【導讀】的為富裕；小於30%的為最富?！，F(xiàn)有市場的名稱、經營年限、經營形式、經營定位、優(yōu)勢品類?，F(xiàn)有市場的規(guī)模、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴建空間。地區(qū)或城市房地產開發(fā)、房地產平均價位。專案所在地區(qū)的經濟結構、人口及其基礎設施情況等。本項目可比市場，現(xiàn)經營投資戶對房地產的環(huán)境、功能、格局、售後服務的意見及對我們項目的接受程度。結合上述分析，得出初步市場調研結論。隨著集團商業(yè)地產業(yè)務不斷擴張，相對統(tǒng)一的開發(fā)模式就顯得極為重要。在商業(yè)地產業(yè)中有一句名言：?現(xiàn)代大型商業(yè)地產的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市。同時，商業(yè)地產項目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經營。本著深耕吉林的發(fā)展方針戰(zhàn)略，在吉林省各地級城市進行商業(yè)地產項目開發(fā)（主要以通化、松原、四平、延吉為主。城市年GDP在400億元以上，人均GDP達15000元。年社會消費品零售總額180億元以上。城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入12020元以上。

　　

【正文】 商場主次入口棚頂做好預留。 地面： 中央廣場（陽光通道）：仿古磚 公共通道：（主通道、副通道） 規(guī)格： 600 ㎜ * 600 ㎜ 材質：拋光磚 色調：象牙白、米灰色 地插： 位置：中央廣場、 主通道中間位置；主通道與副通道交匯處。 功能：美陳和促銷活動使用。 副通道地面： 圖案可根據經營區(qū)品類的不同而變化使整體效果更加生動。 包柱： 規(guī)格：視商場實際情況而定。 材質：木制、鋁塑等材料，在大的主通道採用外牆磚，並在適當位置設壁燈並適當配以綠色植物點綴，給消費者以 27 行走在外部步行街的體驗。 商場內部可包裝為燈箱式作商品廣告宣傳。 鋪位內部邊緣可由商戶自行設計為商品展示牆及藝術品展示窗等。 LOGO： 高度 : 棚高 米 材質：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板 色調：根據各商場經營特點及品牌需求 門楣： 高度： 600 ㎜ 寬度：隨品類而定 門楣牌匾厚度：突出門楣 10 公分以內或視實際情況而定。 不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。如超市對理貨區(qū)、中央空調、電梯、消防等都有特殊的要求；餐飲需要有獨立排煙管道、防噪設施、上下水、充足的停車位等；電影院需要大空間、衛(wèi)生間、消防、隔音等配套。在專案修建時就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，儘量讓配套規(guī)劃完善到位。服務設施規(guī)劃設計、導購系統(tǒng)設計、店鋪及專櫃 /專賣店形象設計等內容如下： 服務設施設計 總服務臺設計： 1 個 設置在顯著位置。 顧客收銀臺設計：視情況而定，通常 15002020 ㎡設一個。 顧客休息設施設計：通常採用木質條椅與花壇相結合休息設施。 導購系統(tǒng)設計 標識、指示系統(tǒng)設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。 店鋪及專櫃 /專賣店形象設計 專賣店形象、專賣店室內展示設計、專櫃形象設計、專櫃燈光設計、陳列道具設計。 垂直交通（直升梯、扶梯） 扶梯佈局 有效運載 商場電梯的基本功能是運載商場內人流，商場扶梯部數 ，佈局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。 避免扶梯口的客流堵塞 大型商場，客流量大，扶梯與通道銜接處，一般會設比商場通道寬的空間，或是在通道交叉口處安置扶梯。 