【正文】 相對加大，直接與北塘區(qū)、濱湖區(qū)及城中板塊形成產(chǎn)業(yè)互動。 園區(qū)分布 1）一站：聯(lián)通滬寧鐵路的新長鐵路某西站，承接客貨兩運。一體化的物流供應鏈系統(tǒng)可以使各關(guān)聯(lián)機構(gòu)相互協(xié)調(diào)運作，整合的數(shù)據(jù)會及時反映企業(yè)運行的真實狀況，精確的數(shù)據(jù)分析結(jié)果會給高層決策提供了有力的依據(jù)，優(yōu)化的資源管理和規(guī)范的物流業(yè)務執(zhí)行將大大提高銷售物流的效率并降低物流運行的成本。然而傳統(tǒng)的物流服務已經(jīng)不能適應現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)運作模式。某鎮(zhèn)企業(yè)在物流配套中，面臨了諸多問題。目前，全市有各具特色的重點物流園區(qū)19家，占地面積3000多萬平方米，年物流服務總額超千億元，形成了布局合理的城市物流空間架構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示：長三角一類口岸就有35個，包括19個沿海港口，10個內(nèi)河港口，5個國際航空港口和1個國際臨時鐵路口岸。堅實的機械裝備產(chǎn)業(yè)基礎。這些產(chǎn)業(yè)貢獻了全區(qū)規(guī)模以上工業(yè) 90%左右的經(jīng)濟總量。江陰工業(yè)企業(yè)物流現(xiàn)狀呈現(xiàn)兩種情形：一是少數(shù)經(jīng)營理念先進的工業(yè)企業(yè)物流外包程度較高，某些物流功能（如運輸、配送等）甚至完全被外包。某街道（工業(yè)）重點經(jīng)濟領(lǐng)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：億元、%指標名稱2008年2009年2010年2011年工業(yè)產(chǎn)值01冶金加工業(yè)產(chǎn)值其中：黑色金屬產(chǎn)值 有色金屬產(chǎn)值151302汽車零配件產(chǎn)值703化肥產(chǎn)值04化工塑料（保護膜）產(chǎn)值05其它產(chǎn)值備注：根據(jù)表格統(tǒng)計，某鎮(zhèn)第二產(chǎn)業(yè)中，金屬加工業(yè)、汽車零配件、化肥工業(yè)、塑料工業(yè)是主要經(jīng)濟發(fā)展點。小結(jié)：從某市及惠山區(qū)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析中，某市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，經(jīng)濟總量較大，同時，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷提高，在2011年三產(chǎn)比重達到了44%，整體經(jīng)濟體現(xiàn)出增長平穩(wěn)，三產(chǎn)需求強勁的趨勢。指標名稱2008年2009年2010年貨物運輸量貨運總量114751217813376鐵路209192152公路99301066411934水路133413191287某市貨運量數(shù)據(jù)統(tǒng)計（單位：萬噸）小結(jié)：我們從某市經(jīng)濟數(shù)據(jù)及某市貨運量數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析得出，某市的經(jīng)濟正在快速發(fā)展，經(jīng)濟總量大，第二產(chǎn)業(yè)保持快速增長，同時第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷提升，比重不斷提高。::。2011年某園區(qū)產(chǎn)值達到240億，其主要產(chǎn)值來自鋼鐵加工制造與鋁材的加工制造，另外園區(qū)內(nèi)汽車零配件制造、復合肥生產(chǎn)、化工塑料在2011年年產(chǎn)值分別達到10億、15億、17億。 3）重視港口陸域控制與建設陸域倉儲條件、集疏運條件、臨港工業(yè)用地條件等是建港必須考慮的重要因素，良好的陸域條件是港口效率和港口通過能力充分發(fā)揮的重要保障。%。運輸、裝卸、倉儲等也普遍采用專業(yè)化、標準化、智能化的物流設施設備。第四方物流，是一個供應鏈的集成商，一般情況下政府為促進地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)頭搭建第四方物流平臺提供共享及發(fā)布信息服務，是供需雙方及第三方物流的領(lǐng)導力量。努力形成以新興產(chǎn)業(yè)為先導、服務業(yè)為主體、先進制造業(yè)為支撐、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。到“十二五”末，力爭把江蘇打造成現(xiàn)代物流強省、長三角地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的核心區(qū)以及全國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的先導區(qū)。比“十五”期間增長155%，%，其中，%。銷售黑色金屬452萬噸，礦產(chǎn)品171萬噸，煤炭161萬噸。