【正文】 的權(quán)益性投資中，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算的是以下兩類：一是投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長(zhǎng)期股權(quán)投資，被投資單位為其子公司；二是投資企業(yè)對(duì)被投資單位不具有共同控制或重大影響，并且在活躍市場(chǎng)中沒有報(bào)價(jià)、公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的長(zhǎng)期股權(quán)投資?！　≡跁?huì)計(jì)處理上，采用成本法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資應(yīng)當(dāng)按照初始投資成本計(jì)價(jià)。追加或收回投資應(yīng)當(dāng)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本。被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，確認(rèn)為當(dāng)期投資收益?！　⊥顿Y企業(yè)確認(rèn)投資收益，僅限于被投資單位接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤(rùn)的分配額，所獲得的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利超過上述數(shù)額的部分作為初始投資成本的收回?！　≡诙悇?wù)處理上，投資企業(yè)確認(rèn)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，不限于被投資單位接受投資后產(chǎn)生的累積凈利潤(rùn)的分配額，所獲得的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利超過上述數(shù)額的部分不作為初始投資成本的收回。也就是說，被投資單位宣告分派的現(xiàn)金股利或利潤(rùn)，不論是投資前產(chǎn)生的，還是投資后產(chǎn)生的，從被投資方的累計(jì)凈利潤(rùn)（包括累計(jì)未分配利潤(rùn)和盈余公積）中取得的任何分配支付額，都應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期股息、紅利等權(quán)益性投資收益。股息、紅利等權(quán)益性投資收益應(yīng)當(dāng)以被投資方作出利潤(rùn)分配決策的時(shí)間確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)對(duì)外投資期間，除追加或收回投資應(yīng)當(dāng)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)外，長(zhǎng)期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)保持不變。 三、權(quán)益法下長(zhǎng)期股權(quán)投資的后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理與稅收處理的差異　　投資企業(yè)對(duì)被投資單位具有共同控制或重大影響的長(zhǎng)期股權(quán)投資，被投資單位為其合營(yíng)企業(yè)或其聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算?！　。海?）長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本大于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，不調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本；長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，其差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本?！　。?）投資企業(yè)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資后，應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈損益的份額，確認(rèn)投資損益并調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。投資企業(yè)按照被投資單位宣告分派的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利計(jì)算應(yīng)分得的部分，相應(yīng)減少長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值。　?。?）投資企業(yè)確認(rèn)被投資單位發(fā)生的凈虧損，應(yīng)當(dāng)以長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值以及其他實(shí)質(zhì)上構(gòu)成對(duì)被投資單位凈投資的長(zhǎng)期權(quán)益減記至零為限，投資企業(yè)負(fù)有承擔(dān)額外損失義務(wù)的除外。被投資單位以后實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的，投資企業(yè)在其收益分享額彌補(bǔ)未確認(rèn)的虧損分擔(dān)額后，恢復(fù)確認(rèn)收益分享額?！　。?）投資企業(yè)在確認(rèn)應(yīng)享有被投資單位凈損益的份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)以取得投資時(shí)被投資單位各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)等的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)被投資單位的凈利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)整后確認(rèn)。被投資單位采用的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)期間與投資企業(yè)不一致的，應(yīng)當(dāng)按照投資企業(yè)的會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)期間對(duì)被投資單位的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行調(diào)整，并據(jù)以確認(rèn)投資損益?！　。?）投資企業(yè)對(duì)于被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值并計(jì)入所有者權(quán)益?！　。海?）長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本無論大于，還是小于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，都不調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)。長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，其差額也不應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)上計(jì)入當(dāng)期損益的，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整?！　。?）投資企業(yè)取得長(zhǎng)期股權(quán)投資后，已按照應(yīng)享有或應(yīng)分擔(dān)的被投資單位實(shí)現(xiàn)的凈損益的份額，確認(rèn)投資損益并調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值的，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。投資企業(yè)按照被投資單位宣告分派的利潤(rùn)或現(xiàn)金股利計(jì)算應(yīng)分得的部分，不應(yīng)減少長(zhǎng)期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)?！　。?）投資企業(yè)不能確認(rèn)被投資單位發(fā)生的凈虧損，被投資單位發(fā)生的凈虧損只能由被投資單位以后年度的所得彌補(bǔ)。《企業(yè)所得稅法》第十八條規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長(zhǎng)不得超過5年。