28 “ 右上左下 ” 規(guī)則 根據東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向扶梯佈置時，要根據 “ 右上左下 ” 規(guī)則，引導顧客向上購物。 單向扶梯設置：商場運用單向扶梯設置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持客流的停留時間，增加消費者再購物的購買欲，而且還可以避免扶梯口的堵塞。但同時也要注意消費者逛商場的疲勞度，進行合理跨距分析。 垂直電梯佈局 客貨分流 商場垂直電梯一般貨梯與載客梯分開設置，實行有效貨流與客流的分流。 專用通道設置 商場垂直電梯一般設置專用通道，與扶梯、商鋪分立設置。一是，避免客流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，消費者一般逛商場，選用的多為扶梯。 觀光梯應用 常用於帶有中庭的商業(yè)項目，也有設置在商場外部的，主要作為商場亮點。設置在中庭的觀光梯，可以讓消費者瞭解商場功能佈局，業(yè)種分佈。 卸貨區(qū)設計 由於商場物流量較大，必須事先規(guī)劃面積適宜的卸貨 區(qū)，卸貨區(qū)最好設置在地下室與首層商業(yè)購物部分的客流主入口互不干擾。貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運送到各個樓層，在時間段上略有錯開，貨車的進卸貨時間有所分開（如在夜晚等）。辦公人員也可以直接開車進入一層停車庫然後通過客梯直接進入辦公區(qū)，避免辦公人流與貨流對購物人流的干擾。 如果商場為一層建築，那麼應事先規(guī)劃出各商場卸貨區(qū)域，並規(guī)定允許的卸貨時間區(qū)限。 因為卸貨區(qū)一般高、長、寬是有規(guī)定的，那麼操作機器都是定式的，車要能夠迴圈，能夠調頭，要不然進去出不來了，另外電梯的尺寸要有要求，因為建材有一些特殊 的產品比較長，那麼我們的電梯必須要達到一定的載重量，如果在我們做專案之前這些情況不瞭解，已經做了建築設計了，再更改是很困難的。 照明設計 從商品色彩來看，冷色（青、紫）用螢光燈較好，暖色（橙、紅）用白熾燈更能突出商品的鮮豔。服裝、化妝品、蔬菜、水果等使用白熾燈、聚光燈則能很好地突出商品的色彩，創(chuàng)造氣氛。 商場室內燈飾設計 與區(qū)域氣候環(huán)境相結合：通過結合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調選擇。如南方氣候溫暖，燈飾色調一般用簡明偏冷色調，而北方氣候冷，燈飾色調宜採用暖色調。 與商場結合：燈飾設置要根據商場檔次、風格、形象等予以結合考慮。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。 業(yè)種結合：燈飾選擇還要跟據業(yè)種的特點分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而後者則注重燈光所帶來的效果。 29 與功能結合：商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同。比如通道一般選用一種過渡性較好的燈飾，商場的通道和拐角是消費者進入商場的一個緩衝區(qū)，所以，也要特別注意細節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標誌；遊玩區(qū)，則選色調豐富的燈飾組合。 彩色照明：利用彩色燈泡，或將彩色光片加在燈 前，變化出不同色彩的燈光。 在均衡分配商超內的照明亮度時，應以全體照明的店內平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4 倍，店內正面深處部分為 2～ 3 倍，商品陳列面為 ～ 2 倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 燈飾安裝 吊頂如果高度低，採用日光燈管，如果高度高，則要大燈在吊頂下，高度與光擴散更和諧，同時也起到節(jié)約電能。 