【正文】 綜合服務(wù)區(qū)？平方米，出租管理，按？元/平方米計算，正常年收入為？萬元。 道路、綠化指標(biāo)，在控制性規(guī)劃設(shè)計時，根據(jù)最終確認(rèn)的業(yè)態(tài)功能進行調(diào)整。六、電子信息平臺（1） 網(wǎng)絡(luò)信息中心以虛擬的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為載體，利用網(wǎng)絡(luò)自身覆蓋面廣的特征優(yōu)勢，形成以金屬制品展示和信息互換平臺，幫助企業(yè)拓寬業(yè)務(wù)渠道，實現(xiàn)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)化信息管理。包含前方堆場和后方堆場，這里的堆場是指前方堆場在物流碼頭前方，是為加速船舶裝卸作業(yè)暫時堆放貨物的場地，以便日后貨物進行加工、交易展示。園區(qū)五：國際金屬貿(mào)易論壇服務(wù)園區(qū)——“國際貿(mào)易流” 以園區(qū)管理委員會為主導(dǎo)，定期舉行“某國際金屬貿(mào)易論壇”，以會展服務(wù)為主要載體，讓特色論壇的舉辦，引入國內(nèi)外金屬貿(mào)易企業(yè)參與，帶動園區(qū)金屬貿(mào)易的發(fā)展。針對某，應(yīng)充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)、山水旅游資源優(yōu)勢，建設(shè)國際先進制造業(yè)基地、服務(wù)外包與創(chuàng)意設(shè)計基地和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、職業(yè)教育中心、旅游度假中心。小結(jié)：某當(dāng)?shù)匾丫哂形锪鳂I(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，工業(yè)的發(fā)達為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了支撐，但當(dāng)前某地區(qū)的物流水平偏低，企業(yè)花費在物流的成本過高，不利于企業(yè)發(fā)展，迫切需要發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)以促進工業(yè)水平朝更高方向發(fā)展。3）項目周邊的江陰、武進地區(qū)的工業(yè)發(fā)展程度，無疑為項目物流業(yè)帶來了發(fā)展契機，企業(yè)需求龐大。物流供應(yīng)鏈的信息化整合不能僅僅滿足于提供精細(xì)的分別針對分銷、零售、倉儲、運輸?shù)拳h(huán)節(jié)的軟件產(chǎn)品，而是要旗幟鮮明地貫徹一體化的思想。指標(biāo)名稱2008年2009年2010年2011年01企業(yè)進出口額萬（美元）29528128192652236166其中：規(guī)模以上企業(yè)25324984824382 高新技術(shù)企業(yè)324617822480389902貨物吞吐量（萬噸）25172432其中：規(guī)模以上企業(yè)18121622高新技術(shù)企業(yè)5368某園區(qū)企業(yè)進出口情況統(tǒng)計表小結(jié)：通過圖表分析，隨著某工業(yè)的快速發(fā)展，貨運總量逐漸上升，企業(yè)對物流的需求不斷加大，可以預(yù)見傳統(tǒng)的低端物流業(yè)將很難滿足某園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)及規(guī)模企業(yè)的貨運需求，某園區(qū)需要與其產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的專業(yè)高端物流企業(yè)。第三節(jié) 某物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、物流業(yè)發(fā)展概況 長三角物流發(fā)展概況長三角地區(qū)是中國經(jīng)濟社會發(fā)展最具活力的地區(qū)，經(jīng)濟增長持續(xù)強勁。工業(yè)總產(chǎn)值3865億元，%，%。某鎮(zhèn)經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析 單位：億元、%指標(biāo)名稱2008年2009年2010年2011年GDP增加值75第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值備注：根據(jù)表格統(tǒng)計，惠山區(qū)某鎮(zhèn)2011年GDP約為75億元，根據(jù)我國當(dāng)前物流成本占GDP的18%20%（發(fā)達國家為8%10%）可以推算出。%。 第三章 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)現(xiàn)狀分析第一節(jié) 某產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀一、制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚某鎮(zhèn)是某地區(qū)工業(yè)最發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。