公司擁有密切穩(wěn)定的供貨渠道，與國內(nèi)多加有色金屬生產(chǎn)企業(yè)建立了良好密切的關(guān)系，擁有雄厚的資金、專業(yè)服務和龐大的銷售網(wǎng)絡。三、項目區(qū)位介紹本項目位于某鎮(zhèn)北部，東鄰惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)某配套園；南側(cè)緊鄰正規(guī)劃拓寬的橫洚河；西側(cè)緊靠與正規(guī)劃建設中的西環(huán)路，建成通車后將直通某市區(qū)；靠近滬寧高速9號道口，滬寧鐵路與京滬高鐵呈南北分布項目兩側(cè)，項目周邊交通十分發(fā)達。京杭大運河、京滬鐵路、滬寧高速公路橫貫全境。 公司業(yè)務體系1）公司主營業(yè)務包括：主營業(yè)務實體業(yè)務生鐵、粗鋼、鋼材生產(chǎn)搗固焦、甲醇、回收化學產(chǎn)品對鐵礦資源的勘探開發(fā)其它業(yè)務金屬材料、機電設備、化工材料、建筑材料等產(chǎn)品的經(jīng)營自營和代理各類商品的進出口業(yè)務；各類產(chǎn)品的批發(fā)零售；經(jīng)濟信息咨詢；商貿(mào)信息咨詢服務；代辦保稅倉庫；2）某物產(chǎn)基建物資有限公司圍繞遠聯(lián)鋼鐵、九聯(lián)煤化產(chǎn)業(yè)為中心，形成了以礦產(chǎn)品、煤炭、黑色金屬、有色金屬和廢料為供應鏈的“貿(mào)易+物流”主營業(yè)務，銷售收入和經(jīng)濟效益不斷增長。 公司對項目開發(fā)的優(yōu)勢 通過對某物產(chǎn)基建物資有限公司及其業(yè)務體系的了解，我們發(fā)現(xiàn)：公司對本案的開發(fā)建設運營有著不可比擬的優(yōu)勢，具體表現(xiàn)為：1）業(yè)務相契合某物產(chǎn)基建物資有限公司主要以黑色金屬、有色金屬等產(chǎn)品為供應鏈的“貿(mào)易+物流”主營業(yè)務，與本案發(fā)展方向和周邊園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎相契合，公司自身業(yè)務的優(yōu)勢對項目的推動起著決定性的作用。國際貿(mào)易和國內(nèi)經(jīng)濟第二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動了中國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)迅速壯大，使現(xiàn)代物流業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇期。2） “十二五”物流業(yè)發(fā)展目標 到2015年，全省物流業(yè)增加值比2010年翻一番，力爭達到5400億元，年均增長15%左右。形成以服務業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。因此，某大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)不僅是促進當?shù)匚锪鳂I(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級需要，也是服務和支撐與其它產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與發(fā)展的重要保證，更是促進某區(qū)域產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和增強經(jīng)濟增長動力的重要方式。 服務準時性和上門性由于現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)要適應瞬息萬變的市場，要求及時反應和柔性生產(chǎn)，從而出現(xiàn)了準時制，對現(xiàn)代物流的要求是準時送貨。二、江蘇省港口物流業(yè)發(fā)展情況 江蘇省目前內(nèi)河航道總里程達24000多km，其中等級航道7000多km，占總里程的29%，擁有內(nèi)河港口碼頭數(shù)千個，完成吞吐量數(shù)億噸，但省內(nèi)不同地區(qū)內(nèi)河航道與內(nèi)河港口分布差別較大。4）當?shù)馗劭诨A設施建設和維護資金十分匱乏，制約了當?shù)馗劭谑聵I(yè)的快速發(fā)展。而港口物流作為現(xiàn)代物流中重要的組成部分，的發(fā)展，對于某鎮(zhèn)整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷完善有著重要的意義，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)必將對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增強企業(yè)發(fā)展持續(xù)動力、提高經(jīng)濟運行質(zhì)量增加消費和擴大就業(yè)起到巨大的促進作用。三、市場覆蓋面廣某工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)覆蓋面很廣，其中某中彩集團主營熱鍍鋅板帶、熱鍍鋁鋅硅板帶、涂層板帶、精密冷扎板帶及鋼鐵品，其業(yè)務遍布國內(nèi)各省份并成功開拓南美中亞等海外市場；江蘇玉龍鋼管有限公司在上海、南京、杭州等全國重點城市設有公司辦事處，公司的銷售網(wǎng)絡遍布整個華東地區(qū)，并擴散至全國，還遠銷至南北美、歐洲、中東等地；某保利化肥有限公司生產(chǎn)的化合肥，在國內(nèi)頗有知名度，深受各省、地農(nóng)民兄弟的歡迎。