【正文】 資源豐富區(qū)域特質(zhì)原長(zhǎng)安縣附近，配套成熟，區(qū)域質(zhì)素較低，服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施檔次多為中低端，居住環(huán)境復(fù)雜，無(wú)景觀資源，大眾交通配套薄弱。高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是西安的CBD，寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園的聚集區(qū)。目前同樣為認(rèn)知較高的居住區(qū)，人群大多為在此工作的人群。設(shè)施配套正在建設(shè)發(fā)展期中，交通便利，無(wú)明顯景觀資源優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃新區(qū)，毗鄰大雁塔廣場(chǎng)，為高端居住區(qū)，人文及景觀資源非常豐富，如大唐芙蓉園、唐城綠化帶、漢窯遺址公園以及規(guī)劃中的南湖公園等；但區(qū)域配套設(shè)施薄弱，僅有三條公交線路。相同質(zhì)素條件不同區(qū)域質(zhì)素條件相同區(qū)域質(zhì)素條件明顯區(qū)域差異107本報(bào)告是嚴(yán)格保密的世聯(lián)區(qū)域大盤(pán)啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式研究著重分析了四個(gè)案例廣州碧桂園鳳凰城 廣州星河灣南國(guó)奧林匹克花園廣州雅居樂(lè)花園區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，大盤(pán)如何啟動(dòng)？ 背景 ： 1999年，一條從廣州跨珠江直通番禺的華南快速干線，給沿線的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)火箭發(fā)射般的加溫提速， 眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商大規(guī)模圈地，同期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但最終取得共贏，成就了日后被稱(chēng)之為 “ 中國(guó)大盤(pán)樣板田 ” 的華南板塊；華南快速干線213 4華南板塊洛溪板塊板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈：?祈福新村 —— 占地 6500畝；?南國(guó)壁桂園 —— 占地 1200畝；?雅居樂(lè) —— 占地 4500畝；?星河灣 —— 占地 1200畝；?合生創(chuàng)展 —— 占地 3800畝；?廣地花園 —— 占地 1200畝；?錦繡香江 —— 占地 3000畝；?南國(guó)奧林 匹克花園 —— 占地 1000畝；……區(qū)域選?。簭V州華南板塊108本報(bào)告是嚴(yán)格保密的廣州碧桂園：低地價(jià)，大規(guī)模，定位為第一居所的別墅社區(qū)碧桂園鳳凰城地址 位于增城區(qū)廣園東快速路東側(cè)，處于廣州、東莞、深圳城市圈中心地帶基本指標(biāo) 占地約 9000畝，自 2023年五一公開(kāi)發(fā)售以來(lái)，現(xiàn)已開(kāi)發(fā) 5000余畝，容積率資源情況 山景，湖景，增城荔枝文化村產(chǎn)品 別墅、洋房?jī)r(jià)格（元 /平米）別墅均價(jià) 11000元 /平方米；洋房 60007000元 /平方米物業(yè)配套 生活配套 —— 游泳池 網(wǎng)球場(chǎng) 健身中心 兒童活動(dòng)中心 有線電視 超市 會(huì)所 保安系統(tǒng) 小學(xué) 幼兒園 市場(chǎng) 醫(yī)院 中學(xué)1?開(kāi)發(fā)定位：第一居所，借助大規(guī)模以及超低地價(jià)形成的成本優(yōu)勢(shì)，打造配套完善，具有成熟居住氛圍的經(jīng)濟(jì)型別墅大型社區(qū)?主題： “ 森林 ?湖泊 ?新城市 ”?