【正文】 （5） 貨物包裝作業(yè)區(qū) 為了更有效地利用資源、增加附加價(jià)值、滿足客戶需求、提高物流效率和促進(jìn)銷售，在某物流園區(qū)對(duì)鋼產(chǎn)品進(jìn)行剪切、彎管，對(duì)復(fù)合肥進(jìn)行標(biāo)簽、刷標(biāo)志，對(duì)塑料制品進(jìn)行打孔、組裝、包裝等產(chǎn)品進(jìn)行的簡(jiǎn)單作業(yè)，同時(shí)兼具產(chǎn)品裝卸、貨物存放功能。第四方物流服務(wù)流程圖在某物流園區(qū)中，我們將為當(dāng)?shù)劁撹F冶金、汽車配件、復(fù)合肥、化工塑料等企業(yè)提供第四方物流服務(wù)，形成一整套完善的供應(yīng)鏈解決方案，對(duì)現(xiàn)有資源和物流運(yùn)作流程進(jìn)行整合和再造,向客戶提供持續(xù)更新和優(yōu)化的技術(shù)方案，滿足客戶特殊需求。 （2）電子交易結(jié)算中心 結(jié)算中心作為電子交易平臺(tái)環(huán)節(jié)的重要組成部分，統(tǒng)一的賬戶管理必不可少，這里我們將利用信息系統(tǒng)和電子商務(wù)平臺(tái)，為某物流園區(qū)內(nèi)外企業(yè)提供往來(lái)賬款和存貸等方面的結(jié)算業(yè)務(wù)，如：資金往來(lái)結(jié)算、資金調(diào)度、資金運(yùn)籌、數(shù)據(jù)處理、信息化技術(shù)支持等。 利用信息化傳播、產(chǎn)品展示、圖片講解、虛體模擬、宣傳演示等方式讓企業(yè)之間更好地了解展廳產(chǎn)品，更迅速地找到企業(yè)需求產(chǎn)品，同時(shí)使園內(nèi)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)更加公平化，維護(hù)展覽秩序，優(yōu)化管理的同時(shí)促進(jìn)企業(yè)間的商貿(mào)交流。第四節(jié) 空間布局分析現(xiàn)代物流集聚區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的具有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域。第二節(jié) 物流園區(qū)建設(shè)指標(biāo) 控制指標(biāo)一、業(yè)態(tài)功能用地指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱用地面積（M2)用地面積比例（%）備注01碼頭作業(yè)區(qū)265005含泊位、裝卸區(qū)02倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)15900030含堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、配送管理03加工區(qū)7950015含包裝、檢測(cè)、認(rèn)證服務(wù)04商務(wù)辦公（總部經(jīng)濟(jì)）區(qū)5300010含生產(chǎn)商、經(jīng)銷商等05綜合服務(wù)265005海關(guān)、商檢、工商、稅務(wù)、金融、貨代、報(bào)關(guān)行等06展示、交易區(qū)5300010含會(huì)務(wù)、展覽、信息、電子及現(xiàn)貨交易07生活、配套區(qū)265005公寓、商店、餐飲等08道路530001009綠化5300010含水面10合計(jì)530000100二、業(yè)態(tài)功能區(qū)建設(shè)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱用地面積（M2)建筑面積（M2）容積率備注02倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)159000含堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、配送管理其中：堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)133000 調(diào)配、結(jié)算10600按堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)的8%配套03加工區(qū)79500含包裝、檢測(cè)、認(rèn)證服務(wù)其中：加工車間、包裝 68400 認(rèn)證、檢測(cè)6840按加工、包裝的10%配套04商務(wù)辦公（總部經(jīng)濟(jì)）區(qū)53000含生產(chǎn)商、經(jīng)銷商、采購(gòu)商等05綜合服務(wù)區(qū)26500？海關(guān)、商檢、工商、稅務(wù)、金融、貨代、報(bào)關(guān)行等06展示、交易區(qū)53000？含會(huì)務(wù)、展覽、信息、電子及現(xiàn)貨交易07生活、配套區(qū)26500？