不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新和趨勢(shì)-資料下載頁(yè)
2025-05-15 23:49本頁(yè)面
【正文】 化有關(guān)事宜的通知》（簡(jiǎn)稱“55號(hào)文”），這是繼2016年12月國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（2689號(hào)文）之后，國(guó)家部委第二次發(fā)布PPP資產(chǎn)證券化綱領(lǐng)性文件。2689號(hào)文發(fā)布后，PPPABS已為PPP項(xiàng)目證券化帶來(lái)了破冰效應(yīng)。此次55號(hào)文將ABN產(chǎn)品納入PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化中，使得產(chǎn)品類型包括了交易商協(xié)會(huì)監(jiān)管下的ABN，進(jìn)一步拓寬了發(fā)行渠道。2017年8月11日，華夏幸福固安新型城鎮(zhèn)化PPP資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）成功發(fā)行，是銀行間市場(chǎng)首單PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，標(biāo)志著PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化正式進(jìn)入ABS與ABN雙線發(fā)展模式。在國(guó)家政策的支持下，相關(guān)主體做了更多創(chuàng)新。華西證券—川投PPP項(xiàng)目資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得深交所資產(chǎn)支持證券掛牌條件確認(rèn)的無(wú)異議函，是全國(guó)首單獲得批準(zhǔn)的停車場(chǎng)PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。資陽(yáng)市雁江區(qū)以停車場(chǎng)收費(fèi)權(quán)作為標(biāo)的物，將納入項(xiàng)目范圍的9個(gè)停車場(chǎng)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為全國(guó)首單準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性存量資產(chǎn)PPP項(xiàng)目。這種“轉(zhuǎn)讓－運(yùn)營(yíng)－移交”的TOT模式能夠讓政府獲得一筆當(dāng)期的政府非稅收入，同時(shí)通過(guò)引入社會(huì)資本提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量和效率。資陽(yáng)市雁江區(qū)停車場(chǎng)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的成功落地，為目前PPP項(xiàng)目庫(kù)中大量存在的區(qū)縣級(jí)項(xiàng)目、尤其是西部地區(qū)的區(qū)縣級(jí)PPP項(xiàng)目提供新的退出模式。除此之外，市場(chǎng)也在探索PPP+Reits的融資模式創(chuàng)新。2689號(hào)文明確指出下一步要推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展，進(jìn)一步支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。55號(hào)文指出，除以項(xiàng)目公司的收益權(quán)、債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化以外，在項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)2年后，項(xiàng)目公司的股東可以能夠帶來(lái)現(xiàn)金流的股權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，標(biāo)志著未來(lái)基于PPP項(xiàng)目的REITs產(chǎn)品發(fā)行可期。一方面，社會(huì)資本通過(guò)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給REITs，在項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后可以實(shí)現(xiàn)更完全的退出。另一方面，REITs相對(duì)于普通ABS產(chǎn)品可以更好的發(fā)揮自己的公募特性，能夠拓寬資金的來(lái)源渠道，增加產(chǎn)品的流動(dòng)性。資產(chǎn)證券化為我國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)提供良性的運(yùn)作機(jī)制中國(guó)目前已經(jīng)初步呈現(xiàn)主動(dòng)尋求品質(zhì)租賃的局面，租賃市場(chǎng)巨大；同時(shí)，當(dāng)前一二線城市較低的租金回報(bào)率將會(huì)得到提升。中國(guó)每年有700萬(wàn)畢業(yè)生，租賃市場(chǎng)的需求十分旺盛。我國(guó)規(guī)模化的住房租賃企業(yè)占據(jù)住房租賃市場(chǎng)份額的不足3%，與美國(guó)的30%、日本的83%相距較遠(yuǎn)。在政策層面，住建部會(huì)同證監(jiān)會(huì)等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持形成專營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)并為之提供配套金融服務(wù)，以形成標(biāo)準(zhǔn)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、穩(wěn)定發(fā)展的租賃市場(chǎng)。 圖1：租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 圖2：主要城市當(dāng)前租金回報(bào)率 當(dāng)前通過(guò)資產(chǎn)證券化模式創(chuàng)新，有助于推動(dòng)發(fā)展租賃市場(chǎng)戰(zhàn)略的實(shí)施。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如在8月15日發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS，這是繼魔方公寓后國(guó)內(nèi)第二家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商主體發(fā)行的ABS。該產(chǎn)品在精細(xì)化管理及數(shù)字化、科技化風(fēng)控的基礎(chǔ)上，為租客提供租金“月付”的便捷方式。從基礎(chǔ)資產(chǎn)看，房租分期現(xiàn)金流十分穩(wěn)定，在貸款額度、底層資產(chǎn)池分布上呈現(xiàn)小額分散特點(diǎn)，非常符合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求。同時(shí)，租金支付是城市青年十分重要、且頻次穩(wěn)定的持續(xù)性日常消費(fèi)，而長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商還會(huì)負(fù)責(zé)構(gòu)建及維護(hù)消費(fèi)場(chǎng)景、提供數(shù)據(jù)支持及資產(chǎn)管理服務(wù)，以確保持續(xù)生成優(yōu)質(zhì)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)。另外，依托該產(chǎn)品完善的風(fēng)控體系和獨(dú)特的分期消費(fèi)場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)資產(chǎn)違約率極低、安全性較高。該產(chǎn)品期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，其中優(yōu)先級(jí)獲得AAA信用評(píng)級(jí)，占比90%。%，共計(jì)超過(guò)14家機(jī)構(gòu)投資者參與，能得到如此廣泛的關(guān)注、并簿記出如此低的利率，是資本市場(chǎng)對(duì)自如優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的充分肯定，也體現(xiàn)出長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)在未來(lái)ABS領(lǐng)域的巨大潛力。未來(lái)，依托租房形成的消費(fèi)信貸資產(chǎn)必將成為交易所ABS市場(chǎng)備受關(guān)注且潛力巨大的產(chǎn)品。三、不動(dòng)產(chǎn)證券化的發(fā)展展望不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品逐漸由單純的金融產(chǎn)品提升為一種服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融模式。從主體信用到資產(chǎn)信用，從流動(dòng)資產(chǎn)到非流動(dòng)資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化逐步成為幫助企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)、優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿的強(qiáng)大工具。未來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)證券化的主體范圍將不斷擴(kuò)大，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將更加精細(xì)，更多專業(yè)服務(wù)商及技術(shù)支持會(huì)運(yùn)用到現(xiàn)金流的管控中，不動(dòng)產(chǎn)證券化將成為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)一支不可或缺的金融力量。歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見(jiàn)，你的意見(jiàn)是我進(jìn)步的動(dòng)力。贈(zèng)語(yǔ)； 如果我們做與不做都會(huì)有人笑，如果做不好與做得好還會(huì)有人笑，那么我們索性就做得更好，來(lái)給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢(qián)、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會(huì)做“金錢(qián)、權(quán)利”的主人。什么時(shí)候離光明最近？那就是你覺(jué)得黑暗太黑的時(shí)候。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。 參考
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