【正文】 并認為美國的商業(yè)地產(chǎn)收益率與中國類似，長期在7%以上，5%左右來自租金收入，2%左右來自資產(chǎn)升值?！　⊥瑫r，包括戴德梁行在內(nèi)的多家國家物業(yè)咨詢機構(gòu)預計，隨著保險資金進入不動產(chǎn)的開閘，2011年保險資金將成為地產(chǎn)大宗交易的主要買家。戴德梁行研究分析，大量資金的入市將在短期內(nèi)拉動部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的價格。由于商業(yè)地產(chǎn)投資者大多是機構(gòu)，更看重長期租金的表現(xiàn)，而保險資金也會選擇長期持有等方式來進行投資，因此商業(yè)地產(chǎn)市場未來依然會保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，不會出現(xiàn)大幅飆升?！　⊥瑫r，有分析人士認為，保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)之后，以寫字樓與商鋪為代表的地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)更為活躍的交易。　　 （2010/12/25）【FOF將成保險資金未來參與PE投資的主要渠道】中國咨詢機構(gòu)ChinaVenture投中集團分析認為，雖然已有部分保險資金投資未上市企業(yè)股權(quán)，但投資母基金（Fund of Funds，F(xiàn)OF）參股相關(guān)基金，從而間接涉足PE（私募股權(quán)投資）投資，將成為國內(nèi)大量保險資金未來進軍股權(quán)投資領(lǐng)域的最優(yōu)選擇?！　_金融公司與蘇州創(chuàng)業(yè)投資集團近日宣布聯(lián)合成立首期規(guī)模150億元的國創(chuàng)母基金，投資于國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)投資及私募股權(quán)投資基金，從而成為國內(nèi)首支國家級股權(quán)投資FOF，社?；?、中國人壽、中再保險等大型社保和保險機構(gòu)對投資這一母基金表現(xiàn)出濃厚興趣，并均做出不低于10億元的投資承諾?！　⊥吨屑瘓F數(shù)據(jù)顯示，2010年國內(nèi)開始募集的人民幣基金超過130支，目標募集規(guī)模超過823億元。誠然，保險資金在PE領(lǐng)域可供配置的資本規(guī)模已超過千億元規(guī)模，但考慮到保險機構(gòu)PE業(yè)務(wù)團隊規(guī)模較小、有效評估優(yōu)質(zhì)合伙人的量化體系缺乏、入股基金時將進行長期盡職調(diào)查等普遍現(xiàn)狀，短期內(nèi)將資金引入PE領(lǐng)域、盡快分享該行業(yè)的豐厚回報，無疑為保險機構(gòu)的投資篩選能力帶來了巨大挑戰(zhàn)?！　鴥?nèi)目前真正具備PE基金篩選、評估與投資能力的本土專業(yè)機構(gòu)數(shù)量較少，僅限于社?；稹_金融等國有金融機構(gòu)；地方政府在2008年後大量設(shè)立的地方創(chuàng)投引導基金中，資金實力與基金投資經(jīng)驗較豐富的也僅限于蘇州創(chuàng)業(yè)投資集團、上海浦東科技投資有限公司、北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展有限公司等成立時間較長的專業(yè)機構(gòu)?！　≈袊１O(jiān)會9月頒布《保險資金投資股權(quán)暫行辦法》，允許保險公司投資PE基金，并對保險資金直接投資未上市企業(yè)股權(quán)進行了明確界定，限于保險類企業(yè)、非保險類金融企業(yè)和與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等企業(yè)范圍內(nèi)?！　?（2011/02/15）【保險資金布局養(yǎng)老地產(chǎn)】　 中國日益龐大的老年人住宅市場吸引了外資的關(guān)注。城堡投資（Fortrees Investment），這家總部位于美國、掌管約440億美元的對沖基金公司，正準備募集10億美元投資中國富裕地區(qū)的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)?！　