【正文】 入使用，旅游經(jīng)濟圈將逐步形成。2010年1月至3月，％，％。紅色歷史文化資源和自然生態(tài)資源是旅游最好的招牌。全市擁有一個國家有和四個省級風景名勝區(qū)。南北與貴陽市和重慶市毗鄰，分別相距154和300公里，全市總面積30762平方公里，人口712萬，轄二區(qū)二市十縣（其中有兩個少數(shù)民族自治縣），屬國家規(guī)劃的長江中上游綜合開發(fā)和黔中產(chǎn)業(yè)帶建設的主要區(qū)域。2004年12月，由中共中央辦公廳、國務院辦公廳發(fā)布《20042010年全國紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》培育十二個重點紅色旅游區(qū)，其中提出“以為中心的“黔北黔西紅色旅游區(qū)”，主題形象是“歷史轉(zhuǎn)折，出奇制勝”。 六項主要任務包括：加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，擴大旅游就業(yè)規(guī)模；拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游就業(yè)結(jié)構(gòu)；培育規(guī)范旅游市場，挖掘旅游就業(yè)潛力；加強人力資源開發(fā)，提高旅游就業(yè)能力；完善相關(guān)配套措施，改善旅游就業(yè)環(huán)境；實施就業(yè)行動計劃，開展旅游就業(yè)試點。最近，國務院六部委發(fā)布《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)促進就業(yè)的指導意見》。也是提高井山地區(qū)資源利用效益，打造井山地區(qū)旅游品牌，提升井山旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的內(nèi)在需要。 實現(xiàn)井山地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)環(huán)境、人文景觀是井山地區(qū)的優(yōu)勢資源和可持續(xù)發(fā)展的基礎，仙客來山莊項目的開發(fā)將堅持可持續(xù)發(fā)展的理念，著力體現(xiàn)人與自然的全面融合與交流，強調(diào)游客與業(yè)主的參與性和互助性，徹底突破了傳統(tǒng)意義上單一性的旅游功能的景點，或者是地產(chǎn)功能的樓盤銷售的單一構(gòu)思，在傳統(tǒng)概念的基礎上進一步提升，將旅游觀光、休閑度假、會展教育、運動娛樂、居住健康等功能有機結(jié)合，共同組成了一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合的度假休閑居住地。 推動井山旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新 仙客來山莊應以建筑文化為突破口，全面整合多種旅游資源，延伸旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，推動旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，提升旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合水平。 完善井山地區(qū)的旅游配套 仙客來山莊項目建設。井山的旅游業(yè)要真正起到產(chǎn)業(yè)主導作用，不聯(lián)合房地產(chǎn)業(yè)的力量恐難擔此重任；反過來，基于房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)律性與當前全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大形勢，井山地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)如果能與旅游業(yè)實現(xiàn)真正融合，可以富有成效地使土地迅速升值，也就能實現(xiàn)優(yōu)勢互補和雙贏。加快發(fā)展服務業(yè)，提高服務業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重將成為經(jīng)濟工作的重點。本項目以建筑文化為突破口，推動旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，打造人文景觀，引入世界多元文化，吸引多層次的游客參與體驗，必將提升井山風景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合水平。三分在天然，七分靠雕飾。第二章 項目建設的背景和必要性 項目建設的背景旅游業(yè)是效益高、關(guān)聯(lián)度大、帶動力強的朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達程度已成為衡量一個國家和地區(qū)現(xiàn)代化水平的重要標志。建議項目單位充分重視項目建設與市總體發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，確使項目建設有助于其可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)。