企業(yè)對(duì)外投資期間，長(zhǎng)期股權(quán)投資的計(jì)稅基礎(chǔ)保持不變。投資企業(yè)確認(rèn)了被投資單位發(fā)生的凈虧損的，應(yīng)按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整?！　。?）投資企業(yè)從被投資方的累計(jì)凈利潤(rùn)（包括累計(jì)未分配利潤(rùn)和盈余公積）中取得的任何分配支付額，在被投資單位宣告分派現(xiàn)金股利或利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為當(dāng)期股息、紅利等權(quán)益性投資收益。股息、紅利等權(quán)益性投資收益應(yīng)當(dāng)以被投資方作出利潤(rùn)分配決策的時(shí)間確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。投資企業(yè)按照權(quán)益法調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值和投資損益，應(yīng)按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整?！　。?）《企業(yè)所得稅法》第二十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利收入，在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利收入，為免稅收入，不計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額征稅。　　四、處置長(zhǎng)期股權(quán)投資會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異　　在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)處置長(zhǎng)期股權(quán)投資，其賬面價(jià)值與實(shí)際取得價(jià)款的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。采用權(quán)益法核算的長(zhǎng)期股權(quán)投資，因被投資單位除凈損益以外所有者權(quán)益的其他變動(dòng)而計(jì)入所有者權(quán)益的，處置該項(xiàng)投資時(shí)應(yīng)當(dāng)將原計(jì)入所有者權(quán)益的部分按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益?！　≡诙悇?wù)處理上，企業(yè)處置長(zhǎng)期股權(quán)投資，屬于《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入。按照《企業(yè)所得稅法》第十四條規(guī)定，企業(yè)對(duì)外投資期間，投資資產(chǎn)的成本在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。第十六條規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)的凈值和轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。所以，企業(yè)處置長(zhǎng)期股權(quán)投資，其計(jì)稅基礎(chǔ)與實(shí)際取得價(jià)款的差額，應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅?！　∥?、長(zhǎng)期股權(quán)投資損失確認(rèn)會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的差異　　企業(yè)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資減值損失，屬于會(huì)計(jì)處理的內(nèi)容，在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)，應(yīng)根據(jù)稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。　　在稅務(wù)處理上，必須按照稅法的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)，才允許在稅前扣除。長(zhǎng)期股權(quán)投資出現(xiàn)以下一項(xiàng)或若干項(xiàng)情形時(shí)，才能確認(rèn)為長(zhǎng)期股權(quán)投資的發(fā)生永久或?qū)嵸|(zhì)性損害：被投資方已依法宣告破產(chǎn)、撤銷、關(guān)閉或被注銷、吊銷工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；投資方財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，累計(jì)發(fā)生巨額虧損，已連續(xù)停止經(jīng)營(yíng)3年以上，且無重新恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的改組計(jì)劃等；被投資方財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，累計(jì)發(fā)生巨額虧損，被投資方的股票從證券交易市場(chǎng)摘牌，停止交易1年或1年以上；被投資方財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，累計(jì)發(fā)生巨額虧損，已進(jìn)行清算?！　∑髽I(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資當(dāng)有確鑿證據(jù)表明已形成財(cái)產(chǎn)損失，或者已發(fā)生永久或?qū)嵸|(zhì)性損害時(shí)，應(yīng)扣除可收回金額以及責(zé)任和保險(xiǎn)賠款后，再確認(rèn)發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失。已按永久或?qū)嵸|(zhì)性損害確認(rèn)財(cái)產(chǎn)損失的各項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資必須保留會(huì)計(jì)記錄。企業(yè)的長(zhǎng)期股權(quán)投資因發(fā)生永久或?qū)嵸|(zhì)性損害情形，應(yīng)依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)損失：有關(guān)被投資方破產(chǎn)公告、破產(chǎn)清償文件，工商部門注銷、吊銷文件，政府有關(guān)部門的行政決定文件，終止經(jīng)營(yíng)、停止交易的法律或其他證明文件，有關(guān)資產(chǎn)的成本和價(jià)值回收情況說明，被投資方清算剩余財(cái)產(chǎn)分配情況的證明。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理差異 基本概念比較《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所定義的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而有之的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)?！　≡谕顿Y性房地產(chǎn)方面，稅法規(guī)定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定差異較大。《企業(yè)所得稅法》中沒有專門規(guī)定投資性房地產(chǎn)的概念。從稅法上區(qū)分，投資性房地產(chǎn)可以區(qū)分為房屋、建筑物和土地使用權(quán)。其中，房屋、建筑物歸入固定資產(chǎn)，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定計(jì)算固定資產(chǎn)折舊并扣除；土地使用權(quán)應(yīng)歸入無形資產(chǎn)，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定計(jì)算無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用并扣除?！　⊥顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)、初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)　　　　在會(huì)計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量?！　