【正文】 情況，劃出部分鋪位做自營(yíng)）， 10 年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營(yíng)主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營(yíng)戶(hù)。營(yíng)業(yè)面積規(guī)劃按占比 50%65%計(jì)算，其購(gòu)物功能的規(guī)模宜占總體營(yíng)業(yè)面積的 60%80%之間，層數(shù)控制在 3 層以下（原則上為一層，也可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、居、用、玩、樂(lè)、賞、遊等內(nèi)容的合理配置。對(duì)於主力店來(lái)說(shuō)，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)等都是由自己來(lái)確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計(jì)是由商家決定的，我們須事先與相關(guān)意向店家進(jìn)行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。主要方式是對(duì)專(zhuān)案進(jìn)行 SWOT 分析，而後對(duì)專(zhuān)案進(jìn)行戰(zhàn)略定位（確定專(zhuān)案整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃思路與目的）、業(yè)態(tài)定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標(biāo)客戶(hù)定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位、商圈定位等。 我們將商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總結(jié)為 商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式規(guī)劃 三大部分： 一、 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃是通過(guò)前期大量詳細(xì)而周密的市場(chǎng)調(diào)研對(duì)專(zhuān)案進(jìn)行可行性分析，確定專(zhuān)案綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。 第三部分、 寶龍項(xiàng)目規(guī)劃方案 7 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民生活水準(zhǔn)的不斷提高，休閒、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的?一站式主題購(gòu)物中心?正逐漸被人們所青睞。 項(xiàng)目可視性佳（ 50 米以外易見(jiàn)），臨街面寬度不低於 200 米。 專(zhuān)案供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。 地塊要求：淨(jìng)地、 5 通一平。 該城市有明顯的支柱產(chǎn)業(yè)。 城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入 12020 元以上。 集團(tuán)選址標(biāo)準(zhǔn)為： 6 城市常住人口： 50 萬(wàn)以上。 ?現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)；二是交通便利；三是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體。 8 各城市之間資料對(duì)比分析（附表十六、十 七） 城市整體環(huán)境對(duì)比分析 地區(qū)生產(chǎn)總值： 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資： 社會(huì)消費(fèi)品零售總額： 城市居民人均可支配收入： 城市基本狀況對(duì)比分析 房屋施工、竣工面積： 商業(yè)、住宅銷(xiāo)售均價(jià)： 5 全市人口與城區(qū)人口： 全市面積與城區(qū)面積： 居民消費(fèi)水準(zhǔn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況對(duì)比分析 城市居民人均消費(fèi)支出： 食品消費(fèi)支出占比： 服飾消費(fèi)支出占比： 交通通訊消費(fèi)支出占比： 年 娛教服務(wù)消費(fèi)支出占比： 城市居民投資取向?qū)Ρ? 城市商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格對(duì)比分析 商業(yè)用地土地價(jià)格與稅收等相關(guān)政策對(duì)比 城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?qū)Ρ确治? 城市投資利與弊對(duì)比分析 第二部分、 寶龍項(xiàng)目選址 一、選址的意義： 隨著集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，相對(duì)統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)模式就顯得極為重要。 項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施氛圍。（附表十） 現(xiàn)有市場(chǎng)的規(guī)模、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴(kuò)建空間。消費(fèi)水準(zhǔn)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計(jì)與分析（附表九） 3 第一部分、 寶龍項(xiàng)目拓展 一、調(diào)研總綱 1 目標(biāo)城市商業(yè)整體環(huán)境調(diào)研 城市社會(huì)環(huán)境 自然環(huán)境（如地理、地勢(shì)、行政區(qū)劃分，氣候條件等）； 人口環(huán)境（調(diào)研城市近年人口變動(dòng)對(duì)比分析及形成原因）；（附表五） 地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性（國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)），包括收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 第十部分、 寶龍 試營(yíng)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃及案例 ................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第六部分、 寶龍 項(xiàng)目 開(kāi)盤(pán) ............................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第二部分、 寶龍 項(xiàng)目 選址 ............................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三 部分、 寶龍 項(xiàng)目規(guī)劃方案 .......................