【正文】 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 寶龍廣場建造流程與標準 （ 2020 年版） 集團技術標準部 目錄 第一部分、 寶龍 項目拓展 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第四部分、 寶龍 項目建造 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第八部分、 寶龍 廣場 招商 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十二部分、 寶龍 財務 分析 ............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 2 目標城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)研 商圈分佈、商業(yè)的構(gòu)成（市場與商業(yè)街區(qū)）與 消費者來源。（附表十一） 3 專案用地情況分析 城市未來發(fā)展方向 專案地塊自身情況（附表十二） 4 專案周邊交通狀況。 風險預 測（專案資源的 SWOT 分析）。對於一個大的開發(fā)企業(yè)來講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場的佔有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就 是要今年儲備明年、後年、大後年的土地，因此土地儲備的第一步關鍵因素就是選址。同時，商業(yè)地產(chǎn)項目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。 城市全社會年固定資產(chǎn)投資 200 億元以上。 城市規(guī)劃重視第三產(chǎn)業(yè)。 城市房地產(chǎn)行業(yè)年開發(fā)量 100 萬㎡以上，竣工量 50 萬㎡以上。 項目位置符合城市未來 發(fā)展方向。 距市中心車程不超過 1520 分鐘。 專案商業(yè)開發(fā)地塊至少比鄰一條城市主幹道 (雙向 6 車道 )或兩條交通次主幹道（雙向 4 車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等 明顯阻礙物。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)地產(chǎn)專案擱淺或開業(yè)後運營困難的現(xiàn)象時有發(fā)生。 綜合定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎上回答項目 “ 是什麼、做什麼、如何做 ” 的問題。對專案本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分佈和面積占比，品類選擇、分佈和面積占比，對商鋪劃分、建築形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、專案環(huán)境及配套設施等進行預先設定，用以協(xié)調(diào)專案的工程規(guī)劃設計 和建築設計。 消費者需求 設計規(guī)劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發(fā)消費者更深層次的渴望，以求在其他競爭對手不斷改造升級中持續(xù)發(fā)展，立於商業(yè)潮頭。地產(chǎn)後期的運營管理營造商圈氛圍及號 召力，彙聚商業(yè)客流所帶來的巨大升值空間是相當可觀的。 主題百貨 — — 日用生活館 區(qū)域規(guī)劃面積： 4 萬㎡，占總體面積 40%。 專業(yè)店 —— 家居建材館 區(qū)域規(guī)劃面積： 萬㎡，占總體面積 35%。 服務功能區(qū) —— 美食、娛樂、室內(nèi)公園 區(qū)域位置及規(guī)劃面積：佔據(jù)整個頂層，規(guī)劃面積： 萬㎡，占總體面積 25%。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。 3500 元 /㎡ =53429 ㎡247。 4500 元 /㎡ =41556 ㎡247。 5500 元 /㎡ =34000 ㎡247。 6500 元 /㎡ =28769 ㎡247。 7500 元 /㎡ =24933 ㎡247。 8500 元 /㎡ =22020 ㎡247。 3000 元 /㎡ =59000 ㎡247。 4000 元 /㎡ =44250 ㎡247。 5000 元 /㎡ =35400 ㎡247。 6000 元 /㎡ =29500 ㎡247。 7000 元 /㎡ =25286 ㎡247。 8000 元 /㎡ =22125 ㎡247。 注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測算等在專案實際運作中，還須視實際情況加以變動，這裏只是假以總建為 10萬㎡的項 目進行相關說明。由於市場的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設計時首先滿足目前的市場需求的情況同時，要做到適當?shù)某?，以順應市場的發(fā)展；在規(guī)劃設計時要明確其經(jīng)營主題。同時，主力店的引進，可以幫助提升整個項目的價值。 主力店類型 現(xiàn)代百貨主力店 —— 國商、大商、上海百聯(lián)、新天地等。 