?jù)本報獲悉，城堡投資目前正與中國潛在的合作者進行磋商，1月底，城堡投資的創(chuàng)始人韋斯艾登斯（Wes Edens）在中國會晤了政府官員與企業(yè)高層?！　　澳壳斑€不知道城堡集團如何在國內(nèi)投資籌建養(yǎng)老社區(qū)，這幾年外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)都是以開發(fā)或購買商業(yè)辦公為主，但是外資私募股權(quán)基金準備投資國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)，還是第一回聽說，相信將會面臨不小的障礙和難題?！?月15日，上海某家外資私募股權(quán)基金一位合伙人對本報記者說?！　∮浾咭擦私獾剑壳霸趪鴥?nèi)，以投資養(yǎng)老社區(qū)為名進軍地產(chǎn)的主要是保險資金，諸如泰康人壽、中國人壽、合眾人壽等幾家保險公司都已經(jīng)出資數(shù)十億元在北京、上海、武漢等地拿下千畝土地，籌建高檔養(yǎng)老社區(qū)，但是這在國內(nèi)也仍然處于起步階段，外資能夠如愿進入這一領(lǐng)域，仍然有待政策的放松，等待的時間也會相當漫長。　　城堡計劃困難重重　　保險資金被允許進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，也是在等待了多年之后，保險資金面臨多元配置壓力時保監(jiān)會才放行，而美國城堡投資在中國建養(yǎng)老社區(qū)的計劃，在業(yè)界人士看來，更像是一個畫在圖紙上的美好愿望?！　「鶕?jù)城堡投資的計劃，它們會將選址注意力更多地放在沿海城市，盡管尚未做出最終決定，但艾登斯更偏向于那些相對富裕的城市，以便讓地方政府分擔城堡設(shè)施的成本。但城堡投資也表示，在中國內(nèi)地申請推行一種新商業(yè)模式，通常需要花費很長時間，但其有信心會獲得政府批準，因為它的提議與中國政府的利益相符——中國政府正在鼓勵更多的私人供應(yīng)商提供老年人住宅?！　≡诮邮芡饷讲稍L時，艾登斯也坦言做好這件事非常復雜與困難。他稱提供老年人住宅業(yè)務(wù)需要在住房和飲食、政府因素（因為政府必須為這類項目提供支持），以及醫(yī)療服務(wù)方面提供全面的保障?！　?jù)了解，城堡之所以準備籌建養(yǎng)老社區(qū)，看中的則是中國計劃生育政策所導致的人口趨勢，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在中國13億人口中，到2020年。開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)是城堡投資在美國和加拿大運行的最好的項目，也是在這兩國最大的運營商，它有意將這個模式帶進中國?！　　瓣P(guān)鍵問題其實不在于基金本身的籌集，而是政府對外資的態(tài)度，相信對于城堡投資而言，10億美元只是一個小數(shù)目。首先這10億美元基金如要換成人民幣，要獲得外管局的批準，目前外管局對于外資股權(quán)投資基金（QFLP）的態(tài)度還是比較謹慎的，上海準備試點也僅限于不大的規(guī)模；其次外資投資國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)這是第一家有意向的，政府是否同意也是關(guān)鍵因素，還有需要找到合適的國內(nèi)合作企業(yè)，如果由外資單干，肯定是行不通的?！?月17日，一位上海政府部門不愿具名的人士分析指出?！　≡谶@位人士看來，外資選擇建養(yǎng)老社區(qū)的范圍不會超過長三角、珠三角以及環(huán)渤海灣，而京滬的可能性會更大，畢竟上海和北京以及在去年批準兩家保險公司圈地建養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽在北京小湯山圈了數(shù)百畝地，在上海崇明島更是規(guī)模達到2000畝，中國人壽也在北京置了相當規(guī)模的土地?！　○B(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進入關(guān)鍵之時，外資對國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的強烈興趣無疑將對政府賣地政策是一大刺激?！　　