（6）該項目財務評價表明，%，財務評價可行，并具有一定的經(jīng)濟效益和社會效益。（2）本項目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現(xiàn)有的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，具有投資回報率高于同行業(yè)的特點。建設期：3年，分二期建設，每個建設周期為一年半。資金籌措 59第十四章 估算編制依據(jù) 58 估算編制范圍 58 經(jīng)濟效益評價 59 成本核算 59 利潤估算 60 財務評價結(jié)論 61 風險分析 63第十五章 社會效益評價 65第十六章 生態(tài)效益評價 66第十七章 結(jié)論與建議 67 項目可行性研究結(jié)論 67 項目實施建議 68附圖附表第一章 總論項目名稱：和平工業(yè)園仙客來山莊建設項目項目建設地址：和平工業(yè)園東側(cè)建設內(nèi)容和規(guī)模：本項目總投資20000萬元，其中建設投資為15000萬元。 項目單位簡介某旅游文化投資有限公司法人代表：注冊資本：2800萬元公司類型：其他有限責任公司成立日期：2007年12月經(jīng)營范圍：投資興辦實業(yè)、國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)的購銷、經(jīng)濟信息咨詢；房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（憑許可證經(jīng)營）、銷售、租賃、管理；建筑材料銷售，產(chǎn)品展柜制作；園林綠化，花卉、苗木種植與營銷（林木種子生產(chǎn)經(jīng)營除外）；旅游咨詢及投資，物業(yè)管理。（3）仙客來山莊項目不但是和平工業(yè)園區(qū)龍頭項目，而且可以作為市的一張旅游名片，對提升市城市的形象與品牌有著重要的作用。項目的建設是可行的。建議項目設計和建設與市整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地塊的用地整體性、協(xié)調(diào)性，同時減少投資的原則。加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強市場擴張能力，擴大對外交流，增加就業(yè)崗位，提高城市的現(xiàn)代化水平，具有十分重要的意義。要樹立文化旅游理念，極力打造該地區(qū)獨特的黔北文化、體育文化、風俗文化和生態(tài)文化，豐富景區(qū)內(nèi)涵底蘊，真正發(fā)揮出文化旅游促進旅游產(chǎn)品升級、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合、促進旅游觀念轉(zhuǎn)變、促進社會環(huán)境改善的作用，逐步使井山成為名副其實的風景文化名山。因此，建設仙客來山莊項目是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。仙客來山莊項目不僅能帶動井山旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也能促進文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；不僅能提供滿足人們物質(zhì)文化需要產(chǎn)品，也能增加就業(yè)促進社會和諧；不僅能促進經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，緩解能源資源的緊張和短缺，也是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的具體途徑。當今，旅游地產(chǎn)模式在國外已經(jīng)成熟，歐美最近10 年內(nèi)開工建設的主要旅游景區(qū)、度假區(qū)、會展中心等項目中，92%以上都規(guī)劃了為旅游配套的房地產(chǎn)。是為了滿足消費者休閑度假需求為目標，以旅游目的地規(guī)劃融合多項旅游服務內(nèi)容，突破了傳統(tǒng)的以景點為中心、以住宿餐飲和交通為后勤輔助的經(jīng)營模式，擴展了休閑度假服務項目，將會與當?shù)亟?jīng)濟活動的融合程度進一步加深。對旅游業(yè)而言，周邊旅游的自然景觀不足，始終處于黃果樹和草海豐富的自然景觀的陰影之下，很難留住游客。不僅給當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展帶來機遇，更重要的是讓資源得到充分利用。旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，也符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和對外開放的政策，有利于帶動地方經(jīng)濟、城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)和社會主義新農(nóng)村的建設，是一件利國利民的好事。