客戶(hù)構(gòu)成：本地人，本地做生意外地人，廣州東部地區(qū) 各占三分之一，而本地人對(duì)別墅的需求很大109本報(bào)告是嚴(yán)格保密的以品牌 +低價(jià)格作為項(xiàng)目的啟動(dòng)模式，短期內(nèi)引起市場(chǎng)高度關(guān)注1密集媒體宣傳：震撼性發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景：“ 只需首期 2萬(wàn)元，就可擁有一個(gè)五星級(jí)的家 ”“ 豪華裝修花園洋房只售 17萬(wàn)起 ”一期 50萬(wàn)平米建筑全部封頂；建筑面積達(dá) ；十幾萬(wàn)平米的園林綠化、精致豪華的樣板房 ……公開(kāi)發(fā)售10天成交2023套，三個(gè)月成交 35萬(wàn)平米；碧桂園品牌系列宣傳遠(yuǎn)低于市場(chǎng)同質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格：碧桂園：不到 3000元 /平米；同質(zhì)大盤(pán)：麗江花園 6000元 /平米 110本報(bào)告是嚴(yán)格保密的碧桂園鳳凰城以第一居所為主要發(fā)展方向，其配套與資源均為生活服務(wù)1配套 功能交通中心 占地 ，充分滿足公共交通的需要 水系 6萬(wàn)平米的湖會(huì)所－五星級(jí)酒店占地 7萬(wàn)平方米，有 500多間的套房供度假旅游者使用康體中心 占地 3萬(wàn)平方米超市 占地 其他生活配套 商業(yè)街、銀行、洗衣店、發(fā)廊、家裝市場(chǎng)，肉菜市場(chǎng)等食街 占地面積就達(dá) 1． 1萬(wàn)平方米；有接近 1萬(wàn)平方米共 1000間的商鋪可供經(jīng)營(yíng) 超大型會(huì)所以及人工湖占地幾萬(wàn)平方米學(xué)校 鳳凰城中英文學(xué)校（幼兒園，小學(xué)，初中）社區(qū)醫(yī)院 小醫(yī)療站?開(kāi)發(fā)定位 ： 第一居所 ，借助大規(guī)模以及超低地價(jià)形成的 成本優(yōu)勢(shì) ，打造配套完善，具有成熟居住氛圍的 經(jīng)濟(jì)型別墅大型社區(qū) 111本報(bào)告是嚴(yán)格保密的低價(jià)快跑模式， “品牌 +性?xún)r(jià)比 ”模式項(xiàng)目啟動(dòng)模式新區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模型適用范圍：超大規(guī)模的體量 超大規(guī)模、極低土地價(jià)格帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)區(qū)域認(rèn)知度低，市場(chǎng)先入者，缺乏有效人群轉(zhuǎn)移碧桂園項(xiàng)目形象： “白領(lǐng)也能住別墅 ”項(xiàng)目配套：完善的生活、教育配套 +高檔而豐富的休閑娛樂(lè)配套 +五星級(jí)酒店會(huì)所項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)：強(qiáng)立勢(shì)，開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，短時(shí)間高密度的媒體投放，充足的展示112本報(bào)告是嚴(yán)格保密的廣州星河灣位于強(qiáng)勢(shì)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)之中，形成高于碧桂園的開(kāi)發(fā)模式廣州星河灣地址 位于廣州華南板塊華南快速干線出口處 基本指標(biāo) 總占地 80多萬(wàn)平方米，自 2023年開(kāi)發(fā)至今已建設(shè)區(qū)域近 50萬(wàn)平方米，建筑面積已達(dá) 70萬(wàn)平方米 ，容積率 交通情況 星河灣樓車(chē)、地鐵 3號(hào)線、市橋 — 火車(chē)站專(zhuān)車(chē)、 12 288路 。資源情況 屬于南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，北鄰旖旎珠江產(chǎn)品 小高層 別墅（精裝修 ）價(jià)格 均價(jià) 9800元 /平方米，最高價(jià) 13000元 /平方米物業(yè)配套 6萬(wàn)平方米大型商業(yè)中心、名校廣州執(zhí)信中學(xué) 、會(huì)所、泳池開(kāi)發(fā)策略： 打造品質(zhì)地產(chǎn)，不僅僅在于地段、裝修、價(jià)格、景觀等，從質(zhì)量到品質(zhì)。2113本報(bào)告是嚴(yán)格保密的星河灣沿江木棧道形成強(qiáng)勢(shì)江景展示帶，營(yíng)銷(xiāo)品質(zhì)休閑氛圍2? 項(xiàng)目緊鄰珠江，通過(guò)修建江邊近兩公里的木棧道及市政路，達(dá)到控制區(qū)域、獨(dú)占珠江資源的目的? 項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)值升值，一期 4800元 /平米，二期 5300，三期 5500? 