【正文】 寶龍廣場建造流程與標準 （ 2020 年版） 集團技術(shù)標準部 目錄 第一部分、 寶龍 項目拓展 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二部分、 寶龍 項目 選址 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第三 部分、 寶龍 項目規(guī)劃方案 .......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第四部分、 寶龍 項目建造 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第五部分、 寶龍 項目銷售 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第六部分、 寶龍 項目 開盤 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第七部分、 寶龍 銷售控制 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第八部分、 寶龍 廣場 招商 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第九部分、 寶龍 開業(yè)前期培訓(xùn)計劃及制度 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 第十部分、 寶龍 試營業(yè)營銷策劃及案例 ................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第十一部分、 寶龍 廣場 開業(yè) ............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 第十二部分、 寶龍 財務(wù) 分析 ............................................................. 錯誤 !未定義書簽。 附件 ..................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 3 第一部分、 寶龍項目拓展 一、調(diào)研總綱 1 目標城市商業(yè)整體環(huán)境調(diào)研 城市社會環(huán)境 自然環(huán)境（如地理、地勢、行政區(qū)劃分，氣候條件等）； 人口環(huán)境（調(diào)研城市近年人口變動對比分析及形成原因）；（附表五） 地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性（國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)），包括收入、消費結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 地區(qū)生產(chǎn)總值分析（ 附表六） 社會固定資產(chǎn)投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析（附表七） 地區(qū)或城市的居民收入情況、消費結(jié)構(gòu)和消費水準。 人均收入情況分析（附表八） 消費水準與消費結(jié)構(gòu)情況統(tǒng)計與分析（附表九） 恩格爾係數(shù) 恩格爾係數(shù) =食品消費額 /人均消費支出 根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織標準，恩格爾係數(shù)：在 59%以上的為貧困； 50%59%的為溫飽； 40%50%的為小康； 30%40%的為富裕；小於 30%的為最富裕。 2 目標城市商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境調(diào)研 商圈分佈、商業(yè)的構(gòu)成（市場與商業(yè)街區(qū)）與 消費者來源。 現(xiàn)有市場的名稱、經(jīng)營年限、經(jīng)營形式、經(jīng)營定位、優(yōu)勢品類。（附表十） 現(xiàn)有市場的規(guī)模、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴建空間。 地區(qū)或城市房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)平均價位。（附表十一） 3 專案用地情況分析 城市未來發(fā)展方向 專案地塊自身情況（附表十二） 4 專案周邊交通狀況。 專案所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其基礎(chǔ)設(shè)施情況等。 項目周邊的商業(yè)設(shè)施氛圍。 本項目可比市場，現(xiàn)經(jīng)營投資戶對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售後服務(wù)的意見及對我們項目的接受程度。 風(fēng)險預(yù) 測（專案資源的 SWOT 分析）。 4 消費來源及輻射力調(diào)研 消費來源調(diào)研（現(xiàn)有商場消費群體的類型、來源、消費目的與消費習(xí)慣） 消費需求力調(diào)研（現(xiàn)有商場消費量、消費方式、消費頻率） 主要宣傳媒體調(diào)研（附表十三） 5 競爭對手情況調(diào)研 競爭及潛在競爭者的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣調(diào)研（附表十四） 競爭者價格的調(diào)研和定價情況的研究 對競爭對手行銷策略 6 城市政策法律環(huán)境調(diào)研（附表十五） 7 調(diào)研的初步結(jié)論 結(jié)合上述分析，得出初步市場調(diào)研結(jié)論。 8 各城市之間資料對比分析（附表十六、十 七） 城市整體環(huán)境對比分析 地區(qū)生產(chǎn)總值： 全社會固定資產(chǎn)投資： 社會消費品零售總額： 城市居民人均可支配收入： 城市基本狀況對比分析 房屋施工、竣工面積： 商業(yè)、住宅銷售均價： 5 全市人口與城區(qū)人口： 全市面積與城區(qū)面積： 居民消費水準和消費結(jié)構(gòu)情況對比分析 城市居民人均消費支出： 食品消費支出占比： 服飾消費支出占比： 交通通訊消費支出占比： 年 娛教服務(wù)消費支出占比： 城市居民投資取向?qū)Ρ? 城市商鋪租金價格對比分析 商業(yè)用地土地價格與稅收等相關(guān)政策對比 城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?qū)Ρ确治? 城市投資利與弊對比分析 第二部分、 寶龍項目選址 一、選址的意義： 隨著集團商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，相對統(tǒng)一的開發(fā)模式就顯得極為重要。從全國的情況看土地儲備應(yīng)該是一個先行指數(shù)，企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對於一個大的開發(fā)企業(yè)來講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場的佔有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就 是要今年儲備明年、後年、大後年的土地，因此土地儲備的第一步關(guān)鍵因素就是選址。在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中有一句名言：? 專案成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。 ?現(xiàn)代大型商業(yè)地產(chǎn)的選址，必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是交通便利；三是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費群體。 選址就是商業(yè)地產(chǎn)專案位置的選擇、確定和評估，這對於開發(fā)商來說是非常重要。同時，商業(yè)地產(chǎn)項目的空間位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。 二、集團選址的標準： 本著深耕吉林的發(fā)展方針戰(zhàn)略，在吉林省各地級城市進行商業(yè)地 產(chǎn)項目開發(fā)（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標城市）。 集團選址標準為： 6 城市常住人口： 50 萬以上。 城市年 GDP 在 400 億元以上，人均 GDP 達 15000 元。 城市全社會年固定資產(chǎn)投資 200 億元以上。 年社會消費品零售總額 180 億元以上。 城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入 12020 元以上。 年人均消費支出 5000 元以上。 城市規(guī)劃重視第三產(chǎn)業(yè)。 