【導(dǎo)讀】的為富裕；小於30%的為最富?！，F(xiàn)有市場的名稱、經(jīng)營年限、經(jīng)營形式、經(jīng)營定位、優(yōu)勢品類?，F(xiàn)有市場的規(guī)模、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴(kuò)建空間。地區(qū)或城市房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)平均價位。專案所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其基礎(chǔ)設(shè)施情況等。本項(xiàng)目可比市場，現(xiàn)經(jīng)營投資戶對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售後服務(wù)的意見及對我們項(xiàng)目的接受程度。結(jié)合上述分析，得出初步市場調(diào)研結(jié)論。隨著集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，相對統(tǒng)一的開發(fā)模式就顯得極為重要。在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中有一句名言：?現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市。同時，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營。本著深耕吉林的發(fā)展方針戰(zhàn)略，在吉林省各地級城市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（主要以通化、松原、四平、延吉為主。城市年GDP在400億元以上，人均GDP達(dá)15000元。年社會消費(fèi)品零售總額180億元以上。城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入12020元以上。

　　

【正文】 商場主次入口棚頂做好預(yù)留。 地面： 中央廣場（陽光通道）：仿古磚 公共通道：（主通道、副通道） 規(guī)格： 600 ㎜ * 600 ㎜ 材質(zhì)：拋光磚 色調(diào)：象牙白、米灰色 地插： 位置：中央廣場、 主通道中間位置；主通道與副通道交匯處。 功能：美陳和促銷活動使用。 副通道地面： 圖案可根據(jù)經(jīng)營區(qū)品類的不同而變化使整體效果更加生動。 包柱： 規(guī)格：視商場實(shí)際情況而定。 材質(zhì)：木制、鋁塑等材料，在大的主通道採用外牆磚，並在適當(dāng)位置設(shè)壁燈並適當(dāng)配以綠色植物點(diǎn)綴，給消費(fèi)者以 27 行走在外部步行街的體驗(yàn)。 商場內(nèi)部可包裝為燈箱式作商品廣告宣傳。 鋪位內(nèi)部邊緣可由商戶自行設(shè)計為商品展示牆及藝術(shù)品展示窗等。 LOGO： 高度 : 棚高 米 材質(zhì)：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板 色調(diào)：根據(jù)各商場經(jīng)營特點(diǎn)及品牌需求 門楣： 高度： 600 ㎜ 寬度：隨品類而定 門楣牌匾厚度：突出門楣 10 公分以內(nèi)或視實(shí)際情況而定。 不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。如超市對理貨區(qū)、中央空調(diào)、電梯、消防等都有特殊的要求；餐飲需要有獨(dú)立排煙管道、防噪設(shè)施、上下水、充足的停車位等；電影院需要大空間、衛(wèi)生間、消防、隔音等配套。在專案修建時就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，儘量讓配套規(guī)劃完善到位。服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計、導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計、店鋪及專櫃 /專賣店形象設(shè)計等內(nèi)容如下： 服務(wù)設(shè)施設(shè)計 總服務(wù)臺設(shè)計： 1 個 設(shè)置在顯著位置。 顧客收銀臺設(shè)計：視情況而定，通常 15002020 ㎡設(shè)一個。 顧客休息設(shè)施設(shè)計：通常採用木質(zhì)條椅與花壇相結(jié)合休息設(shè)施。 導(dǎo)購系統(tǒng)設(shè)計 標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。 店鋪及專櫃 /專賣店形象設(shè)計 專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專櫃形象設(shè)計、專櫃燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。 垂直交通（直升梯、扶梯） 扶梯佈局 有效運(yùn)載 商場電梯的基本功能是運(yùn)載商場內(nèi)人流，商場扶梯部數(shù) ，佈局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。 