【正文】 顧問的考核指標之中。在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如：項目工程進度必須嚴格按照認購協(xié)議書約定條款得以順利的完成，在該階段中項目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應當花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測繪報告》必須要求在項目取得《商品房預售許可證》之前完成，以便于項目《商品房預售許可證》的如期取得。在2011年5月8日認購當日至5月18日十天的認購內(nèi)凡是現(xiàn)場臨時預定的客戶均可享受到正式認購的所有優(yōu)惠內(nèi)容，優(yōu)惠幅度依據(jù)具體情況而定?！?正式認購售房部現(xiàn)場布置1） 在售房部現(xiàn)場的布置中，不論是條幅的懸掛還是彩旗的排布一定要圍繞“氣氛”兩個字展開，盡量烘托出項目的熱銷氛圍，另一方面就是在人氣的烘托，特別是假客戶在排號進行認購的過程中，應站在客戶迫切需求的心理立場上和周圍真正的認購客戶進行交流和詢問，并造成供求緊張的氣氛；2） 在排號進行認購的時候，由于客戶較多，又要簽定認購協(xié)議書因此排號較靠后的客戶等待的時間較長，在售房部外開發(fā)商必須提供20張椅子；3） 連接售房部的道路沿途擺放50盆花卉盆景；4） 認購區(qū)主要分成外圍區(qū)和內(nèi)部區(qū)。正式認購實施辦法◆ 正式認購廣告實施過程1） 在正式認購日開始前十天運用報刊平面廣告進行兩期平面廣告宣傳。正式認購階段，就好象是“田忌賽馬”中用自己最優(yōu)良的馬駒對付對手最劣質(zhì)的馬駒那場比賽，我們要想很漂亮地贏得這場比賽，要做的同樣也只有三件事：第一是整合優(yōu)勢，第二也是整合優(yōu)勢，第三還是整合優(yōu)勢。俗話說：“好的開始是成功的一半”。如果認購情況火爆（總量80%），我們可提前開始正式認購；如果認購情況一般（總量60%），我們可按照即定方針開始正式認購；如果認購情況不佳（總量60%以下），我們將推遲即定的正式認購日期。由于本案在認購期不可能給予客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾，為了充分調(diào)動客戶購買需求，凡在認購期排號的客戶，都可以在正式認購時將￥5000元的排號費轉(zhuǎn)為￥8000元的認購金；4） 所有排號客戶如在正式認購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的￥5000元排號費。認購期目的認購期是項目展開正式認購和銷售工作前不可或缺的重要一環(huán)，在這個階段，不論是銷售部門還是開發(fā)商等所有工作的核心都應當集中在對項目理念的傳輸和消費者對項目意見或建議的反饋、分析、匯總的基礎(chǔ)之上，盡量多的讓市場了解本案，同時也要盡可能多地收集到反饋信息。采取摸底的工作思路，在介紹的過程中全部只告知消費者項目今后的規(guī)劃建設(shè)、戶型結(jié)構(gòu)、園林景觀設(shè)計和大概的價格，銷售部門及其開發(fā)商和建筑商在這點上應當高度重視，嚴守項目機密，注意對外宣傳的措詞，統(tǒng)一口徑。在該階段有大量的項目銷售前期準備工作需要做，包括了各項銷售道具、銷售資料、銷售數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)一，同時在該階段另外一項重點工作就是銷售人員的培訓，俗話說：“養(yǎng)兵千日，用在一時。受這三大因素的影響和制約，我為本案在16個月的銷售周期內(nèi)制定了兩種目標：1）保守銷售目標；2）最佳銷售目標。因此在銷售的全過程中希望銷售一線主管人員和銷售人員能夠有效地充分執(zhí)行行動方案，同時希望開發(fā)商、建筑商能夠在項目工程、項目施工進度、銀行按揭辦理和廣告宣傳力度上以及各類原始資料的提供上給予最多、最大的配合與工作支持。工程建議一：建筑外墻貼面磚所選用的色彩，首先，應當避免在該區(qū)域內(nèi)再次重復使用白色色調(diào)；其次，色調(diào)應與園林景觀相互和諧并予以突出。因此我認為本案應定位成中式園林景觀相結(jié)合的高檔純居住性小區(qū)。 銷售周期的時間主要受工程進度、政府相關(guān)手續(xù)、銷售狀況及認購情況等因素影響，可隨之調(diào)整。項目位于回風廣場中心部位，是出入巴中成都、南充等地方出入口的中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大。 隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟能力的提高，對住宅物業(yè)的要求會進一步提高。178。房地產(chǎn)總體市場也基本反映了住宅市場的成績和存在的問題。