專業(yè)店 —— 獨立專業(yè)店： ITAT、海瀾之家等；連鎖專業(yè)店：屈臣氏（屬專業(yè)護理店）、國美、蘇寧、肯德基、麥當勞、加州牛肉麵、鬥牛士牛排、上島咖啡、星巴克。 醫(yī)藥連鎖店 —— 吉林健康萬家、深圳美信、珠海濟生、北京金象、廣西嘉進等。層高、進深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預留，這些因素決 定了主力店能否進入，這和價格沒有關係。 沃爾瑪、家樂福、樂購、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進是招商工作中的重中之重。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒有達到要求，主力店往往會用法律的手段討公道。在與引進的主力店進行談判時，立足於整個商場的長遠發(fā)展，對其入場經(jīng)營的商品組合進行適當?shù)恼{(diào)整，以期與以後進場的其他商家形成互補。因此要彌補這兩樣損失，就 必須在零散租戶的組合設計上和樓層佈局上下大功夫。如相關設施對日後總體經(jīng)營會帶來影響，不合乎商業(yè)規(guī)則的， 須與工程部事先做以協(xié)調(diào)，在不影響大局的前提下做以調(diào)整，以免日後再進行改建，造成費用浪費。 商場為三層建築： 方案 1： 建築面積 33333 ㎡ /層，可出租 面積按 60%計算 為 20200 ㎡ /層 3 層 功能娛樂（ 20200 ㎡） ：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閒、健身、 KTV 等 14 2 層 傢俱商場（ 10000 ㎡） 、日用生活館（ 10000 ㎡） 1 層 超市（ 3000 ㎡） 、建築裝飾材料（ 15850 ㎡）、家電（ 1150 ㎡） 說明： 該方案適宜於地勢落差較大項目（具體可參照吉林新生活項目用地）。 具體品類佈局規(guī)劃同方案 1 表格。整體平面佈局比較易於規(guī)劃，日用百貨可規(guī)劃可出租面積為 25000 ㎡，家居建材 20200 ㎡，功能娛樂 15000 ㎡（其中將超市及各類功能店放入該館），規(guī)劃中面積可不受樓層限制。消費者來店購物可在一層全部完成，比較方便。同時需做好相關的二大館中間通道的景觀設計。一般主通道寬度為 89 米，副通道寬度 34 米，次副通道的寬度在 米。通道主牆面盡可能採用外牆磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺。 商鋪設計 商場內(nèi)部邊緣以邊店形式設計，做為大型的品牌店，日用百貨店進深設置在 57 米，店面寬度設置在 510 米之間為宜。 同時，為減少消費者的視覺疲勞，每一排商鋪的總長度應根據(jù)品類的不同控制在 3050 米之間。 品牌規(guī)劃 品牌規(guī)劃須尊重品牌市場發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場的定位，盲目求高是不現(xiàn)實的，應該客觀規(guī)劃出切實可行的目標品牌計畫。 品牌商品落位 隨著品類規(guī)劃及動線設置完成後，我們將進入各品類品牌商品落位階段。這個環(huán)節(jié)要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮專案的商業(yè)屬性、定位以及專案的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建築藝術性方面考慮。由工程部門核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。 食品美食區(qū)還需提供：電量：熟食加工、麵食加工等需要的總電量；排煙：多少鋪位需安裝排煙設備，有蒸鍋的多少鋪位，出售油炸食品的多少 鋪位等；有多少鋪位需有上下水。須臨近城市交通主幹道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳 物業(yè)縱深在 50 米以上為佳，原則上不能低於 40 米，臨街面不低於 70 米 正門至少提供 2 個主出入口，免費外 立面廣告至少 3 個 必須為供應商提供 20 個以上的免費貨車停車位 立面規(guī)劃要同周邊的其他商業(yè)形成差異化，有我們自己獨特的風格，強調(diào)可識別性。霓虹燈和看板（燈箱廣告）的主要作用是營造一種活躍氣氛，引起消費者的注意，鼓勵消費者進入商場完成購買行為。 廣場射燈通常採用 LED 燈，這種廣場燈雖然造價較高，但比普通燈要實用，色彩須與城市整體的亮化色彩形成差異?？筛鶕?jù)廣告位元、招牌、燈箱的投放，營造繁華感和商業(yè)氛圍，與周邊環(huán)境在同中求異，不可給人雜亂無章的感覺。出入口一定要方便人們記憶和出入，門口有紅地毯，或是裝飾門等，有音響。 以人為本 24 在步行空間設計中，合理安排好各種人流、貨流與車流是必不可少的，減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)。 在廣場周圍也應有明顯的 範圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場範圍和道路的區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休息空間。過高的樓層高度易造成建築物的空間浪費，而高度過低則會給消費者造成壓抑感。而中庭則側(cè)重於保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重於商場外圈的人流集合。 材料正確選?。旱?