【正文】 了良好的基礎(chǔ)。相信21世紀(jì)初，舊公房物業(yè)管理的市場(chǎng)化將緊跟商品住宅，踏出堅(jiān)定有力的步伐。四、外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮80年代末到整個(gè)80年代，外資的進(jìn)入對(duì)上海房地產(chǎn)的發(fā)展起到了極為重要的作用，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）外資為上海房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來(lái)源。一般估計(jì)，十年期間外資受讓上海土地出讓所支付的資金，大約有100億美元。如果將須配套的建安資金及費(fèi)用計(jì)算進(jìn)去，粗略估計(jì)外資項(xiàng)目投入的資金，總計(jì)應(yīng)該在2000億人民幣左右。這是一個(gè)任何人都會(huì)予以正確評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)。（2）外資帶來(lái)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的新觀念。這種新觀念是全方位的，包括市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營(yíng)銷、企業(yè)管理等，并帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)人才的成長(zhǎng)?？上У氖牵?0年代后期，東南亞金融危機(jī)累及了上海房地產(chǎn)的銷路，使外資對(duì)上海房地產(chǎn)的投資有所收縮。在上述危機(jī)因素的影響下，加上當(dāng)時(shí)上海房地產(chǎn)某種程度的供給過(guò)熱，部分開發(fā)稍晚的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目賠了錢（其中，不無(wú)投資者決策有所失誤的主觀原因）。即便如此，到21世紀(jì)初，外資對(duì)上海房地產(chǎn)的投資，將重新興起一輪高潮。其理由是：（1）中國(guó)經(jīng)濟(jì)和上海經(jīng)濟(jì)都在轉(zhuǎn)熱，這一勢(shì)頭方興未艾，給上海房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了無(wú)限的商機(jī)（詳見上文）。這給一切進(jìn)入上海的投資者以莫大的信心。（2）在對(duì)外開放既定國(guó)策的指導(dǎo)下，中國(guó)政府積極爭(zhēng)取加入WTO。目前，進(jìn)入在即。加入WTO的中國(guó)將全方位擴(kuò)大開放，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)，仍然是下一輪對(duì)外開放的重要領(lǐng)域。（3）尤其是正在向現(xiàn)代化國(guó)際大都市奮進(jìn)的上海市，在對(duì)外開放中具有自然地理、人文資源、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、市場(chǎng)規(guī)模、政府形象、國(guó)際地位等等獨(dú)特的綜合優(yōu)勢(shì)，對(duì)海外投資具有愈來(lái)愈強(qiáng)的吸引力，成為海外投資的首選。21世紀(jì)初，外資對(duì)上海房地產(chǎn)的投資高潮將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）總量不低于80年代后5年，甚至超過(guò)。但是，比1992－1995年期間更理智和平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)蜂擁而上的局面。（2）投資品種合理化。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，主要是辦公和商用樓宇，住宅比例不高。21世紀(jì)初開始，住宅比例有所提高。會(huì)出現(xiàn)住宅投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，辦公和商用樓宇投資適當(dāng)呼應(yīng)的合理局面。（3）投資環(huán)節(jié)的全方位。90年代外資投入上海房地產(chǎn)，以開發(fā)環(huán)節(jié)為主，服務(wù)（中介、代理、咨詢、設(shè)計(jì)物業(yè)管理）環(huán)節(jié)為輔?？赏?1世紀(jì)初開始，外資在投入上海房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)上保持相當(dāng)力度的同時(shí)，會(huì)加大力度投入于服務(wù)環(huán)節(jié)。這種加大，不僅僅是指資金投入的總量的加大；而且是指對(duì)服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)部各個(gè)專業(yè)的全面進(jìn)入和滲透，使上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)內(nèi)部分工更細(xì)化、也更完整。由于上海即將放寬外國(guó)人購(gòu)買房地產(chǎn)的政策，可期望有相當(dāng)多的外資進(jìn)入消費(fèi)，這也是投資環(huán)節(jié)全方位的題中之義。（4）投資來(lái)源的分散化。90年代上海房地產(chǎn)中的外資，主要來(lái)自于香港、臺(tái)灣、新加坡、日本等東亞和東南亞地區(qū)，鮮見西歐、北美地區(qū)的投資者。21世紀(jì)初開始，可望在傳統(tǒng)地區(qū)投資者繼續(xù)進(jìn)入的同時(shí)，西歐、北美的投資者也會(huì)陸續(xù)進(jìn)入，從而形成投資來(lái)源的多元化。