【正文】 調(diào)整店鋪面積。 家居建材類店鋪： 傢俱的進(jìn)深設(shè)置在 1215 米，店面寬度設(shè)置在 810 米。 19 通道設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：脈絡(luò)清晰 商場內(nèi)通道設(shè)計(jì)要清晰，且主、副通道寬度需有區(qū)別。 通道的長度：主通道的長度視專案實(shí)際情況而定，但須遵循通暢、無阻。 具體品類佈局規(guī)劃同方案 1 表格。 這種佈局的 弊端： 商場全部為一層建築 18 方案 3：建築面積 100000 ㎡，可出租面積按 60%計(jì)算 為 60000 ㎡ 功能娛樂（ 15000 ㎡） ： —— 結(jié)合實(shí)際情況下風(fēng)下水處 室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閒、健身、超市（功能店）等 景 觀 通 道 日用百貨（ 25000 ㎡）： 服裝、鞋帽、紡織、百貨等 家居建材（ 20200 ㎡）： 傢俱、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金、燈具、家裝等 方案 3 說明： 這種佈局的好處 ： 具體規(guī)劃如下： 一層 ：超市 3000 ㎡建築裝飾材料： 17000 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品類面積 家裝 35 家 80100 ㎡ 300500 ㎡ 櫥櫃 1015 家 100150 ㎡ 2020 ㎡ 櫥衛(wèi)家電 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 家電 10 家 50 ㎡ 500 ㎡ 20 家 2035 650 ㎡ 散熱器 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 燈具 1015 家 100 ㎡ 1500 ㎡ 吊頂材料 6 家 50 ㎡ 300 ㎡ 瓷磚 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 潔具 20 家 200 ㎡ 4000 ㎡ 地板 30 家 60 ㎡ 1800 ㎡ 壁紙 5 家 50 ㎡ 250 ㎡ 油漆塗料 10 家 50 ㎡ 500 ㎡ 鐵藝樓梯 5 家 50 ㎡ 250 ㎡ 藝術(shù)玻璃 3 家 50 ㎡ 150 ㎡ 二層：傢俱 10000 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品類面積 板式傢俱 12 家 200 ㎡ 2400 ㎡ 沙發(fā)軟床 15 家 200 ㎡ 3000 ㎡ 實(shí)木傢俱 5 家 200 ㎡ 1000 ㎡ 古典傢俱 8 家 250 ㎡ 2020 ㎡ 15 兒童傢俱 5 家 200 ㎡ 1000 ㎡ 其他傢俱 3 家 200 ㎡ 600 ㎡ 日用生活 10000 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品 類面積 服裝商場 4000 ㎡ 淑女裝 1000 ㎡ 10 家 30 ㎡ 300 ㎡ 28 家 2025 ㎡ 700 ㎡ 少淑裝 805 ㎡ 6 家 30 ㎡ 180 ㎡ 25 家 2025 ㎡ 625 ㎡ 男 裝 950 ㎡ 5 家 50 ㎡ 250 ㎡ 10 家 35 ㎡ 350 ㎡ 14 家 2025 ㎡ 350 ㎡ 羊絨（毛） 445 ㎡ 10 家 3050 ㎡ 445 ㎡ 量販休閒 600 ㎡ 20 家 2025 ㎡ 500 ㎡ 羽絨服 200 ㎡ 4 家 50 ㎡ 200 ㎡ 鞋帽商場 2020 ㎡ 男皮鞋 490 ㎡ 8 家 30 ㎡ 240 ㎡ 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 女皮鞋 490 ㎡ 8 家 30 ㎡ 240 ㎡ 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 運(yùn)動區(qū) 530 ㎡ 7 家 50 ㎡ 350 ㎡ 6 家 2030 ㎡ 180 ㎡ 布鞋等 200 ㎡ 10 家 20 ㎡ 200 ㎡ 箱 包 200 ㎡ 4 家 3050 ㎡ 200 ㎡ 帽 子 100 ㎡ 6 家 1520 ㎡ 100 ㎡ 兒童商場 910 ㎡ 童裝（內(nèi)衣） 12 家 2025 ㎡ 300 ㎡ 童鞋 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 童車 4 家 2025 ㎡ 100 ㎡ 16 玩具 4 家 2025 ㎡ 100 ㎡ 婦嬰用品 7 家 2025 ㎡ 160 ㎡ 百貨商場 1410 ㎡ 洗化用品 240 ㎡ 12 家 1520 ㎡ 240 ㎡ 文體用品 180 ㎡ 6 家 30 ㎡ 180 ㎡ 針織內(nèi)衣 380 ㎡ 6 家 30 ㎡ 180 ㎡ 8 家 2025 ㎡ 200 ㎡ 工藝用品 300 ㎡ 6 家 2025 ㎡ 150 ㎡ 10 家 1015 ㎡ 150 ㎡ 絲巾（飾品） 60 ㎡ 6 家 10 ㎡ 60 ㎡ 鐘錶眼鏡 150 ㎡ 6 家 2025 ㎡ 150 ㎡ 其 它 100 ㎡ 100 ㎡ 紡織商場 1670 ㎡ 裝飾布 560 ㎡ 4 家 50 ㎡ 200 ㎡ 4 家 30 ㎡ 120 ㎡ 12 家 1520 ㎡ 240 ㎡ 床上用品 610 ㎡ 6 家 5060 ㎡ 360 ㎡ 10 家 2025 ㎡ 250 ㎡ 棉 布 200 ㎡ 10 家 20 ㎡ 200 ㎡ 車 飾 150 ㎡ 2 家 50 ㎡ 100 ㎡ 2 家 2025 ㎡ 50 ㎡ 家居飾品 150 ㎡ 6 家 2025 ㎡ 150 ㎡ 三層：娛樂功能館 20200 ㎡ 品類 數(shù)量 單體面積 品類面積 功能店 8000 ㎡ 餐廳 6 家 150300 ㎡ 1500 ㎡ 大眾餐廳 10 家 812 ㎡ 1000 ㎡ 17 休閒區(qū) 3 家 200 500 m178。