明確指出，旅游業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是擴大就業(yè)的重要渠道。 四條主要措施：一是加大財稅政策支持；二是加強基礎設施建設；三是完善金融支持政策；四是積極提供旅游就業(yè)援助。 市旅游市場前景預測分析“十二五”期間是貴州省加快經(jīng)濟社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，是貴州省向全面建設小康社會邁進的重要時期，也是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。改革開放以來，社會經(jīng)濟迅猛發(fā)展。 　　會議會址和楊粲墓是全國重點文物保護單位，此外，位于赤水國家風景名勝區(qū)內(nèi)的有金沙溝國家級桫欏自然保護區(qū)、國家級森林竹海公園和國家級生態(tài)示范區(qū)。初步統(tǒng)計，市共有94個景區(qū)（點），其中國家級景區(qū)（點）資源就有14處。貴廣快速鐵路、貴昆快速鐵路與昆曼國際公路相連接后，將形成一條“廣州 桂林 貴陽 昆明 曼谷”的世界級觀光旅游線路。隨著旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，本項目將獲得極佳的發(fā)展機遇，市場前景非常廣闊。前三種旅游地產(chǎn)模式主要針對旅游者市場、提供短期使用服務功能、大多數(shù)不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的經(jīng)營特點，而旅游住宅地產(chǎn)則是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。同時，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都是第三產(chǎn)業(yè)中附加值高、關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)，對當?shù)亟?jīng)濟的增長能夠起到促進作用。經(jīng)紀人的報酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產(chǎn)最終銷售價格的一個百分數(shù)。物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。具體內(nèi)定包括：景區(qū)公路拓寬及景區(qū)內(nèi)步游道，休息亭、觀光亭、垂釣臺、燒烤區(qū)等；水面娛樂項目，如天然游泳池等；景區(qū)旅游接待服務設施及安全設施，如文體娛樂室2個、專賣部1個、KTV包廂2個、多功能會議室1個、露天活動場所2處、餐飲、停車場及環(huán)保公廁等；景區(qū)內(nèi)的環(huán)境綠化及水體養(yǎng)殖、供水、排水設施等。（1）服務中心服務中心其功能是對內(nèi)對外服務，包括接待、餐飲服務、商業(yè)購物等功能。休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)內(nèi)主要建設山地木屋群、茶樓等。第四章 建設項目場址條件 場地選擇市和平工業(yè)園仙客來山莊用地總面積為1500畝，位于貴州省市和平工業(yè)園東側(cè)。25′25″，北緯27176。這里環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，冬無嚴寒，夏無酷暑，四季可游，是旅游休閑度假，人居置業(yè)的好地方。大婁山山脈自西南向東北橫亙其間，成為天然屏障，是市內(nèi)南北水系的分水嶺，在地貌上明顯地把市劃分為兩大片：山南是貴州高原的主體之一，以低中山丘陵和寬谷盆地為主，一般耕地比較集中連片，土地利用率較高，是糧食、油料作物的主要產(chǎn)地。據(jù)歷年市內(nèi)77個水質(zhì)點654次采樣化驗分析表明，全市水質(zhì)基本良好，多數(shù)未受污染或只有輕度污染。隨著流域植被的改善，水土流失情況在逐步緩解。 旅游資源條件旅游區(qū)是大西南旅游的重要組成部分，是川渝黔金三角旅游區(qū)的重點景區(qū)，也是長江三峽國際旅游熱點中的生態(tài)旅游的理想王國。 　　生態(tài)旅游資源：世界自然遺產(chǎn)1個（赤水丹霞）；風景名勝區(qū)7個，其中國家級風景名勝區(qū)1個（赤水風景名勝區(qū)）、省級6個（習水、婁山關(guān)、綏陽寬闊水、仁懷茅臺、余慶大烏江、湄潭湄江）；自然保護區(qū)8個，其中國家級自然保護區(qū)3個（赤水桫欏國家級自然保護區(qū)、長江上游珍稀特有魚類國家級自然保護區(qū)、習水中亞熱帶常綠闊葉林國家級自然保護區(qū) ）；森林公園8個，其中國家森林公園4個（九道水國家森林公園、竹海國家森林公園、燕子巖國家森林公園 、鳳凰山國家森林公園）、省級4個（習水飛鴿、中國杉王、婁山關(guān)、大板水）；國家級地質(zhì)公園1個（雙河溶洞國家地質(zhì)公園）；國家AAAA級旅游景區(qū)3個（會議會址、赤水大瀑布、燕子巖國家森林公園）。 交通條件南距貴陽 120 公里，北距重慶 260 公里，處于黔北綜合經(jīng)濟區(qū)和國家新材料工業(yè)園的核心區(qū)域。