五、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高90年代尤其是后5年，上海房地產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)業(yè)有了很大的發(fā)展。表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是門類較全。基本上形成了經(jīng)紀(jì)業(yè)、評(píng)估業(yè)、咨詢業(yè)和物業(yè)管理業(yè)4大專業(yè)。二是企業(yè)較多。截止2000年底，以上4大專業(yè)的企業(yè)有4000戶。而且，新的企業(yè)還在源源不斷地誕生?，F(xiàn)在的問(wèn)題在于：首先，除了少量外資和本地優(yōu)質(zhì)企業(yè)之外，總體上看，經(jīng)營(yíng)素質(zhì)不高、規(guī)模較?。黄浯?，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)上還有一些缺門；而且，在已有門類內(nèi)部的分工上比較粗放，不夠細(xì)化。在21世紀(jì)初開始，可望上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)有全面發(fā)展提高。主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面：（1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平。已有的服務(wù)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)不少，競(jìng)爭(zhēng)程度不低。但是競(jìng)爭(zhēng)水平不高，亂收費(fèi)等違規(guī)經(jīng)營(yíng)屢見不鮮，以至于引起了社會(huì)和政府的密切關(guān)注。目前，政府正在不斷加強(qiáng)服務(wù)業(yè)的整頓。加上新企業(yè)（包括外資）的不斷進(jìn)入，會(huì)加劇已有服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)他們提高服務(wù)水平。據(jù)本中心掌握的資料，有的民營(yíng)企業(yè)已經(jīng)在醞釀高水平的競(jìng)爭(zhēng)方略，就是一個(gè)明證。（2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化。海的房地產(chǎn)界素來(lái)有著良好的創(chuàng)新機(jī)制（產(chǎn)學(xué)研政合作），研究探索不斷；加上外資企業(yè)的不斷進(jìn)入，引入新事物，所以，創(chuàng)新不斷。這種情況，在近年的服務(wù)業(yè)中得到了體驗(yàn)。今后，仍會(huì)繼續(xù)。可望21世紀(jì)初，新的服務(wù)品種、服務(wù)觀念，例如代理投資者開發(fā)經(jīng)營(yíng)（交鑰匙管理）、代理消費(fèi)者全過(guò)程購(gòu)房租房、大型租售店、租房中心、經(jīng)紀(jì)人和律師組合、特許經(jīng)營(yíng)……，還會(huì)不斷出現(xiàn)。最后，導(dǎo)致整個(gè)服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)配置的深化和細(xì)化。（3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。早在90年代初，外資已經(jīng)進(jìn)入了上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。到90年代末，已形成相當(dāng)氣候。較為著名的有香港、臺(tái)灣的信義、太平洋、新聯(lián)康、戴德梁行、仲量行、中原等。他們?yōu)樯虾７康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)的萌芽、初創(chuàng)、發(fā)展起了重要的領(lǐng)頭作用。展望21世紀(jì)初，外資還要不斷進(jìn)入，尤其是西歐、北美的外資會(huì)進(jìn)入（剛剛進(jìn)入的有美國(guó)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)）。這不僅是中國(guó)對(duì)外開放和進(jìn)入WTO的需要，也是推動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)、提高上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)自身水平的需要。要特別指出，目前悄悄存在著對(duì)外資進(jìn)入服務(wù)業(yè)的畏懼和擔(dān)憂心理，是完全不必要的；要主動(dòng)地歡迎他們進(jìn)入，歡迎高質(zhì)量外資的進(jìn)入，要有意識(shí)地發(fā)揮他們?cè)谔岣弑就疗髽I(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量上的示范作用。這可能是更積極的想法和做法。（4）以上海為基地，向內(nèi)地城市擴(kuò)散。上海的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在90年代末就開始向其他城市發(fā)展，不過(guò)數(shù)量極少，僅具象征意義。目前，上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的總體水平未臻于理想，是個(gè)事實(shí)。但比起內(nèi)地許多城市來(lái)，可能要高出一個(gè)等級(jí)。