【正文】 某物流園區(qū)設(shè)置一個(gè)由倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)字模擬控制中心，對(duì)進(jìn)出口、過境、轉(zhuǎn)運(yùn)、通關(guān)貨物進(jìn)行數(shù)字模擬工作，嚴(yán)格對(duì)貨物實(shí)行監(jiān)管和控制。三、生產(chǎn)加工技術(shù)平臺(tái)（1） 金屬制品精細(xì)加工作業(yè)區(qū) 對(duì)金屬制品及鋼材原料進(jìn)行深加工，打造金屬制品生產(chǎn)基地，實(shí)現(xiàn)某物流園生產(chǎn)加工的高效運(yùn)行，不僅需要先進(jìn)可靠的硬設(shè)備作基礎(chǔ)，同時(shí)還應(yīng)具有適應(yīng)現(xiàn)代物流配送的經(jīng)營(yíng)理念、現(xiàn)代信息化手段、穩(wěn)固的供需關(guān)系和高素質(zhì)的物流管理人才。（2） 金屬制品研發(fā)技術(shù)中心金屬制品及鋼材企業(yè)必須不斷地開發(fā)新產(chǎn)品，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)效率，才能滿足客戶對(duì)產(chǎn)品的高質(zhì)量、低成本、個(gè)性需求等方面的要求。園區(qū)加工區(qū)需要保持高水平的研發(fā)強(qiáng)度，保證高政策的支持力度，吸納國(guó)際先進(jìn)鋼鐵企業(yè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，從根本上改善傳統(tǒng)物流園的技術(shù)高度。（3） 科技孵化中心 科技企業(yè)孵化器是科技服務(wù)體系的核心，是以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培育和扶植高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，某物流園區(qū)將引進(jìn)科技企業(yè)孵化器實(shí)現(xiàn)金屬制品轉(zhuǎn)化科技成果，帶來鋼鐵實(shí)力的整體提高，為科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展提供必需的各項(xiàng)服務(wù)，推動(dòng)科技企業(yè)快速成長(zhǎng)。（4） 專業(yè)檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)中心在整個(gè)貨物加工過程中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品監(jiān)控、實(shí)行認(rèn)證制度、出口質(zhì)量安檢、系統(tǒng)檢測(cè)等一系列符合安全標(biāo)準(zhǔn)的程序，保障整個(gè)物流園區(qū)的貨物質(zhì)量和專業(yè)的服務(wù)管理體系，實(shí)現(xiàn)某制造業(yè)產(chǎn)業(yè)的再升值空間。（5） 貨物包裝作業(yè)區(qū) 為了更有效地利用資源、增加附加價(jià)值、滿足客戶需求、提高物流效率和促進(jìn)銷售，在某物流園區(qū)對(duì)鋼產(chǎn)品進(jìn)行剪切、彎管，對(duì)復(fù)合肥進(jìn)行標(biāo)簽、刷標(biāo)志，對(duì)塑料制品進(jìn)行打孔、組裝、包裝等產(chǎn)品進(jìn)行的簡(jiǎn)單作業(yè)，同時(shí)兼具產(chǎn)品裝卸、貨物存放功能。四、物流企業(yè)總部（6） 物流企業(yè)總部辦公（第三方物流）打造以服務(wù)物流企業(yè)為主體的總部辦公集群，聚集某當(dāng)?shù)丶爸苓叧鞘械匿撹F物流、金屬加工等企業(yè)機(jī)構(gòu)，為入駐的企業(yè)提供辦公平臺(tái)、商務(wù)會(huì)議平臺(tái)、信息推廣活動(dòng)、企業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，為企業(yè)供應(yīng)商和采購(gòu)商提供信息服務(wù)、融資租賃服務(wù)等基本的第三方物流服務(wù)。（7） 物流方案公司集約化辦公（第四方物流）第四方物流是專門為第一方、第二方和第三方提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理等活動(dòng)，并不實(shí)際承擔(dān)具體的物流運(yùn)作活動(dòng)。它不是物流的利益方，而是通過擁有的信息技術(shù)、整合能力以及其他資源提供一套完整的供應(yīng)鏈解決方案，以此獲取一定的利潤(rùn)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)降低成本和有效整合資源，并且依靠?jī)?yōu)秀的第三方物流供應(yīng)商、技術(shù)供應(yīng)商、管理咨詢以及其他增值服務(wù)商，為客戶提供獨(dú)特的和廣泛的供應(yīng)鏈解決方案。第四方物流服務(wù)流程圖在某物流園區(qū)中，我們將為當(dāng)?shù)劁撹F冶金、汽車配件、復(fù)合肥、化工塑料等企業(yè)提供第四方物流服務(wù)，形成一整套完善的供應(yīng)鏈解決方案，對(duì)現(xiàn)有資源和物流運(yùn)作流程進(jìn)行整合和再造,向客戶提供持續(xù)更新和優(yōu)化的技術(shù)方案，滿足客戶特殊需求。