【正文】 策略上，應(yīng)注重物業(yè)管理的“內(nèi)涵”。其功能除滿足游客在山莊休閑娛樂需求外，游人還可在垂釣、養(yǎng)生等。年平均相對(duì)濕度在82％左右，年平均蒸發(fā)量1150毫米。活動(dòng)內(nèi)容主要為參觀酒文化博物館、茅臺(tái)酒廠、會(huì)議會(huì)址、赤水大瀑布等，而對(duì)于嗜酒人士來說，最吸引人的是可遍嘗當(dāng)?shù)孛?。?）統(tǒng)籌兼顧，尋求平衡 仙客來山莊項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)在很大程度上是社會(huì)改良的手段。3）休閑娛樂會(huì)所，建筑面積約3000平方米左右。（3）建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)① 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為七十年。 建筑防雷 建筑物均屬三類防雷建筑設(shè)計(jì)時(shí)按三類防雷建筑考慮防雷措施，并盡量利用建筑物的金屬體作接閃器，引下線，和接地裝置。 室內(nèi)外消防系統(tǒng)建筑內(nèi)每層設(shè)手提式干粉滅火器，數(shù)量滿足相關(guān)規(guī)范要求。（1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（2）《國(guó)務(wù)院關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定》（2005年12月3日）（3）國(guó)務(wù)院（98）第253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（4）國(guó)家計(jì)委、國(guó)務(wù)院環(huán)委（87）國(guó)環(huán)字第002號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》（5）國(guó)務(wù)院環(huán)境保護(hù)委員會(huì)、國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)委員會(huì)（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)文《關(guān)于頒發(fā)“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”的通知》（6）省計(jì)委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》 主要污染源及其處理 施工期污染源及其處理（1）廢水施工期產(chǎn)生的廢水主要有施工機(jī)械、運(yùn)輸車輛沖洗產(chǎn)生含SS、石油類的廢水；建、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)、沖洗、打磨等產(chǎn)生含SS的廢水；施工人員排出的生活污水，主要含BOD、COD、SS。將可在固定地點(diǎn)施工的機(jī)械設(shè)置在臨時(shí)建筑房?jī)?nèi)作業(yè)。設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)機(jī)統(tǒng)一安放位置，設(shè)置冷凝水排放立管，作到有組織排放。施工移走的表層土壤要分別儲(chǔ)存，完工后回填原地，減少生態(tài)損失。 設(shè)計(jì)中采用的主要防范措施（1）防自然災(zāi)害措施防洪排澇按50年一遇作為計(jì)算為依據(jù)，確定場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)高，保證雨水外排暢通。 建筑節(jié)能（1）圍護(hù)結(jié)構(gòu)。生活污水的處理采用地埋式微動(dòng)力生活污水凈化池，達(dá)到《糞便無害化衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》（GB795787）和《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8928）的要求。 招標(biāo)信息發(fā)布根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告必須在指定媒介發(fā)布。 投資估算本項(xiàng)目全額流動(dòng)資金為1000萬元，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及常青公司目前的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，本項(xiàng)目鋪底流動(dòng)按全額流動(dòng)資金的30％左右估算，為300萬元。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論盈虧平衡點(diǎn)分析： 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說明，%，企業(yè)即可保本，因此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。一方面能夠帶動(dòng)市紅色的旅游產(chǎn)業(yè)；另一方面有助于地區(qū)旅游向縱深拓展，帶動(dòng)旅游小城鎮(zhèn)的建設(shè)，通過旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐腉DP 作出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)資金若不能及時(shí)到位，將直接影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，建議項(xiàng)目單位充分考慮資金來源可靠性及穩(wěn)定性，在建設(shè)資金落實(shí)的基礎(chǔ)上，方可開工建設(shè)。