21世紀(jì)初，隨著上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和質(zhì)量的提高，向內(nèi)地的發(fā)展不僅是一種必要，也是一種可能。由于國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)也會(huì)迅速發(fā)展。這為上海房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提供了新的機(jī)遇。上海房地集團(tuán)的金豐股份有限公司，已經(jīng)在全國(guó)主要城市展開有計(jì)劃的部署，是有遠(yuǎn)見的。相信會(huì)有更多的后來(lái)者。六、國(guó)有企業(yè)改革加快速度企業(yè)是市場(chǎng)的主體之一。研究市場(chǎng)問(wèn)題時(shí)，要深入一步就必須研究企業(yè)。在當(dāng)前的中國(guó)和上海要研究企業(yè)，就繞不過(guò)國(guó)有企業(yè)。同其他產(chǎn)業(yè)的國(guó)有企業(yè)窘態(tài)相比，上海房地產(chǎn)業(yè)中的國(guó)有企業(yè)（以開發(fā)企業(yè)為主）狀況算是比較好的。不僅大、中型企業(yè)多，資產(chǎn)占用量大，而且某些企業(yè)的效益不錯(cuò)，而知名度又相當(dāng)高。仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)是不少國(guó)有企業(yè)以政府行政部門為依托，占有了許多優(yōu)勢(shì)。比如：受托經(jīng)營(yíng)獲得數(shù)量大質(zhì)量尚可的資產(chǎn)、優(yōu)先獲得出讓的好地塊、較少的土地出讓金、行政授意的銀行優(yōu)先貸款、優(yōu)先上市、較少遭到亂收費(fèi)的困擾、行政管理部門特意的關(guān)照（包括行政首長(zhǎng)的親睞及宣傳報(bào)道上的方便）等等，不一而足。以上種種，為國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了其他企業(yè)無(wú)法企及的優(yōu)勢(shì)。這些優(yōu)勢(shì)，除了個(gè)別項(xiàng)目之外，基本上是不合理不公平的。倘若國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失掉以上優(yōu)勢(shì)，而他固有的劣勢(shì)無(wú)法改變的話，則在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位將會(huì)下降，前景是令人憂慮的。以上問(wèn)題，已經(jīng)有許多人認(rèn)識(shí)到了。近一、兩年來(lái)，在中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)體制改革精神的指引下，上海少量的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施了股份制改造。例如上?？h房地產(chǎn)總公司、中星集團(tuán)公司等，這是非?？上驳默F(xiàn)象?？墒?，目前上海大部分國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的體制改革問(wèn)題，尤其是涉及產(chǎn)權(quán)改革的問(wèn)題，仍然沒有受到充分的重視。其原因是復(fù)雜的甚至是敏感的，本文不予多究。但是，本文必須指出以下幾點(diǎn)：（1）2000年10月14日，中共上海市7屆7次全會(huì)通過(guò)的《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第10個(gè)五年計(jì)劃的建議》中指出：要“通過(guò)放棄控股、減持股權(quán)、合資合作、資產(chǎn)變現(xiàn)、租售結(jié)合、破產(chǎn)兼并、公開拍賣等多種形式，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)從一般競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域退出。”毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域（包括開發(fā)）基本上屬于“一般競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域”，國(guó)有經(jīng)濟(jì)非固守不可。（2）說(shuō)實(shí)在的，在業(yè)內(nèi)人士中間，對(duì)目前上海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總體上較為受人稱道的是民營(yíng)企業(yè)。他們不是以資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量見長(zhǎng)，而是以圍繞和滿足市場(chǎng)需求著稱。雖然實(shí)力尚弱，但未來(lái)對(duì)他們的行政限制愈來(lái)愈少、政策環(huán)境愈來(lái)愈寬松，加上機(jī)制靈活，競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)逐漸超過(guò)國(guó)有企業(yè)。（3）90年代上海房地產(chǎn)開發(fā)中的外資企業(yè)，成功的不太多。原因之一是他們初人上海，不明地情?；蛟S也有政策及自身觀念（狹隘自信缺少調(diào)研）上的障礙。但是，21世紀(jì)開始情況就大不一樣。他們對(duì)上海的了解愈來(lái)愈深，政策障礙馬上就要清除，實(shí)力雄厚的外資也將進(jìn)入。