未來 兩年內(nèi)政府領(lǐng)導(dǎo)不涉及到大範(fàn)圍換屆。 該城市有明顯的支柱產(chǎn)業(yè)。 政府給予的優(yōu)惠政策不低於同類級別的商業(yè)專案。 城市房地產(chǎn)行業(yè)年開發(fā)量 100 萬㎡以上，竣工量 50 萬㎡以上。 住宅地產(chǎn)均價在 2020 元 /㎡以上，商業(yè)地產(chǎn)均價在 4000 元 /㎡以上。 地塊要求：淨(jìng)地、 5 通一平。 地塊面積：商住 總體面積 3550 萬㎡，商業(yè)用地面積 10 萬㎡左右。 項目位置符合城市未來 發(fā)展方向。 項目用地永久性供電和動力電達到項目標準。 專案供熱條件能夠不連接市政熱力管道集中供熱，可自行解決。 專案用地通訊（有線電視、電話、網(wǎng)路）有地下管道。 距市中心車程不超過 1520 分鐘。 專案周邊經(jīng)停公交線路不少於 5 條。 項目可視性佳（ 50 米以外易見），臨街面寬度不低於 200 米。 專案地塊要求規(guī)整。 專案商業(yè)開發(fā)地塊至少比鄰一條城市主幹道 (雙向 6 車道 )或兩條交通次主幹道（雙向 4 車道）交匯處，沒有立交橋、河流、山川等 明顯阻礙物。 距項目 公里無經(jīng)營面積超過 50000 ㎡的同類業(yè)態(tài)為佳。 第三部分、 寶龍項目規(guī)劃方案 7 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大，居民生活水準的不斷提高，休閒、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的?一站式主題購物中心?正逐漸被人們所青睞。順應(yīng)這種新的消費潮流，近年來，單體商業(yè)地產(chǎn)項目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建築形態(tài)發(fā)展到多棟建築群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)地產(chǎn)專案擱淺或開業(yè)後運營困難的現(xiàn)象時有發(fā)生。這就要求我們在實際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商 業(yè)屬性，商業(yè)屬性是專案開發(fā)的根本點，貫穿專案開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營的每個過程與環(huán)節(jié)。 我們將商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總結(jié)為 商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運營管理模式規(guī)劃 三大部分： 一、 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃是通過前期大量詳細而周密的市場調(diào)研對專案進行可行性分析，確定專案綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。市場調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計目標。 綜合定位是在項目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目 “ 是什麼、做什麼、如何做 ” 的問題。要對專案科學(xué)定位，首先要對專案進行科學(xué)的分析， 分析專案自身及資源條件。主要方式是對專案進行 SWOT 分析，而後對專案進行戰(zhàn)略定位（確定專案整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的）、業(yè)態(tài)定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標客戶定位、目標消費群體定位、商圈定位等。 市場調(diào)查 專案的規(guī)劃設(shè)計須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專業(yè)人士運用技術(shù)手段，行銷推廣策略來共同完成。對專案本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分佈和面積占比，品類選擇、分佈和面積占比，對商鋪劃分、建築形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、專案環(huán)境及配套設(shè)施等進行預(yù)先設(shè)定，用以協(xié)調(diào)專案的工程規(guī)劃設(shè)計 和建築設(shè)計。 商家需求 在考慮商家需求時，著重看重主力店的需求。對於主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計是由商家決定的，我們須事先與相關(guān)意向店家進行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設(shè)計。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費和後期的招商難度。 消費者需求 設(shè)計規(guī)劃必須富有時代感以滿足市場需求，同時又滿足消費者的感受和興趣，激發(fā)消費者更深層次的渴望，以求在其他競爭對手不斷改造升級中持續(xù)發(fā)展，立於商業(yè)潮頭。 8 、功能及面積配比規(guī)劃 ●獨具中國特色的概念式 SHOPPING MALL 業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有生態(tài)化的?一站式、多功能、休閒性?特點 , 服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閒、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進行業(yè)態(tài)組合時，經(jīng)營品項要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、遊等內(nèi)容的合理配置。 ●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍採用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。地產(chǎn)後期的運營管理營造商圈氛圍及號 召力，彙聚商業(yè)客流所帶來的巨大升值空間是相當(dāng)可觀的。 ●以我們省內(nèi)地級市人口規(guī)模、消費水準和購買力現(xiàn)狀來看，我們預(yù)打造一個單體商業(yè)房地產(chǎn)項目，建築面積最好控制在 1012 萬㎡左右。營業(yè)面積規(guī)劃按占比 50%65%計算，其購物功能的規(guī)模宜占總體營業(yè)面積的 60%80%之間，層數(shù)控制在 3 層以下（原則上為一層，也可根據(jù)實際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。以下我們對總建面積為10 萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營業(yè)面積以總建的 60%計算，（ 6 萬㎡），如樓體為三層建築，則每層可規(guī)劃的營業(yè)面積為 2 萬㎡。 主題百貨 — — 日用生活館 區(qū)域規(guī)劃面積： 4 萬㎡，占總體面積 40%。 百貨店作為本項目的核心主力店，其強大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時間。 經(jīng)營方式 ：租賃式經(jīng)營 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)（為便於整體佈局的規(guī)劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據(jù)實際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10 年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。 收益方式 ：收取固定租金；通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 專業(yè)店 —— 家居建材館 區(qū)域規(guī)劃面積： 萬㎡，占總體面積 35%。符合項目業(yè)態(tài)定位要求，是項目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。 經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：銷售部分產(chǎn)權(quán)（為便於整體佈局的規(guī)劃及日後管理，全部採用投資形式，也可根據(jù)實際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10 年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營