從低側(cè)進(jìn)入一層，是超市、建築裝飾材料及洗車行（我省地級城市洗車業(yè)較滯後）等。 在建築設(shè)計(jì)上須充分注意動線設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由於區(qū)域死角所帶來的物業(yè)價(jià)值的損失；其次，結(jié)合專案特徵、定位以及專案所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規(guī)劃各品類營業(yè)面積的比例。如引進(jìn)能更好地、更全面地迎合消費(fèi)者需求的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經(jīng)營上不可重迭太多。 個性店獨(dú)行 正面效應(yīng)是：避免主力店與個性店將來發(fā)展可能出現(xiàn)的衝突和對專案整體形象帶來的影響，增加租金收入。 主力店招商中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 13 主力店與個性店並存 正面的效應(yīng)是：主力店的強(qiáng)大集客功能將會輻射到在同一屋簷下的個性店，從而提升整個商場的經(jīng)營業(yè)績，達(dá)到雙贏。另一方面，這些大賣場也非?？春弥袊氖袌?，這些商家在選 址標(biāo)準(zhǔn)上有很多要求，並且很多標(biāo)準(zhǔn)可能與專案原來的規(guī)劃有很大的出入，需要修改規(guī)劃設(shè)計(jì)。 12 專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)（不妨借助仲介機(jī)構(gòu)）。 主力店的招商 吸引主力店的因素 合理的定位與之相呼應(yīng)。 品牌專賣店 —— 報(bào)喜鳥、雅戈?duì)?、七匹狼、莊吉、勁霸、紅蜻蜓、百麗、菲姿、哥弟、歌莉婭、埃古、森馬、卡馬、 TOTO、科勒、皇朝傢俱、芝華仕等。 家居建材主力店 —— 月星、居然之家、紅星美凱龍、藍(lán)景麗家、吉盛偉邦、好百年等。 主力店的面積占比 成功的商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：在一個正常運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目中，主力店所占的比例應(yīng)為總體經(jīng)營面積的 30%50%。 作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計(jì)尤其重要，每個業(yè)種在整體商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過仔細(xì)的、精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到每個業(yè)種之間能相互補(bǔ)充，相互推動而不是 相互進(jìn)行激烈的競爭。 在專案定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問題：定位不清晰；功能的分佈不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經(jīng)營主題不明確等，為了避免問題出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個方面： 專案的定位來源於對市場的充分瞭解，所以必須進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研分析，（包括市場概況與消費(fèi)者行為、需求的調(diào)查，區(qū)位經(jīng)濟(jì)狀況，區(qū)位市場的未來發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢等），通過詳細(xì)的市場調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)消費(fèi)群體及主力消費(fèi)群體，以達(dá)為專案的開發(fā)進(jìn)行明確定位。 10 萬㎡ 100% =22 % 8500 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% =25 % 7500 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% =30 % 6500 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% =35% 5500 元 /㎡： 247。 10 萬㎡ 100% =44 % 4500 元 /㎡： 247。 10 萬㎡ 100% = 59% 3500 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 22% 擬建一層 假以總建面積為 10 萬㎡，土地價(jià)格 550 元 /㎡，專案占地面積為 14 萬㎡，建安成本為 1000 元 /㎡。 10 萬㎡ 100% = 25% 8000 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 29% 7000 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 34% 6000 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 42% 5000 元 /㎡： 億元247。 10 萬㎡ 100% = 53% 4000 元 /㎡： 億元247。