≡诙悇?wù)處理上，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)，區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)分別處理：　?。?）經(jīng)會(huì)計(jì)處理確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，如已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的房屋、建筑物，不再確認(rèn)為固定資產(chǎn)，不得計(jì)算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物，即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋、建筑物，可以確認(rèn)為固定資產(chǎn)并計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除?！　。?）經(jīng)會(huì)計(jì)處理確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無關(guān)的無形資產(chǎn)不得計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。已出租的土地使用權(quán)，即以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)，可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)并計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，目前沒有用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，不能確認(rèn)為無形資產(chǎn)，不得計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。該土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可按照《企業(yè)所得稅法》第十六條規(guī)定，按其計(jì)稅基礎(chǔ)扣除?！　　　≡跁?huì)計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足規(guī)定確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足規(guī)定確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益?！　≡诙悇?wù)處理上，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。所謂歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失，除稅收規(guī)定可以確認(rèn)損益的外，不得調(diào)整有關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。企業(yè)區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)：　　（1）房屋、建筑物的計(jì)稅基礎(chǔ)。外購(gòu)的房屋、建筑物，按購(gòu)買價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)；自行建造的房屋、建筑物，按竣工結(jié)算前實(shí)際發(fā)生的支出作為計(jì)稅基礎(chǔ)；融資租入的房屋、建筑物，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，作為計(jì)稅基礎(chǔ)；通過捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的房屋、建筑物，按該資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)。　?。?）土地使用權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)。外購(gòu)的土地使用權(quán)，按購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的其他支出作為計(jì)稅基礎(chǔ)；通過捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，按該土地使用權(quán)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但按準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式的除外。采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)———固定資產(chǎn)》。采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無形資產(chǎn)》。在稅務(wù)處理上，如果沒有減值跡象，企業(yè)沒有對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備，采用成本模式的企業(yè)不需要對(duì)后續(xù)計(jì)量進(jìn)行納稅調(diào)整；如果有減值跡象，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，則需要按照《企業(yè)所得稅法》第八條、第十條規(guī)定，對(duì)后續(xù)計(jì)量進(jìn)行納稅調(diào)整。，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。在稅務(wù)處理上，企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，公允價(jià)值變動(dòng)損益在計(jì)算應(yīng)納稅所得額不予確認(rèn)，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整；投資性房地產(chǎn)可以計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷扣除。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的差異在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)開始自用；作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租；自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值；自用建筑物停止自用，改為出租。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。在稅務(wù)處理上：（1）企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的、沒有計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)改為自用的，土地使用權(quán)可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)，計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除，其他方面基本一致。（2）企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的、已計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致，需要進(jìn)行納稅調(diào)整。（3）企業(yè)將原采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時(shí)，其計(jì)稅基礎(chǔ)維持不變，按會(huì)計(jì)處理的公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益的部分應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，無論采用成本計(jì)量模式還是采用公允價(jià)值計(jì)量模式，當(dāng)期都要按視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。投資性房地產(chǎn)的處置在會(huì)計(jì)處理上，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