第五章 工程設計方案 規(guī)劃指導思想、原則及定位 規(guī)劃指導思想仙客來山莊建設項目是井山地區(qū)旅游的龍頭項目，投資量大，回收期長，又是在景區(qū)周邊的旅游地產(chǎn)項目。通過政府引導，市場推動，多方參與；環(huán)境保護，資源節(jié)約，以人為本，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展；著力為打造強勢旅游地產(chǎn)，促進旅游產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展，完善配套設施及服務。尊重自然包括許多不同的層面，每個層面都有各自的屬性。應在強調(diào)地域特征的同時，兼顧全球化的影響和機遇；強調(diào)經(jīng)濟效益的同時，兼顧社會效益和環(huán)境效益；強調(diào)資產(chǎn)回報的同時，兼顧可持續(xù)發(fā)展。因此，規(guī)劃設計時應深入每一個細節(jié)中，努力體現(xiàn)最佳的設計結(jié)構(gòu)及使用價值，使得旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景上具備多重優(yōu)勢。 （3）重視生態(tài)，和諧筑景本項目作為旅游景區(qū)與生態(tài)人居項目，必然涉及到一定量配套建設開發(fā)。1）山莊主樓，內(nèi)設大堂、超市、銀行、商務中心、西餐咖啡廳、茶吧、美容美發(fā)、足浴、酒店網(wǎng)吧、辦公室、會議室、客房等，面積為5000平方米左右。會所作為山莊的服務用房，功能盡可能布置齊全，會所設有桑拿、按摩、浴腳中心、健身房、KTV包廂、大型演藝吧等。5）道路、綠化及水系山莊主要道路寬度6M，次要道路寬4M。6）出入口：本項目設有兩個出入口，主出入口布置在山莊東方，作為游客及車輛入口。③ 建筑材料和結(jié)構(gòu)形式的選擇，應符合建筑持久耐用、防火防洪、建筑節(jié)能、保溫隔熱等方面的要求。設計荷載（標準值）：風荷載：基本風壓WO=雪荷載：基本雪壓WO=抗震設防烈度為7度。 負荷標準建筑按50瓦時/平方米計算，用電負荷估算為23355KVA。變配電所高壓側(cè)設環(huán)網(wǎng)柜，變壓器采用環(huán)樹脂澆注低噪聲干式變壓器，采用低壓器集中補償方式。 照明照明采用AC380V/220V，50Hz，TNCS系統(tǒng)。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式為TNCS系統(tǒng)防雷接地、保護接地、變壓器中性點接地、及弱電系通的接地等均共用一個接地裝置，其接地電阻R≤1Ω。主干管沿各景點內(nèi)主干道呈環(huán)狀向各功能區(qū)供水，支管管徑分別為100mm、150mm、200mm。室內(nèi)、室外消防滅火由給水管網(wǎng)供水。 消防 消防分區(qū)與建筑構(gòu)造根據(jù)平面布置及規(guī)范要求，按每層劃分防火分區(qū)，滿足疏散要求。沿建筑周邊道路形成環(huán)狀供水，沿室外生活消防給水環(huán)網(wǎng)上設室外消火栓，消火栓間距小于120m，保護半徑小于150m。 消防電氣建筑的走道及樓梯間設有帶鎘鎳電池的應急照明燈和疏散標志燈，當市電中斷后自動點亮40分鐘。風冷熱泵機組、風冷恒溫恒濕空調(diào)機組主機均布置在各建筑屋面上。對于其它產(chǎn)生廢氣及有余熱的場所，設置機械送排風系統(tǒng)。處理措施：建立排水溝、集水井、沉砂池，施工作業(yè)產(chǎn)生的廢水經(jīng)沉砂池沉淀處理后排放地塊的溝渠；施工燃油機械維護和沖洗的含油廢水經(jīng)隔油、靜置沉淀后排放到擬建項目已埋好的雨水管；施工人員不得將生活污水直接排放，應經(jīng)簡易生化處理池處理后，排入地塊的溝渠。處理措施：對施工粉塵產(chǎn)生的作業(yè)點定時灑水，將施工用的水泥集中堆放在庫房（或臨時工棚），對破包和撒落于地面的水泥及時清掃。嚴格按照《建筑施工場界噪聲限值》標準要求進行施工作業(yè)，棄渣車輛必須采用經(jīng)改裝后加蓋的車輛；各建筑單體封頂斷水后，各樓層的建筑渣、灰等必須逐層清理，并采用編織袋、籮筐等工具有序清運，嚴禁高空掃拋，防止產(chǎn)生大量的揚塵。施工期噪聲主要來自施工機械。合理安排施工時間，采用低噪聲設備、低噪聲施工方式，敏感時段、敏感路段應減速禁鳴。（4）固體廢棄物土建及安裝施工期產(chǎn)生的固體廢物主要是建筑垃圾和場平時工程棄土。項目建成投入使用后，外排廢水排放主要有市場、辦公樓、食堂外排廢水等。所有生活污水經(jīng)生化處理達到一級標準后，部分采取中水回用，部分排入市政管網(wǎng)。生活污水采用生化方式處理，其工藝流程為：排入市政管網(wǎng)污水沉淀池接觸氧化池格柵生活污水的排放標準應按《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）一級標準執(zhí)行。烹飪時產(chǎn)生含少量油煙的煙氣。（3）噪聲項目的噪聲源主要為供熱的鍋爐、除塵器、抽排放系統(tǒng)風機、水泵和備用發(fā)電機組等設備，設備室內(nèi)設置，采取盡可能聲源屏蔽、利用低噪聲設備，采用消聲、減振、隔聲等措施，同時合理布局房間功能和設計房間門窗朝向，盡可能避開噪聲源方向。 生態(tài)保護本項目對周圍生態(tài)環(huán)境可能造成一定的影響，