在前三期樹(shù)立良好品牌的基礎(chǔ)上，四期打造豪宅社區(qū)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，每平米 7000～ 12023元? 降低快速路對(duì)社區(qū)的影響，將三期酒店、商業(yè)設(shè)于路旁區(qū)域114本報(bào)告是嚴(yán)格保密的星河灣利用精美園林打造高品質(zhì)社區(qū)，營(yíng)造出社區(qū)高端資源2u入口大廳退入首層架空，增加私秘感和尊貴感u通過(guò)綠化的層次感接觸高層建筑的壓力感u半地下車(chē)庫(kù)實(shí)現(xiàn)立體綠化，與園林融于一體u小組團(tuán)水景于細(xì)節(jié)處體現(xiàn)高品質(zhì)115本報(bào)告是嚴(yán)格保密的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的打造形成項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，形成高于碧桂園的價(jià)格水平精致建筑及園林細(xì)節(jié) 建筑規(guī)劃 ——半圍合式規(guī)劃布局，增加社區(qū)通透性 國(guó)際定造的交樓標(biāo)準(zhǔn)曲線式設(shè)計(jì)，車(chē)輛干道和園區(qū)行人路徑完全分隔 2116本報(bào)告是嚴(yán)格保密的新區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模型適用范圍：激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高利潤(rùn)的追求區(qū)域認(rèn)有一定知度，超越初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)的模式星河灣開(kāi)發(fā)理念：打造地產(chǎn)界的勞斯萊斯項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力：l突出的產(chǎn)品、環(huán)境和高性?xún)r(jià)比；l集群式高規(guī)格現(xiàn)樓實(shí)景展示，給予客戶(hù)信心；l投入巨資修建社區(qū)配套設(shè)施和營(yíng)造社區(qū)文化，方便業(yè)主生活；l注重建立市場(chǎng)形象和培育開(kāi)發(fā)商品牌，以保證項(xiàng)目的持續(xù)性成功。品質(zhì)取勝模式， “資源 +產(chǎn)品品質(zhì) ”模式項(xiàng)目啟動(dòng)模式117本報(bào)告是嚴(yán)格保密的南國(guó)奧園位于番禺強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)圈，在諸多大盤(pán)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)下，強(qiáng)勢(shì)配套先行，拉動(dòng)項(xiàng)目3南國(guó)奧林匹克花園地址 番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)洗敦村地段交通情況 北鄰漢溪大道，西近１０５國(guó)道，東靠番禺大道， 地鐵三號(hào)線 小區(qū)專(zhuān)線車(chē) 基本指標(biāo) 占地 1000畝，總建筑面積約 75萬(wàn)平方米 ，容積率 ， 于 20230721 開(kāi)盤(pán)， 整個(gè)開(kāi)發(fā)共分三期 資源情況 地處丘陵地帶，有山有水，整個(gè)地勢(shì)高低起伏，屬典型的淺丘地貌 。臨 南村自然生態(tài)保護(hù)區(qū) ，廣州香江野生動(dòng)物園 產(chǎn)品 洋房、小高層價(jià)格（元 /平米）均價(jià) 4500元 /平方米 物業(yè)配套 3000畝生態(tài)園林、撒野公園、尊享70000㎡永久高爾夫球場(chǎng)，配以北師大南奧學(xué)村教育基地和高爾夫酒店、奧林匹克大廈 、大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所118本報(bào)告是嚴(yán)格保密的南國(guó)奧園以配套先行，運(yùn)動(dòng)配套貫穿整體規(guī)劃，營(yíng)造奧林匹克運(yùn)動(dòng)社區(qū)3五大奧運(yùn)組團(tuán)，每一主團(tuán)均有主題核心運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套；n洛杉磯組團(tuán) —— 引進(jìn)先進(jìn)的健身慢跑徑鍛煉系統(tǒng)，隨時(shí)隨地都可以鍛煉健身的運(yùn)動(dòng)大會(huì)所；n雅典組團(tuán) —— 