【正文】 入使用，旅游經(jīng)濟圈將逐步形成。2010年1月至3月，％，％。紅色歷史文化資源和自然生態(tài)資源是旅游最好的招牌。全市擁有一個國家有和四個省級風(fēng)景名勝區(qū)。南北與貴陽市和重慶市毗鄰，分別相距154和300公里，全市總面積30762平方公里，人口712萬，轄二區(qū)二市十縣（其中有兩個少數(shù)民族自治縣），屬國家規(guī)劃的長江中上游綜合開發(fā)和黔中產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的主要區(qū)域。2004年12月，由中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《20042010年全國紅色旅游發(fā)展規(guī)劃綱要》培育十二個重點紅色旅游區(qū)，其中提出“以為中心的“黔北黔西紅色旅游區(qū)”，主題形象是“歷史轉(zhuǎn)折，出奇制勝”。 六項主要任務(wù)包括：加快發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，擴大旅游就業(yè)規(guī)模；拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，優(yōu)化旅游就業(yè)結(jié)構(gòu)；培育規(guī)范旅游市場，挖掘旅游就業(yè)潛力；加強人力資源開發(fā)，提高旅游就業(yè)能力；完善相關(guān)配套措施，改善旅游就業(yè)環(huán)境；實施就業(yè)行動計劃，開展旅游就業(yè)試點。最近，國務(wù)院六部委發(fā)布《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)促進(jìn)就業(yè)的指導(dǎo)意見》。也是提高井山地區(qū)資源利用效益，打造井山地區(qū)旅游品牌，提升井山旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的內(nèi)在需要。 實現(xiàn)井山地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展生態(tài)環(huán)境、人文景觀是井山地區(qū)的優(yōu)勢資源和可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，仙客來山莊項目的開發(fā)將堅持可持續(xù)發(fā)展的理念，著力體現(xiàn)人與自然的全面融合與交流，強調(diào)游客與業(yè)主的參與性和互助性，徹底突破了傳統(tǒng)意義上單一性的旅游功能的景點，或者是地產(chǎn)功能的樓盤銷售的單一構(gòu)思，在傳統(tǒng)概念的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，將旅游觀光、休閑度假、會展教育、運動娛樂、居住健康等功能有機結(jié)合，共同組成了一個配套完善、個性鮮明的旅居結(jié)合的度假休閑居住地。 推動井山旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新 仙客來山莊應(yīng)以建筑文化為突破口，全面整合多種旅游資源，延伸旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，推動旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，提升旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合水平。 完善井山地區(qū)的旅游配套 仙客來山莊項目建設(shè)。井山的旅游業(yè)要真正起到產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)作用，不聯(lián)合房地產(chǎn)業(yè)的力量恐難擔(dān)此重任；反過來，基于房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)律性與當(dāng)前全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大形勢，井山地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)如果能與旅游業(yè)實現(xiàn)真正融合，可以富有成效地使土地迅速升值，也就能實現(xiàn)優(yōu)勢互補和雙贏。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重將成為經(jīng)濟工作的重點。本項目以建筑文化為突破口，推動旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，打造人文景觀，引入世界多元文化，吸引多層次的游客參與體驗，必將提升井山風(fēng)景區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合水平。三分在天然，七分靠雕飾。第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 項目建設(shè)的背景旅游業(yè)是效益高、關(guān)聯(lián)度大、帶動力強的朝陽產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度已成為衡量一個國家和地區(qū)現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。建議項目單位充分重視項目建設(shè)與市總體發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，確使項目建設(shè)有助于其可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。