【正文】 建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)與肥西縣整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地塊的用地整體性、協(xié)調(diào)性，同時(shí)減少投資的原則。（2）本項(xiàng)目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現(xiàn)有的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，具有投資回報(bào)率高于同行業(yè)的特點(diǎn)。旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都是政府倡導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對當(dāng)?shù)夭粌H有就業(yè)的貢獻(xiàn)和稅收貢獻(xiàn)，還將產(chǎn)生經(jīng)營及帶動(dòng)效益。 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)期和經(jīng)營期的工作對各項(xiàng)經(jīng)營管理目標(biāo)的偏離。基本方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%，投資回收期從建設(shè)期算（稅前），滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)的要求；考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、銷售收入作了提高5%20%和降低5%20%的單因素變化對內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，各因素的變化都不同程度地影響內(nèi)部收益率及投資回收期，其中收入的提高或降低最為敏感，經(jīng)營成本次之。，詳見損益表。資金籌措本項(xiàng)目總投資20000萬元，項(xiàng)目承擔(dān)單位全部自籌。并參照：1.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2.《貴州省建設(shè)工程單位估算表》3.《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額省單位估價(jià)表》5．項(xiàng)目建設(shè)期預(yù)計(jì)為3年。 招標(biāo)文件應(yīng)包含的內(nèi)容招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)將根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。所有的員工均由公司組織進(jìn)行上崗前的專業(yè)培訓(xùn)，完全符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)后，方可持證上崗。第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 組織機(jī)構(gòu)與管理指導(dǎo)思想省裕豐旅游文化投資有限公司是依據(jù)《公司法》成立的法人資格單位，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照《公司法》的要求設(shè)立，實(shí)行董事會授權(quán)由總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)詳見下圖： 項(xiàng)目管理本著規(guī)范基本建設(shè)程序、加強(qiáng)管理，提高資金使用效率的原則，項(xiàng)目單位嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)責(zé)任制、工程監(jiān)理制和合同管理制及相關(guān)規(guī)定，科學(xué)統(tǒng)籌項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)事宜，充分發(fā)揮咨詢、會計(jì)、審計(jì)等中介服務(wù)結(jié)構(gòu)的作用，有效確保工程質(zhì)量及工程進(jìn)度，有效控制投資，使項(xiàng)目盡早竣工投入使用，從而最大限度項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會效益。 節(jié)能機(jī)構(gòu)為使節(jié)能工作落到實(shí)處，應(yīng)有專人專職負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)節(jié)能節(jié)水工作，負(fù)責(zé)節(jié)能節(jié)水日常管理工作。南、東、西向窗均應(yīng)設(shè)置外遮陽設(shè)施，遮陽率就達(dá)到80%。（2）用低耗高效率變壓器，其他節(jié)電型電器及設(shè)備，嚴(yán)禁采用國家頒布的淘汰電器產(chǎn)品。各建筑物《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500112001）規(guī)定按地震抗震設(shè)防烈度為7度。（5）以抬高的草坡來分隔建筑與周邊的環(huán)境而不是用圍墻。同時(shí)保護(hù)野生植被的生存權(quán)利。（4）固體廢棄物項(xiàng)目投入營運(yùn)后，固體廢物主要是產(chǎn)生的生活垃圾。主要污染因子濃度限值：CODCr＜100mg/L，SS＜70 mg/L。另有少量的車輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預(yù)見水。采用先進(jìn)施工設(shè)備，縮短工期，使用商品混凝土。