避免扶梯口的客流堵塞 大型商場，客流量大，扶梯與通道銜接處，一般會設(shè)比商場通道寬的空間，或是在通道交叉口處安置扶梯。 28 “ 右上左下 ” 規(guī)則 根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場雙向扶梯佈置時，要根據(jù) “ 右上左下 ” 規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物。 單向扶梯設(shè)置：商場運(yùn)用單向扶梯設(shè)置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持客流的停留時間，增加消費(fèi)者再購物的購買欲，而且還可以避免扶梯口的堵塞。但同時也要注意消費(fèi)者逛商場的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析。 垂直電梯佈局 客貨分流 商場垂直電梯一般貨梯與載客梯分開設(shè)置，實(shí)行有效貨流與客流的分流。 專用通道設(shè)置 商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，避免客流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，消費(fèi)者一般逛商場，選用的多為扶梯。 觀光梯應(yīng)用 常用於帶有中庭的商業(yè)項(xiàng)目，也有設(shè)置在商場外部的，主要作為商場亮點(diǎn)。設(shè)置在中庭的觀光梯，可以讓消費(fèi)者瞭解商場功能佈局，業(yè)種分佈。 卸貨區(qū)設(shè)計 由於商場物流量較大，必須事先規(guī)劃面積適宜的卸貨 區(qū)，卸貨區(qū)最好設(shè)置在地下室與首層商業(yè)購物部分的客流主入口互不干擾。貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運(yùn)送到各個樓層，在時間段上略有錯開，貨車的進(jìn)卸貨時間有所分開（如在夜晚等）。辦公人員也可以直接開車進(jìn)入一層停車庫然後通過客梯直接進(jìn)入辦公區(qū)，避免辦公人流與貨流對購物人流的干擾。 如果商場為一層建築，那麼應(yīng)事先規(guī)劃出各商場卸貨區(qū)域，並規(guī)定允許的卸貨時間區(qū)限。 因?yàn)樾敦泤^(qū)一般高、長、寬是有規(guī)定的，那麼操作機(jī)器都是定式的，車要能夠迴圈，能夠調(diào)頭，要不然進(jìn)去出不來了，另外電梯的尺寸要有要求，因?yàn)榻ú挠幸恍┨厥?的產(chǎn)品比較長，那麼我們的電梯必須要達(dá)到一定的載重量，如果在我們做專案之前這些情況不瞭解，已經(jīng)做了建築設(shè)計了，再更改是很困難的。 照明設(shè)計 從商品色彩來看，冷色（青、紫）用螢光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮豔。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氣氛。 商場室內(nèi)燈飾設(shè)計 與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合：通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜採用暖色調(diào)。 與商場結(jié)合：燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。 業(yè)種結(jié)合：燈飾選擇還要跟據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而後者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч? 29 與功能結(jié)合：商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同。比如通道一般選用一種過渡性較好的燈飾，商場的通道和拐角是消費(fèi)者進(jìn)入商場的一個緩衝區(qū)，所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標(biāo)誌；遊玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合。 彩色照明：利用彩色燈泡，或?qū)⒉噬馄釉跓?前，變化出不同色彩的燈光。 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時，應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4 倍，店內(nèi)正面深處部分為 2～ 3 倍，商品陳列面為 ～ 2 倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 燈飾安裝 吊頂如果高度低，採用日光燈管，如果高度高，則要大燈在吊頂下，高度與光擴(kuò)散更和諧，同時也起到節(jié)約電能。 如採用節(jié)能燈，則縱向燈帶間距為 米，橫向燈帶間距通常為 6 米。 