社區(qū)游泳池洋溢著健康氣息，將生機(jī)、生命、生活融為一體；n悉尼組團(tuán) —— 四層疊水式瀑布園林泳湖，配合動(dòng)感區(qū)，潛水區(qū)、晨練區(qū)、溫泉按摩池 社區(qū)高爾夫—— 將高爾夫貴族運(yùn)動(dòng)引入社區(qū)，提升社區(qū)形象檔次；“ 生活就像高爾夫 ” 119本報(bào)告是嚴(yán)格保密的南國(guó)奧園強(qiáng)勢(shì)運(yùn)動(dòng)配套復(fù)合強(qiáng)勢(shì)教育配套，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力3項(xiàng)目配置有大型運(yùn)動(dòng)會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、高爾夫球場(chǎng)、酒店、撒野公園及商業(yè)配套 。高爾夫園林和奧林匹克花園一貫的運(yùn)動(dòng)、健康特色完美結(jié)合，慢跑小徑，蜿蜒環(huán)繞高爾夫園區(qū)，并延展至社區(qū)各處，高爾夫園區(qū)周?chē)扛粢欢卧O(shè)立一處運(yùn)動(dòng)景點(diǎn)，讓業(yè)主興之所至之中享受運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣。配套 功能社區(qū)多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所可容納 500多人集會(huì)活動(dòng)，包括攀巖館、室內(nèi)游泳館、籃球館、羽毛球館、乒乓球館、女子健身中心、器械健身房以及形體練習(xí)館等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目和設(shè)施高爾夫球場(chǎng) 高爾夫酒店、高爾夫培訓(xùn)學(xué)校青少年體育俱樂(lè)部、撒野公園南奧學(xué)村 與北京師范大學(xué)合辦實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中學(xué)，與廣州市東山區(qū)少年宮合辦藝術(shù)分校 歐洲風(fēng)情的商業(yè)街780平方生鮮超市 、 西餐廳、快餐店、面包店、風(fēng)味小吃街 120本報(bào)告是嚴(yán)格保密的南國(guó)奧園高品質(zhì)的產(chǎn)品打造成為項(xiàng)目的又一核心價(jià)值3對(duì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)注—— 地產(chǎn)界首份雜志化的報(bào)紙廣告 新生活雜志〉專(zhuān)注闡述產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)； “ 戶(hù)戶(hù)都是樣板房 ” 的廣告宣傳產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力強(qiáng)—— 南國(guó)奧園一貫擁有較強(qiáng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力，廣州樓市最早的躍式設(shè)計(jì)就是當(dāng)年廣州奧園的創(chuàng)新；精裝修樣板房對(duì)客戶(hù)產(chǎn)生強(qiáng)力吸引客戶(hù)語(yǔ)錄：從樣板房走 出來(lái)后，應(yīng)該先用一盆冷水澆一下，看看能不能清醒過(guò)來(lái)，如果還決定要買(mǎi)，那就沒(méi)辦法了！ —— 《廣州日?qǐng)?bào)》某記者領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新—— 躍式設(shè)計(jì)、一體化的廚衛(wèi)精裝修、細(xì)節(jié)處理的衣柜、時(shí)尚精致的戶(hù)內(nèi)陳設(shè)等；121本報(bào)告是嚴(yán)格保密的新區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模型適用范圍：激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)展示要有實(shí)在的亮點(diǎn)，如強(qiáng)勢(shì)的配套等強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)以超越競(jìng)爭(zhēng)南國(guó)奧園l社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)在社區(qū)強(qiáng)勢(shì)配套上，采用配套先做，以配套啟動(dòng)，形成強(qiáng)勢(shì)展示。