【正文】 尺貨櫃車轉(zhuǎn)彎半徑18 米 商業(yè)外觀設(shè)計主要包括外立面形象設(shè)計和外部環(huán)境設(shè)計兩部分，具體設(shè)計內(nèi)容包括： 外立面形象設(shè)計：外立面規(guī)劃、外立面夜景設(shè)計、外立面廣告位設(shè)計、外立面商業(yè)氣氛設(shè)計。 外部空間環(huán)境設(shè)計（外部廣場設(shè)計） 廣場的範(fàn)圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建築配合，避免建築物對廣場空間造成壓迫感，所以儘量使廣場寬度與周圍建築高度比例值 接近 1，這樣的廣場尺度將達(dá)到適度寬敞。景觀設(shè)置 噴泉、座椅、綠化 可以相互交錯佈置在略有高差的層面上，並可以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間。廣場休息空間設(shè)計 廣場休息設(shè)施設(shè)置方面，座椅儘量採用可及性高的設(shè)置（階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以 45cm~60cm 為佳，以達(dá)到廣場中休息空間的便利性。 中庭空間設(shè)計（ 通常外請專業(yè)公司製作） 中庭是專案最熱鬧的部分，也是專案室內(nèi)步 行街節(jié)點上的高潮，空間變化豐富，綠植密集，水體精心佈置，玻璃頂投下的光影富有變化，配合座椅和餐飲設(shè)施，提供了購物、休息的場所。地面材料，一般要易於保潔，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地區(qū)），避免採用木質(zhì)地板；牆面材料，要防潮、防黴，選用防火材料。 時尚特點突出：通過商裝，突出現(xiàn)代時尚。 色彩在商場中的運(yùn)用 在炎熱的夏季，商場以藍(lán)、棕、紫等冷色調(diào)為主，有涼爽、舒適的心理感受。但是在運(yùn)用中，商場的不同樓層不同位置，又要有所變化，形成不同的風(fēng)格，使顧客依靠色調(diào)的變化來識別樓層和商品部位，喚起新鮮感，減少視覺與心理的疲勞 商 裝細(xì)節(jié) 對於日用百貨類、部分家居建材類、美食類鋪位為了商場整體的統(tǒng)一、規(guī)範(fàn)需由商場進(jìn)行總體的一次性商裝。 功能：美陳和促銷活動使用。如超市對理貨區(qū)、中央空調(diào)、電梯、消防等都有特殊的要求；餐飲需要有獨(dú)立排煙管道、防噪設(shè)施、上下水、充足的停車位等；電影院需要大空間、衛(wèi)生間、消防、隔音等配套。 避免扶梯口的客流堵塞 大型商場，客流量大，扶梯與通道銜接處，一般會設(shè)比商場通道寬的空間，或是在通道交叉口處安置扶梯。設(shè)置在中庭的觀光梯，可以讓消費(fèi)者瞭解商場功能佈局，業(yè)種分佈。因為卸貨區(qū)一般高、長、寬是有規(guī)定的，那麼操作機(jī)器都是定式的，車要能夠迴圈，能夠調(diào)頭，要不然進(jìn)去出不來了，另外電梯的尺寸要有要求，因為建材有一些特殊 的產(chǎn)品比較長，那麼我們的電梯必須要達(dá)到一定的載重量，如果在我們做專案之前這些情況不瞭解，已經(jīng)做了建築設(shè)計了，再更改是很困難的。 29 與功能結(jié)合：商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同。 夜間室外照明重點突出建築和停車場，讓商場在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。 考慮空調(diào)的用電負(fù)荷。注重保溫牆體材料的 應(yīng)用，並充分利用自然採光、自然通風(fēng)，儘量減少對中央空調(diào)系統(tǒng)的過分依賴。隨著時間的不同，商場定時播放不同的背景音樂，不僅給顧客以輕鬆、愉快的感受，還會刺激顧客的購物興趣。 衛(wèi)生間佈局要點 ，排水 停車位設(shè)置 車輛出口坡道崗臺 二、專 寶龍項目建造 立項審批 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權(quán)，委託有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建專案進(jìn)行勘察，製作報告書，並落實足夠的開發(fā)資金。 辦理土地詳規(guī)審批手續(xù)：取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書及土地證。 建設(shè)用地規(guī)劃審批階段 。必要時聘請有資質(zhì)的仲介機(jī)構(gòu)進(jìn)行組織專家討論，在充分論證的基礎(chǔ)上形成專案投資評審報告，呈報董事會進(jìn)行審批。車行通道減速帶 車行通道 停車場規(guī)劃原則 例如地面作防滑處理，欄桿空隙要防止兒童能夠鑽過去。 每個樓層須設(shè)置充足的衛(wèi)生間，除了老人殘疾人衛(wèi)生間採用座便設(shè)備外，其餘一律採用 蹲式便器，沖水採用紅外線感應(yīng)式設(shè)備控制自動沖水，避免人手操作，防止交叉感染。 圖案可以是經(jīng)常變化的，節(jié)慶日有喜慶，演出活動等不相同，有一些可以長期固定。 對空調(diào)系統(tǒng)熱源進(jìn)行投資經(jīng)濟(jì)效益分析，最好集中供熱。 節(jié)能燈的功率可分為兩塊：夏季日照時間長，可採用 26 瓦節(jié)能燈，冬季日照 時間短，可採用 5065 瓦節(jié)能燈，這樣可以很好起到節(jié)能的作用。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。如果商場為一層建築，那麼應(yīng)事先規(guī)劃出各商場卸貨區(qū)域，並規(guī)定允許的卸貨時間區(qū)限。一是，避免客流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，消費(fèi)者一般逛商場，選用的多為扶梯。 店鋪及專櫃 /專賣店形象設(shè)計 專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專櫃形象設(shè)計、專櫃燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。 