【正文】 。 在社區(qū)服務策略上，應注重物業(yè)管理的“內涵”。其功能除滿足游客在山莊休閑娛樂需求外，游人還可在垂釣、養(yǎng)生等。年平均相對濕度在82％左右，年平均蒸發(fā)量1150毫米?；顒觾热葜饕獮閰⒂^酒文化博物館、茅臺酒廠、會議會址、赤水大瀑布等，而對于嗜酒人士來說，最吸引人的是可遍嘗當?shù)孛?。?）統(tǒng)籌兼顧，尋求平衡 仙客來山莊項目的規(guī)劃設計和景觀設計在很大程度上是社會改良的手段。3）休閑娛樂會所，建筑面積約3000平方米左右。（3）建筑結構設計① 結構設計使用年限為七十年。 建筑防雷 建筑物均屬三類防雷建筑設計時按三類防雷建筑考慮防雷措施，并盡量利用建筑物的金屬體作接閃器，引下線，和接地裝置。 室內外消防系統(tǒng)建筑內每層設手提式干粉滅火器，數(shù)量滿足相關規(guī)范要求。（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2）《國務院關于落實科學發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》（2005年12月3日）（3）國務院（98）第253號《建設項目環(huán)境保護管理條例》（4）國家計委、國務院環(huán)委（87）國環(huán)字第002號文《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》（5）國務院環(huán)境保護委員會、國家計劃委員會、國家經濟委員會（86）國環(huán)字第003號文《關于頒發(fā)“建設項目環(huán)境保護管理辦法”的通知》（6）省計委、經委、環(huán)委（86）07號文《建設項目環(huán)境保護管理辦法實施細則》 主要污染源及其處理 施工期污染源及其處理（1）廢水施工期產生的廢水主要有施工機械、運輸車輛沖洗產生含SS、石油類的廢水；建、構筑物的養(yǎng)護、沖洗、打磨等產生含SS的廢水；施工人員排出的生活污水，主要含BOD、COD、SS。將可在固定地點施工的機械設置在臨時建筑房內作業(yè)。設計應考慮空調機統(tǒng)一安放位置，設置冷凝水排放立管，作到有組織排放。施工移走的表層土壤要分別儲存，完工后回填原地，減少生態(tài)損失。 設計中采用的主要防范措施（1）防自然災害措施防洪排澇按50年一遇作為計算為依據(jù)，確定場地設計標高，保證雨水外排暢通。 建筑節(jié)能（1）圍護結構。生活污水的處理采用地埋式微動力生活污水凈化池，達到《糞便無害化衛(wèi)生標準》（GB795787）和《污水綜合排放標準》（GB8928）的要求。 招標信息發(fā)布根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會《招標公告發(fā)布暫行辦法》，依法必須招標項目的招標公告必須在指定媒介發(fā)布。 投資估算本項目全額流動資金為1000萬元，根據(jù)項目的實際情況及常青公司目前的經營特點，本項目鋪底流動按全額流動資金的30％左右估算，為300萬元。 財務評價結論盈虧平衡點分析： 固定總成本BEP = 100% 銷售收入 可變總成本 銷售稅金及附加 = %以上說明，%，企業(yè)即可保本，因此項目抗風險能力較強。一方面能夠帶動市紅色的旅游產業(yè)；另一方面有助于地區(qū)旅游向縱深拓展，帶動旅游小城鎮(zhèn)的建設，通過旅游產業(yè)的發(fā)展對當?shù)氐腉DP 作出貢獻。項目的建設資金若不能及時到位，將直接影響項目的建設進度，建議項目單位充分考慮資金來源可靠性及穩(wěn)定性，在建設資金落實的基礎上，方可開工建設。（4）本項目的建設，有助于促進現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展；有助于實現(xiàn)旅游與地產互動，以解決景區(qū)建設資金瓶頸問題；有助于完善紫蓬山地區(qū)的旅游配套，吸引和留住游客；有助于推動紅色旅游產業(yè)的創(chuàng)新，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 財務風險分析本項目為了減少財務費用支出，項目采取滾動開發(fā)，主要資金來源為自由資金和銷售收入。全部投資現(xiàn)金流量表是以假設本項目建設所需的全部資金均為投資者投入作為計算基礎，計算項目本身的盈利能力。估算編制范圍本項目估算范圍為建設投資、基礎設施投資和銷售費用，包括土地購置、土建工程、道路、綠化、亮化、給排水、供氣、供電及其他費用等。招標內容詳見下表：基本條目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√主要設備√√√重要材料√√√其他√ 投標人資質要求建筑工程承包單位應具有相應的房屋建筑工程施工資質，在同等條件下，有類似工程經驗者優(yōu)先。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。（3）確定變電站位置、數(shù)量、容量負荷中心，降低配電系統(tǒng)的電能損耗。