、牆面材料選擇正確，是保證日後對其維修與保養(yǎng)的核心。 裝飾品設計 風格確立原則：商場裝飾品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體風格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修風格，包括色調(diào)、造型、圖案等。使經(jīng)營文化和經(jīng)營行為不斷融合，從而實現(xiàn)差異化經(jīng)營，提升企業(yè)核心競爭力。 商裝投資的合理性：注重成本控制，追求商裝效果的實效性，採用 “ 畫龍點睛 ” 的方法。 品牌商戶須按照廠家制定的統(tǒng)一標準，制定品類的個性（二次）商裝方案。 商場一層營業(yè)廳，入口處顧客流量多，應以暖色裝飾，形成熱烈的迎賓氣氛。商場應定出標準色，用於統(tǒng)一的視覺識別，顯示企業(yè)特性。如為多層建築，根據(jù)實際情況也可在頂棚做扣板。 地面： 中央廣場（陽光通道）：仿古磚 公共通道：（主通道、副通道） 規(guī)格： 600 ㎜ * 600 ㎜ 材質(zhì)：拋光磚 色調(diào)：象牙白、米灰色 地插： 位置：中央廣場、 主通道中間位置；主通道與副通道交匯處。 材質(zhì)：木制、鋁塑等材料，在大的主通道採用外牆磚，並在適當位置設壁燈並適當配以綠色植物點綴，給消費者以 27 行走在外部步行街的體驗。 不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。 顧客收銀臺設計：視情況而定，通常 15002020 ㎡設一個。 垂直交通（直升梯、扶梯） 扶梯佈局 有效運載 商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場扶梯部數(shù) ，佈局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。但同時也要注意消費者逛商場的疲勞度，進行合理跨距分析。 觀光梯應用 常用於帶有中庭的商業(yè)項目，也有設置在商場外部的，主要作為商場亮點。貨車可以在地下一層卸貨，通過貨梯將商品運送到各個樓層，在時間段上略有錯開，貨車的進卸貨時間有所分開（如在夜晚等）。 商場室內(nèi)燈飾設計 與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合：通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。 業(yè)種結(jié)合：燈飾選擇還要跟據(jù)業(yè)種的特點分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而後者則注重燈光所帶來的效果。 在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時，應以全體照明的店內(nèi)平均亮度為 1，店面櫥窗為 2～ 4 倍，店內(nèi)正面深處部分為 2～ 3 倍，商品陳列面為 ～ 2 倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 商家的二次照明則最好採用插卡，自己買電，這樣可以起到節(jié)能作用。營業(yè)場所的溫度對顧客和商品保管都有影響，商場也應考慮空調(diào)設施的建設。 慎重選擇製冷方式、製冷劑類型，減少污染。各商場既要充分利用現(xiàn)有的招牌， 又要賦予招牌更為豐富的內(nèi)涵。 健康節(jié)能設計 市場建築節(jié)能設計，主要從減少能源損失和提高設備效率兩個方面考慮。吸引消費者對商品的注意。營造特殊氛圍，促進商品銷售。 衛(wèi)生間最好設置在偏僻角落，以帶動客流運動。 尤其是在人車混雜（注意車流疏導）。電話線、空間管等處要防止出現(xiàn)漏水死角。結(jié)合商場經(jīng)營特點；商品特性等依據(jù)；以中軸線將停車場劃分若干區(qū)域。大型車?？浚汗?、物流貨車、直通車 車輛停車位置 小 型 車： 設置在商場側(cè)面 中型貨車： 設置 在商場後面（比較僻靜的地方） 大型貨車： 設置在商場後面（比較僻靜的地方） 直通客車： 設置在商場正門兩側(cè) 公交客車： 分別設置在商場不同的方向 摩 托 車： 指定門側(cè)面位置 自 行 車： 指定門側(cè)面位置 人 力 車： 設置在家居館位置 車型規(guī)格表 車型 面積 (㎡ ) 規(guī)格 數(shù)量 小型車 7000 *5m 500 地下 3606 * 243 中型貨車 840 3m*7m 40 大型貨車 2668 6m* 38 直通客車 280 *10m 8 公車位 2100 *10m 60 32 摩托車位 226 1m*2m 113 自行車位 630 * 500 人力車位 300 2*3 50 合計 14044 1309 停車場規(guī)劃細分 地下停車場規(guī)劃 車行標誌 車位編號 地上停車場規(guī)劃 停車位設置 33 由董事會按照投資原則，對該項目進行批示意見進行表決，董事會通過確定後進行立項開發(fā)。 此階段一般辦理以下事項： 規(guī)劃局土地利用處依據(jù) 專案土地核發(fā)開發(fā)專案選址意見書並給出規(guī)劃設計條件。此階段辦理以下一般事項： 規(guī)劃局土地利用處對開發(fā)公司提交的規(guī)劃總平圖進行審核並核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，給出建設工程規(guī)劃設計條件及綜合管網(wǎng)設計條件。 辦理消防位置審批手續(xù)：持規(guī)劃總平圖及相關要件到