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第七部分、 寶龍 銷(xiāo)售控制 ............................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十一部分、 寶龍 廣場(chǎng) 開(kāi)業(yè) ............................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 地區(qū)生產(chǎn)總值分析（ 附表六） 社會(huì)固定資產(chǎn)投資及社會(huì)消費(fèi)品零售總額近年?duì)顩r對(duì)比分析（附表七） 地區(qū)或城市的居民收入情況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水準(zhǔn)。恩格爾係數(shù) 恩格爾係數(shù) =食品消費(fèi)額 /人均消費(fèi)支出 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾係數(shù)：在 59%以上的為貧困； 50%59%的為溫飽； 40%50%的為小康； 30%40%的為富裕；小於 30%的為最富裕。 地區(qū)或城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)平均價(jià)位。 本項(xiàng)目可比市場(chǎng)，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)投資戶(hù)對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售後服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)我們項(xiàng)目的接受程度。從全國(guó)的情況看土地儲(chǔ)備應(yīng)該是一個(gè)先行指數(shù)，企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，土地儲(chǔ)備會(huì)起到重要的作用。 選址就是商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)案位置的選擇、確定和評(píng)估，這對(duì)於開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常重要。 城市年 GDP 在 400 億元以上，人均 GDP 達(dá) 15000 元。 年人均消費(fèi)支出 5000 元以上。 政府給予的優(yōu)惠政策不低於同類(lèi)級(jí)別的商業(yè)專(zhuān)案。 地塊面積：商住 總體面積 3550 萬(wàn)㎡，商業(yè)用地面積 10 萬(wàn)㎡左右。 專(zhuān)案用地通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)路）有地下管道。 專(zhuān)案地塊要求規(guī)整。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來(lái)，單體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從幾萬(wàn)平方米發(fā)展到幾十萬(wàn)平方米，從單棟建築形態(tài)發(fā)展到多棟建築群落。市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。 市場(chǎng)調(diào)查 專(zhuān)案的規(guī)劃設(shè)計(jì)須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專(zhuān)業(yè)人士運(yùn)用技術(shù)手段，行銷(xiāo)推廣策略來(lái)共同完成。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費(fèi)和後期的招商難度。 ●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍採(cǎi)用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。以下我們對(duì)總建面積為10 萬(wàn)㎡的商業(yè)樓盤(pán)作規(guī)劃，營(yíng)業(yè)面積以總建的 60%計(jì)算，（ 6 萬(wàn)㎡），如樓體為三層建築，則每層可規(guī)劃的營(yíng)業(yè)面積為 2 萬(wàn)㎡。 收益方式 ：收取固定租金；通過(guò)百貨經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 收益方式： 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益； 租賃，收取固定租金並實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。 租售比例測(cè)算 擬建三層 假以總建面積為 10 萬(wàn)㎡，土地價(jià)格 550 元 /㎡，專(zhuān)案占地面積為 萬(wàn)㎡，建安成本為 1500 元 /㎡。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 62% 3500 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 47% 4500 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 37% 5500 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 31% 6500 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 27% 7500 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 23% 8500 元 /㎡： 億元247。 原始投資 = 購(gòu)地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 140000 ㎡ + 1000 元 /㎡ 100000 ㎡ = 7700 萬(wàn)元 + 10000 萬(wàn)元 = 17700 萬(wàn)元 ≈ 億元 10 如平均 3000 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% = 51% 4000 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% =39 % 5000 元 /㎡： 247。 10 萬(wàn)㎡ 100% =32% 6000 元 /㎡： 247。 10 萬(wàn)㎡ 100% =27 % 7000 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% =23 % 8000 元 /㎡： 億元247。 10 萬(wàn)㎡ 100% =21 % 結(jié)合我們以往開(kāi)店的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際資料，建議： 以上資料顯示，結(jié)合地級(jí)城市實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，無(wú)論專(zhuān)案擬建為一層還是三層，其售價(jià)在 4500 元 /㎡ 6000 元 /㎡，銷(xiāo)售面積控制在 30%以?xún)?nèi)較為合適。 