【正文】 益評(píng)價(jià) 成本核算。動(dòng)力及水電單價(jià)根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格確定；，年人均收入50000元/年計(jì)；，其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率5%，土建工程按平均年限法20年折舊，設(shè)備按平均年限法15年折舊；修理費(fèi)按國(guó)內(nèi)同類企業(yè)情況計(jì)??；。（詳見(jiàn)總成本表）。本項(xiàng)目建設(shè)期三年，分二期建設(shè)，每個(gè)建設(shè)周期為一年半，經(jīng)營(yíng)期5年，計(jì)算期8年。 利潤(rùn)估算根據(jù)企業(yè)提供的價(jià)格，并參考目前國(guó)內(nèi)外同類企業(yè)的價(jià)格趨勢(shì)，項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)銷售平均價(jià)格為5000元/平方米，預(yù)計(jì)收入合計(jì)100000萬(wàn)元（詳見(jiàn)銷售收入表）。稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取，營(yíng)業(yè)稅按5%，城建稅和教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的7%和3%，所得稅按25%計(jì)取。，，詳見(jiàn)損益表。 (%)， %。全部投資現(xiàn)金流量表是以假設(shè)本項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金均為投資者投入作為計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算項(xiàng)目本身的盈利能力。本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果見(jiàn)表141。表141 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果表指標(biāo)名稱單位所得稅前所得稅后備注全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%全部投資回收期年全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元ic=10%本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受，項(xiàng)目能較快收回投資。詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論盈虧平衡點(diǎn)分析： 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說(shuō)明，%，企業(yè)即可保本，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。該項(xiàng)目作了所得稅前全部投資的敏感性分析?；痉桨肛?cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%，投資回收期從建設(shè)期算（稅前），滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)的要求；考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本、銷售收入作了提高5%20%和降低5%20%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營(yíng)成本次之。所以要使企業(yè)保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強(qiáng)管理，按市場(chǎng)倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內(nèi)部收益率，縮短投資回收期。201510505101520新增投資銷售價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本銷售量基本方案的內(nèi)部收益率行業(yè)基準(zhǔn)收益率777777777經(jīng)財(cái)務(wù)測(cè)算和經(jīng)濟(jì)效益分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)全部增量投資內(nèi)部收益率（FIRR）（稅后）。因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。 風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境等方面具有明顯的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)。但是，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將使本項(xiàng)目在銷售價(jià)格方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，并通過(guò)降低景區(qū)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)進(jìn)一步做好方案規(guī)劃，包括景點(diǎn)的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期的工作對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的偏離。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行目標(biāo)管理，在開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作中，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，減少設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；在開(kāi)發(fā)期間，應(yīng)加強(qiáng)施工管理，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本；在營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目為了減少財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，項(xiàng)目采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，主要資金來(lái)源為自由資金和銷售收入。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程方面，優(yōu)化項(xiàng)目控制計(jì)劃，合理的進(jìn)行各單項(xiàng)工程施工順序、工序搭接，避免出現(xiàn)融入資金的閑置或不足，從而增加財(cái)務(wù)費(fèi)用。在預(yù)售房方面可采取一次性付款給予獎(jiǎng)勵(lì)、分期付款銀行按揭等方式，使資金按期早日回籠，減少、減小金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第十五章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)仙客來(lái)山莊項(xiàng)目不但是縣旅游的龍頭項(xiàng)目，而且可以作為市的一張旅游名片，對(duì)提升城市的形象與品牌有著重要的作用。一方面能夠帶動(dòng)市紅色的旅游產(chǎn)業(yè)；另一方面有助于地區(qū)旅游向縱深拓展，帶動(dòng)旅游小城鎮(zhèn)的建設(shè)，通過(guò)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐腉DP 作出貢獻(xiàn)。仙客來(lái)山莊項(xiàng)目是一個(gè)投資2億元的項(xiàng)目，根據(jù)投資乘數(shù)原理，將會(huì)產(chǎn)生成倍的投資拉動(dòng)效益。旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都是政府倡導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)夭粌H有就業(yè)的貢獻(xiàn)和稅收貢獻(xiàn)，還將產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)及帶動(dòng)效益。更為重要的是，仙客來(lái)山莊項(xiàng)目將為引入世界文化和多元文化，對(duì)文化方面的貢獻(xiàn)也將是重大的。項(xiàng)目實(shí)施后帶來(lái)本地區(qū)旅游業(yè)的飛躍，乃至推動(dòng)整個(gè)地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 在就業(yè)方面，旅游配套經(jīng)營(yíng)性物業(yè)建筑面積約20萬(wàn)平方米，按照每人25㎡建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，可直接提供500 多個(gè)就業(yè)崗位。第十六章 生態(tài)效益評(píng)價(jià)隨著人們環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)和對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量要求的提高，仙客來(lái)山莊項(xiàng)目必須要考慮生態(tài)平衡，資源的有效利用。