【正文】 益評價 成本核算。動力及水電單價根據(jù)目前市場價格確定；，年人均收入50000元/年計；，其余形成固定資產(chǎn)，以殘值率5%，土建工程按平均年限法20年折舊，設(shè)備按平均年限法15年折舊；修理費按國內(nèi)同類企業(yè)情況計??；。（詳見總成本表）。本項目建設(shè)期三年，分二期建設(shè)，每個建設(shè)周期為一年半，經(jīng)營期5年，計算期8年。 利潤估算根據(jù)企業(yè)提供的價格，并參考目前國內(nèi)外同類企業(yè)的價格趨勢，項目建成后經(jīng)營性房產(chǎn)銷售平均價格為5000元/平方米，預(yù)計收入合計100000萬元（詳見銷售收入表）。稅金及附加按國家規(guī)定計取，營業(yè)稅按5%，城建稅和教育費附加分別為營業(yè)稅的7%和3%，所得稅按25%計取。，，詳見損益表。 (%)， %。全部投資現(xiàn)金流量表是以假設(shè)本項目建設(shè)所需的全部資金均為投資者投入作為計算基礎(chǔ)，計算項目本身的盈利能力。本項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果見表141。表141 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析結(jié)果表指標(biāo)名稱單位所得稅前所得稅后備注全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率%全部投資回收期年全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元ic=10%本項目在財務(wù)上可以接受，項目能較快收回投資。詳見全部投資現(xiàn)金流量表。 財務(wù)評價結(jié)論盈虧平衡點分析： 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說明，%，企業(yè)即可保本，因此項目抗風(fēng)險能力較強。該項目作了所得稅前全部投資的敏感性分析?；痉桨肛攧?wù)內(nèi)部收益率（稅前）%，投資回收期從建設(shè)期算（稅前），滿足財務(wù)基準(zhǔn)的要求；考慮項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高5%20%和降低5%20%的單因素變化對內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之。所以要使企業(yè)保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)加大宣傳力度，多創(chuàng)收入，加強管理，按市場倒推成本，控制成本，以提高企業(yè)內(nèi)部收益率，縮短投資回收期。201510505101520新增投資銷售價格經(jīng)營成本銷售量基本方案的內(nèi)部收益率行業(yè)基準(zhǔn)收益率777777777經(jīng)財務(wù)測算和經(jīng)濟(jì)效益分析，財務(wù)評價全部增量投資內(nèi)部收益率（FIRR）（稅后）。因此，本項目的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均屬較好，經(jīng)濟(jì)效益比較理想。 風(fēng)險分析 市場風(fēng)險分析本項目市場定位為旅游房地產(chǎn)開發(fā)，在區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境等方面具有明顯的市場需求優(yōu)勢。但是，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將使本項目在銷售價格方面存在一定的風(fēng)險。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，并通過降低景區(qū)及房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少市場風(fēng)險。此外，開發(fā)商還應(yīng)進(jìn)一步做好方案規(guī)劃，包括景點的總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。 經(jīng)營管理風(fēng)險分析經(jīng)營管理風(fēng)險主要體現(xiàn)在開發(fā)期和經(jīng)營期的工作對各項經(jīng)營管理目標(biāo)的偏離。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項目總體目標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部實行目標(biāo)管理，在開發(fā)前期準(zhǔn)備工作中，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，減少設(shè)計變更風(fēng)險；在開發(fā)期間，應(yīng)加強施工管理，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本；在營銷過程中，應(yīng)根據(jù)市場變化情況，及時調(diào)整營銷策略，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少市場銷售風(fēng)險。 財務(wù)風(fēng)險分析本項目為了減少財務(wù)費用支出，項目采取滾動開發(fā)，主要資金來源為自由資金和銷售收入。在項目實施過程方面，優(yōu)化項目控制計劃，合理的進(jìn)行各單項工程施工順序、工序搭接，避免出現(xiàn)融入資金的閑置或不足，從而增加財務(wù)費用。在預(yù)售房方面可采取一次性付款給予獎勵、分期付款銀行按揭等方式，使資金按期早日回籠，減少、減小金融財務(wù)風(fēng)險。第十五章 社會效益評價仙客來山莊項目不但是縣旅游的龍頭項目，而且可以作為市的一張旅游名片，對提升城市的形象與品牌有著重要的作用。一方面能夠帶動市紅色的旅游產(chǎn)業(yè)；另一方面有助于地區(qū)旅游向縱深拓展，帶動旅游小城鎮(zhèn)的建設(shè)，通過旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對當(dāng)?shù)氐腉DP 作出貢獻(xiàn)。仙客來山莊項目是一個投資2億元的項目，根據(jù)投資乘數(shù)原理，將會產(chǎn)生成倍的投資拉動效益。旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都是政府倡導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對當(dāng)?shù)夭粌H有就業(yè)的貢獻(xiàn)和稅收貢獻(xiàn)，還將產(chǎn)生經(jīng)營及帶動效益。更為重要的是，仙客來山莊項目將為引入世界文化和多元文化，對文化方面的貢獻(xiàn)也將是重大的。項目實施后帶來本地區(qū)旅游業(yè)的飛躍，乃至推動整個地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 在就業(yè)方面，旅游配套經(jīng)營性物業(yè)建筑面積約20萬平方米，按照每人25㎡建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，可直接提供500 多個就業(yè)崗位。