定位來(lái)源於市場(chǎng)調(diào)研分析的結(jié)果，而規(guī)劃設(shè)計(jì)則必須依據(jù)定位進(jìn)行。 一個(gè)成功的主力店進(jìn)駐，將為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)，減少招商成本，縮短招商時(shí)間，使項(xiàng)目?jī)嵖斓剡M(jìn)入經(jīng)營(yíng)軌道。主力店不是多多益善，一個(gè)大型項(xiàng)目有 35 個(gè)為合適，而且主力店要與城市區(qū)域特徵相結(jié)合，如在市中心可以是百貨店，而次中心的不妨建超市，郊區(qū)則可以作建材市場(chǎng)等。 日用品超市 —— 家樂(lè)福，沃爾瑪、華聯(lián)、美廉美、物美、麥得隆、大福源等。 美食店 —— 成品：老昌、阿滿(mǎn)、中之傑等；中高檔餐飲：大宅門(mén)、灶王爺、牛扒店、東方餃子王、米鍋店等；速食、特色小吃：一般針對(duì)內(nèi)部員工、快速流動(dòng)人員等。 建築 設(shè)計(jì)、建造指標(biāo)一定要滿(mǎn)足。 主力店招商分佈列表（供參考）： 序號(hào) 功能項(xiàng)目 功能類(lèi)型 內(nèi) 容 1 零售設(shè)施 核心主力店 百貨、綜合超市等 輔助主力店 時(shí)裝、電器、家居、書(shū)店、音像店等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店 配套輔助店 不同地區(qū)商品特色店 2 文化娛樂(lè)設(shè)施 核心主力店 動(dòng)感影院、科技展覽等 輔助主力 店 兒童樂(lè)園、體育場(chǎng)館等 配套輔助店 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧、酒吧、書(shū)店等 3 餐飲設(shè)施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)等 輔助主力店 速食類(lèi)、風(fēng)味小吃類(lèi)等 配套服務(wù)設(shè)施 賓館、寫(xiě)字樓、銀行、郵局、診所、美容美髮、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)養(yǎng)護(hù)等 主力店招商實(shí)行定制式操作 在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段要與主力店商家見(jiàn)面，要把他們?cè)O(shè)計(jì)的要求拿過(guò)來(lái)。 弊端： 對(duì)租賃價(jià)位的要求很低；會(huì)簽訂很苛刻的條款，比如排他性的條款，家樂(lè)福進(jìn)駐後就不再要有超市進(jìn)入了，國(guó)美電器進(jìn)入後就不再需要蘇寧電器進(jìn)入了；管理本身很成熟，在後期營(yíng)運(yùn)的時(shí)候，想納入到整個(gè)專(zhuān)案管理中很困難，因?yàn)樗凶约旱膫€(gè)性，有自己的管理方式，實(shí)際整體的運(yùn)營(yíng)中，特別是在後期營(yíng)運(yùn)，與我們磨合難度比較大，對(duì)後期管理者的操作要求也比較高；防範(fàn)法律的風(fēng)險(xiǎn)，越是成熟的主力店，比如沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德隆，包括國(guó)美電器，這種成熟的商場(chǎng)租賃合同非常厚，有幾百條條款來(lái)制約我們，給它自己的 經(jīng)營(yíng)騰出空間。 規(guī)避思路：專(zhuān)案在招商時(shí)，我們先根據(jù)自身的專(zhuān)案定位和發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)需要引進(jìn)的主力店先設(shè)計(jì)一個(gè)科學(xué)相容的框架，理想狀態(tài)當(dāng)然是把主力店當(dāng) 作一個(gè) “ 大型 ” 的個(gè)性店，能清楚地與其他零散租戶(hù)區(qū)分開(kāi)。 規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個(gè)購(gòu)物中心的集客能力和其他商家的進(jìn)場(chǎng)信心。 我們?cè)谶M(jìn)行佈局設(shè)計(jì)前要與工程部門(mén)進(jìn)行充分的溝通，詳細(xì)掌握工程中空調(diào)間、消防設(shè)施、風(fēng)機(jī)房、變電室、洗手間等分佈情況，以便於在平面佈局規(guī)劃時(shí)做以充分的避讓。進(jìn)行品類(lèi)佈局時(shí)，要充分考慮各品類(lèi)間的聯(lián)帶性、鏈結(jié)性。我們的功能娛樂(lè)放入項(xiàng)目頂層。 日用生活規(guī)劃為 10000 ㎡，超市及功能店（肯德基、洗車(chē)行等）規(guī)劃為 10000 ㎡，家居建材規(guī)劃為 20200 ㎡，功能娛樂(lè)規(guī)劃為 15000 ㎡ 考慮到實(shí)際情況在一層增加了相關(guān)的功能店，同時(shí)將娛樂(lè)功能層的客房 5000 ㎡變?yōu)榧揖羽^面積。 通道設(shè)計(jì) 通道的寬度：通道的寬度是根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位、商品的種類(lèi)、性質(zhì)、顧客人流和數(shù)量來(lái)確定的。通道和店堂之間最 好不設(shè)階梯或坡度。 要點(diǎn)二：與指引標(biāo)誌結(jié)合 指引標(biāo)誌設(shè)計(jì)主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)誌，在通道交叉部分設(shè)置。 為充分反映時(shí)代感、營(yíng)造商業(yè)街氛圍，商鋪設(shè)計(jì)成背對(duì)背門(mén)店的形式，地磚採(cǎi)用仿古式、牆面以外牆磚形式鋪設(shè)，同時(shí)可在牆面安裝壁燈，並可局布配以綠植、小景觀等，以使人們逛商場(chǎng)宛如散步於城市步行街。通過(guò)動(dòng)線(xiàn)的設(shè)置以引導(dǎo)消費(fèi)。同時(shí)在規(guī)劃品牌落位時(shí)，科學(xué)利用專(zhuān)案不同區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，把握品牌之 間不同形象、價(jià)位、色彩、風(fēng)格等協(xié)調(diào)過(guò)渡。 二、建設(shè)規(guī)劃 建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)是在專(zhuān)案定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成後進(jìn)行的。 向工程部門(mén)提交普通店面的需求 在平面佈局規(guī)劃完畢後，需對(duì)商場(chǎng)的電量、上下水等方面與工程部門(mén)進(jìn)行事先的溝通。 通道照明達(dá)到什麼程度，需要什麼光源。在項(xiàng)目 公里範(fàn)圍內(nèi)人口達(dá)到 10 萬(wàn)以上為佳， 2 公里範(fàn)圍內(nèi)常住人口可達(dá)到 1215 萬(wàn)人 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目 公里）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò) 5000 平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳 對(duì)物業(yè)的要求 柱距間要求 9 米以上，原則上不能低於 8 米 至少提供