全年完成貨運量15387萬噸，%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)單月產(chǎn)值總量從4月份突破百億大關(guān)后，至7月已連續(xù)4個月超過百億，%，在全市位居第二。 目前，進園企業(yè)35家，其中，以玉龍鋼管、長江薄板、中彩科技、新大中薄板為首的4家龍頭企業(yè)，2009年銷售收入分別達到26億、25億、37億、21億。截至2010年，％，%；，%，%。 武進物流業(yè)經(jīng)濟發(fā)展情況 武進工業(yè)發(fā)展主要以紡織、機械、金屬制品、電子、電氣、化工、冶金等七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為主，2011年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值1377億元，%。區(qū)域園區(qū)名稱園區(qū)概況主導產(chǎn)業(yè)武進武進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)江蘇省首家省級高新區(qū)，緊鄰西太湖和常州科教城。因此，外包物流代替自營物流的趨勢將逐漸明顯，本項目作為專業(yè)高端的物流基地，可以很好的輻射至江陰及武進，滿足其園區(qū)內(nèi)企業(yè)對物流的需求。 某市物流業(yè)發(fā)展概況某位于蘇錫常都市圈中間，是以滬寧杭為代表的長江三角洲地區(qū)的重要節(jié)點城市，是長江經(jīng)濟發(fā)展帶的區(qū)域性商貿(mào)中心和交通樞紐，具有建設區(qū)域性現(xiàn)代物流中心的獨特區(qū)位優(yōu)勢，某物流業(yè)取得了長足的發(fā)展。目前，某園區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展第三方物流的意識還比較薄弱，但當?shù)匚锪鳂I(yè)發(fā)展已經(jīng)擁有一定的外包基礎，隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長和企業(yè)的快速發(fā)展，未來對于物流業(yè)的需求將逐漸年增加。 三、企業(yè)對物流業(yè)未來需求導向現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)完全脫了“五臟俱全”的模式，而轉(zhuǎn)入行業(yè)求精的階段。調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，整合產(chǎn)業(yè)機制，充分利用金屬資源，發(fā)展完整的產(chǎn)業(yè)鏈接模式，不僅需要更完善的區(qū)域管理，還需要產(chǎn)業(yè)鏈的循環(huán)發(fā)展及合理利用。第四節(jié) 某物流園案例剖析一、某西站物流園發(fā)展概況 園區(qū)介紹某西站物流園區(qū)位于某市西部，北起洛南大道，南至錫宜高速，西達西環(huán)線 ，東抵錢洛路，地域涉及洛社、 錢橋兩鎮(zhèn)。2）項目的開發(fā)容量相對于西站物流區(qū)小許多，從項目成本來看，項目的建設成本將具備可控功能。第四章 項目發(fā)展必要性分析及選址依據(jù)第一節(jié) 項目發(fā)展必要性一、雄厚的制造業(yè)基礎推動物流市場的發(fā)展惠山區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)強區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成以冶金、機械為基礎，光伏、汽車及零部件、新材料等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的工業(yè)結(jié)構(gòu)新格局。所以企業(yè)對于第三方物流服務公司的需求正不斷提升。越來越完善的公路交通，將進一步發(fā)揮出公路運輸快速高效、機動靈活、適應性強等優(yōu)勢，為項目的發(fā)展提供幫助。某鎮(zhèn)綜合物流園區(qū)的選址有著得天獨厚的優(yōu)勢，不僅緊鄰生產(chǎn)企業(yè)，擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，并且交通便利，道路網(wǎng)分布合理，通行能力強，為物流園區(qū)的發(fā)展提供了最優(yōu)化的條件第五章 項目定位分析第一節(jié) 項目總體定位一、項目定位依據(jù)經(jīng)國務院正式批準實施的《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》明確提出：到2020年，把長三角地區(qū)建設成亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的先進制造業(yè)基地和具有較強國際競爭力的世界級城市群，基本率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部物流管理，降低物流成本成為目前多數(shù)國內(nèi)企業(yè)最為強烈的愿望和要求。