【正文】 7一94）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》等進行設(shè)計。（2）供電方案本工程用電電源由某開發(fā)區(qū)供電所統(tǒng)一考慮，在物流園區(qū)范圍內(nèi)新建35KVA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為9,000KW，其中消防應(yīng)急負荷140KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。照明配電電源引自本園區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，每門棟分接箱裝于底層，每戶裝3個插座，穿管線在土建施工時埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負責。給排水設(shè)施(1)研究依據(jù)給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標準》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》進行設(shè)計。(2)給水方案物流園及住宅生活用水使用**供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給，目前生活及消防用水均已進入該地邊緣，只需聯(lián)接即可。進水管道為Ф600～800，遠期規(guī)劃供水能力約10000 m3／日。(3)排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。消防本項目消防投資1000萬元。確保消防設(shè)施符合消防要求。根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。(1)消防給水系統(tǒng)在庫區(qū)內(nèi)設(shè)消防儲水池及泵房一座，可利用原有的消防儲水池及泵房，設(shè)置智能型變頻穩(wěn)壓消防給水機組。在配送中心外設(shè)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。(2)急救消防設(shè)施配送中心庫房內(nèi)各防火單元內(nèi)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。(3)消防水量室外消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：30L/S本工程消防總用水量：70L/S通風空調(diào)根據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當?shù)牟膳⑼L、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風裝置。機房及出入庫管理辦公用房等一些要求比較高的房間需設(shè)置相應(yīng)的空調(diào)系統(tǒng)，所有庫房不設(shè)供暖空調(diào)系統(tǒng)，要求高的房間可以根據(jù)房間的位置及面積設(shè)置普通的空調(diào)器或小型柜式空調(diào)機組。廣播系統(tǒng)物流園內(nèi)設(shè)置一套廣播系統(tǒng)，平時用作播放音樂、通知等，緊急時用于指揮系統(tǒng)。節(jié)能措施 A 庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C 盡量采用循環(huán)水，使生產(chǎn)水得到重復(fù)利用。D 選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。E 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生環(huán)境保護 (1)污染及治理在項目建設(shè)中將嚴格遵守國家計委、國家環(huán)境保護委員會頒發(fā)的《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》，確保本項目建成后對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，主要是對商品進行包裝、分包裝，產(chǎn)生的包裝材料棄物可回收利用，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。(2)環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到20%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。安全衛(wèi)生根據(jù)勞動部《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程項目職業(yè)安全監(jiān)察的暫行規(guī)定》，確保本項目投產(chǎn)后生產(chǎn)工人在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。(1)倉庫內(nèi)勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。(2)職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計中采取的主要防范措施：A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標準及有關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B 庫房內(nèi)安裝通風設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C 庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。第九章 項目組織及運營某物流園開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的物流管理技術(shù)和設(shè)備，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、綜合化、現(xiàn)代化和國際化的物流服務(wù)中心。根據(jù)這一目標，園區(qū)經(jīng)營管理體制應(yīng)該既具有本國本土特色，又充分體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度模式，同時還能有效地指導(dǎo)具體操作。項目運營模式物流園采用“政府引導(dǎo)、企業(yè)運作”的管理模式，擬由**發(fā)展有限公司發(fā)起組建某物流園有限公司負責物流園項目的管理和運營。股東會董事會總經(jīng)理綜合管理部計劃財務(wù)部市場部信息管理中心項目運營公司將依托國家、省、市及開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，創(chuàng)建局部優(yōu)化環(huán)境，通過提供各種高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)的要求來設(shè)置公司的管理模式和組織架構(gòu)。組織架構(gòu)見圖91。圖91：組織架構(gòu)圖園區(qū)管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目要求安排管理人員20人，市場人員5人，司機、技術(shù)及服務(wù)人員125人，共150人。為保證園區(qū)正常運轉(zhuǎn)，園區(qū)一般行政管理人員實行一班制，一般生產(chǎn)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。公司總部信息管理中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證本公司在全國任何一個地方攬貨，及時、準確、安全、經(jīng)濟地將貨物送到全國任何一個地方。同時，本項目的目標是通過物流園區(qū)建立覆蓋全國的社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系，達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項目試運營前完成。