【正文】 32, 34, 35, 37, 39, 41, 43, 45, 47, 50, 52, 九、日保本銷(xiāo)售(圖書(shū))　　　　　　　　　　　　　　　項(xiàng) 目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期年 度11234567891027,33,41,48,58,63,69,75,82,89, 27,33,41,48,58,63,69,75,82,89,　92,17,22,27,33,41,45,50,55,60,65, 建設(shè)投資78, 改造投資10, 裝修投資3, 設(shè)備投資 開(kāi)辦費(fèi) 經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用17,20,25,30,37,41,45,49,53,58, 所得稅1,2,3,3,4,5,5,6,6,　　92,9,11,13,15,17,17,19,20,21,23,92,82,71,58,43,25,7,11,31,53,76,項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期年 度11121314151617181920 93, 97, 102, 107, 112, 117, 122, 128, 134, 140, 93, 97, 102, 107, 112, 117, 122, 128, 134, 140, 　　　　　　　　　　　 68, 72, 75, 79, 83, 87, 91, 95, 100, 105, 建設(shè)投資　　　　　　　　　　 改造投資　　　　　　　　　　 裝修投資　　　　　　　　　　 設(shè)備投資　　　　　　　　　　 開(kāi)辦費(fèi)　　　　　　　　　　 經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用 61, 64, 67, 71, 74, 78, 81, 85, 90, 94, 所得稅 7, 7, 7, 8, 8, 9, 9, 9, 10, 10, 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 34, 35, 101, 126, 153, 180, 209, 239, 270, 303, 337, 373, 項(xiàng) 目運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期年 度21222324252627282930 147, 154, 162, 169, 177, 186, 195, 204, 214, 225, 147, 154, 162, 169, 177, 186, 195, 204, 214, 225, 　　　　　　　　　　　 建設(shè)投資　　　　　　　　　　 改造投資　　　　　　　　　　 裝修投資　　　　　　　　　　 設(shè)備投資　　　　　　　　　　 開(kāi)辦費(fèi)　　　　　　　　　　 經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用 99, 103, 109, 114, 119, 125, 132, 138, 145, 152, 所得稅 11, 11, 12, 13, 13, 14, 15, 15, 16, 17, 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50, 52, 55, 410, 448, 489, 531, 575, 621, 670, 720, 773, 828, 該現(xiàn)金流量表中所列經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用含稅金及附加,不含折舊、攤銷(xiāo)及財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目壽命期30年，計(jì)算期30年，第十年后圖書(shū)銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)按5%估算。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）=19%，投資回收期=（含建設(shè)期）敏感性分析： 項(xiàng) 目 最底目標(biāo)預(yù)確定目標(biāo)積極目標(biāo)首年經(jīng)營(yíng)收入 2億元 15年圖書(shū)銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度20%25%25% 610年圖書(shū)銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度10%10%10% 1130年圖書(shū)銷(xiāo)售增長(zhǎng)幅度5%5%5% 其他類別銷(xiāo)售收入5%5%5% 租金收入第一年50%70%80% 租金收入第二年70%80%90% 租金收入第三年100%100%100%毛利率　　　 圖書(shū)20%20%20% 其他類別80%80%80%　　　　可用于償還貸款資金　　　 第一年 8, 10, 12, 第二年 10, 12, 15, 第三年 15, 15, 20, 第四年 18, 18, 12, 第五年 9, 5, 　 第六年 　　　 第一年利潤(rùn)總額 3, 4, 第二年利潤(rùn)總額 2, 5, 7, 第三年利潤(rùn)總額 6, 9, 10, 投資回收期 內(nèi)部收益率15%19%32%近年來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列與文化產(chǎn)業(yè)相配套的扶持政策、法規(guī)和文件，這些政策的實(shí)施對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了積極推動(dòng)作用?！哆M(jìn)一步支持文化企業(yè)發(fā)展規(guī)定》、《關(guān)于推進(jìn)文化創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于深入推進(jìn)文化金融合作的意見(jiàn)》、《關(guān)于支持小微文化企業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》以及《關(guān)于推動(dòng)特色文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》 等扶持指導(dǎo)政策密集出臺(tái)，將促進(jìn)我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的機(jī)遇期，新一輪文化投資的高潮即將到來(lái)。 “十二五”規(guī)劃，中國(guó)首次將消費(fèi)提到了首要位置，消費(fèi)已經(jīng)成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力。長(zhǎng)期而言，國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求持續(xù)強(qiáng)勁，社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年增加，但我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入高成本發(fā)展階段，物價(jià)及人工成本在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)仍呈上升趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)零售商不得不面對(duì)租金上漲、物流成本加大等一系列成本加大的現(xiàn)實(shí)，原本并不寬裕的利潤(rùn)空間受到擠壓，國(guó)內(nèi)零售商的市場(chǎng)空間被進(jìn)一步擠壓。 同時(shí)，當(dāng)前國(guó)際內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極其復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)，對(duì)未來(lái)的不確定性和實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力增長(zhǎng)放緩，將影響消費(fèi)者預(yù)期和信心，進(jìn)而對(duì)零售業(yè)產(chǎn)生影響。 