園區(qū)四：“一站式”金屬商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園——“一體化商流” 利用金屬制品電子交易平臺，結(jié)合商貿(mào)會展中心，形成專業(yè)化電子服務體系，同時綜合企業(yè)辦公樓，引入金屬產(chǎn)業(yè)的采購方、銷售方等企業(yè)入駐，形成金屬貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈交易主線，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈引入金融服務、商務服務等，打造一體化的特色金屬交易商流。實現(xiàn)： 奠定在國內(nèi)有色金屬及鋼材行業(yè)最專業(yè)、最具影響力的行業(yè)地位； 實現(xiàn)金屬制品企業(yè)管理的全面信息轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)技術(shù)的創(chuàng)新； 打造首家具備國際化管理流程與標準信息推廣的精品化物流。 （2）露天堆場 堆場指辦理空箱裝卸，轉(zhuǎn)運，保管，交接的場所，在物流園區(qū)的運輸中起到重要作用。（5） 貨物包裝作業(yè)區(qū) 為了更有效地利用資源、增加附加價值、滿足客戶需求、提高物流效率和促進銷售，在某物流園區(qū)對鋼產(chǎn)品進行剪切、彎管，對復合肥進行標簽、刷標志，對塑料制品進行打孔、組裝、包裝等產(chǎn)品進行的簡單作業(yè)，同時兼具產(chǎn)品裝卸、貨物存放功能。 （2）電子交易結(jié)算中心 結(jié)算中心作為電子交易平臺環(huán)節(jié)的重要組成部分，統(tǒng)一的賬戶管理必不可少，這里我們將利用信息系統(tǒng)和電子商務平臺，為某物流園區(qū)內(nèi)外企業(yè)提供往來賬款和存貸等方面的結(jié)算業(yè)務，如：資金往來結(jié)算、資金調(diào)度、資金運籌、數(shù)據(jù)處理、信息化技術(shù)支持等。第四節(jié) 空間布局分析現(xiàn)代物流集聚區(qū)是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設與發(fā)展的具有經(jīng)濟開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域。 商務辦公、綜合服務、展示交易、生活配套區(qū)建筑面積，請委托方根據(jù)投資開發(fā)回報戰(zhàn)略提出建筑量。 工程建設其他費用 工程建設其他費用包括工程前期工作費、工程勘察設計費、工程監(jiān)理費、造價咨詢費、建設單位管理費、籌建費、辦公和生活家具購置費、職工培訓費等，按工程直接費的8%估計。 商務辦公？平方米，出租管理，按？元/平方米計算，正常年收入為？萬元。土地使用權(quán)攤銷按35年，無形資產(chǎn)攤銷按10年計算。 生活配套？平方米，出租管理，按？元/平方米計算，正常年收入為？萬元。 漲價預備費 按照計投資〔1999〕1340號文的規(guī)定，本項目不予考慮漲價預備費。 碼頭作業(yè)區(qū)，請土地出讓方提供水工資料（岸線長度、河堤禁建寬度、碼頭岸線外常年吃水深度、河道常年續(xù)航能級）或向?qū)I(yè)水工設計單位咨詢：本地塊岸線最大適航船舶噸級、可規(guī)劃碼頭等級、泊位數(shù)、需相應的作業(yè)區(qū)面積。在對某現(xiàn)代綜合物流園產(chǎn)業(yè)定位明確的基礎上，我們將對每個功能區(qū)進行如下布局解析。（2） 某國際現(xiàn)代物流服務論壇以現(xiàn)代物流為龍頭，全力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務中心的同時，開設某國際現(xiàn)代物流服務論壇，邀請國內(nèi)知名物流開發(fā)企業(yè)進園交流，對園區(qū)中小企業(yè)進行物流培訓，通過論壇提高園區(qū)高效、專業(yè)的物流氛圍，使園區(qū)的整體發(fā)展更加趨向國際化。（7） 物流方案公司集約化辦公（第四方物流）第四方物流是專門為第一方、第二方和第三方提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應鏈管理等活動，并不實際承擔具體的物流運作活動。 （3）數(shù)字模擬控制中心 為保證物流園區(qū)的進出口貨物有一整套嚴謹?shù)摹⒎县涍\要求的管理制度，我們將在某物流園區(qū)設置一個由倉儲企業(yè)經(jīng)營管理的數(shù)字模擬控制中心，對進出口、過境、轉(zhuǎn)運、通關(guān)貨物進行數(shù)字模擬工作，嚴格對貨物實行監(jiān)管和控制。 （2）數(shù)控裝卸作業(yè)區(qū) 物流作業(yè)的各項操作中，進出貨作業(yè)是重要的項目作業(yè)之一，現(xiàn)代化的物流裝卸區(qū)設施是提升進出作業(yè)的最關(guān)鍵的部分。 因此，企業(yè)對于擁有先進的經(jīng)營理念、多樣化的服務手段、科學的管理模式的物流公司的需求不斷提升，現(xiàn)代物流業(yè)未來的市場前景不容忽視，專業(yè)化的物流企業(yè)必將成為我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中一個不可小覷的力量。同時，高速鐵路、城際鐵路、地鐵軌道交通相繼建成，