（6）該項目財務(wù)評價表明，%，財務(wù)評價可行，并具有一定的經(jīng)濟效益和社會效益。（2）本項目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現(xiàn)有的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，具有投資回報率高于同行業(yè)的特點。建設(shè)期：3年，分二期建設(shè)，每個建設(shè)周期為一年半。資金籌措 59第十四章 估算編制依據(jù) 58 估算編制范圍 58 經(jīng)濟效益評價 59 成本核算 59 利潤估算 60 財務(wù)評價結(jié)論 61 風(fēng)險分析 63第十五章 社會效益評價 65第十六章 生態(tài)效益評價 66第十七章 結(jié)論與建議 67 項目可行性研究結(jié)論 67 項目實施建議 68附圖附表第一章 總論項目名稱：和平工業(yè)園仙客來山莊建設(shè)項目項目建設(shè)地址：和平工業(yè)園東側(cè)建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模：本項目總投資20000萬元，其中建設(shè)投資為15000萬元。 項目單位簡介某旅游文化投資有限公司法人代表：注冊資本：2800萬元公司類型：其他有限責(zé)任公司成立日期：2007年12月經(jīng)營范圍：投資興辦實業(yè)、國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)的購銷、經(jīng)濟信息咨詢；房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營（憑許可證經(jīng)營）、銷售、租賃、管理；建筑材料銷售，產(chǎn)品展柜制作；園林綠化，花卉、苗木種植與營銷（林木種子生產(chǎn)經(jīng)營除外）；旅游咨詢及投資，物業(yè)管理。（3）仙客來山莊項目不但是和平工業(yè)園區(qū)龍頭項目，而且可以作為市的一張旅游名片，對提升市城市的形象與品牌有著重要的作用。項目的建設(shè)是可行的。建議項目設(shè)計和建設(shè)與市整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地塊的用地整體性、協(xié)調(diào)性，同時減少投資的原則。加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對于調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強市場擴張能力，擴大對外交流，增加就業(yè)崗位，提高城市的現(xiàn)代化水平，具有十分重要的意義。要樹立文化旅游理念，極力打造該地區(qū)獨特的黔北文化、體育文化、風(fēng)俗文化和生態(tài)文化，豐富景區(qū)內(nèi)涵底蘊，真正發(fā)揮出文化旅游促進(jìn)旅游產(chǎn)品升級、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合、促進(jìn)旅游觀念轉(zhuǎn)變、促進(jìn)社會環(huán)境改善的作用，逐步使井山成為名副其實的風(fēng)景文化名山。因此，建設(shè)仙客來山莊項目是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。仙客來山莊項目不僅能帶動井山旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也能促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；不僅能提供滿足人們物質(zhì)文化需要產(chǎn)品，也能增加就業(yè)促進(jìn)社會和諧；不僅能促進(jìn)經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，緩解能源資源的緊張和短缺，也是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的具體途徑。當(dāng)今，旅游地產(chǎn)模式在國外已經(jīng)成熟，歐美最近10 年內(nèi)開工建設(shè)的主要旅游景區(qū)、度假區(qū)、會展中心等項目中，92%以上都規(guī)劃了為旅游配套的房地產(chǎn)。是為了滿足消費者休閑度假需求為目標(biāo)，以旅游目的地規(guī)劃融合多項旅游服務(wù)內(nèi)容，突破了傳統(tǒng)的以景點為中心、以住宿餐飲和交通為后勤輔助的經(jīng)營模式，擴展了休閑度假服務(wù)項目，將會與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟活動的融合程度進(jìn)一步加深。對旅游業(yè)而言，周邊旅游的自然景觀不足，始終處于黃果樹和草海豐富的自然景觀的陰影之下，很難留住游客。不僅給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展帶來機遇，更重要的是讓資源得到充分利用。旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，也符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和對外開放的政策，有利于帶動地方經(jīng)濟、城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)和社會主義新農(nóng)村的建設(shè)，是一件利國利民的好事。明確指出，旅游業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是擴大就業(yè)的重要渠道。 