加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，降低燃油機(jī)械廢氣排放，將其不利影響降至最低。（2）廢氣施工期環(huán)境空氣污染主要有廢氣和粉塵兩類。 空調(diào)形式采用集中中央空調(diào)的建筑，風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)的空氣水系統(tǒng)也可以考慮全空氣空調(diào)系統(tǒng)（低速風(fēng)道+散流器），空氣處理機(jī)設(shè)于空調(diào)機(jī)房內(nèi)，具體將根據(jù)建筑功能確定。 消火栓系統(tǒng)室內(nèi)、室外消火栓系統(tǒng)用水均由給水管網(wǎng)直接供水。 排水本工程生活污水量按給水量的90％計(jì)，約為1080m3/d，室內(nèi)采用污、廢分流排水體制，糞便污水經(jīng)化糞池，處理后與廢水匯總后排入市政污水管。建筑物內(nèi)外露可導(dǎo)電部分均與PE線可靠連接。電能計(jì)量為高供高計(jì)?？拐鸱雷o(hù)類別為丙類，框架抗震等級多層為三級，建筑物安全等級為二級。次出入口布置山莊西側(cè)，作為消防及工作人員出入口。4）辦公區(qū)，布置在休閑會所與酒店區(qū)中間，便于服務(wù)人員服務(wù)。規(guī)劃應(yīng)將生態(tài)景觀塑造作為首要設(shè)計(jì)要素，建筑隱藏于山林之間，切實(shí)做到“見山見頂不見墻，見林見水不見房”。不以任何單一要素為導(dǎo)向，而是尋求環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、藝術(shù)等諸多因素之間的平衡。（2）尊重自然，尊重生態(tài)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)珍視場地或地域中的自然及人文屬性，珍視場地原有信息，并試圖延續(xù)區(qū)域的自然特征，讓地塊的自然歷史與未來銜接。黔渝鐵路、黔渝高速、貴遵高速、 210 國道、 326 國道和建設(shè)中的遵（義）—茅（臺）高速、杭（州）—瑞（麗）高速縱貫縣境，烏江航道順境而過直達(dá)長江，與即將通航的新舟機(jī)場形成“水陸空”三位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 山川秀麗，風(fēng)光獨(dú)特，尤以山、水、林、洞為主要特色。有毒有害成分只在少數(shù)河段出現(xiàn)。 自然地理處于云貴高原向湖南丘陵和四川盆地過渡的斜坡地帶，在云貴高原的東北部，地形起伏大，地貌類型復(fù)雜。縣地處貴州省北部，東接湄潭、甕安縣，南鄰息烽、開陽縣，西連仁懷、金沙縣，北界桐梓縣、綏陽縣、紅花崗區(qū)、匯川區(qū)。（2）游人集散中心游人集散中心為大門中心內(nèi)側(cè)部分用地，主要由回車場，羅馬石竹廣場和綠色長廊組成。高檔社區(qū)客戶不僅看重視開發(fā)商的實(shí)力、口碑、信譽(yù)，還要看物業(yè)管理公司專業(yè)化水平。 銷售策略根據(jù)對房地產(chǎn)市場過去兩年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，可以看出房地產(chǎn)銷售量及成交均價(jià)呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢。 項(xiàng)目運(yùn)營模式仙客來山莊項(xiàng)目是井山區(qū)一個(gè)綜合旅游配套項(xiàng)目，也是借助或依托旅游景區(qū)實(shí)現(xiàn)其開發(fā)價(jià)值提升的房地產(chǎn)項(xiàng)目。以此為載體，市已基本形成紅色旅游、生態(tài)旅游、休閑度假旅游等七大旅游產(chǎn)品系列，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展碩果累累。市是國務(wù)院首批公布的二十四個(gè)歷史文化名城之一。1935年1月，中央紅軍長征到達(dá)，并在舉行了政治局?jǐn)U大會議，即著名的“會議”。 2009年12月1日，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》正式發(fā)布，首次提出了“把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，提出的5大措施指明了旅游產(chǎn)業(yè)升級方向。隨著我國經(jīng)濟(jì)增長和居民消費(fèi)不斷提升，未來一段時(shí)期將是旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，井山地區(qū)如果能立足自身生態(tài)優(yōu)勢，制定科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，通過旅游地產(chǎn)業(yè)的快速壯大實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛指日可待。因此，需要增加人文景觀彌補(bǔ)其不足。美國迪斯尼公園、日本長崎“豪斯登堡”、法國巴黎“夢幻中心”等大型旅游項(xiàng)目紛紛將旅游地產(chǎn)作為其開發(fā)經(jīng)營的重要內(nèi)容之一。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展 服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的一個(gè)重要標(biāo)志，目前正在處于全面建設(shè)小康社會和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、市場化、國際化加快發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，已初步具備經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展的條件。