公寓、商店、餐飲等合計(jì)？指標(biāo)設(shè)計(jì)說(shuō)明：倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)：1）最高庫(kù)存量設(shè)計(jì)40萬(wàn)噸、年吞吐量設(shè)計(jì)600萬(wàn)噸（按365天計(jì)算，年周轉(zhuǎn)15次）；2）堆場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)面積=40萬(wàn)噸247。 商務(wù)辦公、綜合服務(wù)、展示交易、生活配套區(qū)建筑面積，請(qǐng)委托方根據(jù)投資開(kāi)發(fā)回報(bào)戰(zhàn)略提出建筑量。三、整個(gè)用地塊控制指標(biāo)編號(hào)地塊名稱地塊位置土地面積（M2）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求投資強(qiáng)度(萬(wàn)元/畝)容積率建筑密度綠地率建筑限高53000（約800畝）倉(cāng)儲(chǔ)物流建設(shè)用地45%1020%不限高但需滿足省市有關(guān)規(guī)范要求300第七章 投資估算和經(jīng)濟(jì) 社會(huì)效益分析第一節(jié) 投資估算分析 一、投資估算依據(jù)和范圍 投資估算依據(jù) 本項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資和流動(dòng)資金。 工程建設(shè)其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用包括工程前期工作費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、籌建費(fèi)、辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)等，按工程直接費(fèi)的8%估計(jì)。（見(jiàn)61表） 61表 建設(shè)投資匯總表(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)序號(hào)費(fèi)用名稱估算投資（萬(wàn)元）占建設(shè)投資比重（%）備 注1工程直接費(fèi)216000按每畝270萬(wàn)元投資估算2工程其他費(fèi)用45280土地費(fèi)用28000按每畝35萬(wàn)元估算工程其他費(fèi)用17280按工程直接費(fèi)用的8%估算3基本預(yù)備費(fèi)6998按工程直接費(fèi)及工程其他費(fèi)用的3%估算4建設(shè)投資268278100不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析一、營(yíng)業(yè)收入 堆場(chǎng)：？平方米，正常運(yùn)營(yíng)年利用率以90%結(jié)算，收費(fèi)？元/平方米，估算可知本項(xiàng)目正常年堆場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)收入為？萬(wàn)元。 商務(wù)辦公？平方米，出租管理，按？元/平方米計(jì)算，正常年收入為？萬(wàn)元。合計(jì)：二、營(yíng)業(yè)成本外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用按配送及裝卸收入的5%估算，%估算。土地使用權(quán)攤銷按35年，無(wú)形資產(chǎn)攤銷按10年計(jì)算。 。 生活配套？平方米，出租管理，按？元/平方米計(jì)算，正常年收入為？萬(wàn)元。 裝卸：商品年周轉(zhuǎn)期約為6天，裝卸費(fèi)按？元/噸計(jì)算，年吞吐量按？噸計(jì)算，正常裝卸費(fèi)收入為？萬(wàn)元。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 按照計(jì)投資〔1999〕1340號(hào)文的規(guī)定，本項(xiàng)目不予考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 投資估算范圍 本報(bào)告投資估算范圍包括完成項(xiàng)目工程達(dá)到經(jīng)營(yíng)要求所需的所有費(fèi)用。 碼頭作業(yè)區(qū)，請(qǐng)土地出讓方提供水工資料（岸線長(zhǎng)度、河堤禁建寬度、碼頭岸線外常年吃水深度、河道常年續(xù)航能級(jí)）或向?qū)I(yè)水工設(shè)計(jì)單位咨詢：本地塊岸線最大適航船舶噸級(jí)、可規(guī)劃碼頭等級(jí)、泊位數(shù)、需相應(yīng)的作業(yè)區(qū)面積。 加工區(qū)：1）最大加工能力設(shè)計(jì)13萬(wàn)噸、年加工能力設(shè)計(jì)195萬(wàn)噸（按300天周計(jì)算，年周轉(zhuǎn)15次）；2）加工廠房面積=13萬(wàn)噸247。