第八章 勞動衛(wèi)生安全與消防 設計依據(jù)本項目對營運過程中可能產生的灰塵、噪音、高溫、機械傷害等事故，采取切實可行的防護措施，以做到安全文明生產。垃圾應考慮分類收集，以便對垃圾進行妥善處置，不得隨意丟棄。生活污水排入生化池進行生化處理。（3）噪聲施工期噪聲是最為敏感的環(huán)境問題之一。在設計中加大新風量，以便于過渡季節(jié)加大新風。屋面及道路雨水經管道收集后排入市政雨水管。低壓供配電線路至重要設備配電方式為放射式至一般設備采用放射與樹干混合方式。② 新建工程多層建筑為鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結構型式。 總體規(guī)劃 規(guī)劃布局仙客來山莊由由垂釣中心、旅游度假休閑中心、餐飲中心、黔北特色民居、高檔會所、安置區(qū)構成。景觀不僅指土地上天然形成的地表物，還包括附加在這些地表物上的人類活動的形態(tài)。城市不大，但五臟俱全，購物、美食、娛樂等生活配套設施一應俱全。%，%，%。山莊別墅主要為接待大眾旅游度假，兼作整個度假山莊的綜合接待服務，功能為住宿、餐飲、會議、娛樂、生態(tài)養(yǎng)生餐飲、康療體驗等。房地產賣主與房地產經紀人是委托與被委托的關系，這種委托與被委托關系必須用書面合同確定下來。2010年1月至3月，％，％。最近，國務院六部委發(fā)布《關于大力發(fā)展旅游業(yè)促進就業(yè)的指導意見》。 完善井山地區(qū)的旅游配套 仙客來山莊項目建設。三分在天然，七分靠雕飾。（2）本項目利用省裕豐旅游文化投資有限公司現(xiàn)有的人才優(yōu)勢、技術優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，具有投資回報率高于同行業(yè)的特點。估算編制范圍 58 項目的建設是可行的。因此，建設仙客來山莊項目是產業(yè)發(fā)展的必然結果。對旅游業(yè)而言，周邊旅游的自然景觀不足，始終處于黃果樹和草海豐富的自然景觀的陰影之下，很難留住游客。 四條主要措施：一是加大財稅政策支持；二是加強基礎設施建設；三是完善金融支持政策；四是積極提供旅游就業(yè)援助。 　　隨著旅游文化產業(yè)的發(fā)展壯大，本項目將獲得極佳的發(fā)展機遇，市場前景非常廣闊。物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關系到業(yè)主的生活質量、物業(yè)的保值增值。 專業(yè)技術第四章 建設項目場址條件 場地選擇市和平工業(yè)園仙客來山莊用地總面積為1500畝，位于貴州省市和平工業(yè)園東側。據(jù)歷年市內77個水質點654次采樣化驗分析表明，全市水質基本良好，多數(shù)未受污染或只有輕度污染。 交通條件南距貴陽 120 公里，北距重慶 260 公里，處于黔北綜合經濟區(qū)和國家新材料工業(yè)園的核心區(qū)域。應在強調地域特征的同時，兼顧全球化的影響和機遇；強調經濟效益的同時，兼顧社會效益和環(huán)境效益；強調資產回報的同時，兼顧可持續(xù)發(fā)展。會所作為山莊的服務用房，功能盡可能布置齊全，會所設有桑拿、按摩、浴腳中心、健身房、KTV包廂、大型演藝吧等。設計荷載（標準值）：風荷載：基本風壓WO=雪荷載：基本雪壓WO=抗震設防烈度為7度。 低壓配電系統(tǒng)的接地型式為TNCS系統(tǒng)防雷接地、保護接地、變壓器中性點接地、及弱電系通的接地等均共用一個接地裝置，其接地電阻R≤1Ω。沿建筑周邊道路形成環(huán)狀供水，沿室外生活消防給水環(huán)網(wǎng)上設室外消火栓，消火栓間距小于120m，保護半徑小于150m。處理措施：建立排水溝、集水井、沉砂池，施工作業(yè)產生的廢水經沉砂池沉淀處理后排放地塊的溝渠；施工燃油機械維護和沖洗的含油廢水經隔油、靜置沉淀后排放到擬建項目已埋好的雨水管；施工人員不得將生活污水直接排放，應經簡易生化處理池處理后，排入地塊的溝渠。合理安排施工時間，采用低噪聲設備、低噪聲施工方式，敏感時段、敏感路段應減速禁鳴。生活污水采用生化方式處理，其工藝流程為：排入市政管網(wǎng)污水沉淀池接觸氧化池格柵生活污水的排放標準應按《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）一級標準執(zhí)行。（2）綠化過程中，最好不要將原有的植被徹底清除，而讓其有自然適應和演替的機會。按《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057－1994）規(guī)定對建筑物設置防雷、接地裝置。建筑設計采用合理的平面布局，不采用過多的凹凸面，減少外表面積。（4）在供水系統(tǒng)的各個環(huán)節(jié)上均設水表計量，以便分級核算成本，達到節(jié)水目的。本項目的招標公告信息將發(fā)布在省發(fā)展和改革委員會指定的發(fā)布招標公告的媒介上。項目建設投資＝固定資產+流動資金＝19000+1000＝20000萬元（詳見投資估算表） 該項目作了所得稅前全部投資的敏感性分析。