以他們先進(jìn)的機(jī)制和經(jīng)營(yíng)管理水平，只要環(huán)境的公平和透明，他們的競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)超過(guò)國(guó)有企業(yè)。（4）應(yīng)該確信進(jìn)入WTO以后，上海國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所享有的行政優(yōu)勢(shì)，大部分將逐漸消失。在市場(chǎng)中，除了資產(chǎn)規(guī)模及開發(fā)量之外，可能保留一定時(shí)期的領(lǐng)先之外，此外，還有什么優(yōu)勢(shì)可言？即便是資產(chǎn)規(guī)模和開發(fā)量，也將逐漸萎縮?？傊瑹o(wú)論從黨和政府的方針而言，還是市場(chǎng)的客觀形勢(shì)，都要求上海的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快體制改革。其中，最重要的方面就是產(chǎn)權(quán)制度的改革。2002年中國(guó)人大9屆4次會(huì)議批準(zhǔn)的“十五”計(jì)劃指明：“鼓勵(lì)非國(guó)有企業(yè)、個(gè)人和境外投資者參與國(guó)有企業(yè)改制，推動(dòng)非上市國(guó)有企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和股權(quán)交易，形成混合所有制企業(yè)?！逼鋵?shí)，大批國(guó)有開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人早有這些認(rèn)識(shí)，限于種種障礙，難于啟齒和有效啟動(dòng)。相信在21世紀(jì)初期，種種條件臻于成熟，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的改革會(huì)加快速度，甚至取得突破性的成果。七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，全面發(fā)揮重要作用上文在住宅質(zhì)量的全面提高中，討論了以電子技術(shù)為代表的綜合科技成果將全面采用。這對(duì)于非居住房地產(chǎn)如辦公樓、商場(chǎng)、廠房質(zhì)量的提高，同樣是適用的。這里，毫無(wú)疑問(wèn)包括了信息技術(shù)的重要作用。信息技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，不僅局限于樓盤本身的質(zhì)量，而是作用于整個(gè)產(chǎn)業(yè)，有力地提升整個(gè)市場(chǎng)的水準(zhǔn)。我們完全可以相信，21世紀(jì)初開始，信息技術(shù)將在房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)中大顯身手，發(fā)揮重要作用。主要表現(xiàn)在4個(gè)方面：信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站站住腳跟，形成為數(shù)不多的若干巨頭；管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。其中，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)更令人關(guān)注。20世紀(jì)80－90年代，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)高速發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中日益發(fā)揮巨大的作用。這是人們的共識(shí)。90年代后半期，互聯(lián)網(wǎng)商務(wù)技術(shù)在發(fā)達(dá)國(guó)家的迅猛發(fā)展；導(dǎo)致2000年的中國(guó)和上海房地產(chǎn)業(yè)，也刮起一股網(wǎng)站旋風(fēng)。隨著美國(guó)大批同站的關(guān)門及納格達(dá)斯指數(shù)的狂瀉，中國(guó)的網(wǎng)站也吹起了關(guān)門風(fēng)，一些房地產(chǎn)網(wǎng)站也搖搖欲墜。到底如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用？網(wǎng)站在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商機(jī)如何？現(xiàn)在的問(wèn)題在哪里？未來(lái)的發(fā)展如何？首先，要肯定，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有很大的作用。這要從房地產(chǎn)品及其交易的特點(diǎn)說(shuō)起。房地產(chǎn)品的不可移動(dòng)性、差異性（每一套房有不同的區(qū)位、街區(qū)、地段、小區(qū)、幢位、環(huán)境、房型、樓層、朝向——不同的使用價(jià)值及價(jià)格），即非均質(zhì)商品。只有充分詳細(xì)地了解上述信息并比較以后，消費(fèi)者才會(huì)作出購(gòu)、租決策。然而，消費(fèi)者要通暢地取得以上信息是有困難的。要么是信息來(lái)源不足，要么是車馬勞頓四處奔波。而從供給的角度看，要發(fā)布令消費(fèi)者全部需要的信息也是困難的。因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)媒體上發(fā)布信息的代價(jià)實(shí)在太高，而且無(wú)法實(shí)行互動(dòng)交流。互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的快速、靈活、形象、直接、廣泛、互動(dòng)、低廉特性，為房地產(chǎn)供求信息的發(fā)布，提供了最好的工具和交流平臺(tái)，幾乎可以解決以上種種難題。