（8） 園區(qū)物流信息化控制中心 整個(gè)物流企業(yè)總部除基本的企業(yè)辦公功能，還為園區(qū)建設(shè)一個(gè)園區(qū)物流信息化控制中心，提供全面的工程管理服務(wù)，對(duì)物流作業(yè)進(jìn)行信息化管理的服務(wù)，為企業(yè)提供重要的市場(chǎng)信息，優(yōu)化企業(yè)的物流服務(wù)流程，為某物流園區(qū)先進(jìn)信息化設(shè)備和重要的管理場(chǎng)所。 五、金屬制品電子交易平臺(tái)（1） 現(xiàn)代化電子交易服務(wù)中心 現(xiàn)代物流交易早已邁入電子化時(shí)代，電子交易成為現(xiàn)代鋼材行業(yè)、金屬制品等行業(yè)的主導(dǎo)交易方式，某物流園區(qū)同樣需要引進(jìn)電子商務(wù)交易技術(shù)，提供實(shí)時(shí)的鋼鐵行情和交易服務(wù)。整個(gè)交易區(qū)還為客戶提供接待、咨詢等基本服務(wù)，也支持為企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貨交易、進(jìn)出口交易等。 （2）電子交易結(jié)算中心 結(jié)算中心作為電子交易平臺(tái)環(huán)節(jié)的重要組成部分，統(tǒng)一的賬戶管理必不可少，這里我們將利用信息系統(tǒng)和電子商務(wù)平臺(tái)，為某物流園區(qū)內(nèi)外企業(yè)提供往來賬款和存貸等方面的結(jié)算業(yè)務(wù)，如：資金往來結(jié)算、資金調(diào)度、資金運(yùn)籌、數(shù)據(jù)處理、信息化技術(shù)支持等。六、電子信息平臺(tái)（1） 網(wǎng)絡(luò)信息中心以虛擬的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為載體，利用網(wǎng)絡(luò)自身覆蓋面廣的特征優(yōu)勢(shì)，形成以金屬制品展示和信息互換平臺(tái)，幫助企業(yè)拓寬業(yè)務(wù)渠道，實(shí)現(xiàn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)化信息管理。（2） 某國(guó)際現(xiàn)代物流服務(wù)論壇以現(xiàn)代物流為龍頭，全力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心的同時(shí)，開設(shè)某國(guó)際現(xiàn)代物流服務(wù)論壇，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物流開發(fā)企業(yè)進(jìn)園交流，對(duì)園區(qū)中小企業(yè)進(jìn)行物流培訓(xùn)，通過論壇提高園區(qū)高效、專業(yè)的物流氛圍，使園區(qū)的整體發(fā)展更加趨向國(guó)際化。（3）“金匯”金屬商貿(mào)會(huì)展中心以金屬交易會(huì)展服務(wù)為主體，專業(yè)化金屬制品交易會(huì)展為特色，用產(chǎn)業(yè)針對(duì)性產(chǎn)生的集聚效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“慧”、“會(huì)”、“匯”。 利用信息化傳播、產(chǎn)品展示、圖片講解、虛體模擬、宣傳演示等方式讓企業(yè)之間更好地了解展廳產(chǎn)品，更迅速地找到企業(yè)需求產(chǎn)品，同時(shí)使園內(nèi)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)更加公平化，維護(hù)展覽秩序，優(yōu)化管理的同時(shí)促進(jìn)企業(yè)間的商貿(mào)交流。七、商務(wù)服務(wù)平臺(tái)（1） 金屬制品采購(gòu)商（銷售商）駐點(diǎn)辦公某色金屬及有色金屬制品采購(gòu)商需要完整收錄園內(nèi)外有色金屬及有色金屬制品銷售商信息資料，以及進(jìn)行實(shí)點(diǎn)考察等，在園區(qū)內(nèi)打造直屬制品駐店辦公可以幫助有色金屬及有色金屬制品生産企業(yè)在某鎮(zhèn)開展?fàn)I銷活動(dòng)，打開某市場(chǎng)。 （2）金融擔(dān)保服務(wù)在物流金融方面，物流園區(qū)將為入駐企業(yè)提供質(zhì)押、監(jiān)管、融資、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)等與交易以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類涉及物流業(yè)中間業(yè)務(wù)的功能，幫助解決鋼貿(mào)商融資難的問題。 （3）商務(wù)型酒店配套服務(wù)平臺(tái)存在對(duì)于周邊的業(yè)態(tài)影響與輻射作用，拉動(dòng)周邊消費(fèi)和整體土地價(jià)值等起著至關(guān)重要的作用，我們將在某物流園區(qū)配套專業(yè)的商務(wù)型酒店及餐飲服務(wù)，以高品質(zhì)的酒店服務(wù)，吸引企業(yè)人才，留住企業(yè)客戶。第四節(jié) 空間布局分析現(xiàn)代物流集聚區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域。在總體定位中，我們將園區(qū)功能結(jié)構(gòu)分為：碼頭作業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)堆場(chǎng)區(qū)、加工配送區(qū)、展示交易區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)及生活配套區(qū)為主體的七大功能區(qū)域，為園區(qū)入駐企業(yè)和未來的物流中心提供整體化、配套式服務(wù)。