我國樓市評(píng)論分析-資料下載頁
2025-06-28 18:56本頁面
【正文】 的抑制作用，以前無論是營業(yè)稅還是所得稅，都是一次性征收，而保有稅則是分階段的，按年征或是兩三年征一次，只要持有房產(chǎn)就要征稅，而且對(duì)三套房、四套房還可以按累進(jìn)稅率加增。對(duì)投資客來說，就需要掂量一下買房獲利的回報(bào)還值不值得，部分投資需求也就有可能被擠出市場?！ 《糁品績r(jià)過快上漲。近幾年來，隨著我國樓市的迅猛發(fā)展，房價(jià)也一路攀升。尤其是在一線城市，高房價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力嚴(yán)重脫節(jié)并引發(fā)全國性的房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)潮，造就了一大批食利階層，嚴(yán)重?fù)p害了國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平穩(wěn)發(fā)展。今年以來，在緊縮調(diào)控的影響下12月全國樓市曾經(jīng)出現(xiàn)了降溫的良好態(tài)勢，但好景不長，兩會(huì)后北京房價(jià)再度飆升。而上海、深圳等地亦再現(xiàn)排隊(duì)搶房的熱銷場面，部分新開樓盤借勢漲價(jià)，部分城市新一輪漲價(jià)潮箭已上弦。面對(duì)如此嚴(yán)峻形勢，中央高層憂心忡忡。近期，新華社連續(xù)刊發(fā)6篇關(guān)于房地產(chǎn)的時(shí)評(píng)就明顯反映了官方的心思，而住房保有稅此時(shí)開征其用意自然是不言而喻。使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政。從我國的稅制體制改革來看，開征物業(yè)稅是自分稅制實(shí)施之后最重要的舉措，對(duì)剝離地方政府與土地市場之間的關(guān)系意義重大。同時(shí)，近幾年來我國各級(jí)地方政府越來越依靠土地為生，土地財(cái)政作為高房價(jià)的源頭更是備受詬病。而物業(yè)稅的開征，可以使地方政府獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入，以往的一錘子買賣將在很大程度上得到改善，這對(duì)地方政府?dāng)[脫對(duì)土地財(cái)政的依賴具有十分重要的作用。政策效力恐難皆大歡喜 截至目前，雖然上海計(jì)劃征收住房保有稅的傳聞尚未得到證實(shí)，但在主流城市的登場卻已是大勢所趨，但仔其政策效力卻難皆大歡喜。 開征房產(chǎn)保有稅對(duì)抑制目前樓市中旺盛的投資、投機(jī)需求能起到多大的作用，要看稅率是多少。從國外的通行做法來看，物業(yè)稅一般是房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的1%左右，－%之間，有的國家還會(huì)在房價(jià)基礎(chǔ)上打7折，再進(jìn)行征稅。%或1%征收房產(chǎn)保有稅，稅率還是相對(duì)比較低的，但如果房價(jià)每年漲幅能達(dá)到10%，保有稅很難真正擋住投資和投機(jī)者的購房步伐，其政策效力必將大打折扣?！ ≡谑袌龀山环矫?，住房保有稅的開征對(duì)遏制買家持有多套物業(yè)的欲望有一定的影響。征稅一旦實(shí)施，成交量將在現(xiàn)有成交量的基礎(chǔ)上，銳減兩到三成，跌幅介于5481萬平米之間。這將在一定程度上打擊開發(fā)商的開發(fā)熱情。 從房價(jià)的角度來看，導(dǎo)致目前我國高房價(jià)的最主要原因還是市場上尖銳的供需失衡。而住房保有稅作為一種單純的稅收手段并不能從根本上增加供給或者減少需求，因此它不能從根源上解決我國的房價(jià)畸高問題。就預(yù)期而言，估計(jì)短期內(nèi)可能會(huì)使市場冷靜一下，但若寄望于樓價(jià)由此而有所下跌，那是幾無可能。六、土地出讓預(yù)申請制度會(huì)否取代招拍掛制度？4月14日，國土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了《保發(fā)展保紅線工程2010年行動(dòng)方案的通知》?！锻ㄖ分忻鞔_指出：要完善土地調(diào)控政策和機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)土地管理制度改革，其中針對(duì)土地出讓方式調(diào)整，通知中明確表示，將推行土地出讓預(yù)申請制度，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)辦法?！ ≡擁?xiàng)政策的出臺(tái)是對(duì)近期房價(jià)飆升、民間怨聲四起的再次回應(yīng)，是繼3月10日晚出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》后時(shí)隔一個(gè)月再次從房價(jià)的源頭土地來進(jìn)行調(diào)控的?！ 恼叩膬?nèi)容不難看出，此次政府調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是依然是規(guī)范土地市場的管理制度、避免開發(fā)商的非理性拿地行為，在未知競爭的同時(shí)促使土地價(jià)格更趨合理，防止現(xiàn)場競價(jià)催生天價(jià)土地，并進(jìn)而通過地房的傳導(dǎo)機(jī)制來平抑房價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧統(tǒng)一?！ ≡擁?xiàng)政策的出臺(tái)是否會(huì)替代土地出讓招拍掛制度？能否真正起到抑制房價(jià)？世聯(lián)研究認(rèn)為：該項(xiàng)政策的出臺(tái)不會(huì)取代土地招拍掛制度，將與土地招拍掛制度并存，取長補(bǔ)短，完善土地出讓制度，讓土地價(jià)格逐步趨于合理；同時(shí)，從短期來看，很難抑制目前的高房價(jià)，但從長遠(yuǎn)來看，則對(duì)抑制高房價(jià)具有一定的積極意義。理由如下： 第一，在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地出讓招拍掛制度在促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面起到了重要作用，在避免土地交易暗箱操作、預(yù)防腐敗方面的現(xiàn)實(shí)意義不容質(zhì)疑。另外，招拍掛出讓形成的地價(jià)是土地市場價(jià)值的真實(shí)反映，地王的價(jià)格也是由購地者的市場預(yù)期決定的。如果購地者沒有違反法律和政策，就沒有理由進(jìn)行行政干預(yù)。而應(yīng)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上補(bǔ)充和完善土地出讓招拍掛制度，配合土地出讓預(yù)申請制度，使土地價(jià)格更趨合理。 第二，將高房價(jià)完全歸咎于高地價(jià)也是不公平的，即使政府低價(jià)出讓了土地，開發(fā)商也不會(huì)將節(jié)省的土地出讓金讓利給購房人。同時(shí)開發(fā)商捂盤惜售、市場供應(yīng)不足等問題也是推高房價(jià)的原因之一，盡量采取稅收或增加市場供應(yīng)等經(jīng)濟(jì)手段而不宜動(dòng)用行政手段來解決。11 / 1
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