如採用節(jié)能燈，則縱向燈帶間距為 米，橫向燈帶間距通常為 6 米。 節(jié)能燈的功率可分為兩塊：夏季日照時間長，可採用 26 瓦節(jié)能燈，冬季日照 時間短，可採用 5065 瓦節(jié)能燈，這樣可以很好起到節(jié)能的作用。 商家的二次照明則最好採用插卡，自己買電，這樣可以起到節(jié)能作用。 夜間室外照明重點突出建築和停車場，讓商場在環(huán)境中產生強烈的視覺效果。 由於燈光工程造價較高，電費成為市場的較大固定成本支出，因此採用照明設備必須考慮穩(wěn)定可靠的節(jié)能燈具。 通風調溫 商場內顧客流量大，空氣易污濁，為了保證空氣清新，應注意通風設施建設。營業(yè)場所的溫度對顧客和商品保管都有影響，商場也應考慮空調設施的建設。商場在選擇使用 空調機組時，最好選擇那些能夠根據樓層不同分別調節(jié)溫度的設備。同時要注意以下問題： 根據營業(yè)面積的大小，解決好一次性投資與長期運行的費用承受能力。 對空調系統(tǒng)熱源進行投資經濟效益分析，最好集中供熱。 慎重選擇製冷方式、製冷劑類型，減少污染。 考慮空調的用電負荷。 VI 設計的應用 招牌 ： 對商場經營內容具有高度概括力和在藝術上具有強烈吸引力，對消費者的視覺刺激和心理影響是很重要的。招牌是消費者識別商品、商場用來招攬生意的牌號或標記。各商場既要充分利用現(xiàn)有的招牌， 又要賦予招牌更為豐富的內涵。 設計與圖案設計相結合，導視設計與圖案設計相互結合。 系統(tǒng)的使用：主要在戶外與戶內： 戶外與戶內都是營造氣氛，增加標識，戶外注重醒目，戶內注重理念提升，如電視屏，導視牌，電扶梯兩側 30 看板，牆面留白處，地標色彩，吊頂彩旗，商鋪門楣，捲簾門面標識或區(qū)域色彩劃分。 圖案可以是經常變化的，節(jié)慶日有喜慶，演出活動等不相同，有一些可以長期固定。 健康節(jié)能設計 市場建築節(jié)能設計，主要從減少能源損失和提高設備效率兩個方面考慮。注重保溫牆體材料的 應用，並充分利用自然採光、自然通風，儘量減少對中央空調系統(tǒng)的過分依賴。 音響設計 在商場設計中須考慮到聲音的傳遞與吸收，設計清晰的音響系統(tǒng)，播放著名輕音樂，製造舒緩、愉悅的購物氣氛，調節(jié)顧客購物心理。 音響運用適當，可以達到以下效果： 吸引消費者對商品的注意。 指導消費者選購商品，商場向消費者播放商品展銷、優(yōu)惠出售資訊。 營造特殊氛圍，促進商品銷售。隨著時間的不同，商場定時播放不同的背景音樂，不僅給顧客以輕鬆、愉快的感受，還會刺激顧客的購物興趣。 通信系統(tǒng)：電話 和寬頻 每個商鋪處有一電話介面，在櫃檯和攤位都設有，電話線，電源，寬頻距離在一起。 監(jiān)控系統(tǒng)：注重在各出入口和通道，嚴防死角，衛(wèi)生間出入口，消防出入口要設探頭。 設煙感噴淋、消防指示，消防栓，滅火器（包括培訓使用）等，商裝的用料採用防火材料或粉刷防火塗料等，以及餐飲商場須煤氣管道檢測等。 每個樓層須設置充足的衛(wèi)生間，除了老人殘疾人衛(wèi)生間採用座便設備外，其餘一律採用 蹲式便器，沖水採用紅外線感應式設備控制自動沖水，避免人手操作，防止交叉感染。衛(wèi)生間最好設置在偏僻角落，以帶動客流運動。 衛(wèi)生間佈局要點 ?隱性?佈局 商場洗手間，作為商場的附加設施，它的佈局設計不能有礙商場的經營功能。可通過專用過道設置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。 採用回避法 商場某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應回避與洗手間相鄰。 31 對所有設施的安全性預先評估，特別是老人、兒童容易發(fā)生危險的地方要精心設計，進行安全性評估。例如地面作防滑處理，欄桿空隙要防止兒童能夠鑽過去。尤其是在人車混雜（注意車流疏導）。 ，排水 排水注意下水管道的堵塞，衛(wèi)生間和下水口處要做一個箅子 ，使之有過濾作用，衛(wèi)生間和洗蹲處地面做個網箅子，使地面的雜物有所過濾。 