在本項(xiàng)目規(guī)劃中，充分注意了山林、景觀、生態(tài)、農(nóng)田的保護(hù)，充分考慮了綠化面積、綠化率、植物種類、綠化布置的功能性（實(shí)用、經(jīng)濟(jì)），同時(shí)注意了水體、樹(shù)木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。需要強(qiáng)調(diào)的是，仙客來(lái)山莊項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，從項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)到項(xiàng)目的施工、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)都應(yīng)堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高要求，同時(shí)要用綠色房地產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全區(qū)綠化、清潔能源利用、水環(huán)境、大氣環(huán)境、聲環(huán)境、日照條件、材料與資源的利用、交通狀況等多個(gè)方面進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，積極創(chuàng)建生態(tài)環(huán)保節(jié)能的模范社區(qū)。第十七章 結(jié)論與建議 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目的建設(shè)符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2010本）》第一類“鼓勵(lì)類”第三十四款“旅游業(yè)”第3條“旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游信息服務(wù)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)”范疇內(nèi)的國(guó)內(nèi)投資項(xiàng)目。（2）本項(xiàng)目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現(xiàn)有的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，具有投資回報(bào)率高于同行業(yè)的特點(diǎn)。（3）仙客來(lái)山莊項(xiàng)目要更加注重景觀配置、游憩安排、旅游要素的綜合平衡、獨(dú)特吸引力的打造以及文化與資源的挖掘，為居者提供優(yōu)美居住環(huán)境，倡導(dǎo)一種理想生活理念，最終實(shí)現(xiàn)旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。（4）本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；有助于實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)互動(dòng)，以解決景區(qū)建設(shè)資金瓶頸問(wèn)題；有助于完善紫蓬山地區(qū)的旅游配套，吸引和留住游客；有助于推動(dòng)紅色旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。（6）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，%，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，并具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 項(xiàng)目實(shí)施建議項(xiàng)目單位應(yīng)按照國(guó)家基本建設(shè)程序的要求完善項(xiàng)目前期工作和建設(shè)組織。項(xiàng)目的建設(shè)資金若不能及時(shí)到位，將直接影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，建議項(xiàng)目單位充分考慮資金來(lái)源可靠性及穩(wěn)定性，在建設(shè)資金落實(shí)的基礎(chǔ)上，方可開(kāi)工建設(shè)。建議項(xiàng)目單位充分重視項(xiàng)目建設(shè)與縣總體發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，確使項(xiàng)目建設(shè)有助于其可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)與肥西縣整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地塊的用地整體性、協(xié)調(diào)性，同時(shí)減少投資的原則。項(xiàng)目建設(shè)單位在實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)行為時(shí)應(yīng)注意對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，采取切實(shí)可靠的技術(shù)措施，防止水土流失，為所在地及項(xiàng)目本身創(chuàng)造宜人的環(huán)境質(zhì)量。建議上級(jí)行業(yè)主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)有關(guān)部門(mén)在征地、規(guī)劃、稅費(fèi)等方面子以一定的政策鼓勵(lì)和支持。附圖附表建設(shè)投資估算表表 1 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)比例(%)1固定資產(chǎn)投資費(fèi)用12000　100064013640　工程費(fèi)用12000　1000　13000　主要生產(chǎn)項(xiàng)目12000　1000　13000　　　12000　1000　13000　　固定資產(chǎn)其他費(fèi)用　　　640640　建設(shè)管理費(fèi)　　　120120　　調(diào)研咨詢費(fèi)　　　6060　　工程監(jiān)理費(fèi)　　　130130　　地質(zhì)勘探設(shè)計(jì)費(fèi)　　　180180　　綠化費(fèi)　　　150150　　2無(wú)形資產(chǎn)　　　50005000　土地使用權(quán)　　　50005000　　3其他資產(chǎn)費(fèi)用　　　360360　開(kāi)辦費(fèi)　　　360360　　人員培訓(xùn)費(fèi)　　　4040　　其它開(kāi)辦費(fèi)　　　320320　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用　　　　　　　5建設(shè)投資合計(jì)12000　1000600019000　100　比例(%)　100　　項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表表 2 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)123456781投資合計(jì)20000570076006000200　　　500建設(shè)投資19000570076005700　　　　　建設(shè)期利息　　　　　　　　　流動(dòng)資金1000　　300200　　　5002資金籌措20000570076006000200　　　500項(xiàng)目資本金20000570076006000200　　　500用于建設(shè)投資19000570076005700　　　　　股本投資19000570076005700　　　　　用于流動(dòng)資金1000　　300200　　　500股本投資800　　300　　　　500企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)收益200　　　200　　　　債務(wù)資金　　　　　　　　　用于建設(shè)投資　　　　　　　　　用于建設(shè)期利息　　　　　　　　　用于流動(dòng)資金　　　　　　　　　　流動(dòng)資金借款　　　　　　　　　其他資金　　　　　　　　　固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表表 3 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱折舊年限123456781固定資產(chǎn)合計(jì)　　954813640　　　　　原值合計(jì)　　　　1364013640136401364013640當(dāng)期折舊費(fèi)　　　　凈值合計(jì)　　　　2房屋建筑30　　　　　　　　原值　　　　折舊費(fèi)　　　　凈值　　　　3機(jī)器設(shè)備10　　　　　　　　原值　　　　折舊費(fèi)　　　　凈值　　　　無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表表 4 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱攤銷年限123456781無(wú)形及其他資產(chǎn)合計(jì)　　37525360　　　　　原值合計(jì)　　　　53605360536053605360當(dāng)期攤銷費(fèi)　　　　572572572572572凈值合計(jì)　　　　478842163644307225002其他資產(chǎn)5　　　　　　　　原值　　　　360360360360360攤銷費(fèi)　　　　7272727272凈值　　　　28821614472　3無(wú)形資產(chǎn)10