房產(chǎn)合同中的不公平-資料下載頁(yè)
2025-05-27 18:34本頁(yè)面
【正文】 房者為此支付相應(yīng)代價(jià)。開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者收取委托房產(chǎn)證代辦費(fèi)加重了購(gòu)房者的義務(wù)，缺乏依據(jù)。出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費(fèi)及代辦費(fèi)且買受人收齊全部所需資料之日起十八個(gè)月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢，這里兩個(gè)問(wèn)題：一是買受人收齊全部所需資料意味著如果由一家購(gòu)房者沒(méi)有交齊，其他的購(gòu)房者就無(wú)法辦理房產(chǎn)證，這顯然很不合理；二是十八個(gè)月的時(shí)間太長(zhǎng)，減輕了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任?！ “酝鯒l款5：“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人；該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人；買賣雙方同意下列項(xiàng)目權(quán)益屬于賣方：會(huì)所，小區(qū)停車位，泳池，屋頂和外墻面廣告權(quán)，各類球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施?！薄 〗庾x：屋頂、外墻面應(yīng)屬于全體業(yè)主所有。如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開(kāi)發(fā)商所有了。如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開(kāi)發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開(kāi)發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)?！ “酝鯒l款6：\委托人與另一方不能簽訂房屋買賣合同的，違約方或合同解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費(fèi)用二萬(wàn)元。在合同履行期間，委托人與房產(chǎn)賣方達(dá)成交易協(xié)議并簽訂房屋買賣合同后，賣方違約的，委托人同意將賣方賠償?shù)亩ń鸬?0%支付給中介人，作為中介人之中介服務(wù)費(fèi)。\ 解讀：此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，而使中介公司無(wú)論居間是否成功，均居于可以取得報(bào)酬的有利地位。適用定金規(guī)則的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙方，中介公司對(duì)違約方進(jìn)行處罰，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半，這是法律所不允許的。 霸王條款7：\乙方必須同意以約定的房?jī)r(jià)、付款方式，在甲方通知成交后的當(dāng)日與另一方簽訂房屋買賣合同。\ 解讀：房屋中介合同與房屋買賣合同完全是兩回事，在中介合同中，委托人沒(méi)有義務(wù)必須與第三方簽訂合同，以滿足中介人收取報(bào)酬的目的。如果客戶必須以中介合同約定的條件、在約定的時(shí)間內(nèi)與房屋出售方簽訂房屋買賣合同，這對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是不公平的。 霸王條款8：“如果因業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)業(yè)主扣留或沒(méi)收工具?！薄 〗庾x：業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體，物業(yè)管理公司沒(méi)有處罰權(quán)，這一規(guī)定是物業(yè)管理公司對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯?！ “酝鯒l款9：“如果業(yè)主違反公約中關(guān)于業(yè)主的有關(guān)義務(wù)規(guī)定的內(nèi)容，物業(yè)公司有權(quán)處理，并要求限期整改，逾期不整改，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施?！薄 〗庾x：業(yè)主在用水、電、氣方面與物業(yè)管理公司沒(méi)有法律關(guān)系，物業(yè)公司沒(méi)有權(quán)利停水停電停氣。如果哪家物管公司對(duì)業(yè)主停水停電停氣，業(yè)主完全可以起訴物業(yè)管理公司，業(yè)主將會(huì)勝訴。霸王條款10：“業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)不存在人身、財(cái)產(chǎn)保管及保險(xiǎn)關(guān)系?！薄 〗庾x：這是物業(yè)管理公司在給自己免責(zé)，如果物業(yè)公司疏于管理，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)務(wù)遭受損失的，物業(yè)公司是不能免責(zé)的。對(duì)霸王條款的處理 格式條款具有合同法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?？梢?jiàn)格式條款可以適用無(wú)效合同的規(guī)定，那么格式條款是否可以適用合同法關(guān)于可變更和可撤銷合同的規(guī)定呢？在實(shí)踐當(dāng)中，為了貫徹尊重訂約人意愿、鼓勵(lì)交易的原則，一般不隨意適用合同無(wú)效的規(guī)定。對(duì)于格式條款也是如此。為充分保障相對(duì)人特別是廣大消費(fèi)者的利益，法律并沒(méi)有明確表示排斥相對(duì)人請(qǐng)求變更和撤銷該條款的權(quán)利。當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊，決定到底是使用合同無(wú)效的規(guī)定還是適用合同撤銷或變更的規(guī)定對(duì)于保護(hù)自己的權(quán)利更加有利。在實(shí)踐當(dāng)中大部分格式條款的爭(zhēng)議都涉及到條款的顯失公平問(wèn)題，大多數(shù)情況下相對(duì)人出于種種考慮可能并不愿意宣告合同無(wú)效，只愿意變更合同條款的內(nèi)容，那么站在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益這一最高出發(fā)點(diǎn)上，應(yīng)當(dāng)允許消費(fèi)者提出這一要求。因此，格式條款在顯失公平的情況下應(yīng)當(dāng)允許消費(fèi)者根據(jù)合同法關(guān)于顯失公平可以變更或撤銷的規(guī)定，變更該合同的條款。需要提醒購(gòu)房者注意的是，合同當(dāng)事人要求變更或者撤銷合同條款的期限為一年，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷權(quán)的，則喪失了撤銷權(quán)。無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同無(wú)效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任
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