【正文】 土地使用權(quán)攤銷按35年，無形資產(chǎn)攤銷按10年計算。 。合計：二、營業(yè)成本外購燃料、動力費(fèi)用按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。 生活配套？平方米，出租管理，按？元/平方米計算，正常年收入為？萬元。 商務(wù)辦公？平方米，出租管理，按？元/平方米計算，正常年收入為？萬元。 裝卸：商品年周轉(zhuǎn)期約為6天，裝卸費(fèi)按？元/噸計算，年吞吐量按？噸計算，正常裝卸費(fèi)收入為？萬元。（見61表） 61表 建設(shè)投資匯總表(不含財務(wù)費(fèi)用)序號費(fèi)用名稱估算投資（萬元）占建設(shè)投資比重（%）備 注1工程直接費(fèi)216000按每畝270萬元投資估算2工程其他費(fèi)用45280土地費(fèi)用28000按每畝35萬元估算工程其他費(fèi)用17280按工程直接費(fèi)用的8%估算3基本預(yù)備費(fèi)6998按工程直接費(fèi)及工程其他費(fèi)用的3%估算4建設(shè)投資268278100不含財務(wù)費(fèi)用 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析一、營業(yè)收入 堆場：？平方米，正常運(yùn)營年利用率以90%結(jié)算，收費(fèi)？元/平方米，估算可知本項目正常年堆場倉儲收入為？萬元。 漲價預(yù)備費(fèi) 按照計投資〔1999〕1340號文的規(guī)定，本項目不予考慮漲價預(yù)備費(fèi)。 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用包括工程前期工作費(fèi)、工程勘察設(shè)計費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、造價咨詢費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、籌建費(fèi)、辦公和生活家具購置費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)等，按工程直接費(fèi)的8%估計。 投資估算范圍 本報告投資估算范圍包括完成項目工程達(dá)到經(jīng)營要求所需的所有費(fèi)用。三、整個用地塊控制指標(biāo)編號地塊名稱地塊位置土地面積（M2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求投資強(qiáng)度(萬元/畝)容積率建筑密度綠地率建筑限高53000（約800畝）倉儲物流建設(shè)用地45%1020%不限高但需滿足省市有關(guān)規(guī)范要求300第七章 投資估算和經(jīng)濟(jì) 社會效益分析第一節(jié) 投資估算分析 一、投資估算依據(jù)和范圍 投資估算依據(jù) 本項目總投資包括建設(shè)投資和流動資金。 碼頭作業(yè)區(qū)，請土地出讓方提供水工資料（岸線長度、河堤禁建寬度、碼頭岸線外常年吃水深度、河道常年續(xù)航能級）或向?qū)I(yè)水工設(shè)計單位咨詢：本地塊岸線最大適航船舶噸級、可規(guī)劃碼頭等級、泊位數(shù)、需相應(yīng)的作業(yè)區(qū)面積。 商務(wù)辦公、綜合服務(wù)、展示交易、生活配套區(qū)建筑面積，請委托方根據(jù)投資開發(fā)回報戰(zhàn)略提出建筑量。 加工區(qū)：1）最大加工能力設(shè)計13萬噸、年加工能力設(shè)計195萬噸（按300天周計算，年周轉(zhuǎn)15次）；2）加工廠房面積=13萬噸247。第二節(jié) 物流園區(qū)建設(shè)指標(biāo) 控制指標(biāo)一、業(yè)態(tài)功能用地指標(biāo)序號項目名稱用地面積（M2)用地面積比例（%）備注01碼頭作業(yè)區(qū)265005含泊位、裝卸區(qū)02倉儲配送區(qū)15900030含堆場、倉庫、配送管理03加工區(qū)7950015含包裝、檢測、認(rèn)證服務(wù)04商務(wù)辦公（總部經(jīng)濟(jì)）區(qū)5300010含生產(chǎn)商、經(jīng)銷商等05綜合服務(wù)265005海關(guān)、商檢、工商、稅務(wù)、金融、貨代、報關(guān)行等06展示、交易區(qū)5300010含會務(wù)、展覽、信息、電子及現(xiàn)貨交易07生活、配套區(qū)265005公寓、商店、餐飲等08道路530001009綠化5300010含水面10合計530000100二、業(yè)態(tài)功能區(qū)建設(shè)指標(biāo)序號項目名稱用地面積（M2)建筑面積（M2）容積率備注02倉儲配送區(qū)159000含堆場、倉庫、配送管理其中：堆場、倉庫133000 調(diào)配、結(jié)算10600按堆場、倉庫的8%配套03加工區(qū)79500含包裝、檢測、認(rèn)證服務(wù)其中：加工車間、包裝 68400 認(rèn)證、檢測6840按加工、包裝的10%配套04商務(wù)辦公（總部經(jīng)濟(jì)）區(qū)53000含生產(chǎn)商、經(jīng)銷商、采購商等05綜合服務(wù)區(qū)26500？