GDP、人均GDP基本是按相同軌跡發(fā)展的，說明城市經(jīng)濟和人口的發(fā)展速度是同步的；與此同時，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力，而住房消費作為居民消費重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，為項目提供了有利的人口資源保證。 三、綜述從上述發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。 沱二橋至三角花臺道路整治2002年8月正式動工，至年底全面結(jié)束。引進企業(yè)13家，到位資金223萬元。三江加工園區(qū)初具規(guī)模，現(xiàn)進駐企業(yè)已投資207萬元。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，轄5個社區(qū)，36個居民小組，年末總?cè)丝?7,126人。紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，轄3個行政村，5 個社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。全區(qū)啟動中心村建設(shè)25個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村。其中：個體私營經(jīng)濟實現(xiàn)零售額41,235萬元， %，%。全區(qū)各類商品交易市場42個，%。水果產(chǎn)量2816噸，%。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤2796萬元，%；利稅5134萬元， %；無虧損企業(yè)。出生人口2296人。一、回風社區(qū)宏觀經(jīng)濟【基本情況】 全區(qū)幅員面積332．64平方千米。農(nóng)民人均純收入增加150元，達到2871元。%，產(chǎn)銷率99%。%。【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。%，%，%。新改擴建房屋258萬平方米，%?！竟潭ㄙY產(chǎn)投資】 ，％，其中：，％；，%。引進企業(yè)12家，引資1600萬元。全年引進企業(yè)4家，到位資金303萬元。重點企業(yè)有洪達房地產(chǎn)開發(fā)公司、通用工程機械廠、龍馬潭區(qū)三友實業(yè)有限公司、東方之珠酒業(yè)有限公司、瀘州三九燈飾有限公司、水晶標牌廠等。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁。這些商貿(mào)、服務、文化、休閑和行政管理功能的完善將增強城市的承載能力和輻射作用，城北新區(qū)、城西新區(qū)、納溪河東新區(qū)以及高壩、魚塘、江陽科技工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和城南新區(qū)的啟動，將進一步促進瀘州城市化進程。由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。在第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)良好增長勢頭下龍馬潭區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值將保持穩(wěn)定高速的增長，而第二、第三產(chǎn)業(yè)的增長勢必帶動龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。瀘州市的住宅市場情況與房地產(chǎn)市場情況的走勢基本吻合。 瀘州市住宅價格指數(shù)浮動不大，說明瀘州住宅的價格是穩(wěn)定的。178。一 項目概況（一）項目地理位置評估項目位置巴中市巴州大道中段項目區(qū)位評估在巴中市市區(qū)地圖中我們不難看出回風這塊巴中的西大門。（三）項目銷售周期預估預熱準備期：2011年1月—2011年2月認 購 期：2011年3月—2011年5月正 式 認購：2011年5月8日—2011年11月30日強銷準備期：2011年12月1日—2011年12月31日強 銷 期：2012年1月1日—2012年5月31日持 續(xù) 期：2012年6月1日—2012年6月30日清 盤 期：2012年7月1日—2012年9月30日備注： 銷售周期全長16個月。（二）項目優(yōu)勢分析回風社區(qū)宏觀經(jīng)濟良好，人均GDP逐年上升，人均可支配收入也在穩(wěn)步上升，人均可支配收入的快速增長大大增強了居民的實際購買力回風社區(qū)人口基數(shù)大，流動人口量大，具備優(yōu)