【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)規(guī)則的， 須與工程部事先做以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日後再進(jìn)行改建，造成費用浪費。 在建築設(shè)計上須充分注意動線設(shè)計的科學(xué)性，避免由於區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價值的損失；其次，結(jié)合專案特徵、定位以及專案所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃各品類營業(yè)面積的比例。 品類佈局 平面佈局中，首先要做的是根據(jù)總體面積及專案實際情況劃定各商場面積及各品類在商場中所佔據(jù)的比例。進(jìn)行品類佈局時，要充分考慮各品類間的聯(lián)帶性、鏈結(jié)性。 商場為三層建築： 方案 1： 建築面積 33333 ㎡ /層，可出租 面積按 60%計算 為 20200 ㎡ /層 3 層 功能娛樂（ 20200 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閒、健身、 KTV 等 14 2 層 傢俱商場（ 10000 ㎡） 、日用生活館（ 10000 ㎡） 1 層 超市（ 3000 ㎡） 、建築裝飾材料（ 15850 ㎡）、家電（ 1150 ㎡） 說明： 該方案適宜於地勢落差較大項目（具體可參照吉林新生活項目用地）。從低側(cè)進(jìn)入一層，是超市、建築裝飾材料及洗車行（我省地級城市洗車業(yè)較滯後）等。從高路面一側(cè)進(jìn)入一層（實際是我們的二層）是日用百貨及傢俱商場。我們的功能娛樂放入項目頂層。 具體規(guī)劃如下： 一層 ：超市 3000 ㎡建築裝飾材料： 17000 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品類面積 家裝 35 家 80100 ㎡ 300500 ㎡ 櫥櫃 1015 家 100150 ㎡ 2020 ㎡ 櫥衛(wèi)家電 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 家電 10 家 50 ㎡ 500 ㎡ 20 家 2035 650 ㎡ 散熱器 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 燈具 1015 家 100 ㎡ 1500 ㎡ 吊頂材料 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 瓷磚 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 潔具 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 地板 30 家 60 ㎡ 1800 ㎡ 壁紙 5 家 50 ㎡ 250 ㎡ 油漆塗料 10 家 50 ㎡ 500 ㎡ 鐵藝樓梯 5 家 50 ㎡ 250 ㎡ 藝術(shù)玻璃 3 家 50 ㎡ 150 ㎡ 二層：傢俱 10000 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品類面積 板式傢俱 12 家 200 ㎡ 2400 ㎡ 沙發(fā)軟床 15 家 200 ㎡ 3000 ㎡ 實木傢俱 5 家 200 ㎡ 1000 ㎡ 古典傢俱 8 家 250 ㎡ 2020 ㎡ 15 兒童傢俱 5 家 200 ㎡ 1000 ㎡ 其他傢俱 3 家 200 ㎡ 600 ㎡ 日用生活 10000 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品 類面積 服裝商場 4000 ㎡ 淑女裝 1000 ㎡ 10 家 30 ㎡ 300 ㎡ 28 家 2025 ㎡ 700 ㎡ 少淑裝 805 ㎡ 6 家 30 ㎡ 180 ㎡ 25 家 2025 ㎡ 625 ㎡ 男 裝 950 ㎡ 5 家 50 ㎡ 250 ㎡ 10 家 35 ㎡ 350 ㎡ 14 家 2025 ㎡ 350 ㎡ 羊絨（毛） 445 ㎡ 10 家 3050 ㎡ 445 ㎡ 量販休閒 600 ㎡ 20 家 2025 ㎡ 500 ㎡ 羽絨服 200 ㎡ 4 家 50 ㎡ 200 ㎡ 鞋帽商場 2020 ㎡ 男皮鞋 490 ㎡ 8 家 30 ㎡ 240 ㎡ 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 女皮鞋 490 ㎡ 8 家 30 ㎡ 240 ㎡ 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 運動區(qū) 530 ㎡ 7 家 50 ㎡ 350 ㎡ 6 家 2030 ㎡ 180 ㎡ 布鞋等 200 ㎡ 10 家 20 ㎡ 200 ㎡ 箱 包 200 ㎡ 4 家 3050 ㎡ 200 ㎡ 帽 子 100 ㎡ 6 家 1520 ㎡ 100 ㎡ 兒童商場 910 ㎡ 童裝（內(nèi)衣） 12 家 2025 ㎡ 300 ㎡ 童鞋 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 童車 4 家 2025 ㎡ 100 ㎡ 16 玩具 4 家 2025 ㎡ 100 ㎡ 婦嬰用品 7 家 2025 ㎡ 160 ㎡ 百貨商場 1410 ㎡ 