【正文】 高效率的市場推廣，將會直接為春節(jié)期間和接仲而來的突破階段帶來實惠。4） 突破階段（2012月4月1日——2012年5月30日）5月份將是一個收獲的季節(jié)，因為在這個月將突破項目總量80%的的銷售進度，到這個時期項目各方面的基本設(shè)施、設(shè)備應當基本完善，比較容易形成項目的優(yōu)勢，但是也容易暴露出項目的劣勢所在，只要正確的利用實效階段的廣告效應和項目的優(yōu)勢重組，必能順利的完成銷售目標。◆ 強銷期促銷策略1） 元旦節(jié)的廣告宣傳只作為是春節(jié)廣告宣傳的項目預熱，通過夾報的大范圍覆蓋效應傳達項目的促銷內(nèi)容，采取市場跟隨的方法，推出實惠性較高的促銷政策。2） 春節(jié)在廣告宣傳上要重點塑造“家”的親切感，在這個時候不僅僅是要推出實惠性高的的促銷方案，更重要的是應當具備更具體的針對性市場和人群作出促銷方案。在實惠性方面可以沿用正式認購和元旦節(jié)的促銷思路和方法，在針對性的市場上應重點放在回風社區(qū)一帶，要給他們傳達一種“一年的奔波忙碌和不辭辛勤的付出，現(xiàn)在該是或家的時候了——回家的感覺真好?！痹谖陌钢型怀鰧嵒荨⒏咝詢r比與情感相融合的促銷噱頭。（六）持續(xù)期銷售策略及促銷1）持續(xù)期時間2012年6月1日——2012年6月31日2）持續(xù)期銷售策略在該階段由于銷售總量剩余在20%左右，大多數(shù)較好的戶型、位置基本上都在前期銷售中銷售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當時項目剩余戶型、位置和市場的實際情況制定新一輪的價格方案；這個時候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過行銷人員的一對一行銷和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。3）持續(xù)期促銷策略作為向尾盤過渡的時期，不輪在戶型、位置上都大大的與前面各個階段不能相提并論了，因此在促銷上我建議優(yōu)價出售，用基本貼近于成本價的讓利作為底線支撐。（七）清盤期銷售策略及促銷策略1）清盤期時間2012年7月1日——2012年9月30日2）清盤期銷售策略及促銷策略這一階段主要可以通過以下方面進行：一是已購房的業(yè)主介紹朋友來買樓，二是通過有力的促銷手段吸引那些新老客戶，告訴他們要抓住最后的機遇。四 項目宣傳推廣計劃（一）項目宣傳推廣總體計劃在項目全程銷售中，除了明確各個階段的銷售重點，銷售目的和方針之外，與之相互配合的廣告宣傳也將最大限度地給予項目銷售予以支持，項目宣傳推廣最大的優(yōu)勢就是能在戰(zhàn)略上縱深拓展消費群體，因此我們應當以正確的心態(tài)來看待廣告宣傳，并加以運用。切忌不可因為為了節(jié)約廣告費而將項目每月上百萬的銷售任務(wù)置之于不顧。項目在進入銷售后，由于各個階段的銷售目標和訴求重點不同，所采取的推廣方式也不一樣，我們應當充分地依據(jù)項目即時銷售的情況制定切實可行的推廣方針：銷售階段推廣重點推廣方式目標預熱準備期1月1日—2月30日項目銷售前期準備工作，宣傳品的制作，項目概念炒作利用售房部現(xiàn)場廣告牌，網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布，耳語傳播等——————————認購期3月1日—4月30日對本案開發(fā)理念、區(qū)位、戶型、生活方式、景觀環(huán)境等進行炒作DM單宣傳行銷人員一對一促銷完成認購銷售的5%認購總量的60%正式認購期5月1日—11月30日對本案所有優(yōu)勢集中進行全方位炒作報刊平面、報刊夾報、手機短信、行銷SP促銷、現(xiàn)場大型促銷、現(xiàn)場包裝等完成銷售總量40%強銷期1月1日—5月30日利用元旦和春節(jié)兩大節(jié)日對項目銷售情況、銷售價格、戶型投資價值分析、促銷方式等進行炒作報刊夾報、手機短信、行銷人員一對一促銷、現(xiàn)場包裝等完成銷售總量80%持續(xù)期6月1日—6月30日利用春節(jié)過后房地產(chǎn)銷售高峰期進行現(xiàn)房實景宣傳行銷人員一對一促銷、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布等完成銷售總量90%清盤期7月1日—9月31日促銷方式炒作海報張貼、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布等完成銷售總量95%以上推廣類型廣告量預算報刊平面（巴中廣播電視報）3次￥10000元巴中電視臺4次￥30000元售樓中心布置全套￥3000元DM單60000份￥12000元手機短信6次￥6000元行銷SP促銷5個月￥6000元不可預測費￥10000元總額總量控制￥（二） 項目各階段宣傳推廣主題1）認購階段主題一：“鳳”聲水起林動，龍馬唯一的中式園林景觀，向往一生的家園。