案辉５貐^(qū)的地價房價已經(jīng)漲到不得不調(diào)控的程度，但是這些城市的邊緣偏僻地區(qū)卻少人問津，無論是保險資金還是外資基金，只要它們愿意進來建養(yǎng)老社區(qū)，無疑是對政府賣地政策的一種延續(xù)，政府可以通過出讓邊緣土地獲得可觀的收入，而建一個養(yǎng)老社區(qū)，上千畝地是必須的。相信地方政府在這件事情上，會持歡迎的態(tài)度?！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)開發(fā)人士直言不諱地指出?！　∫灿蟹治鋈耸繐鷳n，建一個養(yǎng)老社區(qū)，需要很多的配套設(shè)施，當越來越多的機構(gòu)覬覦養(yǎng)老社區(qū)時，勢必引起土地價格的上揚，房價也會繼續(xù)上漲，但是這種社區(qū)能不能成為分擔中國人口老齡化帶來的壓力，還是一個未知數(shù)。　　“目前政府的養(yǎng)老機構(gòu)每人每月的租金在10002000元之間，那么這些未來新型的養(yǎng)老社區(qū)將收取的租金絕對不止這個數(shù)，這些養(yǎng)老社區(qū)包括很多功能，如果借鑒國外的模式，比如英國的養(yǎng)老社區(qū)是集合居住、商業(yè)服務(wù)、度假療養(yǎng)為一體的綜合性社區(qū)；在美國的養(yǎng)老社區(qū)一般都是中年人在退休前十年甚至二十年就已經(jīng)買好的房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己退休后的生活。未來中國能夠住得起養(yǎng)老社區(qū)的人絕對是富裕人群，而不是一般的工薪階層?！?月18日，上海社科院一位住房與保障專家分析稱?！　?jù)記者了解，就在去年多家保險公司在各地籌建大型養(yǎng)老社區(qū)時，有消息傳出未來能夠入住養(yǎng)老社區(qū)的條件分為好幾檔，如身價在50萬元只能住基本的房子、資產(chǎn)達到500萬元可以住更好的房子，這樣的社區(qū)儼然將成為富有老年人的俱樂部?！　∫拙又袊虾７课蒌N售集團有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良此前接受采訪時表示，在中國，老年人住宅至少要5－10年后才有市場，國外的居住模式轉(zhuǎn)變過程是從醫(yī)院養(yǎng)老到養(yǎng)老社區(qū)，最后變成社區(qū)家庭，中國大多數(shù)老人目前依然希望居家養(yǎng)老。 　　 （2011/02/19）客戶：中國銀行山東分行　　　　　　　　　　　　　制作單位：安邦集團　客戶需求：資金未來發(fā)展分析客服經(jīng)理（客戶關(guān)系經(jīng)理）：王琳　　　　　　　　檢索人員：馬驍本期檢索共計20817字　　　　　　　　　　　 本期檢索時間　90分鐘本期檢索需付費用：0人民幣重要聲明信息均來源于安邦研究人員認為可信的公開資料，但我公司對所引用信息的準確性和完整性不作任何保證。文中的觀點、內(nèi)容、結(jié)論僅供參考，我公司不承擔任何投資者因使用本信息材料而產(chǎn)生的任何責任。北京北京安邦信息科技有限公司地 址：北京市朝陽區(qū)東大橋路8號SOHO尚都南塔2627層 (100020)電 話：01059001200傳 真：861059001355Email：servicebj@上海上海安邦投資咨詢有限公司 地 址：上海市靜安區(qū)愚園路紫安大廈616室（200040）電 話：862162488666傳 真：862162486072Email：shanghai@ 深圳深圳市安邦投資咨詢有限公司地　址：深圳市福田區(qū)紅荔西路香蜜三村天健名苑B座11G（518034）電　話：8675582903343～44傳 真：8675582903345Email： 成都成都興邦咨詢有限公司 地 址：成都市高新區(qū)高朋大道12號A610（610041）電 話：862868222002傳 真：862868222011Email：xingbang@ 杭州杭州安邦投資管理有限公司地 址：杭州市上城區(qū)中山中路558號浙藝大廈814817室（310006）電 話：8657187222210Email：anboundhz@重慶重慶安之信投資咨詢有限公司 地 址：重慶市沙坪壩區(qū)天陳路1號 融匯新時代大廈2015室郵 編：400030電 話：（8623）86968538傳 真：（8623）86968559Email：chongqing@