淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無效合同的認(rèn)定原則-資料下載頁
2025-01-01 04:24本頁面
【正文】 第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛 房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢，筆者認(rèn)為有關(guān)房屋質(zhì)量問題并不能影響合同效力的認(rèn)定，一般認(rèn)為此問題產(chǎn)生于有效合同基礎(chǔ)上，只是影響到合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出售方的義務(wù)，買受方通常沒有審查房屋質(zhì)量的能力和責(zé)任，故此類糾紛著重保護(hù)買受方的利益?！ 〉遣慌懦课莩鍪鄯皆诔鍪鄯课輹r(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受方的利益致使合同無效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，如果在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不必然導(dǎo)致合同的無效。 三、無效合同的處理 原《經(jīng)濟(jì)合同法》第7條第2款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對方因此所受的損失。如果雙方都有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！苯y(tǒng)一的《合同法》第56條規(guī)定：“無效的合同或被撤銷的合同自始沒有法律拘束力?！钡?8條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)被償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！薄 ∫陨鲜欠蓪o效合同處理的規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定來處理。概括起來，法律對無效合同的處理主要是?一?返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償。?二?賠償損失，這些主要是針對過錯(cuò)方而言的，對于非過錯(cuò)方也并非不需承擔(dān)法律后果，具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，也應(yīng)遵循幾點(diǎn)?！ ?一)公平原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，《中華人民共和國民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的無效合同的處理中，也應(yīng)貫徹這一原則。比如因未辦理房屋租賃許可證而引致的租賃合同無效的情況，按規(guī)定，租賃關(guān)系無效，承租方將房屋交還出租方，并且有過錯(cuò)的出租方仍應(yīng)賠償承租方的損失。但是這里有一個(gè)不可忽略的情節(jié)就是，承租方既便沒有過錯(cuò)，但其確實(shí)也是使用了出租方的房屋，屬實(shí)際受益人，出租方也是遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。從這一點(diǎn)來說，筆者認(rèn)為像有類似的情況，仍應(yīng)考慮讓沒有過錯(cuò)的承租人支付實(shí)際使用房屋的租金，才比較公平合理?租金的確定可通過估價(jià)部門進(jìn)行評(píng)估?。因建筑質(zhì)量引起的糾紛也有類似的情況，即在合同因此而確認(rèn)無效后，出售方應(yīng)賠償買受方的損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受方已實(shí)際使用了房屋，也有一定的受益，故可參照租賃的確認(rèn)方式給予合理的使用補(bǔ)償?！ ?二)避免累訟原則 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中往往存在多種法律關(guān)系，對一種法律關(guān)系認(rèn)定無效后，經(jīng)常會(huì)影響到其他的法律關(guān)系，因此，在無效處理上可以考慮盡可能全面協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。比如在確權(quán)案件中同時(shí)存在房屋抵押關(guān)系和房屋買賣關(guān)系，如認(rèn)定買賣關(guān)系有效，抵押關(guān)系無效，這種無效處理如不存在返還房屋或賠償損失的問題，應(yīng)責(zé)令有關(guān)當(dāng)事人中止他項(xiàng)權(quán)利登記備案，以保證買賣關(guān)系的確認(rèn)?！ ‘?dāng)前我國的法律法規(guī)日臻完善，過去由于對房地產(chǎn)活動(dòng)預(yù)見不夠，普法不得力，引致許多遺留問題，應(yīng)實(shí)事求是地看待。只要遵循立法原則，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為本，靈活執(zhí)法，就能夠妥善處理好這一類糾紛。當(dāng)然，這只是針對海南特區(qū)特殊的過渡時(shí)期所產(chǎn)生的糾紛采取的一些特殊的合理、靈活的處理方式，在房地產(chǎn)市場步入正軌，相關(guān)法律法規(guī)普及廣泛之后，應(yīng)該嚴(yán)格的依法處理案件。第 10 頁 共 10 頁
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