【正文】 11 娛樂 (KTV、水上娛樂等) 510 12 合計 7507 稅費估算 根據我國稅法有關規(guī)定，項目建成后園區(qū)年上繳增值稅和流轉稅總額 （綜合稅率為9%）。 利潤估算 （1）利潤預測假設 ①公司遵循的國家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和經濟環(huán)境無重大變化； ②現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化； ③賦稅基準及稅率無重大變化； ④項目建設計劃如期實現(xiàn)； ⑤無其他不可抗力、不可預見因素造成的重大不利影響。 （2）損益表的編制 損益表也稱利潤表，它反映收入與成本的配比關系以及利潤分配關系。根據上文估算結果，利用下列公式預計運營期各個年度的損益表如 8－12。 利潤總額＝財務收入－稅費－總成本費用 凈利潤 =利潤總額所得稅 可分配利潤 =凈利潤盈余公積金法定公益金 表 8－12 損益表 序號 年份 項目 營 運 期 2006 2007 2008 2009 1 財務收入 7507 7507 7507 7507 2 稅費 3 總成本費用 4385 3910 3801 3692 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 1000 1036 6 凈利潤（ 45） 7 盈余公積金 8 公益金 82 9 可分配利潤（ 678） 編制說明： 所得稅根據現(xiàn)行稅收政策以內資企業(yè)標準來估算，沒有考慮稅收優(yōu)惠政策。 法定公益金根據現(xiàn)行政策，標準為5%10%本項目采取標準為5%來提取。六、財務評價 投資利潤率 稅前投資利潤率＝247。18047＝％ 稅后投資利潤率=247。18047＝％ 投資利稅率 投資利稅率＝年平均利稅總額247。總投資 ＝3560247。18047 ＝％ 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期＝總投資247。年均利潤總額 ＝18047247。 ＝（年） 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期≈In(1Ii/R)247。In(1+i) ＝In(1180476％/)247。In(1+6%) ＝（年）注：I表示總投資額；i表示貼現(xiàn)率，選取銀行貸款基礎利率6％貼現(xiàn)；R表示年均利潤總額。 上述估算結果表明，本建設項目在經濟上是合理的，稅前投資利潤率、％、%、％，靜、可分配利潤完全可以完成當年的借款償還計劃，說明該項目在經濟上是合理的。第九章 社會效益 一、項目建設意義 隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質量的現(xiàn)實需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項目已成為發(fā)展區(qū)域經濟、優(yōu)化產業(yè)結構的戰(zhàn)略布局的關鍵。 但由于種種原因，國內園林及旅游產業(yè)普遍存在技術含量不高、產業(yè)質量低下、發(fā)展后勁不足的缺陷。其中技術、資金和市場三大瓶頸更是嚴重制約了上述兩項朝陽產業(yè)的發(fā)展。如何將現(xiàn)代高新技術、高品位的文化定位、先進的經營管理手段和優(yōu)質資本導入其中并有效整合利用就成了現(xiàn)階段業(yè)界亟待解決的問題。 **市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產業(yè)基礎具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應強勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產業(yè)的發(fā)展十分有利。建設集人環(huán)科技和休閑娛樂于一體的生態(tài)園林山莊具有非常重要的意義和現(xiàn)實價值。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態(tài)消費的需求，又能在很大程度上帶動相關產業(yè)群的共同發(fā)展，還可以有效配合省市城建規(guī)劃的建設，促進本地區(qū)經濟、技術和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠影響。，版權歸原作者。二、項目名稱和定位 項目名稱：**花卉山莊 項目定位：綜合運用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 在此，我們將人環(huán)科技定義為：有助于人與自然環(huán)境之間保持和諧關系并得以良性協(xié)調發(fā)展的技術手段，其中關鍵技術包括現(xiàn)代園林綠化科技、生態(tài)和環(huán)保技術等，并且包括了極為深刻的文化底蘊。三、項目選址和建設規(guī)模 本項目的擇建地址為**市岳塘區(qū)荷塘鄉(xiāng)清水村，（約合500畝）范圍內。此處為典型的亞熱帶氣候地區(qū)，區(qū)域內多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環(huán)水繞，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)美，且位于長沙株潭經濟圈核心區(qū)域，緊鄰**市區(qū)環(huán)線，，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。 本項目建設用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬元人民幣。四、項目公司簡介 **花卉山莊項目籌建單位為某花卉山莊有限公司。公司經營范圍為各項高科技新產品的研制、生產、經營；種植業(yè)；房地產開發(fā)；信息服務和文化旅游業(yè)的開發(fā)引進。