（4）本項(xiàng)目的建設(shè)，有助于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；有助于實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)互動(dòng)，以解決景區(qū)建設(shè)資金瓶頸問題；有助于完善紫蓬山地區(qū)的旅游配套，吸引和留住游客；有助于推動(dòng)紅色旅游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目為了減少財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，項(xiàng)目采取滾動(dòng)開發(fā)，主要資金來源為自由資金和銷售收入。全部投資現(xiàn)金流量表是以假設(shè)本項(xiàng)目建設(shè)所需的全部資金均為投資者投入作為計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算項(xiàng)目本身的盈利能力。估算編制范圍本項(xiàng)目估算范圍為建設(shè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和銷售費(fèi)用，包括土地購(gòu)置、土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費(fèi)用等。招標(biāo)內(nèi)容詳見下表：基本條目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)設(shè)計(jì)√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設(shè)備√√√重要材料√√√其他√ 投標(biāo)人資質(zhì)要求建筑工程承包單位應(yīng)具有相應(yīng)的房屋建筑工程施工資質(zhì)，在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。（3）確定變電站位置、數(shù)量、容量負(fù)荷中心，降低配電系統(tǒng)的電能損耗。第八章 勞動(dòng)衛(wèi)生安全與消防 設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目對(duì)營(yíng)運(yùn)過程中可能產(chǎn)生的灰塵、噪音、高溫、機(jī)械傷害等事故，采取切實(shí)可行的防護(hù)措施，以做到安全文明生產(chǎn)。垃圾應(yīng)考慮分類收集，以便對(duì)垃圾進(jìn)行妥善處置，不得隨意丟棄。生活污水排入生化池進(jìn)行生化處理。（3）噪聲施工期噪聲是最為敏感的環(huán)境問題之一。在設(shè)計(jì)中加大新風(fēng)量，以便于過渡季節(jié)加大新風(fēng)。屋面及道路雨水經(jīng)管道收集后排入市政雨水管。低壓供配電線路至重要設(shè)備配電方式為放射式至一般設(shè)備采用放射與樹干混合方式。② 新建工程多層建筑為鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)型式。 總體規(guī)劃 規(guī)劃布局仙客來山莊由由垂釣中心、旅游度假休閑中心、餐飲中心、黔北特色民居、高檔會(huì)所、安置區(qū)構(gòu)成。景觀不僅指土地上天然形成的地表物，還包括附加在這些地表物上的人類活動(dòng)的形態(tài)。城市不大，但五臟俱全，購(gòu)物、美食、娛樂等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。%，%，%。山莊別墅主要為接待大眾旅游度假，兼作整個(gè)度假山莊的綜合接待服務(wù)，功能為住宿、餐飲、會(huì)議、娛樂、生態(tài)養(yǎng)生餐飲、康療體驗(yàn)等。房地產(chǎn)賣主與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是委托與被委托的關(guān)系，這種委托與被委托關(guān)系必須用書面合同確定下來。2010年1月至3月，％，％。最近，國(guó)務(wù)院六部委發(fā)布《關(guān)于大力發(fā)展旅游業(yè)促進(jìn)就業(yè)的指導(dǎo)意見》。 完善井山地區(qū)的旅游配套 仙客來山莊項(xiàng)目建設(shè)。三分在天然，七分靠雕飾。（2）本項(xiàng)目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現(xiàn)有的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，具有投資回報(bào)率高于同行業(yè)的特點(diǎn)。估算編制范圍 58 項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。因此，建設(shè)仙客來山莊項(xiàng)目是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。對(duì)旅游業(yè)而言，周邊旅游的自然景觀不足，始終處于黃果樹和草海豐富的自然景觀的陰影之下，很難留住游客。 四條主要措施：一是加大財(cái)稅政策支持；二是加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；三是完善金融支持政策；四是積極提供旅游就業(yè)援助。 　　