LOGO： 高度 : 棚高 米 材質(zhì)：石膏板、輕鋼龍骨、玻璃、鋁塑板 色調(diào)：根據(jù)各商場經(jīng)營特點及品牌需求 門楣： 高度： 600 ㎜ 寬度：隨品類而定 門楣牌匾厚度：突出門楣 10 公分以內(nèi)或視實際情況而定。 棚頂埋件：根據(jù)各商場吊掛需求配合工程部門在商場主次入口棚頂做好預(yù)留。 色彩運(yùn)用要在統(tǒng)一中求變化。 在裝修方面尊重商戶的經(jīng)營需求和展示需求，營造良好的公共環(huán)境，充分引導(dǎo)和發(fā)揮商戶的裝修行為。 商場總體商裝 商裝原則： 文化特點鮮明：用特色鮮明的商裝形式去體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營文化。如現(xiàn)代風(fēng)格，地、牆面色調(diào)以簡明為主，圖案一般採用清晰簡約的格式圖案。中央大廳的高度在 1218 米之間。無障礙空間設(shè)計 在地面的材料選用 上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障者行走無障礙空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮於其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。 廣場的面積盡可能大些，在必要位置設(shè)藝術(shù)造形，要設(shè)有舞臺便於開業(yè)或平時做活動。 廣場射燈是必不可少的。 外立面夜景、廣告位設(shè)計 至少提供 300 個以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位 核心商圈內(nèi)（距項目 公里）無經(jīng)營面積超過 5000 平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 對物業(yè)的要求 通道照明達(dá)到什麼程度，需要什麼光源。 二、建設(shè)規(guī)劃 建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計是在專案定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成後進(jìn)行的。通過動線的設(shè)置以引導(dǎo)消費(fèi)。 要點二：與指引標(biāo)誌結(jié)合 指引標(biāo)誌設(shè)計主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)誌，在通道交叉部分設(shè)置。 通道設(shè)計 通道的寬度：通道的寬度是根據(jù)商場的經(jīng)營定位、商品的種類、性質(zhì)、顧客人流和數(shù)量來確定的。 日用生活規(guī)劃為 10000 ㎡，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規(guī)劃為 10000 ㎡，家居建材規(guī)劃為 20200 ㎡，功能娛樂規(guī)劃為 15000 ㎡ 考慮到實際情況在一層增加了相關(guān)的功能店，同時將娛樂功能層的客房 5000 ㎡變?yōu)榧揖羽^面積。進(jìn)行品類佈局時，要充分考慮各品類間的聯(lián)帶性、鏈結(jié)性。 規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個購物中心的集客能力和其他商家的進(jìn)場信心。 弊端： 對租賃價位的要求很低；會簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂福進(jìn)駐後就不再要有超市進(jìn)入了，國美電器進(jìn)入後就不再需要蘇寧電器進(jìn)入了；管理本身很成熟，在後期營運(yùn)的時候，想納入到整個專案管理中很困難，因為它有自己的個性，有自己的管理方式，實際整體的運(yùn)營中，特別是在後期營運(yùn)，與我們磨合難度比較大，對後期管理者的操作要求也比較高；防範(fàn)法律的風(fēng)險，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂福、麥德隆，包括國美電器，這種成熟的商場租賃合同非常厚，有幾百條條款來制約我們，給它自己的 經(jīng)營騰出空間。 建築 設(shè)計、建造指標(biāo)一定要滿足。 日用品超市 —— 家樂福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。 一個成功的主力店進(jìn)駐，將為項目帶來巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時間，使項目儘快地進(jìn)入經(jīng)營軌道。 10 萬㎡ 100% =21 % 結(jié)合我們以往開店的經(jīng)驗及實際資料，建議： 以上資料顯示，結(jié)合地級城市實際經(jīng)濟(jì)情況，無論專案擬建為一層還是三層，其售價在 4500 元 /㎡ 6000 元 /㎡，銷售面積控制在 30%以內(nèi)較為合適。 10 萬㎡ 100% =27 % 7000 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% =39 % 5000 元 /㎡： 247。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 140000 ㎡ + 1000 元 /㎡ 100000 ㎡ = 7700 萬元 + 10000 萬元 = 17700 萬元 ≈ 億元 10 如平均 3000 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 27% 7500 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 37% 5500 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 62% 3500 元 /㎡： 億元247。 收益方式： 產(chǎn)權(quán)銷售，實現(xiàn)房地產(chǎn)收益； 租賃，收取固定租金並實現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。