【正文】 顧問(wèn)的考核指標(biāo)之中。在強(qiáng)銷(xiāo)期的工作中除了外圍市場(chǎng)的鞏固和開(kāi)拓之外，更重要的將是項(xiàng)目自身的強(qiáng)化，諸如：項(xiàng)目工程進(jìn)度必須嚴(yán)格按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定條款得以順利的完成，在該階段中項(xiàng)目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應(yīng)當(dāng)花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測(cè)繪報(bào)告》必須要求在項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成，以便于項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》的如期取得。在2011年5月8日認(rèn)購(gòu)當(dāng)日至5月18日十天的認(rèn)購(gòu)內(nèi)凡是現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)預(yù)定的客戶均可享受到正式認(rèn)購(gòu)的所有優(yōu)惠內(nèi)容，優(yōu)惠幅度依據(jù)具體情況而定。◆ 正式認(rèn)購(gòu)售房部現(xiàn)場(chǎng)布置1） 在售房部現(xiàn)場(chǎng)的布置中，不論是條幅的懸掛還是彩旗的排布一定要圍繞“氣氛”兩個(gè)字展開(kāi)，盡量烘托出項(xiàng)目的熱銷(xiāo)氛圍，另一方面就是在人氣的烘托，特別是假客戶在排號(hào)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的過(guò)程中，應(yīng)站在客戶迫切需求的心理立場(chǎng)上和周?chē)嬲恼J(rèn)購(gòu)客戶進(jìn)行交流和詢問(wèn)，并造成供求緊張的氣氛；2） 在排號(hào)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)的時(shí)候，由于客戶較多，又要簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)因此排號(hào)較靠后的客戶等待的時(shí)間較長(zhǎng)，在售房部外開(kāi)發(fā)商必須提供20張椅子；3） 連接售房部的道路沿途擺放50盆花卉盆景；4） 認(rèn)購(gòu)區(qū)主要分成外圍區(qū)和內(nèi)部區(qū)。正式認(rèn)購(gòu)實(shí)施辦法◆ 正式認(rèn)購(gòu)廣告實(shí)施過(guò)程1） 在正式認(rèn)購(gòu)日開(kāi)始前十天運(yùn)用報(bào)刊平面廣告進(jìn)行兩期平面廣告宣傳。正式認(rèn)購(gòu)階段，就好象是“田忌賽馬”中用自己最優(yōu)良的馬駒對(duì)付對(duì)手最劣質(zhì)的馬駒那場(chǎng)比賽，我們要想很漂亮地贏得這場(chǎng)比賽，要做的同樣也只有三件事：第一是整合優(yōu)勢(shì)，第二也是整合優(yōu)勢(shì)，第三還是整合優(yōu)勢(shì)。俗話說(shuō)：“好的開(kāi)始是成功的一半”。如果認(rèn)購(gòu)情況火爆（總量80%），我們可提前開(kāi)始正式認(rèn)購(gòu)；如果認(rèn)購(gòu)情況一般（總量60%），我們可按照即定方針開(kāi)始正式認(rèn)購(gòu)；如果認(rèn)購(gòu)情況不佳（總量60%以下），我們將推遲即定的正式認(rèn)購(gòu)日期。由于本案在認(rèn)購(gòu)期不可能給予客戶在價(jià)格、面積、戶型、位置上作出任何承諾，為了充分調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)買(mǎi)需求，凡在認(rèn)購(gòu)期排號(hào)的客戶，都可以在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)將￥5000元的排號(hào)費(fèi)轉(zhuǎn)為￥8000元的認(rèn)購(gòu)金；4） 所有排號(hào)客戶如在正式認(rèn)購(gòu)時(shí)選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的￥5000元排號(hào)費(fèi)。認(rèn)購(gòu)期目的認(rèn)購(gòu)期是項(xiàng)目展開(kāi)正式認(rèn)購(gòu)和銷(xiāo)售工作前不可或缺的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，不論是銷(xiāo)售部門(mén)還是開(kāi)發(fā)商等所有工作的核心都應(yīng)當(dāng)集中在對(duì)項(xiàng)目理念的傳輸和消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目意見(jiàn)或建議的反饋、分析、匯總的基礎(chǔ)之上，盡量多的讓市場(chǎng)了解本案，同時(shí)也要盡可能多地收集到反饋信息。采取摸底的工作思路，在介紹的過(guò)程中全部只告知消費(fèi)者項(xiàng)目今后的規(guī)劃建設(shè)、戶型結(jié)構(gòu)、園林景觀設(shè)計(jì)和大概的價(jià)格，銷(xiāo)售部門(mén)及其開(kāi)發(fā)商和建筑商在這點(diǎn)上應(yīng)當(dāng)高度重視，嚴(yán)守項(xiàng)目機(jī)密，注意對(duì)外宣傳的措詞，統(tǒng)一口徑。在該階段有大量的項(xiàng)目銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作需要做，包括了各項(xiàng)銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)售資料、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)一，同時(shí)在該階段另外一項(xiàng)重點(diǎn)工作就是銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)，俗話說(shuō)：“養(yǎng)兵千日，用在一時(shí)。受這三大因素的影響和制約，我為本案在16個(gè)月的銷(xiāo)售周期內(nèi)制定了兩種目標(biāo)：1）保守銷(xiāo)售目標(biāo)；2）最佳銷(xiāo)售目標(biāo)。因此在銷(xiāo)售的全過(guò)程中希望銷(xiāo)售一線主管人員和銷(xiāo)售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動(dòng)方案，同時(shí)希望開(kāi)發(fā)商、建筑商能夠在項(xiàng)目工程、項(xiàng)目施工進(jìn)度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類(lèi)原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。