公司本部現(xiàn)有職工40人，其中大專以上文化10人，中高級技術職稱以上的5人，其余員工均具有中專、中技以上學歷。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團隊，他們在植物分類、生物技術、古樹名木栽培和養(yǎng)護、園林生態(tài)建設、化學、工程材料、美學和結構力學等學科領域具有深厚的理論功底和豐富的實踐經驗。此外，為了完善公司的經營管理，確保公司快速、有序地發(fā)展，公司還聘請了國內知名的管理咨詢專家作為外腦，專業(yè)領域涵蓋了人力資源、財務和資本運作、市場管理和企業(yè)文化建設等各個方面。 **花卉山莊有限公司已與菲律賓**投資發(fā)展有限公司合作，共同出資發(fā)起組建中外合資湖南省**花卉山莊有限公司。合資公司注冊資本1400萬美元，其中**花卉山莊有限公司以土地、房產、種植、專利技術及部分資金出資，折算人民幣7414萬元，占64．3%比例，菲律賓**投資發(fā)展有限公司出資500萬美元，%比例。菲律賓**投資發(fā)展有限公司（** DEVELOPMENT CO.,LTD）系總部設在德國的**集團的全資子公司，是一家致力于不動產、高新技術制造及物流等領域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內地已成功運作了一大批投資項目。公司實力雄厚、經營穩(wěn)健，業(yè)績優(yōu)良、信譽卓著，并與國際多家企業(yè)組建了戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟。第十章 風險分析與防范對策 一、風險因素 **花卉山莊的開發(fā)與建設具有投資規(guī)模大、建設項目多、投資周期長，受內外因素影響大的特點，因此存在一定的風險，概括起來主要存在以下風險： 政策風險區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)范調整及變化，對于山莊經濟環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢影響頗大，存在一定的風險。 管理風險 山莊建設項目一次性全面鋪開，資金投入量大，投資面廣，建設期較長，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。特別是山莊的戰(zhàn)略性人才管理是否科學有效對于山莊的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)具有十分重大的意義，公司現(xiàn)有人力管理開發(fā)狀況和人力資源存量對于山莊戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)存在一定的風險。 財務風險 （1）由于中國2003年經濟發(fā)展勢頭過熱可能導致未來出現(xiàn)通貨膨脹帶來工程成本可能上漲的風險。 （2）進行大規(guī)模、成片投資開發(fā)，建設項目全面鋪開，如果運作不好，可能導致建設過程中的現(xiàn)金流量不足的風險。 技術風險 山莊以園林科技作為打造核心競爭力的重要手段，開發(fā)的生態(tài)山水植物景觀、自控式地下垃圾箱和花卉植物引種、育種技術其先進性和市場競爭力存在一定的風險。 市場風險 山莊的潛在市場需求大，存在將其轉化為現(xiàn)實山莊市場的風險，休閑娛樂山莊進入門檻不是很高存在不良競爭的風險。二、風險控制與防范 政策風險對策 加強與市、區(qū)政府部門的聯(lián)系，爭取計劃、國土規(guī)劃等政府部門的支持與配合，密切關注區(qū)域經濟發(fā)展態(tài)勢和城市規(guī)劃，積極進行政府公共關系為山莊爭取良好的外部環(huán)境，并針對政策環(huán)境的變化，采取積極的對策增加山莊對政策環(huán)境的適應性。 管理風險對策 （1）加強內部管理，按科學民主要求強化項目論證與研究。 （2）加強人力資源的管理和開發(fā)特別是科學設計并推進人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，提供優(yōu)厚的物質待遇從外部挖掘高級優(yōu)秀管理人才和專業(yè)性工程技術人才，為山莊的戰(zhàn)略發(fā)展提供有力的人力資源支撐。 （3）高標準地做好園區(qū)的規(guī)劃設計，扎扎實實搞好項目前期準備與企業(yè)服務工作，規(guī)范內部管理。 財務風險對策 （1）加快項目的進度規(guī)劃與實施，盡可能縮短投資與建設周期，爭取盡早投入運營并產生效益，減少通貨膨脹可能產生的不利影響。 （2）實行投資資金集中管理支付制度，按批準的項目預算、施工合同和工程進度撥付項目資金；建立健全項目會計核算制度和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監(jiān)督；嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和跟蹤。 （3）做好項目的資金預算管理，同時加大融資力度，采取征地分期付款及部分帶資施工，以保證投入建設的項目能順利按期完工投產。 技術風險對策 （1）對每個擬建項目進行詳細的技術經濟可行性論證，實事求是地考慮各種技術風險、質量事故風險、按照科學的程序決策，既要考慮項目較好的效果，又要考慮出現(xiàn)不利情況下的應對措施及承受能力，有時要預留備選方案。 （2）建立項目質量責任機制，將項目建設的有關質量責任明確落實到人，重大項目建立永久責任追究制度，以保證技術質量管理與控制措施落實到位。 3．密切關注園林和環(huán)境保護技術的發(fā)展態(tài)勢，加大研發(fā)投資，確保山莊園林和環(huán)保技術的先進性和市場競爭力。 市場風險對策 科學設計山莊的市場開發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學的市場營銷體系，盡可能化解市場開發(fā)風險。增加對山莊的投資，加大山莊的科技含量和提高市場的文化品位，打造山莊的核心競爭力，提高生態(tài)休閑娛樂產業(yè)的門檻，化解惡性競爭的風險。