仙客來山莊項目是一個投資2億元的項目，根據(jù)投資乘數(shù)原理，將會產生成倍的投資拉動效益。建議項目單位充分重視項目建設與縣總體發(fā)展規(guī)劃的協(xié)調性，確使項目建設有助于其可持續(xù)發(fā)展目標的實現(xiàn)。（3）仙客來山莊項目要更加注重景觀配置、游憩安排、旅游要素的綜合平衡、獨特吸引力的打造以及文化與資源的挖掘，為居者提供優(yōu)美居住環(huán)境，倡導一種理想生活理念，最終實現(xiàn)旅游區(qū)經濟效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一。開發(fā)商應根據(jù)項目總體目標，在企業(yè)內部實行目標管理，在開發(fā)前期準備工作中，應進一步優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，減少設計變更風險；在開發(fā)期間，應加強施工管理，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本；在營銷過程中，應根據(jù)市場變化情況，及時調整營銷策略，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少市場銷售風險。 (%)， %。 第十一章 招標方案 編制招標計劃的依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》《工程建設項目貨物招標投標辦法》（七部委27號令） 招標內容根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及相關法律法規(guī)要求，結合項目單位意見，在本項目建設中，建筑工程、安裝工程、設備采購等均采用招標方式，招標組織形式應為委托有相應資質的招標代理機構進行招標。 節(jié)水措施（1）綠化景觀用水節(jié)水保障綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水效率。采用集中與分散相結合的電容補償方式使功率因數(shù)提高到92%以上，減少無功損耗。這樣形成的多層次、復合型、生態(tài)型的綠色景觀。處理措施：市場內聘請保潔人員負責清理生活垃圾，垃圾采用袋裝收集，定點收集及時外運至城市垃圾處理場處置。處理措施：實行雨、污分流制。施工人員的生活爐灶使用天然氣或液化氣，以減輕對環(huán)境的不利影響。 通風設計為改善室內空氣品質，保證新風的順利進入，排風量按新風量配置。室外采用雨、污水分流排水體制。建筑按一定規(guī)模設總配電間，變配電所至各總配電箱采用YJV22型電纜在室外直埋引入。 建筑單體設計 建筑單體設計原則① 建筑群應貫徹簡潔舒展的總體布局，在適用、經濟的條件下建設成為旅游、居住功能全面、綠色環(huán)保的人文景觀。同時，建設開發(fā)必須嚴格控制體量、尺度、形態(tài)、色彩和規(guī)模，確保本地區(qū)空間風貌的協(xié)調統(tǒng)一。保護、管理自然景觀，保護、改造、創(chuàng)造文化景觀，并使自然景觀與文化景觀和諧共生。這里有被稱為“西南古代雕刻藝術寶庫”的楊粲墓、被譽為“生物活化石”的桫欏大面積生長于赤水桫欏國家級自然保護區(qū)、以及被譽為“丹霞第一瀑”的赤水大瀑布等，真可謂處處有佳境，步步有名勝。海拔高度一般在1000～1500米，在全國地勢第二級階梯上。（3）核心接待中心核心接待中心由山莊別墅組成。在分銷策略上，有“直接銷售”和“經紀人銷售”兩種方式，建議本項目采用經紀人銷售形式。2009年，％％。這次會議在及其危急的情況下，挽救了黨，挽救了紅軍，挽救了革命，成為黨在歷史上一個生死攸關的轉折點，也因此揚名中外。 第三章 市場預測 宏觀環(huán)境和商業(yè)機會分析國務院2007 年制定并印發(fā)了《國務院關于加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》，明確了“十一五”時期我國服務業(yè)發(fā)展的總體思路、目標和主要任務，提出了促進服務業(yè)發(fā)展的相關政策措施。井山應充分借鑒這些成功的經驗。井山不僅是的旅游龍頭、生態(tài)家園，景點建設固然重要，文化旅游必不可少，文化是標志，是基礎，是實力，是支撐，只有把優(yōu)美風景與深厚文化有機結合、相得益彰，才能顯現(xiàn)出旅游發(fā)展的生機和活力。 主要技術經濟指標財務評價指標匯總表1 單位：萬元序號項目名稱數(shù)據(jù)1項目總投資20000　其中建設規(guī)?？偼顿Y19300建設投資19000建設期利息　流動資金1000　其中鋪底流動資金3002資金籌措20000項目資本金20000項目債務資金　其他資金　3年均銷售收入200004年均總成本費用5年均銷售稅金及附加6年均增值稅7年均息稅前利潤（EBIT）8年均利潤總額9年均所得稅10年均凈利潤11總投資收益率（%）　投資利潤率(%)12投資利稅率（%）13項目資本金凈利潤率（%）14貸款償還期　15平均利息備付率（%）　16平均償債備付率（%）　17項目投資稅前指標　　財務內部收益率（%）　財