【正文】 目的必要性（一）改善人文、自然環(huán)境隨著蕭縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心。近幾年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民通過(guò)外出打工和特有的防腐產(chǎn)業(yè)等途徑，收入也持續(xù)快速增長(zhǎng)。第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性一、項(xiàng)目的可行性蕭縣地處安徽北部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，城市建設(shè)水平較低。分公司現(xiàn)有在冊(cè)職工24人，其中：中級(jí)職稱14人，初級(jí)職稱8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營(yíng)管理和市場(chǎng)營(yíng)銷，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。龍鳳山莊小區(qū)在蕭縣工商局注冊(cè)成立江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司。編制范圍本項(xiàng)目建議書的研究范圍包括：（1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項(xiàng)目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和實(shí)施計(jì)劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項(xiàng)目建議書結(jié)論與建議二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介江蘇東晨置業(yè)有限公司是2009年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊(cè)資金為3000萬(wàn)元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為暫定二級(jí)資質(zhì)。其中主建用地35602平方米，公建用地4112平方米，小區(qū)內(nèi)道路用地22818平方米，綠化用地38156平方米，小區(qū)內(nèi)貫穿一條市政道路占地38420平方米。資格等級(jí)：甲級(jí)證書編號(hào)：11420060063發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)改委江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨總建筑面積：325483平方米，其中：住宅287347平方米，商業(yè)54000平方米，公建5800平方米。公司只要經(jīng)營(yíng)范圍有：許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。分公司下設(shè)有工程部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部和綜合部。公司總經(jīng)理謝曉陽(yáng)工作和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，工作作風(fēng)深入扎實(shí)，辦事果斷干練。城區(qū)絕大多數(shù)是平房。2010年銀行存款達(dá)52億元，位居安徽省縣級(jí)城市第三，保險(xiǎn)位居全省縣級(jí)第一。它對(duì)拉動(dòng)蕭縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到至關(guān)重要的作用。由于該項(xiàng)目地處行政中心、商業(yè)中心，將會(huì)吸引附近大批工商業(yè)戶、工作人員、公務(wù)員前來(lái)購(gòu)置居住?？梢姳卷?xiàng)目的建設(shè)將給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。近年來(lái)，隨著皖北經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，蕭縣縣作為徐州都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)值越來(lái)越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。這些都使得蕭縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。由于蕭縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過(guò)于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在蕭縣投資置業(yè)的人員為主。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長(zhǎng)，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到蕭縣的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。因此，蕭縣縣城房源缺口較大。據(jù)此估算蕭縣房源目前尚有20000套需求。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。（二）促銷策略好的營(yíng)銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來(lái)打開市場(chǎng)，做好銷售。項(xiàng)目強(qiáng)銷期：這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來(lái)。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無(wú)須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。（五）公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于500平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以具有強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺(jué)、感覺(jué)上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。人口130萬(wàn)，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個(gè)行政村。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。近年來(lái)，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。山丘、%,%。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢(shì)由東南向西北傾斜，坡度為萬(wàn)分之一。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。④粉細(xì)砂，淺黃色，級(jí)配性差，中密。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省會(huì)均為3小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場(chǎng)40公里，連云港出?？?60公里。耕地面積10萬(wàn)公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。蕭縣為全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭?jī)?chǔ)量 ，現(xiàn)有17對(duì)礦井，年產(chǎn)能力120萬(wàn)噸；探明石油儲(chǔ)量 7億噸，煤層氣儲(chǔ)量1000億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對(duì)外開放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。第五章 項(xiàng)目整體規(guī)劃與定位一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則及措施（一）指導(dǎo)思想及原則本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為：為蕭縣人民提供一處能展現(xiàn)21世紀(jì)蕭城城市建設(shè)風(fēng)貌的新型居住小區(qū)為目標(biāo)，注重社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用地布局和開發(fā)強(qiáng)度，滿足居民物質(zhì)、精神需求。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造適合小城市生活環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。