為了進(jìn)一步落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，井山作為風(fēng)景文化名山，在市旅游產(chǎn)業(yè)中起著重要的作用。 建議項(xiàng)目單位應(yīng)按照國家基本建設(shè)程序的要求完善項(xiàng)目前期工作和建設(shè)組織。 編制依據(jù)和工作范圍 主要編制依據(jù)（1）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》（2010年）（2）《市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（3）《市和平工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃》（2010—2030）（4）可行性研究報(bào)告編制委托協(xié)議書（5）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（6）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（7）國家和省、市有關(guān)部門頒發(fā)的政策、法規(guī)及定額等（8）與本項(xiàng)目的有關(guān)各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、資料等 工作范圍通過對本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容、建設(shè)方案、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析等方面的分析，從而技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度論證項(xiàng)目建設(shè)的可行性。估算編制方法 58 投資估算 59 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)匯總表1 單位：萬元序號項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)1項(xiàng)目總投資20000　其中建設(shè)規(guī)?？偼顿Y19300建設(shè)投資19000建設(shè)期利息　流動(dòng)資金1000　其中鋪底流動(dòng)資金3002資金籌措20000項(xiàng)目資本金20000項(xiàng)目債務(wù)資金　其他資金　3年均銷售收入200004年均總成本費(fèi)用5年均銷售稅金及附加6年均增值稅7年均息稅前利潤（EBIT）8年均利潤總額9年均所得稅10年均凈利潤11總投資收益率（%）　投資利潤率(%)12投資利稅率（%）13項(xiàng)目資本金凈利潤率（%）14貸款償還期　15平均利息備付率（%）　16平均償債備付率（%）　17項(xiàng)目投資稅前指標(biāo)　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）　全部投資回收期（年）18項(xiàng)目投資稅后指標(biāo)　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）　全部投資回收期（年）19資本金內(nèi)部收益率(%)20盈虧平衡點(diǎn)　　生產(chǎn)能力利用率（%）　銷售價(jià)格（%） 結(jié)論和建議 可行性研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目的建設(shè)符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2010本）》第一類“鼓勵(lì)類”第三十四款“旅游業(yè)”第3條“旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及旅游信息服務(wù)系統(tǒng)開發(fā)”范疇內(nèi)的國內(nèi)投資項(xiàng)目。項(xiàng)目的建設(shè)資金若不能及時(shí)到位，將直接影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，建議項(xiàng)目單位充分考慮資金來源可靠性及穩(wěn)定性，在建設(shè)資金落實(shí)的基礎(chǔ)上，方可開工建設(shè)。井山不僅是的旅游龍頭、生態(tài)家園，景點(diǎn)建設(shè)固然重要，文化旅游必不可少，文化是標(biāo)志，是基礎(chǔ)，是實(shí)力，是支撐，只有把優(yōu)美風(fēng)景與深厚文化有機(jī)結(jié)合、相得益彰，才能顯現(xiàn)出旅游發(fā)展的生機(jī)和活力。市政府已將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)提上了議事日程。井山應(yīng)充分借鑒這些成功的經(jīng)驗(yàn)。仙客來山莊正是從創(chuàng)新的角度，為井山地區(qū)的旅游創(chuàng)造人文景觀，通過引入多元文化，吸引多層次的游客參與體驗(yàn)，進(jìn)而增加井山的旅游收入。 第三章 市場預(yù)測 宏觀環(huán)境和商業(yè)機(jī)會分析國務(wù)院2007 年制定并印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確了“十一五”時(shí)期我國服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體思路、目標(biāo)和主要任務(wù)，提出了促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策措施。這將為我國旅游業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇。這次會議在及其危急的情況下，挽救了黨，挽救了紅軍，挽救了革命，成為黨在歷史上一個(gè)生死攸關(guān)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也因此揚(yáng)名中外。