【正文】 客觀情況?！　》课莅唇屹J款　　條款一：“買(mǎi)受人采用買(mǎi)賣(mài)合同第六條按揭貸款方式履行付款義務(wù)的，買(mǎi)受人應(yīng)按照相關(guān)銀行的要求辦理按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，該申請(qǐng)是否獲得批準(zhǔn)由銀行根據(jù)買(mǎi)受人的條件自行決定，與出賣(mài)人無(wú)關(guān)。但在擬定合同條款時(shí)，并不將這類(lèi)保證聲明納入合同內(nèi)容，當(dāng)消費(fèi)者不能獲得貸款時(shí)，并不能依據(jù)合同條款追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，反而可能會(huì)導(dǎo)致自身不能及時(shí)繳納房款而違約，最終向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的情形。90②若賣(mài)方選擇解除買(mǎi)賣(mài)合同，則買(mǎi)方應(yīng)配合賣(mài)方辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，從買(mǎi)方收到賣(mài)方的通知之日起90①若買(mǎi)方選擇解除合同，賣(mài)方應(yīng)配合辦理解除合同的相關(guān)手續(xù)，自買(mǎi)賣(mài)合同約定的房地產(chǎn)交付日之次日起至賣(mài)方收到買(mǎi)方解除買(mǎi)賣(mài)合同的書(shū)面通知之日止，賣(mài)方按日向買(mǎi)方支付買(mǎi)受人已付購(gòu)房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一的違約金。日起個(gè)月內(nèi)消費(fèi)者可以解除合同，但由于合同約定在逾期交付的日后的在%。10%，一個(gè)是10%，而開(kāi)發(fā)商違約的違約金計(jì)算的起點(diǎn)低，從消費(fèi)者已付房?jī)r(jià)款的%（已付房?jī)r(jià)款*90對(duì)共有部分、共有設(shè)施的任意變更及免除通知義務(wù)　　條款一：“已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過(guò)程中，出賣(mài)人不得隨意變更本房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間、尺寸和朝向。首先，對(duì)原方案的局部調(diào)整是否影響到消費(fèi)者所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能并沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，只是一個(gè)模糊的界線(xiàn)，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商對(duì)此也可能有不同的理解；其次，對(duì)原規(guī)劃方案進(jìn)行局部調(diào)整，有可能對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容進(jìn)行了變更，而合同內(nèi)容的變更需要雙方當(dāng)事協(xié)商一致，否則該變更的內(nèi)容對(duì)消費(fèi)者不具有約束力?！　⊥ㄖx務(wù)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附隨義務(wù)，其主要價(jià)值及作用是要求合同一方當(dāng)事人基于誠(chéng)實(shí)信用及交易習(xí)慣保護(hù)對(duì)方當(dāng)事人利益不受損失，保障消費(fèi)者的知情同意權(quán)，而兩個(gè)涉評(píng)條款都免除了開(kāi)發(fā)商對(duì)規(guī)劃等事項(xiàng)變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則。開(kāi)發(fā)商通過(guò)事先約定的方式消除了補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是不公平的。買(mǎi)受人要求退房的，出賣(mài)人應(yīng)在辦妥買(mǎi)賣(mài)合同解除手續(xù)后14消費(fèi)者同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%以?xún)?nèi)面積誤差比絕對(duì)值超出3%）3%）部分的房?jī)r(jià)款由消費(fèi)者按照約定的價(jià)格補(bǔ)足超出3%以上的，超過(guò)開(kāi)發(fā)商利用格式條款，采用多退少補(bǔ)的形式，免除了自己承擔(dān)超出如何對(duì)付商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的霸王條款　　所謂霸王條款，并不是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律術(shù)語(yǔ)，一般是指免除或者限制其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的合同格式條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。1：4“出賣(mài)人為本項(xiàng)目制作之一切介紹、宣傳及廣告資料包括建筑模型，僅供買(mǎi)受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以《買(mǎi)賣(mài)合同》及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。條：\商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約?！叭粢曳竭`反合同中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)所指商品房另行出售，乙方所付定金不予返還。霸王條款”　　解讀：按揭購(gòu)房是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商共贏的一種商業(yè)模式，本身對(duì)開(kāi)發(fā)商是有利的，而不僅僅對(duì)資金緊張的購(gòu)房者有利?！　　“酝鯒l款如果購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意，只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活，廣告的內(nèi)容不會(huì)降低小區(qū)的整體形象，開(kāi)發(fā)商就可以安裝廣告牌，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開(kāi)發(fā)商所有了。\委托人與另一方不能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，違約方或合同解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費(fèi)用二萬(wàn)元。適用定金規(guī)則的雙方應(yīng)該是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方，中介公司對(duì)違約方進(jìn)行處罰，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半，這是法律所不允許的。\　　解讀：房屋中介合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同完全是兩回事，在中介合同中，委托人沒(méi)有義務(wù)必須與第三方簽訂合同，以滿(mǎn)足中介人收取報(bào)酬的目的。“如果因業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)業(yè)主扣留或沒(méi)收工具。“如果業(yè)主違反公約中關(guān)于業(yè)主的有關(guān)義務(wù)規(guī)定的內(nèi)容，物業(yè)公司有權(quán)處理，并要求限期整改，逾期不整改，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施。10：52可見(jiàn)格式條款可以適用無(wú)效合同的規(guī)定，那么格式條款是否可以適用合同法關(guān)于可變更和可撤銷(xiāo)合同的規(guī)定呢？在實(shí)踐當(dāng)中，為了貫徹尊重訂約人意愿、鼓勵(lì)交易的原則，一般不隨意適用合同無(wú)效的規(guī)定。在實(shí)踐當(dāng)中大部分格式條款的爭(zhēng)議都涉及到條款的顯失公平問(wèn)題，大多數(shù)情況下相對(duì)人出于種種考慮可能并不愿意宣告合同無(wú)效，只愿意變更合同條款的內(nèi)容，那么站在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益這一最高出發(fā)點(diǎn)上，應(yīng)當(dāng)允許消費(fèi)者提出這一要求。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效