在對(duì)某現(xiàn)代綜合物流園產(chǎn)業(yè)定位明確的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)每個(gè)功能區(qū)進(jìn)行如下布局解析。 （2）金融擔(dān)保服務(wù)在物流金融方面，物流園區(qū)將為入駐企業(yè)提供質(zhì)押、監(jiān)管、融資、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)等與交易以及金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類涉及物流業(yè)中間業(yè)務(wù)的功能，幫助解決鋼貿(mào)商融資難的問(wèn)題。（2） 某國(guó)際現(xiàn)代物流服務(wù)論壇以現(xiàn)代物流為龍頭，全力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心的同時(shí)，開(kāi)設(shè)某國(guó)際現(xiàn)代物流服務(wù)論壇，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物流開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)園交流，對(duì)園區(qū)中小企業(yè)進(jìn)行物流培訓(xùn)，通過(guò)論壇提高園區(qū)高效、專業(yè)的物流氛圍，使園區(qū)的整體發(fā)展更加趨向國(guó)際化。 五、金屬制品電子交易平臺(tái)（1） 現(xiàn)代化電子交易服務(wù)中心 現(xiàn)代物流交易早已邁入電子化時(shí)代，電子交易成為現(xiàn)代鋼材行業(yè)、金屬制品等行業(yè)的主導(dǎo)交易方式，某物流園區(qū)同樣需要引進(jìn)電子商務(wù)交易技術(shù)，提供實(shí)時(shí)的鋼鐵行情和交易服務(wù)。（7） 物流方案公司集約化辦公（第四方物流）第四方物流是專門(mén)為第一方、第二方和第三方提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理等活動(dòng)，并不實(shí)際承擔(dān)具體的物流運(yùn)作活動(dòng)。（3） 科技孵化中心 科技企業(yè)孵化器是科技服務(wù)體系的核心，是以促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化、培育和扶植高新技術(shù)企業(yè)和企業(yè)家為宗旨，某物流園區(qū)將引進(jìn)科技企業(yè)孵化器實(shí)現(xiàn)金屬制品轉(zhuǎn)化科技成果，帶來(lái)鋼鐵實(shí)力的整體提高，為科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展提供必需的各項(xiàng)服務(wù)，推動(dòng)科技企業(yè)快速成長(zhǎng)。 （3）數(shù)字模擬控制中心 為保證物流園區(qū)的進(jìn)出口貨物有一整套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、符合貨運(yùn)要求的管理制度，我們將在某物流園區(qū)設(shè)置一個(gè)由倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)字模擬控制中心，對(duì)進(jìn)出口、過(guò)境、轉(zhuǎn)運(yùn)、通關(guān)貨物進(jìn)行數(shù)字模擬工作，嚴(yán)格對(duì)貨物實(shí)行監(jiān)管和控制。二、數(shù)字化倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái) （1）12層的倉(cāng)庫(kù) 倉(cāng)庫(kù)是承接物流碼頭卸載貨物的儲(chǔ)存載體，由貯存物品的庫(kù)房、運(yùn)輸傳送設(shè)施、出入庫(kù)房的輸送管道和設(shè)備以及消防設(shè)施、管理用房等組成，對(duì)貨物進(jìn)行集散結(jié)算、合理存配、貨物倉(cāng)儲(chǔ)和整體堆放。 （2）數(shù)控裝卸作業(yè)區(qū) 物流作業(yè)的各項(xiàng)操作中，進(jìn)出貨作業(yè)是重要的項(xiàng)目作業(yè)之一，現(xiàn)代化的物流裝卸區(qū)設(shè)施是提升進(jìn)出作業(yè)的最關(guān)鍵的部分。 第三階段：58年 成為國(guó)內(nèi)外電子商務(wù)與現(xiàn)貨交易中心的典范，打造國(guó)際金屬產(chǎn)業(yè)科技化發(fā)展的高端品牌。 