隨著旅游文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，本項(xiàng)目將獲得極佳的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)前景非常廣闊。物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。第四章 建設(shè)項(xiàng)目場(chǎng)址條件 場(chǎng)地選擇市和平工業(yè)園仙客來山莊用地總面積為1500畝，位于貴州省市和平工業(yè)園東側(cè)。據(jù)歷年市內(nèi)77個(gè)水質(zhì)點(diǎn)654次采樣化驗(yàn)分析表明，全市水質(zhì)基本良好，多數(shù)未受污染或只有輕度污染。 交通條件南距貴陽 120 公里，北距重慶 260 公里，處于黔北綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)和國(guó)家新材料工業(yè)園的核心區(qū)域。應(yīng)在強(qiáng)調(diào)地域特征的同時(shí)，兼顧全球化的影響和機(jī)遇；強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益；強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)回報(bào)的同時(shí)，兼顧可持續(xù)發(fā)展。會(huì)所作為山莊的服務(wù)用房，功能盡可能布置齊全，會(huì)所設(shè)有桑拿、按摩、浴腳中心、健身房、KTV包廂、大型演藝吧等。設(shè)計(jì)荷載（標(biāo)準(zhǔn)值）：風(fēng)荷載：基本風(fēng)壓WO=雪荷載：基本雪壓WO=抗震設(shè)防烈度為7度。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式為TNCS系統(tǒng)防雷接地、保護(hù)接地、變壓器中性點(diǎn)接地、及弱電系通的接地等均共用一個(gè)接地裝置，其接地電阻R≤1Ω。沿建筑周邊道路形成環(huán)狀供水，沿室外生活消防給水環(huán)網(wǎng)上設(shè)室外消火栓，消火栓間距小于120m，保護(hù)半徑小于150m。處理措施：建立排水溝、集水井、沉砂池，施工作業(yè)產(chǎn)生的廢水經(jīng)沉砂池沉淀處理后排放地塊的溝渠；施工燃油機(jī)械維護(hù)和沖洗的含油廢水經(jīng)隔油、靜置沉淀后排放到擬建項(xiàng)目已埋好的雨水管；施工人員不得將生活污水直接排放，應(yīng)經(jīng)簡(jiǎn)易生化處理池處理后，排入地塊的溝渠。合理安排施工時(shí)間，采用低噪聲設(shè)備、低噪聲施工方式，敏感時(shí)段、敏感路段應(yīng)減速禁鳴。生活污水采用生化方式處理，其工藝流程為：排入市政管網(wǎng)污水沉淀池接觸氧化池格柵生活污水的排放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（2）綠化過程中，最好不要將原有的植被徹底清除，而讓其有自然適應(yīng)和演替的機(jī)會(huì)。按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057－1994）規(guī)定對(duì)建筑物設(shè)置防雷、接地裝置。建筑設(shè)計(jì)采用合理的平面布局，不采用過多的凹凸面，減少外表面積。（4）在供水系統(tǒng)的各個(gè)環(huán)節(jié)上均設(shè)水表計(jì)量，以便分級(jí)核算成本，達(dá)到節(jié)水目的。本項(xiàng)目的招標(biāo)公告信息將發(fā)布在省發(fā)展和改革委員會(huì)指定的發(fā)布招標(biāo)公告的媒介上。項(xiàng)目建設(shè)投資＝固定資產(chǎn)+流動(dòng)資金＝19000+1000＝20000萬元（詳見投資估算表） 該項(xiàng)目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。仙客來山莊項(xiàng)目是一個(gè)投資2億元的項(xiàng)目，根據(jù)投資乘數(shù)原理，將會(huì)產(chǎn)生成倍的投資拉動(dòng)效益。建議項(xiàng)目單位充分重視項(xiàng)目建設(shè)與縣總體發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調(diào)性，確使項(xiàng)目建設(shè)有助于其可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）仙客來山莊項(xiàng)目要更加注重景觀配置、游憩安排、旅游要素的綜合平衡、獨(dú)特吸引力的打造以及文化與資源的挖掘，為居者提供優(yōu)美居住環(huán)境，倡導(dǎo)一種理想生活理念，最終實(shí)現(xiàn)旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行目標(biāo)管理，在開發(fā)前期準(zhǔn)備工作中，應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，減少設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)；在開發(fā)期間，應(yīng)加強(qiáng)施工管理，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本；在營(yíng)銷過程中，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。 (%)， %。 