不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新和趨勢-資料下載頁
2025-05-15 23:49本頁面
【正文】 化有關(guān)事宜的通知》（簡稱“55號文”），這是繼2016年12月國家發(fā)改委、證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（2689號文）之后，國家部委第二次發(fā)布PPP資產(chǎn)證券化綱領(lǐng)性文件。2689號文發(fā)布后，PPPABS已為PPP項(xiàng)目證券化帶來了破冰效應(yīng)。此次55號文將ABN產(chǎn)品納入PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化中，使得產(chǎn)品類型包括了交易商協(xié)會監(jiān)管下的ABN，進(jìn)一步拓寬了發(fā)行渠道。2017年8月11日，華夏幸福固安新型城鎮(zhèn)化PPP資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）成功發(fā)行，是銀行間市場首單PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，標(biāo)志著PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化正式進(jìn)入ABS與ABN雙線發(fā)展模式。在國家政策的支持下，相關(guān)主體做了更多創(chuàng)新。華西證券—川投PPP項(xiàng)目資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得深交所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)的無異議函，是全國首單獲得批準(zhǔn)的停車場PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。資陽市雁江區(qū)以停車場收費(fèi)權(quán)作為標(biāo)的物，將納入項(xiàng)目范圍的9個停車場的特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為全國首單準(zhǔn)經(jīng)營性存量資產(chǎn)PPP項(xiàng)目。這種“轉(zhuǎn)讓－運(yùn)營－移交”的TOT模式能夠讓政府獲得一筆當(dāng)期的政府非稅收入，同時通過引入社會資本提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營的質(zhì)量和效率。資陽市雁江區(qū)停車場PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的成功落地，為目前PPP項(xiàng)目庫中大量存在的區(qū)縣級項(xiàng)目、尤其是西部地區(qū)的區(qū)縣級PPP項(xiàng)目提供新的退出模式。除此之外，市場也在探索PPP+Reits的融資模式創(chuàng)新。2689號文明確指出下一步要推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展，進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。55號文指出，除以項(xiàng)目公司的收益權(quán)、債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展資產(chǎn)證券化以外，在項(xiàng)目建成運(yùn)營2年后，項(xiàng)目公司的股東可以能夠帶來現(xiàn)金流的股權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，標(biāo)志著未來基于PPP項(xiàng)目的REITs產(chǎn)品發(fā)行可期。一方面，社會資本通過將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs，在項(xiàng)目建成運(yùn)營后可以實(shí)現(xiàn)更完全的退出。另一方面，REITs相對于普通ABS產(chǎn)品可以更好的發(fā)揮自己的公募特性，能夠拓寬資金的來源渠道，增加產(chǎn)品的流動性。資產(chǎn)證券化為我國長租市場提供良性的運(yùn)作機(jī)制中國目前已經(jīng)初步呈現(xiàn)主動尋求品質(zhì)租賃的局面，租賃市場巨大；同時，當(dāng)前一二線城市較低的租金回報(bào)率將會得到提升。中國每年有700萬畢業(yè)生，租賃市場的需求十分旺盛。我國規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)占據(jù)住房租賃市場份額的不足3%，與美國的30%、日本的83%相距較遠(yuǎn)。在政策層面，住建部會同證監(jiān)會等九部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持形成專營住房租賃的機(jī)構(gòu)并為之提供配套金融服務(wù)，以形成標(biāo)準(zhǔn)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、穩(wěn)定發(fā)展的租賃市場。 圖1：租賃市場規(guī)模預(yù)測 圖2：主要城市當(dāng)前租金回報(bào)率 當(dāng)前通過資產(chǎn)證券化模式創(chuàng)新，有助于推動發(fā)展租賃市場戰(zhàn)略的實(shí)施。長租公寓運(yùn)營商自如在8月15日發(fā)行了國內(nèi)首單租房市場消費(fèi)分期類ABS，這是繼魔方公寓后國內(nèi)第二家長租公寓運(yùn)營商主體發(fā)行的ABS。該產(chǎn)品在精細(xì)化管理及數(shù)字化、科技化風(fēng)控的基礎(chǔ)上，為租客提供租金“月付”的便捷方式。從基礎(chǔ)資產(chǎn)看，房租分期現(xiàn)金流十分穩(wěn)定，在貸款額度、底層資產(chǎn)池分布上呈現(xiàn)小額分散特點(diǎn)，非常符合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求。同時，租金支付是城市青年十分重要、且頻次穩(wěn)定的持續(xù)性日常消費(fèi)，而長租運(yùn)營商還會負(fù)責(zé)構(gòu)建及維護(hù)消費(fèi)場景、提供數(shù)據(jù)支持及資產(chǎn)管理服務(wù)，以確保持續(xù)生成優(yōu)質(zhì)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)。另外，依托該產(chǎn)品完善的風(fēng)控體系和獨(dú)特的分期消費(fèi)場景優(yōu)勢，基礎(chǔ)資產(chǎn)違約率極低、安全性較高。該產(chǎn)品期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級，占比90%。%，共計(jì)超過14家機(jī)構(gòu)投資者參與，能得到如此廣泛的關(guān)注、并簿記出如此低的利率，是資本市場對自如優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的充分肯定，也體現(xiàn)出長租公寓類資產(chǎn)在未來ABS領(lǐng)域的巨大潛力。未來，依托租房形成的消費(fèi)信貸資產(chǎn)必將成為交易所ABS市場備受關(guān)注且潛力巨大的產(chǎn)品。三、不動產(chǎn)證券化的發(fā)展展望不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品逐漸由單純的金融產(chǎn)品提升為一種服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融模式。從主體信用到資產(chǎn)信用，從流動資產(chǎn)到非流動資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化逐步成為幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿的強(qiáng)大工具。未來，不動產(chǎn)證券化的主體范圍將不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將更加精細(xì)，更多專業(yè)服務(wù)商及技術(shù)支持會運(yùn)用到現(xiàn)金流的管控中，不動產(chǎn)證券化將成為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)一支不可或缺的金融力量。歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見，你的意見是我進(jìn)步的動力。贈語； 如果我們做與不做都會有人笑，如果做不好與做得好還會有人笑，那么我們索性就做得更好，來給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會做“金錢、權(quán)利”的主人。什么時候離光明最近？那就是你覺得黑暗太黑的時候。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。 參考
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