在對(duì)某現(xiàn)代綜合物流園產(chǎn)業(yè)定位明確的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)每個(gè)功能區(qū)進(jìn)行如下布局解析。第五節(jié) 建筑意向圖展示綜合服務(wù)中心圖片企業(yè)總部辦公專業(yè)檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)第六章 規(guī)劃建設(shè)指標(biāo) 第一節(jié) 指標(biāo)制定依據(jù) 業(yè)態(tài)功能建設(shè)用地指標(biāo)依據(jù)定位業(yè)態(tài)功能及業(yè)務(wù)內(nèi)容估算；建設(shè)控制指標(biāo)依據(jù)某市產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)發(fā)展政策精神，某市2011年、2012年13月掛牌出讓土地控制指標(biāo)調(diào)整。第二節(jié) 物流園區(qū)建設(shè)指標(biāo) 控制指標(biāo)一、業(yè)態(tài)功能用地指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱用地面積（M2)用地面積比例（%）備注01碼頭作業(yè)區(qū)265005含泊位、裝卸區(qū)02倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)15900030含堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、配送管理03加工區(qū)7950015含包裝、檢測(cè)、認(rèn)證服務(wù)04商務(wù)辦公（總部經(jīng)濟(jì)）區(qū)5300010含生產(chǎn)商、經(jīng)銷商等05綜合服務(wù)265005海關(guān)、商檢、工商、稅務(wù)、金融、貨代、報(bào)關(guān)行等06展示、交易區(qū)5300010含會(huì)務(wù)、展覽、信息、電子及現(xiàn)貨交易07生活、配套區(qū)265005公寓、商店、餐飲等08道路530001009綠化5300010含水面10合計(jì)530000100二、業(yè)態(tài)功能區(qū)建設(shè)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱用地面積（M2)建筑面積（M2）容積率備注02倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)159000含堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、配送管理其中：堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)133000 調(diào)配、結(jié)算10600按堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)的8%配套03加工區(qū)79500含包裝、檢測(cè)、認(rèn)證服務(wù)其中：加工車間、包裝 68400 認(rèn)證、檢測(cè)6840按加工、包裝的10%配套04商務(wù)辦公（總部經(jīng)濟(jì)）區(qū)53000含生產(chǎn)商、經(jīng)銷商、采購(gòu)商等05綜合服務(wù)區(qū)26500？海關(guān)、商檢、工商、稅務(wù)、金融、貨代、報(bào)關(guān)行等06展示、交易區(qū)53000？含會(huì)務(wù)、展覽、信息、電子及現(xiàn)貨交易07生活、配套區(qū)26500？公寓、商店、餐飲等合計(jì)？指標(biāo)設(shè)計(jì)說明：倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)：1）最高庫(kù)存量設(shè)計(jì)40萬(wàn)噸、年吞吐量設(shè)計(jì)600萬(wàn)噸（按365天計(jì)算，年周轉(zhuǎn)15次）；2）堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)面積=40萬(wàn)噸247。3噸/平方米=，配套面積=8%=；3）；4）（）。 加工區(qū)：1）最大加工能力設(shè)計(jì)13萬(wàn)噸、年加工能力設(shè)計(jì)195萬(wàn)噸（按300天周計(jì)算，年周轉(zhuǎn)15次）；2）加工廠房面積=13萬(wàn)噸247。，配套面積=10%=；3）；4）（）。 商務(wù)辦公、綜合服務(wù)、展示交易、生活配套區(qū)建筑面積，請(qǐng)委托方根據(jù)投資開發(fā)回報(bào)戰(zhàn)略提出建筑量。 道路、綠化指標(biāo)，在控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，根據(jù)最終確認(rèn)的業(yè)態(tài)功能進(jìn)行調(diào)整。 碼頭作業(yè)區(qū)，請(qǐng)土地出讓方提供水工資料（岸線長(zhǎng)度、河堤禁建寬度、碼頭岸線外常年吃水深度、河道常年續(xù)航能級(jí)）或向?qū)I(yè)水工設(shè)計(jì)單位咨詢：本地塊岸線最大適航船舶噸級(jí)、可規(guī)劃碼頭等級(jí)、泊位數(shù)、需相應(yīng)的作業(yè)區(qū)面積。