項目實施方案（1） 明確以“政府引導(dǎo)、企業(yè)運作”的原則，以**發(fā)展有限公司發(fā)起設(shè)立項目運作公司，對項目進行運營和管理；（2） 通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建立園區(qū)入駐企業(yè)的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件；（3） 為適應(yīng)現(xiàn)代物流發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代物流企業(yè)集聚高地 ；（4） 嘗試以多種方式進行融資，為項目的資金支持尋找最佳支撐；（5） 嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件；（6） 堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的物流服務(wù)品牌；第十章 項目進度計劃工程進度項目建設(shè)期從2002年10月至2004年9月。具體實施進度見下表：2003年4月項目立項、落實資金2003年5月——2002年6月項目可行性研究及項目評估、論證2003年7月——2003年8月項目報建、征用土地2003年7月——2003年8月初步設(shè)計及施工設(shè)計2003年9月——2004年12月土建工程2005年1月——2005年4月安裝工程、設(shè)備購置及信息系統(tǒng)調(diào)試2005年5月一期工程驗收項目進度2002年10月2003年12月：開發(fā)物流管理信息系統(tǒng)、出入庫管理、庫存管理、貨物管理、配載管理、海關(guān)管理、電子交易、成本控制等各種功能軟件；與全國50家配送中心建立物流戰(zhàn)略同盟，形成物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)； 2003年1月2004年9月：對全國及國外第三方物流企業(yè)進行招商，使50家物流企業(yè)入駐湖南某物流園，并提供物流園區(qū)服務(wù)；與全國50家配送中心建立戰(zhàn)略同盟，組織開展省際、國際物流業(yè)務(wù)；接受100家大型工商企業(yè)委托，開展第三方物流服務(wù)；2004年1月2004年9月：試運行物流管理信息系統(tǒng)；2004年10月2005年9月：建立健全物流管理信息系統(tǒng)，使之具有物流管理、海關(guān)管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等各種功能，為60家左右大型工商企業(yè)提供供應(yīng)鏈管理及全程物流服務(wù)，吸引5萬名個人或企業(yè)成為園區(qū)的會員；貨運吞吐量達到2500萬噸以上，宏觀物流產(chǎn)值8億元以上；現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系初步形成；2005年10月2007年9月：年貨運吞吐量達到8000萬噸以上，年宏觀物流產(chǎn)值25億元以上，通過整合第三方物流企業(yè)、生產(chǎn)企業(yè)和機場、港口、金融、海關(guān)等各種服務(wù)機構(gòu)，建立一個可以體現(xiàn)社會化、共同化、現(xiàn)代化、信息化、系統(tǒng)化、立體化和生態(tài)化的現(xiàn)代綜合性物流服務(wù)體系，為長沙經(jīng)開區(qū)、長沙高新區(qū)、株洲高新區(qū)等主要園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供現(xiàn)代物流服務(wù)，并以長沙高科技產(chǎn)業(yè)帶為基礎(chǔ)，形成幅射全省及周邊省份物流網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提供有力的支撐。第十一章 投資估算與資金籌措為了簡化計算，在以下估算與財務(wù)分析中，將2003年4月至2004年3月定義為第1年，2004年4月至2005年3月定義為第2年，并以此類推。投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：A 《民用建筑可行性研究深度和要求》B 有關(guān)部委編制的《建設(shè)項目投資估算辦法》C **市同類建筑物近期單位造價指標及國內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息+流動資金固定資產(chǎn)投資=工程費用+其他費用+預(yù)備費用價格及取費依據(jù)：A、設(shè)備購置以詢價為主；B、安裝工程費按同類工程價值估算；C、建筑工程費參照《**省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。投資估算。、固定資產(chǎn)投資估算，，。(詳見輔助報表1)、流動資金投資估算流動資金估算是根據(jù)**物流中心前期的運作經(jīng)驗按照擴大指標法進行估算。資金籌措計劃，，%。項目目前已經(jīng)有中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行表達了貸款意向，并簽訂了銀行承貸意向書。資金運籌計劃項目建設(shè)期按2年考慮，每年資金籌措與資金運用達到平衡。（詳見輔助報表2）還貸計劃（1） 銀行借款按季支付利息,第四年開始還本,；（2） ；（詳見輔助報表7）第十二章 效益評價及不確定分析 評價依據(jù)、范圍及指標、評價依據(jù)及方法本項目經(jīng)濟評價依據(jù)國家計委[1993]530號文《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》進行評價。、評價范圍本項目評價是對某物流園區(qū)一期工程全部進行評價。本項目占地面積930畝，總建筑面積218000平方米,其中: 倉儲面積14萬平方米，集裝箱堆場面積5萬平方米。、評價指標本項目經(jīng)濟評價擬采用財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等計算指標以考察項目的盈利水平及投資回收能力，判斷項目的財務(wù)可行性。、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)項目計算期
本項目評價計算期為12年， 2003年4月至2005年3月，為一期工程建設(shè)期。
(2)貨運量
根據(jù)調(diào)查及預(yù)測分析，項目建成后正常年貨物吞吐量8000萬噸以上。(3)行業(yè)基準收益率本次評價暫定基準收益率為10%。(4)固定資產(chǎn)折舊本次估算固定資產(chǎn)折舊按照以下方式確定：建筑物按照30年折舊，殘值率10%，直線法折舊。信息系統(tǒng)按照5年折舊，無殘值，直線法折舊。設(shè)備按照10年折舊，無殘值，直線法折舊（詳見輔助報表3）(5)稅金營業(yè)稅金按照營業(yè)收入的5%計列。城市維護建設(shè)稅按照營業(yè)稅金的7%計列。教育附加費按照營業(yè)稅金的5%計列。所得稅率按照33%計列。按某開發(fā)區(qū)政策,第一、二年免企業(yè)所得稅。經(jīng)濟評價（1）工資支出員工150人，其中管理人員20人，一般生產(chǎn)人員、保安等125人，市場人員5人。（2）材料及燃動電力耗用按照全負荷7000KW、日運行10小時估算。水耗用按照日耗用695立方米估算。材料（主要是包裝物）及其他燃料（主要是柴油）按照年耗用60萬元估算。（3）維修費維修費費按固定資產(chǎn)投資的1%計列。項目投產(chǎn)后每年的總成本、經(jīng)營成本見下簡表，（詳見輔助報表5） 單位：萬元項目名稱第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7至第10年第11至第20年總成本經(jīng)營成本(4)項目成本分析及表達式以項目投產(chǎn)后第六年為例，總成本中，%。項目成本表達式：總成本費用=燃料及動力費用+工資及福利費+修理費+折舊費+維檢費+攤銷費+利息支出+其他費用經(jīng)營成本=總成本費用年基本折舊費利息支出攤銷費其他費用=其他管理費用項目投產(chǎn)后有一市場開拓過程，各年生產(chǎn)負荷為：30%、50%、80%、100%本項目評價收入費率按下列計算：倉儲收入：12元/平方米*月集裝箱堆存費：8元/標箱*天綜合樓租賃收入：15元/平方米*月裝卸費：16元/噸次（完成卸