電話線、空間管等處要防止出現(xiàn)漏水死角。 在地面和地下，對於進出口的設計要貫通，不可形成堵塞。在物流區(qū)，進口和出口最好是單行道，不要設置在一起，分開設立。 停車場規(guī)劃原則 結合商場經營特點；商品特性等依據；以中軸線將停車場劃分若干區(qū)域。 區(qū)域大致分為： 小型車?？繀^(qū)域：小型車、自行車、摩托車 大型車?？浚汗?、物流貨車、直通車 車輛停車位置 小 型 車： 設置在商場側面 中型貨車： 設置 在商場後面（比較僻靜的地方） 大型貨車： 設置在商場後面（比較僻靜的地方） 直通客車： 設置在商場正門兩側 公交客車： 分別設置在商場不同的方向 摩 托 車： 指定門側面位置 自 行 車： 指定門側面位置 人 力 車： 設置在家居館位置 車型規(guī)格表 車型 面積 (㎡ ) 規(guī)格 數量 小型車 7000 *5m 500 地下 3606 * 243 中型貨車 840 3m*7m 40 大型貨車 2668 6m* 38 直通客車 280 *10m 8 公車位 2100 *10m 60 32 摩托車位 226 1m*2m 113 自行車位 630 * 500 人力車位 300 2*3 50 合計 14044 1309 停車場規(guī)劃細分 地下停車場規(guī)劃 地下停車出入口崗亭 車輛出入口坡道防滑地 車行通道 車行標誌 停車位設置 柱面處理 牆裙處理 車位編號 地上停車場規(guī)劃 停車場入口崗臺 停車區(qū)活動隔離柱樁 車行通道減速帶 停車位設置 車輛出口坡道崗臺 車位編號 地面停車位： 正常水泥地面。 綠地式： 採用草植磚（帶空隙地磚，在空隙處植入草籽） 綠化、滲水、美觀。 第四部分、工程建設程式 一、內部立項研討 首先集團根據發(fā)展計畫，在確定目標開發(fā)城市之後根據市場調研分析報告組織財務、工程等部門進行可行性論證分析，分析內容（主要包括政策分析、市場分析、效益分析、管理分析、法律分析、風險分析及風險規(guī)避）等。必要時聘請有資質的仲介機構進行組織專家討論，在充分論證的基礎上形成專案投資評審報告，呈報董事會進行審批。 33 由董事會按照投資原則，對該項目進行批示意見進行表決，董事會通過確定後進行立項開發(fā)。 二、專 寶龍項目建造 立項審批 房地產開發(fā)公司的準備工作 房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權，委託有資質的勘察設計院對待建專案進行勘察，製作報告書，並落實足夠的開發(fā)資金。 行政審批部分 根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設專案的行政許可程式一般共分六個階段： 1）選址定點； 2）建設用地規(guī)劃審批； 3）建設工程規(guī)劃審批； 4）施工報建審批； 5）建設工程預銷售許可審批； 6）建設工程竣工綜合驗收備案審批。 選址定點階段。 此階段一般辦理以下事項： 規(guī)劃局土地利用處依據 專案土地核發(fā)開發(fā)專案選址意見書並給出規(guī)劃設計條件。 國土資源局辦理土地預審。 委託規(guī)劃設計院依據專案規(guī)劃設計條件及開發(fā)公司意見進行詳規(guī)設計。 建設用地規(guī)劃審批階段 。此階段辦理以下一般事項： 規(guī)劃局土地利用處對開發(fā)公司提交的規(guī)劃總平圖進行審核並核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，給出建設工程規(guī)劃設計條件及綜合管網設計條件。 辦理土地詳規(guī)審批手續(xù)：取得建設用地批準書及土地證。 辦理環(huán)保審批手續(xù)：委託環(huán)評公司出具環(huán)評報告或環(huán)評報告表並經 環(huán)保局審批通過且核發(fā)審批意見書。 辦理人防審批手續(xù)：先到人防視窗核費，簽訂人防工程結建書及保證書和欠據，然後持人防設計圖紙到人防審圖事務所審圖並給出審查意見書，再到視窗辦理審批手續(xù)。 辦理消防位置審批手續(xù)：持規(guī)劃總平圖及相關要