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 67000 ㎡ + 1500 元 /㎡ 100000 ㎡ = 3685 萬元 + 15000 萬元 = 18685 萬元 ≈ 億元 如平均 3000 元 /㎡： 億元247。構(gòu)成獨(dú)具中國特色的? SHOPPING MALL?；為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)；有效地與其他業(yè)態(tài)共用人流。符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求，是項(xiàng)目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。 百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店，其強(qiáng)大的聚客功能可極大的帶動樓層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在樓層停留的時(shí)間。 ●以我們省內(nèi)地級市人口規(guī)模、消費(fèi)水準(zhǔn)和購買力現(xiàn)狀來看，我們預(yù)打造一個單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建築面積最好控制在 1012 萬㎡左右。 8 、功能及面積配比規(guī)劃 ●獨(dú)具中國特色的概念式 SHOPPING MALL 業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)是一個無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有生態(tài)化的?一站式、多功能、休閒性?特點(diǎn) , 服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閒、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。 商家需求 在考慮商家需求時(shí)，著重看重主力店的需求。要對專案科學(xué)定位，首先要對專案進(jìn)行科學(xué)的分析， 分析專案自身及資源條件。這就要求我們在實(shí)際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商 業(yè)屬性，商業(yè)屬性是專案開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿專案開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營的每個過程與環(huán)節(jié)。 距項(xiàng)目 公里無經(jīng)營面積超過 50000 ㎡的同類業(yè)態(tài)為佳。 專案周邊經(jīng)停公交線路不少於 5 條。 項(xiàng)目用地永久性供電和動力電達(dá)到項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)。 住宅地產(chǎn)均價(jià)在 2020 元 /㎡以上，商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)在 4000 元 /㎡以上。 未來 兩年內(nèi)政府領(lǐng)導(dǎo)不涉及到大範(fàn)圍換屆。 年社會消費(fèi)品零售總額 180 億元以上。 二、集團(tuán)選址的標(biāo)準(zhǔn)： 本著深耕吉林的發(fā)展方針戰(zhàn)略，在吉林省各地級城市進(jìn)行商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)（主要以通化、松原、四平、延吉為主要目標(biāo)城市）。在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中有一句名言：? 專案成功的第一條件是選址，第二條件也是選址。 4 消費(fèi)來源及輻射力調(diào)研 消費(fèi)來源調(diào)研（現(xiàn)有商場消費(fèi)群體的類型、來源、消費(fèi)目的與消費(fèi)習(xí)慣） 消費(fèi)需求力調(diào)研（現(xiàn)有商場消費(fèi)量、消費(fèi)方式、消費(fèi)頻率） 主要宣傳媒體調(diào)研（附表十三） 5 競爭對手情況調(diào)研 競爭及潛在競爭者的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣調(diào)研（附表十四） 競爭者價(jià)格的調(diào)研和定價(jià)情況的研究 對競爭對手行銷策略 6 城市政策法律環(huán)境調(diào)研（附表十五） 7 調(diào)研的初步結(jié)論 結(jié)合上述分析，得出初步市場調(diào)研結(jié)論。 專案所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其基礎(chǔ)設(shè)施情況等。 現(xiàn)有市場的名稱、經(jīng)營年限、經(jīng)營形式、經(jīng)營定位、優(yōu)勢品類。人均收入情況分析（附表八） 附件 ..................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 第九部分、 寶龍 開業(yè)前期培訓(xùn)計(jì)劃及制度 .............................................. 錯誤 !未定義書簽。 第五部分、 寶龍 項(xiàng)目銷售 ...................................