大特色；（三）由于人口眾多，中國人大多數(shù)居住在多層以上的公寓里；（四）大多數(shù)的中國消費(fèi)者在室內(nèi)設(shè)計方面的審美能力還相當(dāng)差；（五）裝修行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，騙局甚多；（六）絕大多數(shù)發(fā)展商不敢于承擔(dān)建造最終住宅產(chǎn)品的責(zé)任。因此，今天的中國更加需要推行裝修房，以便讓消費(fèi)者面對一個完善的住宅產(chǎn)品 其實，對于一個負(fù)責(zé)任的發(fā)展商來說，裝修房肯定是利多于弊的，理由如下： 可促進(jìn)發(fā)展商綜合素質(zhì)的整體提高； 可形成住宅產(chǎn)品新的賣點(diǎn)； 發(fā)展商的審美追求可實現(xiàn)更深入的表達(dá)； 在“高門檻”淘汰一批劣質(zhì)對手之后，高水準(zhǔn)的對手們可進(jìn)行更加有序的競爭； 住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值提高； 通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)； 住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新空間加大； 住宅與裝修統(tǒng)一化的按揭行為可以促進(jìn)購房； 發(fā)展商在新條件下要想生存發(fā)展必須更加努力變革和進(jìn)步。 裝修房：問題與措施一、個性化問題解決成批住宅裝修個性化的幾個重要觀念如下：（1） 開發(fā)商的審美與判斷能力必須超過大多數(shù)的住戶；（2） 刻意追求個性化的住戶不占多數(shù)；（3） 個性是一種對外的張揚(yáng)，主要表現(xiàn)在大門、玄關(guān)、大廳和書房，而不一定在住宅的所有方面；（4） “小菜單”與“大菜單”可解決裝修方案的個性化選擇；（5） 個性化更多地通過裝修以外的家俱、裝飾及陳設(shè)來體現(xiàn)；（6） 個別局部可以不裝修。 二、室內(nèi)設(shè)計問題（1） 室內(nèi)設(shè)計是專門的，不應(yīng)當(dāng)簡單地由發(fā)展商或者建筑師代勞；（2） 美觀易現(xiàn)，品位難求；（3） 優(yōu)秀的設(shè)計不僅可帶來舒適，還可以節(jié)省成本；（4） 室內(nèi)設(shè)計應(yīng)當(dāng)從建筑設(shè)計開始，并貫穿于建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計之始終。三、成本與售價問題（1） 價格可采用組合表示方法，例如：“2600元（房價）+600元（裝修價）”；（2） 批量化的裝修成本應(yīng)低于個案裝修成本；（3） 住裝統(tǒng)一按揭有利于克服購房心理而促進(jìn)銷售，也有利于發(fā)展商收款；（4） 裝修房會使消費(fèi)者總體花費(fèi)減少。四、裝修程度問題不妨可將裝修程度分為以下幾種：（1） 初裝修：基本掩飾，可以入??；（2） 精裝修：統(tǒng)一設(shè)計或菜單式設(shè)計的優(yōu)質(zhì)裝修；（3） 高級裝修：極富設(shè)計個性的高成本裝修；（4） 局部裝修：只裝廚房或廚、衛(wèi)；（5） 大部裝修：只余大廳或其它某局部不裝修。（6） 菜單式裝修裝修房比較適合于中檔及中高檔住宅，而對極高檔和低檔住宅應(yīng)彈性地對待——極高檔者由明顯的個性要求，而低檔住宅則存在成本與總價障礙。 針對本案，我們建議開發(fā)商采用“菜單式”向業(yè)主提供裝修服務(wù)。不同房型，不同面積，不同風(fēng)格，甚至以房間功能為單位制定菜單模式。方案一、突出房型特點(diǎn)本案幾乎所有的房型都有儲藏室，2+1，3+1房又有功能房的概念，在制定“菜單模式”時，特別注意突出功能房的實用性，給予裝修建議。方案二、突出大、小房型的裝修要點(diǎn)大房型：注意細(xì)節(jié)勾畫，設(shè)計要求居住的舒適度；小房型：著重在實用性，簡潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。方案三、突出不同風(fēng)格中式：運(yùn)用現(xiàn)代手法、材質(zhì)表現(xiàn)傳統(tǒng)符號，注意協(xié)調(diào)，居住的舒適以及江南風(fēng)韻“神”的體現(xiàn)，但一定避免繁復(fù)，和符號的簡單堆砌；日式：日式建筑形態(tài)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)和用材上與中式有一定的共通點(diǎn)，如木材的運(yùn)用、較強(qiáng)的私密性等。可設(shè)計改良式的蹋蹋米，木制移門等局部布置；歐式：運(yùn)用一些大膽的色調(diào)或材料，簡潔而大方，具有視覺沖擊力，明顯的文化特征，如雕塑小擺飾、吧臺、開放式廚房等。方案四、功能房裝修對整套房子進(jìn)行功能分割，劃分為臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間，根據(jù)功能要求安排“菜單”。