四條主要措施：一是加大財稅政策支持；二是加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；三是完善金融支持政策；四是積極提供旅游就業(yè)援助。 市旅游市場前景預(yù)測分析“十二五”期間是貴州省加快經(jīng)濟社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期，是貴州省向全面建設(shè)小康社會邁進(jìn)的重要時期，也是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。改革開放以來，社會經(jīng)濟迅猛發(fā)展。 　　會議會址和楊粲墓是全國重點文物保護單位，此外，位于赤水國家風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的有金沙溝國家級桫欏自然保護區(qū)、國家級森林竹海公園和國家級生態(tài)示范區(qū)。初步統(tǒng)計，市共有94個景區(qū)（點），其中國家級景區(qū)（點）資源就有14處。貴廣快速鐵路、貴昆快速鐵路與昆曼國際公路相連接后，將形成一條“廣州 桂林 貴陽 昆明 曼谷”的世界級觀光旅游線路。隨著旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，本項目將獲得極佳的發(fā)展機遇，市場前景非常廣闊。前三種旅游地產(chǎn)模式主要針對旅游者市場、提供短期使用服務(wù)功能、大多數(shù)不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的經(jīng)營特點，而旅游住宅地產(chǎn)則是面向居住消費者市場，為居住消費者提供日常居住的住宅，屬于產(chǎn)權(quán)交易的范疇。同時，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)都是第三產(chǎn)業(yè)中附加值高、關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的增長能夠起到促進(jìn)作用。經(jīng)紀(jì)人的報酬是傭金，傭金通常是事先商定的房地產(chǎn)最終銷售價格的一個百分?jǐn)?shù)。物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。具體內(nèi)定包括：景區(qū)公路拓寬及景區(qū)內(nèi)步游道，休息亭、觀光亭、垂釣臺、燒烤區(qū)等；水面娛樂項目，如天然游泳池等；景區(qū)旅游接待服務(wù)設(shè)施及安全設(shè)施，如文體娛樂室2個、專賣部1個、KTV包廂2個、多功能會議室1個、露天活動場所2處、餐飲、停車場及環(huán)保公廁等；景區(qū)內(nèi)的環(huán)境綠化及水體養(yǎng)殖、供水、排水設(shè)施等。（1）服務(wù)中心服務(wù)中心其功能是對內(nèi)對外服務(wù)，包括接待、餐飲服務(wù)、商業(yè)購物等功能。休閑娛樂區(qū)休閑娛樂區(qū)內(nèi)主要建設(shè)山地木屋群、茶樓等。第四章 建設(shè)項目場址條件 場地選擇市和平工業(yè)園仙客來山莊用地總面積為1500畝，位于貴州省市和平工業(yè)園東側(cè)。25′25″，北緯27176。這里環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季可游，是旅游休閑度假，人居置業(yè)的好地方。大婁山山脈自西南向東北橫亙其間，成為天然屏障，是市內(nèi)南北水系的分水嶺，在地貌上明顯地把市劃分為兩大片：山南是貴州高原的主體之一，以低中山丘陵和寬谷盆地為主，一般耕地比較集中連片，土地利用率較高，是糧食、油料作物的主要產(chǎn)地。據(jù)歷年市內(nèi)77個水質(zhì)點654次采樣化驗分析表明，全市水質(zhì)基本良好，多數(shù)未受污染或只有輕度污染。隨著流域植被的改善，水土流失情況在逐步緩解。 旅游資源條件旅游區(qū)是大西南旅游的重要組成部分，是川渝黔金三角旅游區(qū)的重點景區(qū)，也是長江三峽國際旅游熱點中的生態(tài)旅游的理想王國。 　　生態(tài)旅游資源：世界自然遺產(chǎn)1個（赤水丹霞）；風(fēng)景名勝區(qū)7個，其中國家級風(fēng)景名勝區(qū)1個（赤水風(fēng)景名勝區(qū)）、省級6個（習(xí)水、婁山關(guān)、綏陽寬闊水、仁懷茅臺、余慶大烏江、湄潭湄江）；自然保護區(qū)8個，其中國家級自然保護區(qū)3個（赤水桫欏國家級自然保護區(qū)、長江上游珍稀特有魚類國家級自然保護區(qū)、習(xí)水中亞熱帶常綠闊葉林國家級自然保護區(qū) ）；森林公園8個，其中國家森林公園4個（九道水國家森林公園、竹海國家森林公園、燕子巖國家森林公園 、鳳凰山國家森林公園）、省級4個（習(xí)水飛鴿、中國杉王、婁山關(guān)、大板水）；國家級地質(zhì)公園1個（雙河溶洞國家地質(zhì)公園）；國家AAAA級旅游景區(qū)3個（會議會址、赤水大瀑布、燕子巖國家森林公園）。 交通條件南距貴陽 120 公里，北距重慶 260 公里，處于黔北綜合經(jīng)濟區(qū)和國家新材料工業(yè)園的核心區(qū)域。第五章 工程設(shè)計方案 規(guī)劃指導(dǎo)思想、原則及定位 規(guī)劃指導(dǎo)思想仙客來山莊建設(shè)項目是井山地區(qū)旅游的龍頭項目，投資量大，回收期長，又是在景區(qū)周邊的旅游地產(chǎn)項目。通過政府引導(dǎo)，市場推動，多方參與；環(huán)境保護，資源節(jié)約，以人為本，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展；著力為打造強勢旅游地產(chǎn)，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展，完善配套設(shè)施及服務(wù)。