海關(guān)、商檢、工商、稅務(wù)、金融、貨代、報關(guān)行等06展示、交易區(qū)53000？含會務(wù)、展覽、信息、電子及現(xiàn)貨交易07生活、配套區(qū)26500？公寓、商店、餐飲等合計？指標(biāo)設(shè)計說明：倉儲配送區(qū)：1）最高庫存量設(shè)計40萬噸、年吞吐量設(shè)計600萬噸（按365天計算，年周轉(zhuǎn)15次）；2）堆場、倉庫面積=40萬噸247。在對某現(xiàn)代綜合物流園產(chǎn)業(yè)定位明確的基礎(chǔ)上，我們將對每個功能區(qū)進(jìn)行如下布局解析。第四節(jié) 空間布局分析現(xiàn)代物流集聚區(qū)是對物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域。 （2）金融擔(dān)保服務(wù)在物流金融方面，物流園區(qū)將為入駐企業(yè)提供質(zhì)押、監(jiān)管、融資、貼現(xiàn)、保險等與交易以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類涉及物流業(yè)中間業(yè)務(wù)的功能，幫助解決鋼貿(mào)商融資難的問題。 利用信息化傳播、產(chǎn)品展示、圖片講解、虛體模擬、宣傳演示等方式讓企業(yè)之間更好地了解展廳產(chǎn)品，更迅速地找到企業(yè)需求產(chǎn)品，同時使園內(nèi)企業(yè)間的競爭更加公平化，維護(hù)展覽秩序，優(yōu)化管理的同時促進(jìn)企業(yè)間的商貿(mào)交流。（2） 某國際現(xiàn)代物流服務(wù)論壇以現(xiàn)代物流為龍頭，全力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心的同時，開設(shè)某國際現(xiàn)代物流服務(wù)論壇，邀請國內(nèi)知名物流開發(fā)企業(yè)進(jìn)園交流，對園區(qū)中小企業(yè)進(jìn)行物流培訓(xùn)，通過論壇提高園區(qū)高效、專業(yè)的物流氛圍，使園區(qū)的整體發(fā)展更加趨向國際化。 （2）電子交易結(jié)算中心 結(jié)算中心作為電子交易平臺環(huán)節(jié)的重要組成部分，統(tǒng)一的賬戶管理必不可少，這里我們將利用信息系統(tǒng)和電子商務(wù)平臺，為某物流園區(qū)內(nèi)外企業(yè)提供往來賬款和存貸等方面的結(jié)算業(yè)務(wù)，如：資金往來結(jié)算、資金調(diào)度、資金運(yùn)籌、數(shù)據(jù)處理、信息化技術(shù)支持等。 五、金屬制品電子交易平臺（1） 現(xiàn)代化電子交易服務(wù)中心 現(xiàn)代物流交易早已邁入電子化時代，電子交易成為現(xiàn)代鋼材行業(yè)、金屬制品等行業(yè)的主導(dǎo)交易方式，某物流園區(qū)同樣需要引進(jìn)電子商務(wù)交易技術(shù)，提供實時的鋼鐵行情和交易服務(wù)。第四方物流服務(wù)流程圖在某物流園區(qū)中，我們將為當(dāng)?shù)劁撹F冶金、汽車配件、復(fù)合肥、化工塑料等企業(yè)提供第四方物流服務(wù)，形成一整套完善的供應(yīng)鏈解決方案，對現(xiàn)有資源和物流運(yùn)作流程進(jìn)行整合和再造,向客戶提供持續(xù)更新和優(yōu)化的技術(shù)方案，滿足客戶特殊需求。（7） 物流方案公司集約化辦公（第四方物流）第四方物流是專門為第一方、第二方和第三方提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理等活動，并不實際承擔(dān)具體的物流運(yùn)作活動。（5） 貨物包裝作業(yè)區(qū) 為了更有效地利用資源、增加附加價值、滿足客戶需求、提高物流效率和促進(jìn)銷售，在某物流園區(qū)對鋼產(chǎn)品進(jìn)行剪切、彎管，對復(fù)合肥進(jìn)行標(biāo)簽、刷標(biāo)志，對塑料制品進(jìn)行打孔、組裝、包裝等產(chǎn)品進(jìn)行的簡單作業(yè)，同時兼具產(chǎn)品裝卸、貨物存放功能。（3） 科技孵化中心 科技企業(yè)孵化器是科技服務(wù)體系的核心，是以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培育和扶植高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，某物流園區(qū)將引進(jìn)科技企業(yè)孵化器實現(xiàn)金屬制品轉(zhuǎn)化科技成果，帶來鋼鐵實力的整體提高，為科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展提供必需的各項服務(wù)，推動科技企業(yè)快速成長。（2） 金屬制品研發(fā)技術(shù)中心金屬制品及鋼材企業(yè)必須不斷地開發(fā)新產(chǎn)品，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提高創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)效率，才能滿足客戶對產(chǎn)品的高質(zhì)量、低成本、個性需求等方面的要求。 （3）數(shù)字模擬控制中心 為保證物流園區(qū)的進(jìn)出口貨物有一整套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、符合貨運(yùn)要求的管理制度，我們將在某物流園區(qū)設(shè)置一個由倉儲企業(yè)經(jīng)營管理的數(shù)字模擬控制中心，對進(jìn)出口、過境、轉(zhuǎn)運(yùn)、通關(guān)貨物進(jìn)行數(shù)字模擬工作，嚴(yán)格對貨物實行監(jiān)管和控制。 （2）露天堆場 堆場指辦理空箱裝卸，轉(zhuǎn)運(yùn)，保管，交接的場所，在物流園區(qū)的運(yùn)輸中起到重要作用。二、數(shù)字化倉儲平臺 （1）12層的倉庫 倉庫是承接物流碼頭卸載貨物的儲存載體，由貯存物品的庫房、運(yùn)輸傳送設(shè)施、出入庫房的輸送管道和設(shè)備以及消防設(shè)施、管理用房等組成，對貨物進(jìn)行集散結(jié)算、合理存配、貨物倉儲和整體堆放。（3） 車輛轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū) 車輛轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū)調(diào)度主要包括貨物、車輛、物流中心、客戶、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)等基本要素。 （2）數(shù)控裝卸作業(yè)區(qū) 物流作業(yè)的各項操作中，進(jìn)出貨作業(yè)是重要的項目作業(yè)之一，現(xiàn)代化的物流裝卸區(qū)設(shè)施是提升進(jìn)出作業(yè)的最關(guān)鍵的部分。實現(xiàn)： 奠定在國內(nèi)有色金屬及鋼材行業(yè)最專業(yè)、最具影響力的行業(yè)地位； 實現(xiàn)金屬制品企業(yè)管理的全面信息轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)技術(shù)的創(chuàng)新； 打造首家具備國際化管理流程與標(biāo)準(zhǔn)信息推廣的精品化物流。 第三階段：58年 成為國內(nèi)外電子商務(wù)與現(xiàn)貨交易中心的典范，打造國際金屬產(chǎn)業(yè)科技化發(fā)展的高端品牌。 啟動某物流中心規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步形成某鎮(zhèn)物流中心的雛形； 結(jié)合貨運(yùn)、倉儲、加工三大平臺的打造，完善整個物流體系，加強(qiáng)第三方物流企業(yè)的綜合管理能力； 通過政策引導(dǎo)，大力鼓勵主導(dǎo)物流企業(yè)進(jìn)駐中心，進(jìn)一步深化企業(yè)改革，引進(jìn)第四方物流服務(wù)，使物流企業(yè)資本得到合理整合。 園區(qū)四：“一站式”金屬商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園——“一體化商流” 利用金屬制品電子交易平臺，結(jié)合商貿(mào)會展中心，形成專業(yè)化電子服務(wù)體系，同時綜合企業(yè)辦公樓，引入金屬產(chǎn)業(yè)的采購方、銷售方等企業(yè)入駐，形成金屬貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈交易主線，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈引入金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等，打造一體化的特色金屬交易商流。園區(qū)二：金屬制品創(chuàng)新科技園——“技術(shù)信息流” 在“生產(chǎn)加工技術(shù)平臺”中，利用金屬制品加工和生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和技術(shù)孵化中心，形成“產(chǎn)學(xué)研”一體化的發(fā)展模式，配合“電子信息平臺”中網(wǎng)絡(luò)信息中心的覆蓋面廣優(yōu)勢，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)技術(shù)推廣和引進(jìn)，形成金屬制品產(chǎn)業(yè)的信息流。在綜合區(qū)位優(yōu)勢及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，同時對整個基地物流現(xiàn)狀基礎(chǔ)進(jìn)行深入研究后，我們將本次項目的總體發(fā)展定位為：【江蘇因此，企業(yè)對于擁有先進(jìn)的經(jīng)營理念、多樣化的服務(wù)手段、科學(xué)的管理模式的物流公司的需求不斷提升，現(xiàn)代物流業(yè)未來的市場前景不容忽視，專業(yè)化的物流企業(yè)必將成為我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中一個不可小覷的力量。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部物流管理，降低物流成本成為目前多數(shù)國內(nèi)企業(yè)最為強(qiáng)烈的愿望和要求。