園區(qū)二：金屬制品創(chuàng)新科技園——“技術(shù)信息流” 在“生產(chǎn)加工技術(shù)平臺(tái)”中，利用金屬制品加工和生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和技術(shù)孵化中心，形成“產(chǎn)學(xué)研”一體化的發(fā)展模式，配合“電子信息平臺(tái)”中網(wǎng)絡(luò)信息中心的覆蓋面廣優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)技術(shù)推廣和引進(jìn)，形成金屬制品產(chǎn)業(yè)的信息流。因此，企業(yè)對(duì)于擁有先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、多樣化的服務(wù)手段、科學(xué)的管理模式的物流公司的需求不斷提升，現(xiàn)代物流業(yè)未來(lái)的市場(chǎng)前景不容忽視，專業(yè)化的物流企業(yè)必將成為我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展中一個(gè)不可小覷的力量。企業(yè)的快速發(fā)展對(duì)物流業(yè)的需求已逐漸上升，專業(yè)化物流服務(wù)需求已初見(jiàn)端倪。同時(shí)，高速鐵路、城際鐵路、地鐵軌道交通相繼建成，跨區(qū)域快速交通網(wǎng)絡(luò)初步形成，長(zhǎng)三角“一體化”進(jìn)程的加快等將使產(chǎn)業(yè)、人才、基礎(chǔ)設(shè)施等加快融合對(duì)接，為區(qū)域改革發(fā)展注入新的動(dòng)力、帶來(lái)新的機(jī)遇，也使地區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。高速公路作為現(xiàn)代化運(yùn)輸系統(tǒng)中極其重要的組成部分,在提高運(yùn)輸效率、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展具有顯著優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代化的碼頭是物流一體化的重要功能區(qū)，某鎮(zhèn)水利部投入50億規(guī)劃整改橫洚河，整改后，河道將能通過(guò)5000噸以下的貨輪，健全的水路航道將為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了便捷的運(yùn)輸通道。因此本項(xiàng)目的建成將輻射至武進(jìn)和江陰，對(duì)其產(chǎn)業(yè)的升級(jí)優(yōu)化提供幫助。第二節(jié) 項(xiàng)目選址依據(jù)一、產(chǎn)業(yè)輻射核心核心產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的建設(shè)要考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和物流市場(chǎng)的需求，本項(xiàng)目所處某工業(yè)園西側(cè)，某工業(yè)園區(qū)在2011年總產(chǎn)值達(dá)到240億，擁有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，另外園區(qū)內(nèi)擁有100多家規(guī)模企業(yè)和多家高新技術(shù)企業(yè)，經(jīng)調(diào)查，這些企業(yè)對(duì)專業(yè)化的物流服務(wù)有很大需求，而某現(xiàn)存物流業(yè)普遍水平偏低，物流服務(wù)不專業(yè)，這些都將為本項(xiàng)目的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。導(dǎo)致企業(yè)需要花費(fèi)大量的人力，物力去構(gòu)件自己的物流體系，而不能專注于自己的核心業(yè)務(wù)，使得物流成本居高不下。二、現(xiàn)存制造業(yè)企業(yè)發(fā)展依賴高端物流業(yè)某惠山某工業(yè)配套區(qū)，是惠山區(qū)冶金新材料產(chǎn)業(yè)集群中的重要組成部分，園區(qū)以精加工、深加工冶金產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的原材料、成品、市場(chǎng)對(duì)物流的依賴性很大?！瑢傥锪鲌@區(qū)的打造，本項(xiàng)目可以脫離傳統(tǒng)物流思維，打造全新的物流園理念，相對(duì)西站物流園的成形性，更具備走精品物流路線。 項(xiàng)目劣勢(shì)1） 同屬物流園區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)在規(guī)模上及配套設(shè)施上與其有著很大的差距，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。