工程建議一：建筑外墻貼面磚所選用的色彩，首先，應(yīng)當(dāng)避免在該區(qū)域內(nèi)再次重復(fù)使用白色色調(diào)；其次，色調(diào)應(yīng)與園林景觀相互和諧并予以突出。因此我認(rèn)為本案應(yīng)定位成中式園林景觀相結(jié)合的高檔純居住性小區(qū)。 銷(xiāo)售周期的時(shí)間主要受工程進(jìn)度、政府相關(guān)手續(xù)、銷(xiāo)售狀況及認(rèn)購(gòu)情況等因素影響，可隨之調(diào)整。項(xiàng)目位于回風(fēng)廣場(chǎng)中心部位，是出入巴中成都、南充等地方出入口的中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟(jì)能力的提高，對(duì)住宅物業(yè)的要求會(huì)進(jìn)一步提高。178。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)也基本反映了住宅市場(chǎng)的成績(jī)和存在的問(wèn)題。GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時(shí)，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。 三、綜述從上述發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。 沱二橋至三角花臺(tái)道路整治2002年8月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。引進(jìn)企業(yè)13家，到位資金223萬(wàn)元。三江加工園區(qū)初具規(guī)模，現(xiàn)進(jìn)駐企業(yè)已投資207萬(wàn)元。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，轄5個(gè)社區(qū)，36個(gè)居民小組，年末總?cè)丝?7,126人。紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，轄3個(gè)行政村，5 個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。其中：個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額41,235萬(wàn)元， %，%。全區(qū)各類(lèi)商品交易市場(chǎng)42個(gè)，%。水果產(chǎn)量2816噸，%。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2796萬(wàn)元，%；利稅5134萬(wàn)元， %；無(wú)虧損企業(yè)。出生人口2296人。一、回風(fēng)社區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。%，產(chǎn)銷(xiāo)率99%。%?！旧藤Q(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。%，%，%。新改擴(kuò)建房屋258萬(wàn)平方米，%?！竟潭ㄙY產(chǎn)投資】 ，％，其中：，％；，%。引進(jìn)企業(yè)12家，引資1600萬(wàn)元。全年引進(jìn)企業(yè)4家，到位資金303萬(wàn)元。重點(diǎn)企業(yè)有洪達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、通用工程機(jī)械廠、龍馬潭區(qū)三友實(shí)業(yè)有限公司、東方之珠酒業(yè)有限公司、瀘州三九燈飾有限公司、水晶標(biāo)牌廠等。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開(kāi)工段孔樁(80多柱)和地梁。這些商貿(mào)、服務(wù)、文化、休閑和行政管理功能的完善將增強(qiáng)城市的承載能力和輻射作用，城北新區(qū)、城西新區(qū)、納溪河?xùn)|新區(qū)以及高壩、魚(yú)塘、江陽(yáng)科技工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和城南新區(qū)的啟動(dòng)，將進(jìn)一步促進(jìn)瀘州城市化進(jìn)程。由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長(zhǎng)勢(shì)頭下龍馬潭區(qū)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長(zhǎng)，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)勢(shì)必帶動(dòng)龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。瀘州市的住宅市場(chǎng)情況與房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的走勢(shì)基本吻合。 瀘州市住宅價(jià)格指數(shù)浮動(dòng)不大，說(shuō)明瀘州住宅的價(jià)格是穩(wěn)定的。178。一 項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目地理位置評(píng)估項(xiàng)目位置巴中市巴州大道中段項(xiàng)目區(qū)位評(píng)估在巴中市市區(qū)地圖中我們不難看出回風(fēng)這塊巴中的西大門(mén)。（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售周期預(yù)估預(yù)熱準(zhǔn)備期：2011年1月—2011年2月認(rèn) 購(gòu) 期：2011年3月—2011年5月正 式 認(rèn)購(gòu)：2011年5月8日—2011年11月30日強(qiáng)銷(xiāo)準(zhǔn)備期：2011年12月1日—2011年12月31日強(qiáng) 銷(xiāo) 期：2012年1月1日—2012年5月31日持 續(xù) 期：2012年6月1日—2012年6月30日清 盤(pán) 期：2012年7月1日—2012年9月30日備注： 銷(xiāo)售周期全長(zhǎng)16個(gè)月。（二）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析回風(fēng)社區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力回風(fēng)社區(qū)人口基數(shù)大，流動(dòng)人口量大，具備優(yōu)