以下我們對總建面積為10 萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營業(yè)面積以總建的 60%計算，（ 6 萬㎡），如樓體為三層建築，則每層可規(guī)劃的營業(yè)面積為 2 萬㎡。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費(fèi)和後期的招商難度。市場調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計目標(biāo)。 專案地塊要求規(guī)整。 地塊面積：商住 總體面積 3550 萬㎡，商業(yè)用地面積 10 萬㎡左右。 年人均消費(fèi)支出 5000 元以上。 選址就是商業(yè)地產(chǎn)專案位置的選擇、確定和評估，這對於開發(fā)商來說是非常重要。 本項目可比市場，現(xiàn)經(jīng)營投資戶對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售後服務(wù)的意見及對我們項目的接受程度。恩格爾係數(shù) 恩格爾係數(shù) =食品消費(fèi)額 /人均消費(fèi)支出 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾係數(shù)：在 59%以上的為貧困； 50%59%的為溫飽； 40%50%的為小康； 30%40%的為富裕；小於 30%的為最富裕。 第十一部分、 寶龍 廣場 開業(yè) ............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第三 部分、 寶龍 項目規(guī)劃方案 .......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第六部分、 寶龍 項目 開盤 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 3 第一部分、 寶龍項目拓展 一、調(diào)研總綱 1 目標(biāo)城市商業(yè)整體環(huán)境調(diào)研 城市社會環(huán)境 自然環(huán)境（如地理、地勢、行政區(qū)劃分，氣候條件等）； 人口環(huán)境（調(diào)研城市近年人口變動對比分析及形成原因）；（附表五） 地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性（國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)），包括收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。（附表十） 現(xiàn)有市場的規(guī)模、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴(kuò)建空間。 8 各城市之間資料對比分析（附表十六、十 七） 城市整體環(huán)境對比分析 地區(qū)生產(chǎn)總值： 全社會固定資產(chǎn)投資： 社會消費(fèi)品零售總額： 城市居民人均可支配收入： 城市基本狀況對比分析 房屋施工、竣工面積： 商業(yè)、住宅銷售均價： 5 全市人口與城區(qū)人口： 全市面積與城區(qū)面積： 居民消費(fèi)水準(zhǔn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況對比分析 城市居民人均消費(fèi)支出： 食品消費(fèi)支出占比： 服飾消費(fèi)支出占比： 交通通訊消費(fèi)支出占比： 年 娛教服務(wù)消費(fèi)支出占比： 城市居民投資取向?qū)Ρ? 城市商鋪租金價格對比分析 商業(yè)用地土地價格與稅收等相關(guān)政策對比 城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?qū)Ρ确治? 城市投資利與弊對比分析 第二部分、 寶龍項目選址 一、選址的意義： 隨著集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，相對統(tǒng)一的開發(fā)模式就顯得極為重要。 集團(tuán)選址標(biāo)準(zhǔn)為： 6 城市常住人口： 50 萬以上。 該城市有明顯的支柱產(chǎn)業(yè)。 專案供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。 第三部分、 寶龍項目規(guī)劃方案 7 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民生活水準(zhǔn)的不斷提高，休閒、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的?一站式主題購物中心?正逐漸被人們所青睞。主要方式是對專案進(jìn)行 SWOT 分析，而後對專案進(jìn)行戰(zhàn)略定位（確定專案整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的）、業(yè)態(tài)定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位、商圈定位等。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、遊等內(nèi)容的合理配置。 經(jīng)營方式 ：租賃式經(jīng)營 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)（為便於整體佈局的規(guī)劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據(jù)實際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10 年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。 經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營 9 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：自主產(chǎn)權(quán) 收益方式：收取固定租金；通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)營。 4000 元 /㎡ =46750 ㎡24