【正文】 　折算成月24 月10所有貸款償還期 　　折算成月24 月11項(xiàng)目投資回收期 　三盈虧平衡點(diǎn)　　1銷售率%　四還款資金盈虧平衡分析項(xiàng)目能順利還款　1建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)存在資金缺口的年度數(shù)　年表103 項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表由表103可以看出，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，以I3=8%的基準(zhǔn)收益率計(jì)算，（大于零），按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。本項(xiàng)目以折舊、攤銷、銷售房屋回款及未分配利潤(rùn)償還長(zhǎng)期借款，項(xiàng)目綜合收益能夠保證按時(shí)償債，%（基準(zhǔn)上浮30%），貸款的借款償還期為2年沒有問題。測(cè)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目逐年在財(cái)務(wù)上是平衡的，表明項(xiàng)目資金充足，財(cái)務(wù)情況良好。針對(duì)建設(shè)投資增加、銷售收入減少進(jìn)行單因素敏感性分析，計(jì)算結(jié)果表明，從平均償債備付率以及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩個(gè)指標(biāo)看，總投資和商品房銷售價(jià)格的波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目盈利影響較大，當(dāng)建設(shè)投資增加較多、銷售價(jià)格減少較多時(shí)，會(huì)造成計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)值下降，詳見表104。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)積極做好市場(chǎng)開發(fā)，盡量避免項(xiàng)目投資和銷售過程中的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目盈虧平衡為（銷售率）%，由于本項(xiàng)目測(cè)算時(shí)未涉及出租類收入，故下表中出租率不作為敏感性分析指標(biāo)。單因素敏感性分析　所得稅后內(nèi)部收益率平均償債備付率（DSCR）變動(dòng)幅度項(xiàng)目總投資租售價(jià)格出租率項(xiàng)目總投資租售價(jià)格出租率20%%%%%%%15%%%%%%%10%%%%%%%5%%%%%%%0%%%%%%%5%%%%%%%10%%%%%%%15%%%%%%%20%%%%%%%表104 單因素敏感性分析表第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本項(xiàng)目不但可以為武清開發(fā)區(qū)居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善，本項(xiàng)目所處地段將會(huì)吸引較多藍(lán)印戶口、武清開發(fā)區(qū)中高收入從業(yè)人員和改善需求置業(yè)者前來購(gòu)買。 由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。小區(qū)的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢?，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流、車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。由于本項(xiàng)目自身配備商業(yè)配套，且周圍的交通條件較好，建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境能滿足業(yè)主需求?？偟恼f來，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對(duì)居民收入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果可以采用分期付款等多種付款方式對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無表111 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)金僑大道南區(qū)項(xiàng)目的投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。就本項(xiàng)目的實(shí)際情況看，承建單位在對(duì)項(xiàng)目投資開發(fā)工程中，可能存在或出現(xiàn)以下風(fēng)險(xiǎn)：自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品的直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于行業(yè)政策以及區(qū)域政策的變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。由于政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是主要涵蓋諸如科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及工藝的更新、項(xiàng)目采用新技術(shù)、新工藝，使項(xiàng)目本身技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、人、財(cái)、物的組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。及早發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到上述風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施，化解、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)，減小各種風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失尤為重要。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。對(duì)該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)涵蓋以下三個(gè)方面的措施：首先,如果項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期人為延長(zhǎng)的話,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就將難以預(yù)測(cè)。其次，開發(fā)周期越長(zhǎng)，項(xiàng)目建成以后的政治影響因素也越難預(yù)測(cè),特別是當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)行業(yè),泡沫嚴(yán)重，供需矛盾嚴(yán)重，行業(yè)受國(guó)家及當(dāng)?shù)卣恼咧笇?dǎo)不斷加強(qiáng)，同行地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)激烈。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最基本的辦法就是按照規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)并盡快回收投資。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取諸如提高選址的速度、利用法律手段等保證項(xiàng)目前期以及建設(shè)施工的順利進(jìn)行；嚴(yán)格采用招投標(biāo)的辦法和承建單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證工程安全完工；與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同。以避免不必要因素的影響。通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，預(yù)測(cè)就越精確，從而進(jìn)行科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。確保把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。良好的項(xiàng)目管理是項(xiàng)目能否成功的重要保證。