第十六章 生態(tài)效益評價隨著人們環(huán)保意識的增強和對居住環(huán)境質(zhì)量要求的提高，仙客來山莊項目必須要考慮生態(tài)平衡，資源的有效利用。在本項目規(guī)劃中，充分注意了山林、景觀、生態(tài)、農(nóng)田的保護(hù)，充分考慮了綠化面積、綠化率、植物種類、綠化布置的功能性（實用、經(jīng)濟(jì)），同時注意了水體、樹木等的親和性，植物的多樣性等，達(dá)到景觀、生態(tài)、吸塵、降噪的作用。需要強調(diào)的是，仙客來山莊項目在建設(shè)過程中，從項目的規(guī)劃、設(shè)計到項目的施工、運營和維護(hù)都應(yīng)堅持高標(biāo)準(zhǔn)高要求，同時要用綠色房地產(chǎn)評價標(biāo)準(zhǔn)，對全區(qū)綠化、清潔能源利用、水環(huán)境、大氣環(huán)境、聲環(huán)境、日照條件、材料與資源的利用、交通狀況等多個方面進(jìn)行全面評價，積極創(chuàng)建生態(tài)環(huán)保節(jié)能的模范社區(qū)。第十七章 結(jié)論與建議 項目可行性研究結(jié)論（1）本項目的建設(shè)符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2010本）》第一類“鼓勵類”第三十四款“旅游業(yè)”第3條“旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游信息服務(wù)系統(tǒng)開發(fā)”范疇內(nèi)的國內(nèi)投資項目。（2）本項目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現(xiàn)有的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，具有投資回報率高于同行業(yè)的特點。（3）仙客來山莊項目要更加注重景觀配置、游憩安排、旅游要素的綜合平衡、獨特吸引力的打造以及文化與資源的挖掘，為居者提供優(yōu)美居住環(huán)境，倡導(dǎo)一種理想生活理念，最終實現(xiàn)旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一。（4）本項目的建設(shè)，有助于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；有助于實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)互動，以解決景區(qū)建設(shè)資金瓶頸問題；有助于完善紫蓬山地區(qū)的旅游配套，吸引和留住游客；有助于推動紅色旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。（6）該項目財務(wù)評價表明，%，財務(wù)評價可行，并具有一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。項目的建設(shè)是可行的。 項目實施建議項目單位應(yīng)按照國家基本建設(shè)程序的要求完善項目前期工作和建設(shè)組織。項目的建設(shè)資金若不能及時到位，將直接影響項目的建設(shè)進(jìn)度，建議項目單位充分考慮資金來源可靠性及穩(wěn)定性，在建設(shè)資金落實的基礎(chǔ)上，方可開工建設(shè)。建議項目單位充分重視項目建設(shè)與縣總體發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，確使項目建設(shè)有助于其可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。建議項目設(shè)計和建設(shè)與肥西縣整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地塊的用地整體性、協(xié)調(diào)性，同時減少投資的原則。項目建設(shè)單位在實施項目建設(shè)行為時應(yīng)注意對周邊生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，采取切實可靠的技術(shù)措施，防止水土流失，為所在地及項目本身創(chuàng)造宜人的環(huán)境質(zhì)量。建議上級行業(yè)主管部門領(lǐng)導(dǎo)和社會有關(guān)部門在征地、規(guī)劃、稅費等方面子以一定的政策鼓勵和支持。附圖附表建設(shè)投資估算表表 1 單位：萬元序號工程或費用名稱建筑工程費設(shè)備及工器具購置費安裝工程費其他費用合計比例(%)1固定資產(chǎn)投資費用12000　100064013640　工程費用12000　1000　13000　主要生產(chǎn)項目12000　1000　13000　　　12000　1000　13000　　固定資產(chǎn)其他費用　　　640640　建設(shè)管理費　　　120120　　調(diào)研咨詢費　　　6060　　工程監(jiān)理費　　　130130　　地質(zhì)勘探設(shè)計費　　　180180　　綠化費　　　150150　　2無形資產(chǎn)　　　50005000　土地使用權(quán)　　　50005000　　3其他資產(chǎn)費用　　　360360　開辦費　　　360360　　人員培訓(xùn)費　　　4040　　其它開辦費　　　320320　　長期待攤費用　　　　　　　5建設(shè)投資合計12000　1000600019000　100　比例(%)　100　　項目總投資使用計劃與資金籌措表表 2 單位：萬元序號項目名稱合計123456781投資合計20000570076006000200　　　500建設(shè)投資19000570076005700　　　　　建設(shè)期利息　　　　　　　　　流動資金1000　　300200　　　5002資金籌措20000570076006000200　　　500項目資本金20000570076006000200　　　500用于建設(shè)投資19000570076005700　　　　　股本投資19000570076005700　　　　　用于流動資金1000　　300200　　　500股本投資800　　300　　　　500企業(yè)未來經(jīng)營收益200　　　200　　　　債務(wù)資金　　　　　　　　　用于建設(shè)投資　　　　　　　　　用于建設(shè)期利息　　　　　　　　　用于流動資金　　　　　　　　　　流動資金借款　　　　　　　　　其他資金　　　　　　　　　固定資產(chǎn)折舊費估算表表 3 單位：萬元序號項目名稱折舊年限123456781固定資產(chǎn)合計　　954813640　　　　　原值合計　　　　1364013640136401364013640當(dāng)期折舊費　　　　凈值合計　　　　2房屋建筑30　　　　　　　　原值　　　　折舊費　　　　凈值　　　　3機器設(shè)備10　　　　　　　　原值　　　　折舊費　　　　凈值　　　　無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)攤銷費估算表表 4 單位：萬元序號項目名稱攤銷年限123456781無形及其他資產(chǎn)合計　　37525360　　　　　原值合計　　　　53605360536053605360當(dāng)期攤銷費　　　　572572572572572凈值合計　　　　478842163644307225002其他資產(chǎn)5　　　　　　　　原值　　　　360360360360360攤銷費　　　　7272727272凈值　　　　28821614472　3無形資產(chǎn)10