主題二：雄據(jù)回風社區(qū)，居住投資兩不誤（配以項目區(qū)位圖）主題三：大社區(qū)、小戶型，小空間、大作為（配以項目戶型圖）主題四：鳳林中的風景，風景中的建筑，感動山水間的靈秀之作（配以本案效果圖）2）正式認購階段駕馭生活，成為城市的主人，體驗超值快感的享受?。ㄅ湟皂椖空秸J購促銷方案）3）強銷期主題：在這里生活不叫生活，叫享受； 在這里建筑不叫建筑，叫藝術(shù)；在這里投資不叫投資，叫回報；當生活成為享受，當建筑成為藝術(shù)，當投資成為回報……（三）廣告合作公司甄選及組合運用方針廣告公司的選擇中，我們務(wù)必要利用各廣告公司的優(yōu)勢進行組合，如果在項目初期選擇不當，或在某一方面所選擇的廣告公司不具備優(yōu)勢，必將造成設(shè)計低劣，廣告安裝工程緩慢影響到推廣進度的開展，同樣會給項目本不寬裕的廣告預算帶來不要的損失。建議廣告公司甄選：阿雷工作室（善于廣告軟設(shè)計）蔚藍廣告（善于廣告工程）五 項目價格策略（一）各階段執(zhí)行價格走勢即定方針1）執(zhí)行價格各階段的執(zhí)行價格將在認購階段之后提供2）執(zhí)行價格走勢即定方針在項目全程銷售中，價格因素是至關(guān)重要的，在項目的初期（認購階段）我們設(shè)立一個比較均衡，同時也是比較高端的價位目的是在于最大限度地考驗市場的認可程度和消費接受能力，如果在一階段所設(shè)定的價格能夠得到市場的認可，且反應熱烈，那么在今后的價格制定中將呈上升趨勢，其上升空間保持在三個百分點范圍內(nèi)；如果市場反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價格的走勢上將下浮三個百分點。（二）各階段價格讓利優(yōu)惠控制原則1）在項目銷售的各個階段中如有大型SP促銷活動原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行；2）如果在階段內(nèi)沒有任何促銷活動，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶的付款方式進行優(yōu)惠：按揭貸款：97折；分期付款：96折；一次性付款：95折；親友一起購買（10套以內(nèi)）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折；大型團體購買（20套以上）：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受97連環(huán)折六 全程銷售中開發(fā)商所需配合事項為了讓項目在銷售的全過程中順利的按照即定方案展開工作，希望開發(fā)商能夠在工作上給予項目銷售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實現(xiàn)銷售目標。時期配合事項完成時間預熱準備期四證、土地使用年限、項目效果圖、戶型圖、園林景觀規(guī)劃方案、交房日期、交房標準、裝修標準、物業(yè)管理費用2011年1月20日前認購期戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認購促銷方案定稿、正式認購執(zhí)行價格確定、《商品房認購協(xié)議》確定2011年2月20日前正式認購階段財務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場花卉、椅子提供《商品房定購協(xié)議》確定、勞動促銷方案確定、強銷期執(zhí)行價格確定2011年4月20日前強銷期元旦、春節(jié)促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、房監(jiān)所測繪辦理、商品房預售許可證辦理2011年12月20日前持續(xù)期持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價格確定2012年4月20日前清盤期清盤期促銷策略和執(zhí)行價格確定2012年6月20日前30