尊重自然包括許多不同的層面，每個層面都有各自的屬性。應(yīng)在強調(diào)地域特征的同時，兼顧全球化的影響和機遇；強調(diào)經(jīng)濟效益的同時，兼顧社會效益和環(huán)境效益；強調(diào)資產(chǎn)回報的同時，兼顧可持續(xù)發(fā)展。因此，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)深入每一個細(xì)節(jié)中，努力體現(xiàn)最佳的設(shè)計結(jié)構(gòu)及使用價值，使得旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景上具備多重優(yōu)勢。 （3）重視生態(tài)，和諧筑景本項目作為旅游景區(qū)與生態(tài)人居項目，必然涉及到一定量配套建設(shè)開發(fā)。1）山莊主樓，內(nèi)設(shè)大堂、超市、銀行、商務(wù)中心、西餐咖啡廳、茶吧、美容美發(fā)、足浴、酒店網(wǎng)吧、辦公室、會議室、客房等，面積為5000平方米左右。會所作為山莊的服務(wù)用房，功能盡可能布置齊全，會所設(shè)有桑拿、按摩、浴腳中心、健身房、KTV包廂、大型演藝吧等。5）道路、綠化及水系山莊主要道路寬度6M，次要道路寬4M。6）出入口：本項目設(shè)有兩個出入口，主出入口布置在山莊東方，作為游客及車輛入口。③ 建筑材料和結(jié)構(gòu)形式的選擇，應(yīng)符合建筑持久耐用、防火防洪、建筑節(jié)能、保溫隔熱等方面的要求。設(shè)計荷載（標(biāo)準(zhǔn)值）：風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓WO=雪荷載：基本雪壓WO=抗震設(shè)防烈度為7度。 負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)建筑按50瓦時/平方米計算，用電負(fù)荷估算為23355KVA。變配電所高壓側(cè)設(shè)環(huán)網(wǎng)柜，變壓器采用環(huán)樹脂澆注低噪聲干式變壓器，采用低壓器集中補償方式。 照明照明采用AC380V/220V，50Hz，TNCS系統(tǒng)。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式為TNCS系統(tǒng)防雷接地、保護接地、變壓器中性點接地、及弱電系通的接地等均共用一個接地裝置，其接地電阻R≤1Ω。主干管沿各景點內(nèi)主干道呈環(huán)狀向各功能區(qū)供水，支管管徑分別為100mm、150mm、200mm。室內(nèi)、室外消防滅火由給水管網(wǎng)供水。 消防 消防分區(qū)與建筑構(gòu)造根據(jù)平面布置及規(guī)范要求，按每層劃分防火分區(qū)，滿足疏散要求。沿建筑周邊道路形成環(huán)狀供水，沿室外生活消防給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)室外消火栓，消火栓間距小于120m，保護半徑小于150m。 消防電氣建筑的走道及樓梯間設(shè)有帶鎘鎳電池的應(yīng)急照明燈和疏散標(biāo)志燈，當(dāng)市電中斷后自動點亮40分鐘。風(fēng)冷熱泵機組、風(fēng)冷恒溫恒濕空調(diào)機組主機均布置在各建筑屋面上。對于其它產(chǎn)生廢氣及有余熱的場所，設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)。處理措施：建立排水溝、集水井、沉砂池，施工作業(yè)產(chǎn)生的廢水經(jīng)沉砂池沉淀處理后排放地塊的溝渠；施工燃油機械維護和沖洗的含油廢水經(jīng)隔油、靜置沉淀后排放到擬建項目已埋好的雨水管；施工人員不得將生活污水直接排放，應(yīng)經(jīng)簡易生化處理池處理后，排入地塊的溝渠。處理措施：對施工粉塵產(chǎn)生的作業(yè)點定時灑水，將施工用的水泥集中堆放在庫房（或臨時工棚），對破包和撒落于地面的水泥及時清掃。嚴(yán)格按照《建筑施工場界噪聲限值》標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行施工作業(yè)，棄渣車輛必須采用經(jīng)改裝后加蓋的車輛；各建筑單體封頂斷水后，各樓層的建筑渣、灰等必須逐層清理，并采用編織袋、籮筐等工具有序清運，嚴(yán)禁高空掃拋，防止產(chǎn)生大量的揚塵。施工期噪聲主要來自施工機械。合理安排施工時間，采用低噪聲設(shè)備、低噪聲施工方式，敏感時段、敏感路段應(yīng)減速禁鳴。（4）固體廢棄物土建及安裝施工期產(chǎn)生的固體廢物主要是建筑垃圾和場平時工程棄土。項目建成投入使用后，外排廢水排放主要有市場、辦公樓、食堂外排廢水等。所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)后，部分采取中水回用，部分排入市政管網(wǎng)。生活污水采用生化方式處理，其工藝流程為：排入市政管網(wǎng)污水沉淀池接觸氧化池格柵生活污水的排放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）一級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。烹飪時產(chǎn)生含少量油煙的煙氣。（3）噪聲項目的噪聲源主要為供熱的鍋爐、除塵器、抽排放系統(tǒng)風(fēng)機、水泵和備用發(fā)電機組等設(shè)備，設(shè)備室內(nèi)設(shè)置，采取盡可能聲源屏蔽、利用低噪聲設(shè)備，采用消聲、減振、隔聲等措施，同時合理布局房間功能和設(shè)計房間門窗朝向，盡可能避開噪聲源方向。 生態(tài)保護本項目對周圍生態(tài)環(huán)境可能造成一定的影響，