目前，港口資源稀缺，主要表現(xiàn)在：江蘇省港口岸線過度開發(fā)；江蘇省港口岸線資源過度浪費；江蘇省港口資源在地域、規(guī)模、功能布局上的結(jié)構(gòu)性不平衡。第二章 現(xiàn)代物流業(yè)分析第一節(jié) 我國現(xiàn)代物流業(yè)理論分析一、現(xiàn)代物流業(yè)定義所謂現(xiàn)代物流，就是指最大限度地優(yōu)化從制造者到消費者之間的運輸和運輸流動信息的分配，并利用先進信息技術(shù)和專業(yè)能力盡可能地減少商品庫存、降低運輸費用、加快交貨時間并提高客戶服務(wù)水平的系統(tǒng)。%左右，比2010年降低2個百分點。2）業(yè)務(wù)范圍廣公司經(jīng)過多年的市場開拓，已立足某，面向環(huán)渤海，輻射全國，走向了國際市場，在多國擁有投資公司和代表處，并與國內(nèi)多家企業(yè)有供貨銷售的往來，擁有龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)。滬寧高速公路在某設(shè)有互通立交，水陸交通十分便捷。3） 公司專業(yè)經(jīng)營有色金屬深加工產(chǎn)品的銷售，代理采購，及進出口業(yè)務(wù)。 江蘇省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃解讀1） 物流發(fā)展成果回顧 “十一五”期間，全省物流規(guī)模不斷擴大。2）某市“十二五”規(guī)劃發(fā)展布局解析《某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中提出要以大力發(fā)展新興服務(wù)業(yè)為突破，繼續(xù)實施先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，依托惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等重要載體，重點發(fā)展現(xiàn)代物流、高端裝備制造、生物制藥等新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 物流技術(shù)專業(yè)性表現(xiàn)為現(xiàn)代技術(shù)在物流活動中得到了廣泛的應(yīng)用，例如，條形碼技術(shù)，EDI技術(shù)，自動化技術(shù)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，智能化和柔性化技術(shù)等等。 2）整合現(xiàn)有港口碼頭對現(xiàn)有各港口碼頭功能進行整合，充分發(fā)揮各港口碼頭特色、實現(xiàn)優(yōu)勢互補，避免重復(fù)投資建設(shè)和不利競爭，集中力量進行開發(fā)，形成規(guī)模效應(yīng)，提高水運整體效益。第二節(jié) 某產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析一、 某市惠山區(qū)總體經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析2011年是某市宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化的一年。指標(biāo)名稱2008年2009年2010年2011年GDP產(chǎn)值385增長率工業(yè)增加值230增長率16占GDP比重66惠山區(qū)經(jīng)濟數(shù)據(jù)統(tǒng)計（單位：億元，%）備注：根據(jù)表格統(tǒng)計，根據(jù)我國當(dāng)前物流成本占GDP的18%20%（發(fā)達國家為8%10%）可以推算出。%。機械加工、發(fā)電機組為主體江陰臨港新城機械裝備產(chǎn)業(yè)園臨港新城機械裝備工業(yè)園坐落于江蘇江陰臨港新城西10公里。2008年，全市擁有各類貨運場站489個，占地面積110344萬平方米，；各類倉儲面積2500萬平方米，每年都有100多億元的物流投資，物流園區(qū)、物流企業(yè)服務(wù)能力不斷提高。同時對物流業(yè)的需求也日趨強大。憑借某位居長三角核心區(qū)域、具有鐵公水聯(lián)運優(yōu)勢和國際制造業(yè)基地托 舉的得天獨厚條件，某西站物流園區(qū)集多式聯(lián)運、倉儲、配送、產(chǎn)品加工、信息處理、技術(shù) 研發(fā)于一體，是提供一體化物流服務(wù)的大型集聚區(qū)。二、現(xiàn)存制造業(yè)企業(yè)發(fā)展依賴高端物流業(yè)某惠山某工業(yè)配套區(qū)，是惠山區(qū)冶金新材料產(chǎn)業(yè)集群中的重要組成部分，園區(qū)以精加工、深加工冶金產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的原材料、成品、市場對物流的依賴性很大。現(xiàn)代化的碼頭是物流一體化的重要功能區(qū)，某鎮(zhèn)水利部投入50億規(guī)劃整改橫洚河，整改后，河道將能通過5000噸以下的貨輪，健全的水路航道將為項目的運營創(chuàng)造了便捷的運輸通道。因此，企業(yè)對于擁有先進的經(jīng)營理念、多樣化的服務(wù)手段、科學(xué)的管理模式的物流公司的需求不斷提升，現(xiàn)代物流業(yè)未來的市場前景不容忽視，專業(yè)化的物流企業(yè)必將成為我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中一個不可小覷的力量。 （2）數(shù)控裝卸作業(yè)區(qū) 物流作業(yè)的各項操作中，進出貨作業(yè)是重要的項目作業(yè)之一，現(xiàn)代化的物流裝卸區(qū)設(shè)施是提升進出作業(yè)的最關(guān)鍵的部分。（7） 物流方案公司集約化辦公（第四方物流）第四方物流是專門為第一方、第二方和第三方提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理等活動，并不實際承擔(dān)具體的物流運作活動。在對某現(xiàn)代綜合物流園產(chǎn)業(yè)定位明確的基礎(chǔ)上，我們將對每個功能區(qū)進行如下布局解析。 漲價預(yù)備費 按照計投資〔1999〕1340號文的規(guī)定，本項目不予考慮漲價預(yù)備費。土地使用權(quán)攤銷按35年，無形資產(chǎn)攤銷按10年計算。 工程建設(shè)其他費用 工程建設(shè)其他費用包括工程前期工作費、工程勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、造價咨詢費、建設(shè)單位管理費、籌建費、辦公和生活家具購置費、職工培訓(xùn)費等，按工程直接費的8%估計。第四節(jié) 空間布局分析現(xiàn)代物流集聚區(qū)是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域。（5） 貨物包裝作業(yè)區(qū) 為了更有效地利用資源、增加附加價值、滿足客戶需求、提高物流效率和促進銷售，在某物流園區(qū)對鋼產(chǎn)品進行剪切、彎管，對復(fù)合肥進行標(biāo)簽、刷標(biāo)志，對塑料制品進行打孔、組裝、包裝等產(chǎn)品進行的簡單作業(yè)，同時兼具產(chǎn)品裝卸、貨物存放功能。實現(xiàn)： 奠定在國內(nèi)有色金屬及鋼材行業(yè)最專業(yè)、最具影響力的行業(yè)地位； 實現(xiàn)金屬制品企業(yè)管理的全面信息轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)技術(shù)的創(chuàng)新； 打造首家具備國際化管理流程與標(biāo)準(zhǔn)信息推廣的精品化物流。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部物流管理，降低物流成本成為目前多數(shù)國內(nèi)企業(yè)最為強烈的愿望和要求。越來越完善的公路交通，將進一步發(fā)揮出公路運輸快速高效、機動靈活、適應(yīng)性強等優(yōu)勢，為項目的發(fā)展提供幫助。第四章 項目發(fā)展必要性分析及選址依據(jù)第一節(jié) 項目發(fā)展必要性一、雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)推動物流市場的發(fā)展惠山區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)強區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成以冶金、機械為基礎(chǔ)，光伏、汽車及零部件、新材料等新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的工業(yè)結(jié)構(gòu)新格局。第四節(jié) 某物流園案例剖析一、某西站物流園發(fā)展概況 園區(qū)介紹某西站物流園區(qū)位于某市西部，北起洛南大道，南至錫宜高速，西達西環(huán)線 ，東抵錢洛路，地域涉及洛社、 錢橋兩鎮(zhèn)。 三、企業(yè)對物流業(yè)未來需求導(dǎo)向現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)完全脫了“五臟俱全”的模式，而轉(zhuǎn)入行業(yè)求精的階段。 某市物流業(yè)發(fā)展概況某位于蘇錫常都市圈中間，是以滬寧杭為代表的長江三角洲地區(qū)的重要節(jié)點城市，是長江經(jīng)濟發(fā)展帶的區(qū)域性商貿(mào)中心和交通樞紐，具有建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代物流中心的獨特區(qū)位優(yōu)勢，某物流業(yè)取得了長足的發(fā)展。區(qū)域園區(qū)名稱園區(qū)概況主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)武進武進高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)江蘇省首家省級高新區(qū)，緊鄰西太湖和常州科教城。截至2010年，％，%；，%，%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)單月產(chǎn)值總量從4月份突破百億大關(guān)后，至7月已連續(xù)4個月超過百億，%，在全市位居第二。三、市場覆蓋面廣某工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)覆蓋面很廣，其中某中彩集團主營熱鍍鋅板帶、熱鍍鋁鋅硅板帶、涂層板帶、精密冷扎板帶及鋼鐵品，其業(yè)務(wù)遍布國內(nèi)各省份并成功開拓南美中亞等海外市場；江蘇玉龍鋼管有限公司在上海、南京、杭州等全國重點城市設(shè)有公司辦事處，公司的銷售網(wǎng)絡(luò)遍布整個華東地區(qū)，并擴散至全國，還遠(yuǎn)銷至南北美、歐洲、中東等地；某保利化肥有限公司生產(chǎn)的化合肥，在國內(nèi)頗有知名度，深受各省、地農(nóng)民兄弟的歡迎。