園 區(qū)區(qū)位環(huán)境土地規(guī)模物流類型設(shè)施及配套西站物流園某市西部，北起洛南大道，南至錫宜高速，西達(dá)西環(huán)線 ，東抵錢(qián)洛路，地域涉及洛社、 錢(qián)橋兩鎮(zhèn)。憑借某位居長(zhǎng)三角核心區(qū)域、具有鐵公水聯(lián)運(yùn)優(yōu)勢(shì)和國(guó)際制造業(yè)基地托 舉的得天獨(dú)厚條件，某西站物流園區(qū)集多式聯(lián)運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、產(chǎn)品加工、信息處理、技術(shù) 研發(fā)于一體，是提供一體化物流服務(wù)的大型集聚區(qū)。電子商務(wù)和研發(fā)中心的建立，將最大限度的降低流通成本，為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)提供更多的服務(wù)，滿足終端客戶的實(shí)際需求，培育新的盈利模式，而且在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，增加幫助下游企業(yè)出口銷售等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈“多頭盈利”。通過(guò)‘操作層’、‘決策層’和‘供應(yīng)鏈電子商務(wù)層’這一結(jié)構(gòu)清晰的框架，為物流企業(yè)提供著眼于全面資源整合的信息化解決方案。通過(guò)對(duì)物流專業(yè)技術(shù)、管理模式以及專業(yè)人才的引進(jìn)，從而建立高效的現(xiàn)代物流管理運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)物流管理的信息化及科學(xué)管理，同時(shí)還必須盡快建立區(qū)域內(nèi)的物流網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在現(xiàn)代物流條件下，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)可以在業(yè)務(wù)范圍拓展、業(yè)務(wù)效率提升、業(yè)務(wù)體系完善中，得到推動(dòng)作用。同時(shí)對(duì)物流業(yè)的需求也日趨強(qiáng)大。 物流人才短缺物流管理人才的短缺是某鎮(zhèn)物流業(yè)發(fā)展的重大障礙，缺乏通曉物流理論和技能、現(xiàn)代物流運(yùn)作、物流管理、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)貿(mào)易運(yùn)輸?shù)膹?fù)合型人才； 物流配送效率低目前，某鎮(zhèn)企業(yè)物流配套服務(wù)還僅僅停留在倉(cāng)儲(chǔ)與運(yùn)輸層面上，能夠有能力提供綜合性服務(wù)的企業(yè)少之又少。二、企業(yè)物流配套面臨的問(wèn)題隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的不斷深化，而物流已經(jīng)成為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。但另一方面，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，某配套園區(qū)內(nèi)的外包物流業(yè)正在逐步萌芽，出現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭，整個(gè)物流業(yè)呈現(xiàn)出了廣闊的發(fā)展前景。2008年，全市擁有各類貨運(yùn)場(chǎng)站489個(gè)，占地面積110344萬(wàn)平方米，；各類倉(cāng)儲(chǔ)面積2500萬(wàn)平方米，每年都有100多億元的物流投資，物流園區(qū)、物流企業(yè)服務(wù)能力不斷提高。由于物流總量的持續(xù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)三角各地港口、公路、內(nèi)河及信息平臺(tái)等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。%。園區(qū)交通便捷、地理位置獨(dú)特、產(chǎn)業(yè)鏈集聚。機(jī)械加工、發(fā)電機(jī)組為主體江陰臨港新城機(jī)械裝備產(chǎn)業(yè)園臨港新城機(jī)械裝備工業(yè)園坐落于江蘇江陰臨港新城西10公里。依托專業(yè)第三方物流服務(wù)公司，可使制造企業(yè)的成本降低，市場(chǎng)反應(yīng)速度加快。物流方面，%；，%。其重要原因是目前江陰市的物流企業(yè)不多，而且規(guī)模較小，素質(zhì)參差不齊，服務(wù)缺乏誠(chéng)信，難以