【正文】 變化組合，每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。分析認(rèn)為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結(jié)果，即： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當(dāng)企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。第七節(jié) 風(fēng)險分析本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢Ξa(chǎn)品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準(zhǔn)收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。計算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率分析）”。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，%，風(fēng)險很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，%，風(fēng)險加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，%，風(fēng)險較大。綜合上述分析，建議以風(fēng)險分析的結(jié)論為主，建議的最高報價17800萬元。附錄土地報價可行性研究案例原始數(shù)據(jù)文件名： AL2 項目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州M星軟件科技有限公司第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化地塊信息項目單位數(shù)量土地面積M226208土地價格元/M22500最高容積率M2/ M2擬建產(chǎn)品產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價建安造價每M2其它費用 其它費用占收入比例其它費用占建安費比例多層4000850200高層40001200180評價指標(biāo)：土地增值=［售價*（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價＊其它費用占收入比例／１００－建安造價＊其它費用占建安費比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費用每平方米土地增值產(chǎn)品名稱每平方米土地增值（元）多層高層最優(yōu)方案產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計第二部分 數(shù)據(jù)輸入一、基本信息基本信息內(nèi)容單位數(shù)量計算期年3每年分期數(shù)期/年4基準(zhǔn)收益率%10最低利潤率%0土地面積平方米52415 最高容積率≤土地最低限價或起拍價格萬元/畝,元/平方米(默認(rèn))12000報價方案土地起算價格萬元14600報價方案每次加價幅度萬元200營業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經(jīng)營資金利率%短期借款利率%注：報價方案每次加價幅度0為土地報價分析，報價方案每次加價幅度=0為可行性研究二、投資估算單項工程造價單項工程面積工程造價開竣工時間（期）建筑面積占地面積或容積率單位造價合價開工時間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收獨立別墅12250（）1200（1470）578多層住宅29900（）850（）477中高層住宅19140（6600）1200（）478汽車車位80002200（1760）577商業(yè)配套500800（40）999合計（69790）（）（）（）（）注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費用，不輸此項數(shù)據(jù)則土地費由人工分配。其它投資估算參數(shù)序號費用名稱選計算基數(shù)序號選計算基數(shù)單位數(shù)量1前期費用1占建安費用比例%2基礎(chǔ)設(shè)施3單位建筑面積元2323公共配套設(shè)施1占建安費用比例%4開發(fā)期稅費2占收入比例%15其它工程費用1占建安費用比例%6間接開發(fā)費1占建安費用比例%07管理費用4輸入金額萬元1808銷售費用2占收入比例%9不可預(yù)見費4輸入金額萬元600注：選計算基數(shù)：1建筑安裝工程費用，%；2銷售收入，%；3建筑面積, 元/平方米；4輸入金額，萬元。三、產(chǎn)品銷售銷售產(chǎn)品基本信息（選）單項工程（選）經(jīng)營方式產(chǎn)品名稱數(shù)量價格銷售周期（期）收款比例（%）開竣工時間（期）開盤單價增減幅度（%）開盤時間（期）銷售周期（期）簽定合同結(jié)構(gòu)封頂交付使用開工時間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收獨立別墅1獨立別墅122508800057304030（5）（7）（8）多層住宅1多層住宅299004000045304030（4）（7）（7）中高層住宅1中高層住宅191404000056304030（4）（7）（8）汽車車位1汽車車位80003500047304030（5）（7）（7）商業(yè)配套1商業(yè)配套5003000091304030（9）（9）（9）注：經(jīng)營方式：；；；；開竣工時間，自動轉(zhuǎn)入，不必輸入。四、三產(chǎn)經(jīng)營成本三產(chǎn)經(jīng)營成本原表4產(chǎn)品名稱序號費用名稱12345…產(chǎn)品11直接費用1．1原材料1．2燃料動力1．3工資及福利費1．4其它2間接費用3銷售費用4管理費五、資金籌措借款還本付息條件借款名稱年利率（%）償還方式寬限期（期）償還期（期）銀行貸款45控制：寬限期必須0,若=0則報警提示。資金籌措計劃項目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營資金銀行借款30006000注: 投資使用計劃由投資計劃表自動轉(zhuǎn)入. 資金籌措計劃自動合計, 資金籌措計劃=+六、風(fēng)險分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化獨立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價格變化獨立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數(shù)據(jù)自動轉(zhuǎn)入 每個項目最多可以有10個組合，也可以少于10個概率分析 變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項目變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化（元/M2）獨立別墅 1200造價11001200概率多層住宅850造價800850概率中高層住宅 1200造價11001200概率汽車車位2200造價20002200概率商業(yè)配套800造價750800概率其它費用變化率（%）數(shù)量(容積率)變化（%）獨立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價格變化（元/m2）獨立別墅 價格80008400880