洗化用品 240 ㎡ 12 家 1520 ㎡ 240 ㎡ 文體用品 180 ㎡ 6 家 30 ㎡ 180 ㎡ 針織內(nèi)衣 380 ㎡ 6 家 30 ㎡ 180 ㎡ 8 家 2025 ㎡ 200 ㎡ 工藝用品 300 ㎡ 6 家 2025 ㎡ 150 ㎡ 10 家 1015 ㎡ 150 ㎡ 絲巾（飾品） 60 ㎡ 6 家 10 ㎡ 60 ㎡ 鐘錶眼鏡 150 ㎡ 6 家 2025 ㎡ 150 ㎡ 其 它 100 ㎡ 100 ㎡ 紡織商場 1670 ㎡ 裝飾布 560 ㎡ 4 家 50 ㎡ 200 ㎡ 4 家 30 ㎡ 120 ㎡ 12 家 1520 ㎡ 240 ㎡ 床上用品 610 ㎡ 6 家 5060 ㎡ 360 ㎡ 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 棉 布 200 ㎡ 10 家 20 ㎡ 200 ㎡ 車 飾 150 ㎡ 2 家 50 ㎡ 100 ㎡ 2 家 2025 ㎡ 50 ㎡ 家居飾品 150 ㎡ 6 家 2025 ㎡ 150 ㎡ 三層：娛樂功能館 20200 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品類面積 功能店 8000 ㎡ 餐廳 6 家 150300 ㎡ 1500 ㎡ 大眾餐廳 10 家 812 ㎡ 1000 ㎡ 17 休閒區(qū) 3 家 200 500 m178。 客房 5000 ㎡ 室內(nèi)公園 6742 ㎡ 影院 1 家 2020 ㎡ 2020 ㎡ 檯球 1 家 280 ㎡ 280 ㎡ 保齡球 1 家 420 ㎡ 420 ㎡ 乒乓球 1 家 120 ㎡ 120 ㎡ 旱冰場 1 家 810 ㎡ 810 ㎡ 籃球場 1 家 200 ㎡ 200 ㎡ 羽毛球 1 家 600 ㎡ 600 ㎡ 兒童樂園 1 家 800 ㎡ 800 ㎡ 電玩城 1 家 800 ㎡ 800 ㎡ 高空纜車 1 家 72 ㎡（月臺） 72 ㎡ 轉(zhuǎn)馬 1 家 80 ㎡ 80 ㎡ 碰碰車 1 家 200 ㎡ 200 ㎡ 激戰(zhàn)鯊魚島 1 家 210 ㎡ 210 ㎡ 釣魚島 1 家 150 ㎡ 150 ㎡ 方案 2：建築面積 33333 ㎡ /層，可出租面積按 60%計算 為 20200 ㎡ /層 3 層 燈具、家裝（ 5000 ㎡） 功能娛樂（ 15000 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閒、健身等 2 層 家 居建材（ 20200 ㎡）： 傢俱、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等 1 層 日用百貨（ 20200 ㎡）： 服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等 方案 2 說明： 適用於沒有落差地塊，根據(jù)消費者的消費習(xí)慣，將日用生活類商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。 日用生活規(guī)劃為 10000 ㎡，超市及功能店（肯德基、洗車行等）規(guī)劃為 10000 ㎡，家居建材規(guī)劃為 20200 ㎡，功能娛樂規(guī)劃為 15000 ㎡ 考慮到實際情況在一層增加了相關(guān)的功能店，同時將娛樂功能層的客房 5000 ㎡變?yōu)榧揖羽^面積。 具體品類佈局規(guī)劃同方案 1 表格。 商場全部為一層建築 18 方案 3：建築面積 100000 ㎡，可出租面積按 60%計算 為 60000 ㎡ 功能娛樂（ 15000 ㎡） ： —— 結(jié)合實際情況下風(fēng)下水處 室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閒、健身、超市（功能店）等 景 觀 通 道 日用百貨（ 25000 ㎡）： 服裝、鞋帽、紡織、百貨等 家居建材（ 20200 ㎡）： 傢俱、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金、燈具、家裝等 方案 3 說明： 這種佈局的好處 ： 一層商鋪在我們前期出售時，單位面積的售價相對較高。 整體平面佈局比較易於規(guī)劃，日用百貨可規(guī)劃可出租面積為 25000 ㎡，家居建材 20200 ㎡，功能娛樂 15000 ㎡（其中將超市及各類功能店放入該館），規(guī)劃中面積可不受樓層限制。 功能娛樂項目能帶來旺盛的人氣， 須結(jié)合實際情況放入下風(fēng)下水（相對僻靜）區(qū)域，同時一層佈局可以節(jié)省食品區(qū)域面積。 消費者來店購物可在一層全部完成，比較方便。 這種佈局的 弊端： 面積開闊，二大館品類之間的鏈結(jié)相對要費些心。 同時需做好相關(guān)的二大館中間通道的景觀設(shè)計。 具體品類佈局規(guī)劃同方案 1 表格。 平面佈局 平面設(shè)計的內(nèi)容是確定通道的形態(tài)，商鋪佈局和面積大小，為所有承租戶提供一個互 利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。 通道設(shè)計 通道的寬度：通道的寬度是根據(jù)商場的經(jīng)營定位、商品的種類、性質(zhì)、顧客人流和數(shù)量來確定的。一般主通道寬度為 89 米，副通道寬度 34 米，次副通道的寬度在 米。 通道的長度：主通道的長度視專案實際情況而定，但須遵循通暢、無阻。