節(jié)能燈的功率可分為兩塊：夏季日照時間長，可採用 26 瓦節(jié)能燈，冬季日照 時間短，可採用 5065 瓦節(jié)能燈，這樣可以很好起到節(jié)能的作用。 商家的二次照明則最好採用插卡，自己買電，這樣可以起到節(jié)能作用。 夜間室外照明重點(diǎn)突出建築和停車場，讓商場在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。 由於燈光工程造價較高，電費(fèi)成為市場的較大固定成本支出，因此採用照明設(shè)備必須考慮穩(wěn)定可靠的節(jié)能燈具。 通風(fēng)調(diào)溫 商場內(nèi)顧客流量大，空氣易污濁，為了保證空氣清新，應(yīng)注意通風(fēng)設(shè)施建設(shè)。營業(yè)場所的溫度對顧客和商品保管都有影響，商場也應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)施的建設(shè)。商場在選擇使用 空調(diào)機(jī)組時，最好選擇那些能夠根據(jù)樓層不同分別調(diào)節(jié)溫度的設(shè)備。同時要注意以下問題： 根據(jù)營業(yè)面積的大小，解決好一次性投資與長期運(yùn)行的費(fèi)用承受能力。 對空調(diào)系統(tǒng)熱源進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)效益分析，最好集中供熱。 慎重選擇製冷方式、製冷劑類型，減少污染。 考慮空調(diào)的用電負(fù)荷。 VI 設(shè)計的應(yīng)用 招牌 ： 對商場經(jīng)營內(nèi)容具有高度概括力和在藝術(shù)上具有強(qiáng)烈吸引力，對消費(fèi)者的視覺刺激和心理影響是很重要的。招牌是消費(fèi)者識別商品、商場用來招攬生意的牌號或標(biāo)記。各商場既要充分利用現(xiàn)有的招牌， 又要賦予招牌更為豐富的內(nèi)涵。 設(shè)計與圖案設(shè)計相結(jié)合，導(dǎo)視設(shè)計與圖案設(shè)計相互結(jié)合。 系統(tǒng)的使用：主要在戶外與戶內(nèi)： 戶外與戶內(nèi)都是營造氣氛，增加標(biāo)識，戶外注重醒目，戶內(nèi)注重理念提升，如電視屏，導(dǎo)視牌，電扶梯兩側(cè) 30 看板，牆面留白處，地標(biāo)色彩，吊頂彩旗，商鋪門楣，捲簾門面標(biāo)識或區(qū)域色彩劃分。 圖案可以是經(jīng)常變化的，節(jié)慶日有喜慶，演出活動等不相同，有一些可以長期固定。 健康節(jié)能設(shè)計 市場建築節(jié)能設(shè)計，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個方面考慮。注重保溫牆體材料的 應(yīng)用，並充分利用自然採光、自然通風(fēng)，儘量減少對中央空調(diào)系統(tǒng)的過分依賴。 音響設(shè)計 在商場設(shè)計中須考慮到聲音的傳遞與吸收，設(shè)計清晰的音響系統(tǒng)，播放著名輕音樂，製造舒緩、愉悅的購物氣氛，調(diào)節(jié)顧客購物心理。 音響運(yùn)用適當(dāng)，可以達(dá)到以下效果： 吸引消費(fèi)者對商品的注意。 指導(dǎo)消費(fèi)者選購商品，商場向消費(fèi)者播放商品展銷、優(yōu)惠出售資訊。 營造特殊氛圍，促進(jìn)商品銷售。隨著時間的不同，商場定時播放不同的背景音樂，不僅給顧客以輕鬆、愉快的感受，還會刺激顧客的購物興趣。 通信系統(tǒng)：電話 和寬頻 每個商鋪處有一電話介面，在櫃檯和攤位都設(shè)有，電話線，電源，寬頻距離在一起。 監(jiān)控系統(tǒng)：注重在各出入口和通道，嚴(yán)防死角，衛(wèi)生間出入口，消防出入口要設(shè)探頭。 設(shè)煙感噴淋、消防指示，消防栓，滅火器（包括培訓(xùn)使用）等，商裝的用料採用防火材料或粉刷防火塗料等，以及餐飲商場須煤氣管道檢測等。 每個樓層須設(shè)置充足的衛(wèi)生間，除了老人殘疾人衛(wèi)生間採用座便設(shè)備外，其餘一律採用 蹲式便器，沖水採用紅外線感應(yīng)式設(shè)備控制自動沖水，避免人手操作，防止交叉感染。衛(wèi)生間最好設(shè)置在偏僻角落，以帶動客流運(yùn)動。 衛(wèi)生間佈局要點(diǎn) ?隱性?佈局 商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的佈局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。可通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。 採用回避法 商場某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。 31 對所有設(shè)施的安全性預(yù)先評估，特別是老人、兒童容易發(fā)生危險的地方要精心設(shè)計，進(jìn)行安全性評估。例如地面作防滑處理，欄桿空隙要防止兒童能夠鑽過去。尤其是在人車混雜（注意車流疏導(dǎo)）。 ，排水 排水注意下水管道的堵塞，衛(wèi)生間和下水口處要做一個箅子 ，使之有過濾作用，衛(wèi)生間和洗蹲處地面做個網(wǎng)箅子，使地面的雜物有所過濾。 電話線、空間管等處要防止出現(xiàn)漏水死角。 