企業(yè)的快速發(fā)展對物流業(yè)的需求已逐漸上升，專業(yè)化物流服務(wù)需求已初見端倪。以建設(shè)區(qū)域性物流中心為目標(biāo)，以培育大型物流企業(yè)為重點(diǎn)，促進(jìn)現(xiàn)有運(yùn)輸、倉儲、貨代等行業(yè)進(jìn)行服務(wù)延伸和功能整合，加快傳統(tǒng)物流企業(yè)向現(xiàn)代物流企業(yè)的轉(zhuǎn)變。同時，高速鐵路、城際鐵路、地鐵軌道交通相繼建成，跨區(qū)域快速交通網(wǎng)絡(luò)初步形成，長三角“一體化”進(jìn)程的加快等將使產(chǎn)業(yè)、人才、基礎(chǔ)設(shè)施等加快融合對接，為區(qū)域改革發(fā)展注入新的動力、帶來新的機(jī)遇，也使地區(qū)之間的競爭更趨激烈。某鎮(zhèn)綜合物流園區(qū)的選址有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，不僅緊鄰生產(chǎn)企業(yè)，擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且交通便利，道路網(wǎng)分布合理，通行能力強(qiáng)，為物流園區(qū)的發(fā)展提供了最優(yōu)化的條件第五章 項目定位分析第一節(jié) 項目總體定位一、項目定位依據(jù)經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施的《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》明確提出：到2020年，把長三角地區(qū)建設(shè)成亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的先進(jìn)制造業(yè)基地和具有較強(qiáng)國際競爭力的世界級城市群，基本率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。高速公路作為現(xiàn)代化運(yùn)輸系統(tǒng)中極其重要的組成部分,在提高運(yùn)輸效率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展具有顯著優(yōu)勢。相對于其它運(yùn)輸方式，鐵路在運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢主要體現(xiàn)在：運(yùn)輸能力大，適合大批量產(chǎn)品的長距離運(yùn)輸；受氣候和自然條件的影響較小，在運(yùn)輸?shù)慕?jīng)常性方面占有優(yōu)勢?，F(xiàn)代化的碼頭是物流一體化的重要功能區(qū)，某鎮(zhèn)水利部投入50億規(guī)劃整改橫洚河，整改后，河道將能通過5000噸以下的貨輪，健全的水路航道將為項目的運(yùn)營創(chuàng)造了便捷的運(yùn)輸通道。越來越完善的公路交通，將進(jìn)一步發(fā)揮出公路運(yùn)輸快速高效、機(jī)動靈活、適應(yīng)性強(qiáng)等優(yōu)勢，為項目的發(fā)展提供幫助。因此本項目的建成將輻射至武進(jìn)和江陰，對其產(chǎn)業(yè)的升級優(yōu)化提供幫助。 輻射至武進(jìn)、江陰 在對本項目周邊區(qū)域武進(jìn)、江陰產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究中，我們發(fā)現(xiàn)江陰及武進(jìn)工業(yè)的大頭是服裝、裝備制造、電子通訊、化學(xué)原料、金屬制品和冶煉等產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的原材料、成品、市場對物流的依賴性及需求很大。第二節(jié) 項目選址依據(jù)一、產(chǎn)業(yè)輻射核心核心產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的建設(shè)要考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和物流市場的需求，本項目所處某工業(yè)園西側(cè)，某工業(yè)園區(qū)在2011年總產(chǎn)值達(dá)到240億，擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，另外園區(qū)內(nèi)擁有100多家規(guī)模企業(yè)和多家高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)調(diào)查，這些企業(yè)對專業(yè)化的物流服務(wù)有很大需求，而某現(xiàn)存物流業(yè)普遍水平偏低，物流服務(wù)不專業(yè)，這些都將為本項目的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。所以企業(yè)對于第三方物流服務(wù)公司的需求正不斷提升。導(dǎo)致企業(yè)需要花費(fèi)大量的人力，物力去構(gòu)件自己的物流體系，而不能專注于自己的核心業(yè)務(wù)，使得物流成本居高