這就是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最基本也是最重要的作用（不是全部）。進(jìn)一步要肯定，同站在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商機(jī)比哪里都大。以城市為單位，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在全國(guó)名列榜首（未來(lái)幾年，新房舊房年成交建筑面積可長(zhǎng)期保持在2000平方米左右），恐怕在全世界也是少有的。這樣的成交規(guī)模，使互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)英雄大有用武之地。試想，當(dāng)某一房地產(chǎn)網(wǎng)站最大量地、最詳細(xì)地、最快速地、最生動(dòng)地、最準(zhǔn)確地、最低廉地發(fā)布供給信息，這無(wú)論對(duì)于供給者還是消費(fèi)者，都是多么大的福音！在這種情況下，網(wǎng)站的收入還會(huì)發(fā)愁嗎。當(dāng)前，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站的情況和主要問(wèn)題。當(dāng)前，上海的房地產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)量雖然不少（估計(jì)有幾十家），但是成氣候者鳳毛麟角。其原因：除了目前互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行速度較慢、居民上網(wǎng)數(shù)量還少、信息尋找習(xí)慣尚未徹底改變等之外，從網(wǎng)站自身考察，主要的問(wèn)題是：（1）大部分網(wǎng)站眼睛顧盼外來(lái)風(fēng)險(xiǎn)投資，沒有真正把網(wǎng)站往做好房地產(chǎn)供求信息上使勁，以至于無(wú)法贏得供求雙方，也就沒有經(jīng)濟(jì)上的良性循汛（2）部分網(wǎng)站，不必要地開發(fā)同供求信息沒有密切關(guān)系的綜合新聞、談話、生活、娛樂(lè)等欄目，無(wú)端地提高了網(wǎng)站的運(yùn)行成本。（3）部分同站，只是一些自名不凡的IT人士在那里鼓搗，搬來(lái)一些西方網(wǎng)站技術(shù)，網(wǎng)頁(yè)搞得很精致、很地道，但是既沒有房地產(chǎn)專業(yè)人才，又沒有營(yíng)銷專家，不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)要什么，當(dāng)然不會(huì)成功。本文相信：21世紀(jì)開始，上海家庭電腦更加普及，互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行速度更快、上網(wǎng)普及率進(jìn)一步提高。經(jīng)過(guò)世紀(jì)之交激烈競(jìng)爭(zhēng)留下來(lái)的房地產(chǎn)網(wǎng)站和后來(lái)者，會(huì)吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，變得聰明起來(lái)。21世紀(jì)初，上海房地產(chǎn)網(wǎng)站一定會(huì)發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用，在競(jìng)爭(zhēng)中形成若干個(gè)巨頭，為提高房地產(chǎn)市場(chǎng)效率作出重要貢獻(xiàn)。第四部分、21世紀(jì)初上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的商機(jī)21世紀(jì)最初的5年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)新增住宅的需求將達(dá)8000萬(wàn)平方米左右，對(duì)存量住宅的需求將超過(guò)4000萬(wàn)平方米左右，對(duì)辦公樓、商鋪、廠房等的需求約1000萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總量將可能達(dá)到1．5億平方米。這將是上海有史以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求最旺盛的一個(gè)時(shí)期，是全球任何一個(gè)城市都無(wú)法比擬的。如此巨大的市場(chǎng)容量，引起了全球經(jīng)濟(jì)界的高度關(guān)注，紛紛探索這個(gè)市場(chǎng)所能帶來(lái)的商業(yè)機(jī)會(huì)，以及進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的途徑。本報(bào)告對(duì)此進(jìn)行概括分析。一、進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)1．投資上海房地產(chǎn)開發(fā)。未來(lái)幾年，上海房地產(chǎn)（以住宅為主）仍在大規(guī)模開發(fā)時(shí)期，對(duì)資本的需求將大幅上升；同時(shí)，由于巨大的市場(chǎng)需求將使上海房地產(chǎn)開發(fā)的資金回報(bào)率超過(guò)社會(huì)平均水平。投資開發(fā)的品種，應(yīng)以住宅領(lǐng)先（中檔住宅為主、高檔和低檔住宅為副）、辦公樓廠房稍后兩三年即可以跟進(jìn)。2．投資現(xiàn)有住房用于租賃。“十五”初期，中國(guó)將加入WTO?！笆濉睍r(shí)期上海經(jīng)濟(jì)將持續(xù)高速發(fā)展，外來(lái)常住人口增加量和新增企業(yè)數(shù)都將超過(guò)“九五”時(shí)期，上海房