在地面和地下，對於進(jìn)出口的設(shè)計要貫通，不可形成堵塞。在物流區(qū)，進(jìn)口和出口最好是單行道，不要設(shè)置在一起，分開設(shè)立。 停車場規(guī)劃原則 結(jié)合商場經(jīng)營特點(diǎn)；商品特性等依據(jù)；以中軸線將停車場劃分若干區(qū)域。 區(qū)域大致分為： 小型車?？繀^(qū)域：小型車、自行車、摩托車 大型車?？浚汗?、物流貨車、直通車 車輛停車位置 小 型 車： 設(shè)置在商場側(cè)面 中型貨車： 設(shè)置 在商場後面（比較僻靜的地方） 大型貨車： 設(shè)置在商場後面（比較僻靜的地方） 直通客車： 設(shè)置在商場正門兩側(cè) 公交客車： 分別設(shè)置在商場不同的方向 摩 托 車： 指定門側(cè)面位置 自 行 車： 指定門側(cè)面位置 人 力 車： 設(shè)置在家居館位置 車型規(guī)格表 車型 面積 (㎡ ) 規(guī)格 數(shù)量 小型車 7000 *5m 500 地下 3606 * 243 中型貨車 840 3m*7m 40 大型貨車 2668 6m* 38 直通客車 280 *10m 8 公車位 2100 *10m 60 32 摩托車位 226 1m*2m 113 自行車位 630 * 500 人力車位 300 2*3 50 合計 14044 1309 停車場規(guī)劃細(xì)分 地下停車場規(guī)劃 地下停車出入口崗?fù)? 車輛出入口坡道防滑地 車行通道 車行標(biāo)誌 停車位設(shè)置 柱面處理 牆裙處理 車位編號 地上停車場規(guī)劃 停車場入口崗臺 停車區(qū)活動隔離柱樁 車行通道減速帶 停車位設(shè)置 車輛出口坡道崗臺 車位編號 地面停車位： 正常水泥地面。 綠地式： 採用草植磚（帶空隙地磚，在空隙處植入草籽） 綠化、滲水、美觀。 第四部分、工程建設(shè)程式 一、內(nèi)部立項(xiàng)研討 首先集團(tuán)根據(jù)發(fā)展計畫，在確定目標(biāo)開發(fā)城市之後根據(jù)市場調(diào)研分析報告組織財務(wù)、工程等部門進(jìn)行可行性論證分析，分析內(nèi)容（主要包括政策分析、市場分析、效益分析、管理分析、法律分析、風(fēng)險分析及風(fēng)險規(guī)避）等。必要時聘請有資質(zhì)的仲介機(jī)構(gòu)進(jìn)行組織專家討論，在充分論證的基礎(chǔ)上形成專案投資評審報告，呈報董事會進(jìn)行審批。 33 由董事會按照投資原則，對該項(xiàng)目進(jìn)行批示意見進(jìn)行表決，董事會通過確定後進(jìn)行立項(xiàng)開發(fā)。 二、專 寶龍項(xiàng)目建造 立項(xiàng)審批 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)，委託有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建專案進(jìn)行勘察，製作報告書，並落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 行政審批部分 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)專案的行政許可程式一般共分六個階段： 1）選址定點(diǎn)； 2）建設(shè)用地規(guī)劃審批； 3）建設(shè)工程規(guī)劃審批； 4）施工報建審批； 5）建設(shè)工程預(yù)銷售許可審批； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案審批。 選址定點(diǎn)階段。 此階段一般辦理以下事項(xiàng)： 規(guī)劃局土地利用處依據(jù) 專案土地核發(fā)開發(fā)專案選址意見書並給出規(guī)劃設(shè)計條件。 國土資源局辦理土地預(yù)審。 委託規(guī)劃設(shè)計院依據(jù)專案規(guī)劃設(shè)計條件及開發(fā)公司意見進(jìn)行詳規(guī)設(shè)計。 建設(shè)用地規(guī)劃審批階段 。此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 規(guī)劃局土地利用處對開發(fā)公司提交的規(guī)劃總平圖進(jìn)行審核並核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，給出建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件及綜合管網(wǎng)設(shè)計條件。 辦理土地詳規(guī)審批手續(xù)：取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書及土地證。 辦理環(huán)保審批手續(xù)：委託環(huán)評公司出具環(huán)評報告或環(huán)評報告表並經(jīng) 環(huán)保局審批通過且核發(fā)審批意見書。 辦理人防審批手續(xù)：先到人防視窗核費(fèi)，簽訂人防工程結(jié)建書及保證書和欠據(jù)，然後持人防設(shè)計圖紙到人防審圖事務(wù)所審圖並給出審查意見書，再到視窗辦理審批手續(xù)。 辦理消防位置審批手續(xù)：持規(guī)劃總平圖及相關(guān)要