尤其是2+1，3+1中的功能房需羅列不同的設(shè)計方案，供客戶選擇。附件三：銷售道具建議模型： 建議制作系列模型：整盤40萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型布置模型 樓盤整體模型：表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能 應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到1：200，以顯示本案40萬平方米的恢弘氣勢 其中突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、 水景建議使用真水以突出動態(tài)效果 附帶“虹橋購物樂園”等對樓盤有坐標(biāo)意義的配套 一期整盤模型：更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢同樣要突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態(tài)效果 房型布置模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點(diǎn)；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示設(shè)備陳列： 建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等元件設(shè)置櫥窗進(jìn)行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果樣板房： 現(xiàn)場售樓處設(shè)置4套左右樣板房，2＋1房、3＋1房、3房、復(fù)式，分別以不同的風(fēng)格進(jìn)行裝修。小房應(yīng)貼近其客戶 消費(fèi)力低的特點(diǎn)采用簡潔的現(xiàn)代式；大房型貼合消費(fèi)者采用較為奢華或者為較有品味的中式裝修風(fēng)格 樣板房應(yīng)充分顯示房間功能，尤其“加一”的功能應(yīng)當(dāng)突出。預(yù)先設(shè)置的家用電器擺位、智能化功能模擬演示等等 充分注意細(xì)節(jié)修飾，比如窗門外要么設(shè)置綠化景致、要么干脆用窗簾封閉，以燈光營造氣氛智能化演示： 本案大量運(yùn)用了智能化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。好的智能化演示可以充分提升樓盤形象效果圖： 表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設(shè)計，最好有4～5張：40萬平方米總體鳥瞰效果圖（包括周邊商業(yè)、學(xué)校等設(shè)施）；一期總 體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達(dá)。立面圖： 表現(xiàn)建筑立面效果，目前的效果圖立面效果不佳，廣告表現(xiàn)力較弱，建議請專業(yè)繪圖公司繪制1～2幅廣告效果圖。房型配置圖： 用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感；請明泉公司盡快提供所有整理過并分類的房型圖，由本 公司繪制家具配置圖。樓書和銷平銷海：樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說產(chǎn)品。用于寄發(fā)或定點(diǎn)派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。 DM1：“概念說明書”在引導(dǎo)期使用，著重在于配合宣傳概念賣點(diǎn)；印量10000份。 DM2：“銷售單片”正式開盤時使用，結(jié)合引導(dǎo)期客戶反映進(jìn)行調(diào)整，大量印刷，于收樓處、接待處大量派送 首次印刷10000份，派發(fā)完畢后重新設(shè)計重新印刷（按套數(shù)1：50計，估計總量達(dá)40000份）。 樓書：正式開盤時結(jié)合DM2使用；首次印刷8000份（套數(shù)1：10比例），控制印量；初步創(chuàng)意計劃采用電子音樂樓書 房型單片：與“銷售單片”配合使用，或者直接與銷平銷海結(jié)合，合二為一手提袋： 表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場和房展會?？缃謾M幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。燈箱： 分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。展板： 現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)說，配合銷售員介紹演示VCD： 利用三維技術(shù)演示樓盤情況，尤其是期房階段演示“陶然十景”具有現(xiàn)實意義，刻錄電子樓書（10000份）隨樓書一 道派發(fā)；用于看房車電視屏幕介紹；初期結(jié)合電視廣告運(yùn)作；結(jié)合多媒體網(wǎng)頁運(yùn)作73 / 7