l巨資投入保證配套先行，其中僅體育設(shè)施投資達(dá) 1個(gè)億l在周邊大盤(pán)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)中，以品牌的運(yùn)動(dòng)社區(qū)附加高爾夫練習(xí)場(chǎng)，升級(jí)奧林匹克系列，同時(shí)復(fù)合強(qiáng)勢(shì)教育配套 。l創(chuàng)新的精裝修產(chǎn)品是項(xiàng)目的又一核心價(jià)值配套啟動(dòng)模式， “產(chǎn)品 +強(qiáng)勢(shì)復(fù)合配套 ”模式項(xiàng)目啟動(dòng)模式122本報(bào)告是嚴(yán)格保密的雅居樂(lè)位于番禺強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)圈，在諸多大盤(pán)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)下，以度假?gòu)?qiáng)勢(shì)配套拉動(dòng)廣州雅居樂(lè)地址 廣州番禺南大路交通情況 雅居樂(lè)花園直通華南快速干線，并擁有 24小時(shí)社區(qū)大巴。 20分鐘車(chē)程即可到達(dá)南沙港。臨近著名的香江野生動(dòng)物園，長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物園及廣州新會(huì)展中心等。基本指標(biāo) 規(guī)劃 4800畝（ 300萬(wàn)公頃），首期 800畝，容積率 。綠化覆蓋率近 50%,未來(lái)總居住人口達(dá) 100000以上。2023年開(kāi)始建設(shè)， 2023年 9月 7日開(kāi)盤(pán)，一期都是小高層，戶(hù)型多樣，有 70， 80， 100， 150平方米的，復(fù)式，單層都有。2023年賣(mài)了 600余套別墅， 1000多套洋房資源情況 臨近著名的香江野生動(dòng)物園，長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物園產(chǎn)品 小高層，別墅價(jià)格（元 /平米） 5500客戶(hù)情況 多在廣州白領(lǐng) 60%，市橋生意人 20％，度假 20％ 物業(yè)配套 較為完善的教育配套：幼兒園 20所，小學(xué) 10所，中學(xué) 4所（加拿大國(guó)際英文幼兒園，復(fù)旦中學(xué)番禺實(shí)驗(yàn)小學(xué)）； 社區(qū)醫(yī)院；內(nèi)建 1萬(wàn)平米人工湖恒溫泳池4123本報(bào)告是嚴(yán)格保密的項(xiàng)目以休閑度假啟動(dòng)，極大地拉動(dòng)區(qū)域外人流關(guān)注度，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力4巴厘島度假型會(huì)所?建筑面積 2萬(wàn)平米?整體建筑風(fēng)格選用 亞熱帶島嶼度假酒店 的形式?以 超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造 ，包括標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、壁球館、游泳館等二十余項(xiàng)設(shè)施，更有獨(dú)具特色的中、西美食餐廳、大型卡拉OK廳。?做為超大盤(pán)的推出亮點(diǎn)，具有吸引人氣重要作用標(biāo)致性配套設(shè)施建筑 —— 巴厘島度假型會(huì)所類(lèi)型 配套運(yùn)動(dòng) 2萬(wàn)平米超大型半山五星級(jí)會(huì)所山頂休閑公園三大園林游泳池，恒溫游泳池5個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)地中海 SPA水療中心3米寬緩跑徑攀巖館保齡球道、壁球館、射箭館、 乒乓球館休閑，商業(yè)400米商業(yè)步行街大型連鎖超市、 環(huán)球美食、 名店坊中央廣場(chǎng)湖濱咖啡館、 BLUES音樂(lè)吧、卡拉 OK、西餐廳社區(qū)的配套投入 —— 以頂級(jí)的休閑，度假社區(qū)功能啟動(dòng) 124本報(bào)告是嚴(yán)格保密的雅居樂(lè)以休閑度假模式啟動(dòng)，后期向居住方向發(fā)展4上善若水雅湖居高爾夫練習(xí)場(chǎng)雅翠庭雅悅庭雅逸庭巴厘島度假型會(huì)所花巷御景峰灝湖居峰會(huì)0231 0212 0331 03101 04313 041120 05123 05326 055105