本區(qū)域用地面積可在控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)做調(diào)整。三、整個(gè)用地塊控制指標(biāo)編號(hào)地塊名稱地塊位置土地面積（M2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求投資強(qiáng)度(萬(wàn)元/畝)容積率建筑密度綠地率建筑限高53000（約800畝）倉(cāng)儲(chǔ)物流建設(shè)用地45%1020%不限高但需滿足省市有關(guān)規(guī)范要求300第七章 投資估算和經(jīng)濟(jì) 社會(huì)效益分析第一節(jié) 投資估算分析 一、投資估算依據(jù)和范圍 投資估算依據(jù) 本項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和流動(dòng)資金。估算依據(jù)如下： 1）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； 2）某市建設(shè)工程價(jià)格信息； 3）某市對(duì)建筑和設(shè)備安裝工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)文件； 4）其他有關(guān)資料。 投資估算范圍 本報(bào)告投資估算范圍包括完成項(xiàng)目工程達(dá)到經(jīng)營(yíng)要求所需的所有費(fèi)用。 二、建設(shè)投資估算 工程直接費(fèi)用費(fèi) 估算約為216000萬(wàn)元。 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用包括工程前期工作費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、籌建費(fèi)、辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)等，按工程直接費(fèi)的8%估計(jì)。 基本預(yù)備費(fèi) 按工程直接費(fèi)及工程其他費(fèi)用的3%估計(jì)。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 按照計(jì)投資〔1999〕1340號(hào)文的規(guī)定，本項(xiàng)目不予考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用的建設(shè)投資估算 項(xiàng)目不含建設(shè)期利息的建設(shè)投資為268278萬(wàn)元。（見61表） 61表 建設(shè)投資匯總表(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)序號(hào)費(fèi)用名稱估算投資（萬(wàn)元）占建設(shè)投資比重（%）備 注1工程直接費(fèi)216000按每畝270萬(wàn)元投資估算2工程其他費(fèi)用45280土地費(fèi)用28000按每畝35萬(wàn)元估算工程其他費(fèi)用17280按工程直接費(fèi)用的8%估算3基本預(yù)備費(fèi)6998按工程直接費(fèi)及工程其他費(fèi)用的3%估算4建設(shè)投資268278100不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析一、營(yíng)業(yè)收入 堆場(chǎng)：？平方米，正常運(yùn)營(yíng)年利用率以90%結(jié)算，收費(fèi)？元/平方米，估算可知本項(xiàng)目正常年堆場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)收入為？萬(wàn)元。 倉(cāng)庫(kù)：？平方米，正常運(yùn)營(yíng)年利用率以90%結(jié)算，收費(fèi)？元/平方米，估算可知本項(xiàng)目正常年堆場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)收入為？萬(wàn)元。 裝卸：商品年周轉(zhuǎn)期約為6天，裝卸費(fèi)按？元/噸計(jì)算，年吞吐量按？噸計(jì)算，正常裝卸費(fèi)收入為？萬(wàn)元。 配送業(yè)務(wù)這塊業(yè)務(wù)將來投資商是否經(jīng)營(yíng)？ 加工配送廠房？平方米，出租管理，按？元/平方米計(jì)算，正常年收入為？萬(wàn)元。 商務(wù)辦公？平方米，出租管理，按？元/平方米計(jì)算，正常年收入為？萬(wàn)元。 綜合服務(wù)區(qū)？平方米，出租管理，按？元/平方米計(jì)算，正常年收入為？萬(wàn)元。 生活配套？平方米，出租管理，按？元/平方米計(jì)算，正常年收入為？萬(wàn)元。 展示交易%計(jì)算，正常年收入為？元。合計(jì)：二、營(yíng)業(yè)成本外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。 房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)投資70%%估算。 。 折舊房屋按35年折舊，殘值率4%；機(jī)器按10年折舊，殘值率4%。土地使用權(quán)攤銷按35年，無(wú)形資產(chǎn)攤銷按10年計(jì)算。