而店鋪內(nèi)通道的長度一般視品類的不同，設(shè)置在 3050 米之間就須有一分路口，這樣以緩解消費者在購物時的視覺疲勞感（這一點在下面商鋪的設(shè)計中也會提到）。通道和店堂之間最 好不設(shè)階梯或坡度。通道主牆面盡可能採用外牆磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。 19 通道設(shè)計要點： 要點一：脈絡(luò)清晰 商場內(nèi)通道設(shè)計要清晰，且主、副通道寬度需有區(qū)別。通道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，同時也影響商鋪佈局。 要點二：與指引標(biāo)誌結(jié)合 指引標(biāo)誌設(shè)計主要是指引消費者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)誌，在通道交叉部分設(shè)置。 商鋪設(shè)計 商場內(nèi)部邊緣以邊店形式設(shè)計，做為大型的品牌店，日用百貨店進(jìn)深設(shè)置在 57 米，店面寬度設(shè)置在 510 米之間為宜。 家居建材類店鋪： 傢俱的進(jìn)深設(shè)置在 1215 米，店面寬度設(shè)置在 810 米。 建材類的進(jìn)深設(shè)置在 1215 米，店面寬度設(shè)置在 810 米。 為充分反映時代感、營造商業(yè)街氛圍，商鋪設(shè)計成背對背門店的形式，地磚採用仿古式、牆面以外牆磚形式鋪設(shè)，同時可在牆面安裝壁燈，並可局布配以綠植、小景觀等，以使人們逛商場宛如散步於城市步行街。 同時，為減少消費者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長度應(yīng)根據(jù)品類的不同控制在 3050 米之間。 柱距的寬度直接影響著鋪位橫、縱向的寬度，柱子不宜落在通道及店面中，可將其規(guī)劃於店鋪邊緣，視柱距的寬度調(diào)整店鋪面積。 動線設(shè)計 動線設(shè)計上除各大主通道需正對商場各門外，其他副門無須正對通道，可設(shè)計成一入門正對的是鋪位，通道從鋪位兩側(cè)設(shè)置。通過動線的設(shè)置以引導(dǎo)消費。 品牌規(guī)劃 品牌規(guī)劃須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場的定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應(yīng)該客觀規(guī)劃出切實可行的目標(biāo)品牌計畫。 規(guī)劃內(nèi)容： 理想的目標(biāo)品牌規(guī)劃；目標(biāo)品牌退換規(guī)劃；應(yīng)急品牌規(guī)劃。 制定目標(biāo)品牌計畫應(yīng)該綜合考慮項目經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益與項目形象定位要求的關(guān)係，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌配比。同時在規(guī)劃品牌落位時，科學(xué)利用專案不同區(qū)域的商業(yè)價值，把握品牌之 間不同形象、價位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過渡。 品牌商品落位 隨著品類規(guī)劃及動線設(shè)置完成後，我們將進(jìn)入各品類品牌商品落位階段。我們可根據(jù)實際的定位進(jìn)行規(guī)劃，例如我們將定位於以中端為主，兼顧高、低端的定位，那麼我們結(jié)合本商場的實際情況，確定屬於我們的一、二、三線商品，並進(jìn)行占比落位。 20 一線品牌： 10% 二線品牌： 70% 三線品牌： 20% 結(jié)合目標(biāo)品牌計畫，在進(jìn)行第一輪落位後，還需儲備後補品牌及應(yīng)急品牌，以防招商過程中出現(xiàn)品牌輪空現(xiàn)象，第一輪落位品牌與意向性儲備品牌的比例基本為 1： 2。 二、建設(shè)規(guī)劃 建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計是在專案定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成後進(jìn)行的。這個環(huán)節(jié)要求在設(shè)計建設(shè)配套方案時，必須充分考慮專案的商業(yè)屬性、定位以及專案的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建築藝術(shù)性方面考慮。 在進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計時，需要把握好三個方面： 城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r；城市未來規(guī)劃發(fā)展趨勢；項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風(fēng)、給排水、暖通、弱電、電梯等。 在做規(guī)劃時，要充分考慮商家的經(jīng)營需求，做以事先的溝通，尤其是主力店的進(jìn)店要求，然後與工程部門聯(lián)繫以書面形式遞交。 向工程部門提交