本項(xiàng)目為文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，目前國(guó)內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)屬于新興行業(yè)，正處于萌芽發(fā)展?fàn)顟B(tài)，尤其北方地區(qū)文化氛圍相對(duì)較弱，預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)有一到兩年的市場(chǎng)培育期。 目前，沈陽(yáng)出版發(fā)行集團(tuán)資金流相對(duì)較小，公司盈利率小，區(qū)政府與市政府資金暫時(shí)沒(méi)有到位，對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)造成了一定的壓力。 目前集團(tuán)對(duì)于商業(yè)體系操作，還有很大的學(xué)習(xí)與上升的空間。本項(xiàng)目是新型文化產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合的跨界產(chǎn)品，國(guó)內(nèi)尚無(wú)可借鑒的案例。集團(tuán)新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子有干大事的決心，并且擁有一批我市優(yōu)秀的文化經(jīng)營(yíng)人才和一支經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)自身的努力和不斷的學(xué)習(xí)，透過(guò)此項(xiàng)目將探索出文化產(chǎn)業(yè)的新型發(fā)展道路，同時(shí)盡力規(guī)避與化解運(yùn)營(yíng)、投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。 1）密切關(guān)注、研究國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)和零售行業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)走勢(shì)，結(jié)合實(shí)際情況，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析，及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)出應(yīng)對(duì)策略。2）加強(qiáng)核心能力和品牌培訓(xùn)，不斷提高公司的專業(yè)化水平，提高競(jìng)爭(zhēng)力。集團(tuán)將在未來(lái)一到兩年內(nèi)在沈陽(yáng)市進(jìn)行項(xiàng)目復(fù)制，積累文化產(chǎn)業(yè)在新模式下的運(yùn)營(yíng)、發(fā)展及操作經(jīng)驗(yàn)，從而提升品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大社會(huì)影響力。為日后在省內(nèi)以至于全國(guó)范圍進(jìn)行發(fā)展擴(kuò)張打下良好基礎(chǔ)。3）豐富融資渠道，注重對(duì)外部資金的引進(jìn)和利用，借助長(zhǎng)安信托、恒信、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)平臺(tái)，配合公司總體戰(zhàn)略，為項(xiàng)目提供有力的資金支持。4）借助第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，比如：建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商等等公司，在相應(yīng)的領(lǐng)域充分利用其價(jià)值，多從相應(yīng)機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)專業(yè)技能。5）差異化經(jīng)營(yíng)，餐飲與萬(wàn)達(dá)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，主題式影院，太原街商圈缺少兒童樂(lè)園，加重兒童業(yè)態(tài)在項(xiàng)目的占比。突出體驗(yàn)式業(yè)態(tài)。6）加強(qiáng)管理，提升運(yùn)營(yíng)效率。明確經(jīng)營(yíng)定位，從定位上脫穎而出，并持之以恒。 7）項(xiàng)目未來(lái)有可能會(huì)引入混合所有制體系進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，集團(tuán)持大部分股權(quán)，其余部分吸納社會(huì)資金或其他機(jī)構(gòu)的資金注入，員工自持等方式，為項(xiàng)目注入新鮮血液，激發(fā)企業(yè)活力。 在硬件設(shè)施設(shè)備和品類組合上適度超前，能夠給當(dāng)?shù)叵M(fèi)者帶來(lái)嶄新的感官刺激。在服務(wù)上要以項(xiàng)目的星級(jí)服務(wù)為藍(lán)本，不斷改進(jìn)，增加讀者的滯留時(shí)間，而帶來(lái)的消費(fèi)。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中根據(jù)銷(xiāo)售情況研究消費(fèi)者需求不斷調(diào)整品類組合結(jié)合大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者消費(fèi)行為軌跡，在滿足基本需求同時(shí)，注重營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)方式多樣的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，如特色營(yíng)銷(xiāo)、多做現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。引導(dǎo)消費(fèi)者和讀者的消費(fèi)習(xí)慣，從而增加消費(fèi)者的忠誠(chéng)度。結(jié)論沈陽(yáng)消費(fèi)市場(chǎng)同質(zhì)化程度高，商業(yè)供應(yīng)量大，而且無(wú)大型文化商城，本項(xiàng)目具有先入為主的機(jī)會(huì)；從集團(tuán)的戰(zhàn)略層面來(lái)看，國(guó)內(nèi)暫時(shí)沒(méi)有可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。但文化陣地的建立對(duì)于集團(tuán)以至于城市發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的意義。從投資的層面來(lái)看。集團(tuán)低價(jià)收購(gòu)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)于地產(chǎn)的增值和集團(tuán)的資本積累都有巨大利益，可快速進(jìn)行復(fù)制項(xiàng)目進(jìn)行資源整合。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看，項(xiàng)目培育期、投資收益率均較理想。再?gòu)纳鐣?huì)方面看將對(duì)進(jìn)一步提升和拓展沈陽(yáng)文化陣地、推動(dòng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)中心城市建設(shè)、優(yōu)化太原街地區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)、牽動(dòng)沈陽(yáng)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有重要意義。同時(shí)提升沈陽(yáng)文化軟實(shí)力，打造沈陽(yáng)文化新地標(biāo)，增添沈陽(yáng)城市文化功能，集團(tuán)在政府的大力支持下，傾心打造此項(xiàng)目，以拉動(dòng)沈陽(yáng)文化消費(fèi)、促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)為目的，以滿足市民多元化的文化需求為宗旨，通過(guò)對(duì)多門(mén)類優(yōu)秀文化產(chǎn)品和服務(wù)聚集，創(chuàng)新業(yè)內(nèi)領(lǐng)先商業(yè)模式，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)文化消費(fèi)的聚集裂變。20153