（二）建設(shè)措施根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑學(xué)的基本原理及現(xiàn)代科技手段，合理安排并組織住宅建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使住宅和環(huán)境等成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體。節(jié)約水資源：綠色住宅必須要做到節(jié)約用水，保護(hù)水資源，要求就地處理污水，把污水變成中水，中水用來(lái)種地、澆花、洗車等，做到在節(jié)約用水的同時(shí)減少污水的排放量。做到分類處理垃圾。對(duì)太陽(yáng)能的應(yīng)用，不只局限于太陽(yáng)能熱水器，同時(shí)還可以利用太陽(yáng)能來(lái)改善室內(nèi)的溫度和濕度。比如說(shuō)將生活垃圾分為有機(jī)物、無(wú)機(jī)物、玻璃、金屬、塑料等類回收處理，就能最大限度地化廢為寶，循環(huán)利用。洗水池的水直接通向廁所，這樣，洗衣服、洗菜的水就可用來(lái)沖廁所，從而節(jié)約大量的水資源。抗震設(shè)防：地震設(shè)防烈度為6度，抗震分組為第一組。部分小區(qū)的商業(yè)用地將建設(shè)成產(chǎn)集體閑娛樂(lè)、商業(yè)、公寓與居住等設(shè)施于一體的具備復(fù)合功能的城市綜合功能街區(qū)。在地塊沿商業(yè)街部分，我們皆設(shè)置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區(qū)中心景觀處設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，布置社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，以滿足小區(qū)的需要。結(jié)合小區(qū)的中心綠化帶設(shè)計(jì)一個(gè)與車行道路相通而又相互分離的步行道網(wǎng)路。將景觀滲透到小區(qū)的每一個(gè)角落，創(chuàng)造可達(dá)性、共享性強(qiáng)的景觀效果。并且，總體景觀設(shè)計(jì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛(wèi)，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。因此建議客戶對(duì)小房型進(jìn)行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點(diǎn)。業(yè)主會(huì)所建議：會(huì)所前期作為現(xiàn)場(chǎng)售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，集休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身等場(chǎng)所。根據(jù)蕭縣人居住的習(xí)慣，住宅項(xiàng)目的層次為多層。基于以上三點(diǎn)，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。別墅建設(shè)以雙拼，連排和獨(dú)棟為主，建筑為2層，最高不要超過(guò)3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價(jià)格定位目前蕭縣的住宅的價(jià)格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件我們的價(jià)格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價(jià)格為：2400——2500元之間，別墅價(jià)格在3800元左右。最終達(dá)到2600元的均價(jià)。（六）運(yùn)作定位強(qiáng)調(diào)精品物業(yè)是整個(gè)市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷企劃、物業(yè)管理、建材用料、項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等重點(diǎn)。（一）小型民營(yíng)開發(fā)商主（個(gè)體戶）這部分人士月收入數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等，在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中，他們一邊發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強(qiáng)的購(gòu)買力，但比較實(shí)際，他們將是我們項(xiàng)目的市場(chǎng)的主力。隨著生活條件的改善，他們迫切希望改變自己現(xiàn)有的環(huán)境，但是他們也是比較實(shí)際，注重的是住宅的質(zhì)量以及舒適的程度，他們也是我們一小部分買家。第六章　公用工程設(shè)計(jì)方案一、給水、排水設(shè)計(jì)方案（一）給水方案該居住小區(qū)規(guī)劃人口為10749人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為2385立方米。小區(qū)同一時(shí)間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時(shí)用水量之和校核管網(wǎng)。為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計(jì)算。二、供電及電信設(shè)計(jì)方案（一）供電小區(qū)住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為68KW，計(jì)算負(fù)荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)。四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過(guò)程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。粉刷過(guò)程中保持房間通風(fēng)。噪聲施工期間的噪聲主要來(lái)自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》。避免采用落地窗。加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動(dòng)控制,同時(shí)分室控溫。第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防一、勞動(dòng)安全（一）勞動(dòng)安全法規(guī)。根據(jù)一般房屋建筑項(xiàng)目常見的勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。施工方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗(yàn)收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。陽(yáng)光花園小區(qū)建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，建設(shè)期三年，即2011年至2014年。合計(jì)127347平方米。%。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過(guò)程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡(jiǎn)稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的管理能力較差的中小型工程項(xiàng)目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過(guò)程中的管理，只是對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。何種發(fā)包方式最適合項(xiàng)目的目標(biāo)，取決于項(xiàng)目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來(lái)源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。鑒于項(xiàng)目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實(shí)施單位，投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此有利于將工程項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)交給可靠的承包商實(shí)施，并取得有競(jìng)爭(zhēng)性的報(bào)價(jià)。二、招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)細(xì)項(xiàng)名 稱招標(biāo)組織形 式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額不采用招標(biāo)形式備注勘察設(shè)計(jì)全部1委托公開23建筑工程全部1委托公開23安裝工程全部1委托23監(jiān)理全部1委托公開23設(shè)備全部1委托公開23其它全部123第十三章　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)