第十一章 招標(biāo)方案 編制招標(biāo)計(jì)劃的依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《工程建設(shè)項(xiàng)目貨物招標(biāo)投標(biāo)辦法》（七部委27號(hào)令） 招標(biāo)內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及相關(guān)法律法規(guī)要求，結(jié)合項(xiàng)目單位意見，在本項(xiàng)目建設(shè)中，建筑工程、安裝工程、設(shè)備采購(gòu)等均采用招標(biāo)方式，招標(biāo)組織形式應(yīng)為委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。 節(jié)水措施（1）綠化景觀用水節(jié)水保障綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水效率。采用集中與分散相結(jié)合的電容補(bǔ)償方式使功率因數(shù)提高到92%以上，減少無功損耗。這樣形成的多層次、復(fù)合型、生態(tài)型的綠色景觀。處理措施：市場(chǎng)內(nèi)聘請(qǐng)保潔人員負(fù)責(zé)清理生活垃圾，垃圾采用袋裝收集，定點(diǎn)收集及時(shí)外運(yùn)至城市垃圾處理場(chǎng)處置。處理措施：實(shí)行雨、污分流制。施工人員的生活爐灶使用天然氣或液化氣，以減輕對(duì)環(huán)境的不利影響。 通風(fēng)設(shè)計(jì)為改善室內(nèi)空氣品質(zhì)，保證新風(fēng)的順利進(jìn)入，排風(fēng)量按新風(fēng)量配置。室外采用雨、污水分流排水體制。建筑按一定規(guī)模設(shè)總配電間，變配電所至各總配電箱采用YJV22型電纜在室外直埋引入。 建筑單體設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì)原則① 建筑群應(yīng)貫徹簡(jiǎn)潔舒展的總體布局，在適用、經(jīng)濟(jì)的條件下建設(shè)成為旅游、居住功能全面、綠色環(huán)保的人文景觀。同時(shí)，建設(shè)開發(fā)必須嚴(yán)格控制體量、尺度、形態(tài)、色彩和規(guī)模，確保本地區(qū)空間風(fēng)貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。保護(hù)、管理自然景觀，保護(hù)、改造、創(chuàng)造文化景觀，并使自然景觀與文化景觀和諧共生。這里有被稱為“西南古代雕刻藝術(shù)寶庫(kù)”的楊粲墓、被譽(yù)為“生物活化石”的桫欏大面積生長(zhǎng)于赤水桫欏國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、以及被譽(yù)為“丹霞第一瀑”的赤水大瀑布等，真可謂處處有佳境，步步有名勝。海拔高度一般在1000～1500米，在全國(guó)地勢(shì)第二級(jí)階梯上。（3）核心接待中心核心接待中心由山莊別墅組成。在分銷策略上，有“直接銷售”和“經(jīng)紀(jì)人銷售”兩種方式，建議本項(xiàng)目采用經(jīng)紀(jì)人銷售形式。2009年，％％。這次會(huì)議在及其危急的情況下，挽救了黨，挽救了紅軍，挽救了革命，成為黨在歷史上一個(gè)生死攸關(guān)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也因此揚(yáng)名中外。 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 宏觀環(huán)境和商業(yè)機(jī)會(huì)分析國(guó)務(wù)院2007 年制定并印發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確了“十一五”時(shí)期我國(guó)服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體思路、目標(biāo)和主要任務(wù)，提出了促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策措施。井山應(yīng)充分借鑒這些成功的經(jīng)驗(yàn)。井山不僅是的旅游龍頭、生態(tài)家園，景點(diǎn)建設(shè)固然重要，文化旅游必不可少，文化是標(biāo)志，是基礎(chǔ)，是實(shí)力，是支撐，只有把優(yōu)美風(fēng)景與深厚文化有機(jī)結(jié)合、相得益彰，才能顯現(xiàn)出旅游發(fā)展的生機(jī)和活力。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表1 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)據(jù)1項(xiàng)目總投資20000　其中建設(shè)規(guī)?？偼顿Y19300建設(shè)投資19000建設(shè)期利息　流動(dòng)資金1000　其中鋪底流動(dòng)資金3002資金籌措20000項(xiàng)目資本金20000項(xiàng)目債務(wù)資金　其他資金　3年均銷售收入200004年均總成本費(fèi)用5年均銷售稅金及附加6年均增值稅7年均息稅前利潤(rùn)（EBIT）8年均利潤(rùn)總額9年均所得稅10年均凈利潤(rùn)11總投資收益率（%）　投資利潤(rùn)率(%)12投資利稅率（%）13項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（%）14貸款償還期　15平均利息備付率（%）　16平均償債備付率（%）　17項(xiàng)目投資稅前指標(biāo)　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）　全部投資回收期（年）18項(xiàng)目投資稅后指標(biāo)