4）當(dāng)?shù)馗劭诨A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護資金十分匱乏，制約了當(dāng)?shù)馗劭谑聵I(yè)的快速發(fā)展。 服務(wù)準(zhǔn)時性和上門性由于現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)要適應(yīng)瞬息萬變的市場，要求及時反應(yīng)和柔性生產(chǎn)，從而出現(xiàn)了準(zhǔn)時制，對現(xiàn)代物流的要求是準(zhǔn)時送貨。形成以服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。國際貿(mào)易和國內(nèi)經(jīng)濟第二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動了中國現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)迅速壯大，使現(xiàn)代物流業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇期。 公司業(yè)務(wù)體系1）公司主營業(yè)務(wù)包括：主營業(yè)務(wù)實體業(yè)務(wù)生鐵、粗鋼、鋼材生產(chǎn)搗固焦、甲醇、回收化學(xué)產(chǎn)品對鐵礦資源的勘探開發(fā)其它業(yè)務(wù)金屬材料、機電設(shè)備、化工材料、建筑材料等產(chǎn)品的經(jīng)營自營和代理各類商品的進出口業(yè)務(wù)；各類產(chǎn)品的批發(fā)零售；經(jīng)濟信息咨詢；商貿(mào)信息咨詢服務(wù)；代辦保稅倉庫；2）某物產(chǎn)基建物資有限公司圍繞遠(yuǎn)聯(lián)鋼鐵、九聯(lián)煤化產(chǎn)業(yè)為中心，形成了以礦產(chǎn)品、煤炭、黑色金屬、有色金屬和廢料為供應(yīng)鏈的“貿(mào)易+物流”主營業(yè)務(wù)，銷售收入和經(jīng)濟效益不斷增長。三、項目區(qū)位介紹本項目位于某鎮(zhèn)北部，東鄰惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)某配套園；南側(cè)緊鄰正規(guī)劃拓寬的橫洚河；西側(cè)緊靠與正規(guī)劃建設(shè)中的西環(huán)路，建成通車后將直通某市區(qū)；靠近滬寧高速9號道口，滬寧鐵路與京滬高鐵呈南北分布項目兩側(cè)，項目周邊交通十分發(fā)達。銷售黑色金屬452萬噸，礦產(chǎn)品171萬噸，煤炭161萬噸。到“十二五”末，力爭把江蘇打造成現(xiàn)代物流強省、長三角地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)的核心區(qū)以及全國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)。第四方物流，是一個供應(yīng)鏈的集成商，一般情況下政府為促進地區(qū)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)頭搭建第四方物流平臺提供共享及發(fā)布信息服務(wù)，是供需雙方及第三方物流的領(lǐng)導(dǎo)力量。%。2011年某園區(qū)產(chǎn)值達到240億，其主要產(chǎn)值來自鋼鐵加工制造與鋁材的加工制造，另外園區(qū)內(nèi)汽車零配件制造、復(fù)合肥生產(chǎn)、化工塑料在2011年年產(chǎn)值分別達到10億、15億、17億。指標(biāo)名稱2008年2009年2010年貨物運輸量貨運總量114751217813376鐵路209192152公路99301066411934水路133413191287某市貨運量數(shù)據(jù)統(tǒng)計（單位：萬噸）小結(jié)：我們從某市經(jīng)濟數(shù)據(jù)及某市貨運量數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析得出，某市的經(jīng)濟正在快速發(fā)展，經(jīng)濟總量大，第二產(chǎn)業(yè)保持快速增長，同時第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷提升，比重不斷提高。某街道（工業(yè)）重點經(jīng)濟領(lǐng)域數(shù)據(jù)統(tǒng)計單位：億元、%指標(biāo)名稱2008年2009年2010年2011年工業(yè)產(chǎn)值01冶金加工業(yè)產(chǎn)值其中：黑色金屬產(chǎn)值 有色金屬產(chǎn)值151302汽車零配件產(chǎn)值703化肥產(chǎn)值04化工塑料（保護膜）產(chǎn)值05其它產(chǎn)值備注：根據(jù)表格統(tǒng)計，某鎮(zhèn)第二產(chǎn)業(yè)中，金屬加工業(yè)、汽車零配件、化肥工業(yè)、塑料工業(yè)是主要經(jīng)濟發(fā)展點。這些產(chǎn)業(yè)貢獻了全區(qū)規(guī)模以上工業(yè) 90%左右的經(jīng)濟總量。數(shù)據(jù)顯示：長三角一類口岸就有35個，包括19個沿海港口，10個內(nèi)河港口，5個國際航空港口和1個國際臨時鐵路口岸。