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)非常必要，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第十三章 研究結(jié)論與建議天津市作為跨越環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京津地區(qū)的重點(diǎn)城市，未來的城市建設(shè)目標(biāo)為國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市，近5年綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升速度已躋身全國(guó)最快地區(qū)。武清開發(fā)區(qū)作為天津市國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，是武清區(qū)域發(fā)展、功能升級(jí)的必然方向。開發(fā)區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)較高，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套完善，區(qū)域成長(zhǎng)潛力較高。把天津市作為金僑集團(tuán)投資的重點(diǎn)城市，符合戰(zhàn)略發(fā)展方向。金僑大道南區(qū)工程項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)符合武清開發(fā)區(qū)的整體發(fā)展方向，工程建設(shè)前景廣闊。從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目為天津市武清區(qū)的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于商品房住宅及商業(yè)用房的需求，同時(shí)進(jìn)一步繁榮天津市武清開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)將帶來較好的社會(huì)效益。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，由于區(qū)域市場(chǎng)上對(duì)商品房住宅及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面臨著良好的市場(chǎng)環(huán)境及較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。所以不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的建設(shè)有著充分的必要性。本項(xiàng)目按照現(xiàn)代商業(yè)及住宅模式構(gòu)建優(yōu)良的住宅環(huán)境和商業(yè)環(huán)境、配置完善的配套服務(wù)設(shè)施以及極具文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。項(xiàng)目建成后將成為武清開發(fā)區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于住宅、商業(yè)用房的需求，為開發(fā)區(qū)及周邊常駐人口提升生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境做出重大貢獻(xiàn)。同時(shí)，金僑大道南區(qū)項(xiàng)目作為金僑大道先期項(xiàng)目，項(xiàng)目的承建單位無論從技術(shù)、資金、施工建設(shè)以及銷售經(jīng)驗(yàn)等多方面，均能夠確保項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)規(guī)劃，按時(shí)建成入住。項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)收支平衡，按照I3=8%的基準(zhǔn)收益率計(jì)算，%，%。經(jīng)測(cè)算的項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，具有一定的利潤(rùn)空間，貸款具備一定的償還能力。綜合上述，該項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策以及項(xiàng)目所在地的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目本身財(cái)務(wù)效益較好，且基本符合公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略，初步判斷該項(xiàng)目可行。項(xiàng)目建設(shè)單位可應(yīng)進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，可通過園林景觀、品質(zhì)感較強(qiáng)的外立面設(shè)計(jì)，突出項(xiàng)目所在區(qū)域的生態(tài)生活環(huán)境的升級(jí)。同時(shí)通過示范區(qū)進(jìn)行展示，跳出現(xiàn)有市場(chǎng)水平，打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。建議項(xiàng)目建設(shè)單位統(tǒng)籌安排金僑大道項(xiàng)目整體的融資方案，統(tǒng)一協(xié)調(diào)資金使用、有效落實(shí)項(xiàng)目的資本金的來源，防范資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目總投資和商品房銷售價(jià)格的波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目盈利影響較大，當(dāng)建設(shè)投資增加較多、銷售價(jià)格減少較多時(shí)，計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)均不能滿足項(xiàng)目的目標(biāo)投資收益。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)加強(qiáng)工程管理及營(yíng)銷策劃環(huán)節(jié)，避免項(xiàng)目投資和銷售過程中的風(fēng)險(xiǎn)。 考慮到金僑大道住宅項(xiàng)目建成后，其用戶多數(shù)為開發(fā)區(qū)內(nèi)擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)、娛樂中心及安保措施。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于武清開發(fā)區(qū)的發(fā)展，因而需強(qiáng)化本項(xiàng)目住宅、商業(yè)與武清開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃的結(jié)合，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。、表圖41 2009年以來房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)圖42 2009年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資增速圖43 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)趨勢(shì)圖44 2009年2011年四季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)增速趨勢(shì)圖45 2009年2011年各季度天津市商品房銷售面積及增速趨勢(shì)圖46 2009年2011年各季度天津市各類新建房屋銷售增速趨勢(shì)圖47 武清區(qū)月成交套數(shù)走勢(shì)圖圖48 武清區(qū)月成交面積走勢(shì)圖圖49 武清區(qū)月成交均價(jià)走勢(shì)圖表21 項(xiàng)目投資與效益指標(biāo)表表41 20102012年部分宏觀政策一覽表表42 2010年2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資完成情況與全國(guó)對(duì)比表43 2010年2011年各季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售面積表61 各施工階段主要噪聲源狀況表62 交通運(yùn)輸車輛聲級(jí)表91 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表92 項(xiàng)目總投資估算表表93 建筑安裝工程費(fèi)用估算表表94 其他費(fèi)用估算表表95 投資計(jì)劃與資金籌措表表101 經(jīng)營(yíng)收入估算表表102 開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表表103 項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表表104 單因素敏感性分析表表111 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施表64