2009年，％％。因此，在開發(fā)模式上屬于旅游地產(chǎn)，應(yīng)采取旅游與地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)策略。在分銷策略上，有“直接銷售”和“經(jīng)紀(jì)人銷售”兩種方式，建議本項(xiàng)目采用經(jīng)紀(jì)人銷售形式。服務(wù)設(shè)施齊全而且檔次高物管水平，以及優(yōu)質(zhì)的人性化服務(wù)能與業(yè)主融洽相處，對于創(chuàng)建和諧社區(qū)至關(guān)重要。（3）核心接待中心核心接待中心由山莊別墅組成。位于東經(jīng)106176。海拔高度一般在1000～1500米，在全國地勢第二級階梯上。絕大多數(shù)屬于礦化度不大的中硬水，水離子總量一般為200～350毫克 \ 升，總硬度多在80～140毫克（氧化鈣） \ 升之間，水質(zhì)呈中性偏堿。這里有被稱為“西南古代雕刻藝術(shù)寶庫”的楊粲墓、被譽(yù)為“生物活化石”的桫欏大面積生長于赤水桫欏國家級自然保護(hù)區(qū)、以及被譽(yù)為“丹霞第一瀑”的赤水大瀑布等，真可謂處處有佳境，步步有名勝。 公共設(shè)施配套條件自園區(qū)開工以來，圍繞園區(qū)水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極供電、電信、自來水公司等部門，為園區(qū)建設(shè)開通“綠色通道”，大力夯實(shí)招商基礎(chǔ)。保護(hù)、管理自然景觀，保護(hù)、改造、創(chuàng)造文化景觀，并使自然景觀與文化景觀和諧共生。（4）挖掘資源，提升價(jià)值 在仙客來山莊項(xiàng)目規(guī)劃中，力求最大化的挖掘旅游區(qū)域的顯性資源與隱性資源，最大化的整合旅游區(qū)域外圍環(huán)境，放大旅游區(qū)域及旅游產(chǎn)品形象，提升旅游區(qū)域價(jià)值及旅游房地產(chǎn)綜合價(jià)值。同時(shí)，建設(shè)開發(fā)必須嚴(yán)格控制體量、尺度、形態(tài)、色彩和規(guī)模，確保本地區(qū)空間風(fēng)貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。并使動(dòng)力設(shè)備靠近負(fù)荷中心，縮短運(yùn)輸管線。 建筑單體設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì)原則① 建筑群應(yīng)貫徹簡潔舒展的總體布局，在適用、經(jīng)濟(jì)的條件下建設(shè)成為旅游、居住功能全面、綠色環(huán)保的人文景觀。（4）主要建筑構(gòu)造框架結(jié)構(gòu)建筑構(gòu)造詳見下表，內(nèi)部裝飾進(jìn)行二次設(shè)計(jì)實(shí)施。建筑按一定規(guī)模設(shè)總配電間，變配電所至各總配電箱采用YJV22型電纜在室外直埋引入。 給水、排水 水源生活給水由市政自來水供水。室外采用雨、污水分流排水體制。建筑物室內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，消火栓布置保證兩股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。 通風(fēng)設(shè)計(jì)為改善室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證新風(fēng)的順利進(jìn)入，排風(fēng)量按新風(fēng)量配置。廢氣：各類燃油動(dòng)力機(jī)械進(jìn)行場地清理平整、挖、填土石方、運(yùn)輸、建筑結(jié)構(gòu)等施工作業(yè)時(shí)產(chǎn)生的廢氣，主要含有CO、NOx；施工人員伙食供應(yīng)產(chǎn)生的油煙等。施工人員的生活爐灶使用天然氣或液化氣，以減輕對環(huán)境的不利影響。必須連續(xù)24小時(shí)作業(yè)時(shí)，需取得環(huán)保部門的同意和批準(zhǔn)，并公告于周圍居民，以取得諒解。處理措施：實(shí)行雨、污分流制。（2）廢氣本項(xiàng)目廢氣主要來自于生活及供熱使用的燃?xì)鈴U氣、廚房油煙和商業(yè)餐廳廚房油煙。處理措施：市場內(nèi)聘請保潔人員負(fù)責(zé)清理生活垃圾，垃圾采用袋裝收集，定點(diǎn)收集及時(shí)外運(yùn)至城市垃圾處理場處置。在植被管理中，盡量采用生態(tài)綜合控制的方法防治病蟲害，避免化學(xué)合成農(nóng)藥、除草劑及化肥的大量使用，減少污染。這樣形成的多層次、復(fù)合型、生態(tài)型的綠色景觀。（2）運(yùn)營過程中采取的主要防范措施設(shè)計(jì)中采用二路電源供電，各用電設(shè)備設(shè)置可靠接地、接零系統(tǒng)防治觸電事故；工作場所、重要場所、危險(xiǎn)場所、緊急疏散口等處設(shè)置應(yīng)急照明；對使用燃?xì)獾纫兹家妆w暢所嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)范要求設(shè)計(jì)，設(shè)置自動(dòng)監(jiān)測、報(bào)警、切斷裝置，根據(jù)消防規(guī)范要求留有足夠的放火間距、消防通道、并確保消防供水要求。采用集中與分散相結(jié)合的電容補(bǔ)償方式使功率因數(shù)提高到92%以上，減少無功損耗。屋面設(shè)計(jì)為坡屋面。 節(jié)水措施（1）綠化景觀用水節(jié)水保障綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水效率。 人力資源配置本項(xiàng)目擬定員300人。第十一章 招標(biāo)方案 編制招標(biāo)計(jì)劃的依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《工程建設(shè)項(xiàng)目貨物招標(biāo)投標(biāo)辦法》