【正文】 目的必要性（一）改善人文、自然環(huán)境隨著蕭縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心。近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民通過外出打工和特有的防腐產(chǎn)業(yè)等途徑，收入也持續(xù)快速增長。第二章 項目的可行性和必要性一、項目的可行性蕭縣地處安徽北部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為滯后，城市建設(shè)水平較低。分公司現(xiàn)有在冊職工24人，其中：中級職稱14人，初級職稱8人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計、工程施工、經(jīng)營管理和市場營銷，有豐富的經(jīng)驗。龍鳳山莊小區(qū)在蕭縣工商局注冊成立江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司。編制范圍本項目建議書的研究范圍包括：（1）項目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項目運(yùn)營和實施計劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項目建議書結(jié)論與建議二、項目單位簡介江蘇東晨置業(yè)有限公司是2009年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊資金為3000萬元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為暫定二級資質(zhì)。其中主建用地35602平方米，公建用地4112平方米，小區(qū)內(nèi)道路用地22818平方米，綠化用地38156平方米，小區(qū)內(nèi)貫穿一條市政道路占地38420平方米。資格等級：甲級證書編號：11420060063發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)改委江蘇東晨置業(yè)有限公司蕭縣分公司東晨總建筑面積：325483平方米，其中：住宅287347平方米，商業(yè)54000平方米，公建5800平方米。公司只要經(jīng)營范圍有：許可經(jīng)營項目，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。分公司下設(shè)有工程部、營銷部、財務(wù)部和綜合部。公司總經(jīng)理謝曉陽工作和管理經(jīng)驗豐富，工作作風(fēng)深入扎實，辦事果斷干練。城區(qū)絕大多數(shù)是平房。2010年銀行存款達(dá)52億元，位居安徽省縣級城市第三，保險位居全省縣級第一。它對拉動蕭縣國民經(jīng)濟(jì)的增長起到至關(guān)重要的作用。由于該項目地處行政中心、商業(yè)中心，將會吸引附近大批工商業(yè)戶、工作人員、公務(wù)員前來購置居住?？梢姳卷椖康慕ㄔO(shè)將給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。近年來，隨著皖北經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，蕭縣縣作為徐州都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢、投資價值越來越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。這些都使得蕭縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。由于蕭縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場需求總量相對較小，所以項目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在蕭縣投資置業(yè)的人員為主。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到蕭縣的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。因此，蕭縣縣城房源缺口較大。據(jù)此估算蕭縣房源目前尚有20000套需求。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關(guān)鍵的一步。迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。（二）促銷策略好的營銷離不開好的促銷策略，針對本項目自己的特色和主題概念，在整個建設(shè)經(jīng)營期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。項目強(qiáng)銷期：這時的項目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。因此這一階段的廣告重點也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。（五）公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于500平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項目現(xiàn)場，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。人口130萬，轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。山丘、%,%。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。④粉細(xì)砂，淺黃色，級配性差，中密。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟(jì)寧130公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機(jī)場40公里，連云港出海口260公里。耕地面積10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。蕭縣為全國100個重點產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲量 ，現(xiàn)有17對礦井，年產(chǎn)能力120萬噸；探明石油儲量 7億噸，煤層氣儲量1000億立方米，石灰?guī)r儲量30億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲量可觀。蕭縣工業(yè)發(fā)展歷史久遠(yuǎn)，歷經(jīng)滄桑。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地500余畝的工業(yè)園區(qū)，是蕭縣對外開放的窗口、體制改革的實驗區(qū)，現(xiàn)已成為國內(nèi)外客商投資的熱土，是蕭縣工業(yè)發(fā)展的新亮點。第五章 項目整體規(guī)劃與定位一、規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想、原則及措施（一）指導(dǎo)思想及原則本項目的設(shè)計指導(dǎo)思想為：為蕭縣人民提供一處能展現(xiàn)21世紀(jì)蕭城城市建設(shè)風(fēng)貌的新型居住小區(qū)為目標(biāo)，注重社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，確定合理的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，用地布局和開發(fā)強(qiáng)度，滿足居民物質(zhì)、精神需求。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造適合小城市生活環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。（二）建設(shè)措施根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑學(xué)的基本原理及現(xiàn)代科技手段，合理安排并組織住宅建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使住宅和環(huán)境等成為一個有機(jī)的結(jié)合體。節(jié)約水資源：綠色住宅必須要做到節(jié)約用水，保護(hù)水資源，要求就地處理污水，把污水變成中水，中水用來種地、澆花、洗車等，做到在節(jié)約用水的同時減少污水的排放量。做到分類處理垃圾。對太陽能的應(yīng)用，不只局限于太陽能熱水器，同時還可以利用太陽能來改善室內(nèi)的溫度和濕度。比如說將生活垃圾分為有機(jī)物、無機(jī)物、玻璃、金屬、塑料等類回收處理，就能最大限度地化廢為寶，循環(huán)利用。洗水池的水直接通向廁所，這樣，洗衣服、洗菜的水就可用來沖廁所，從而節(jié)約大量的水資源?？拐鹪O(shè)防：地震設(shè)防烈度為6度，抗震分組為第一組。部分小區(qū)的商業(yè)用地將建設(shè)成產(chǎn)集體閑娛樂、商業(yè)、公寓與居住等設(shè)施于一體的具備復(fù)合功能的城市綜合功能街區(qū)。在地塊沿商業(yè)街部分，我們皆設(shè)置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區(qū)中心景觀處設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，布置社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，以滿足小區(qū)的需要。結(jié)合小區(qū)的中心綠化帶設(shè)計一個與車行道路相通而又相互分離的步行道網(wǎng)路。將景觀滲透到小區(qū)的每一個角落，創(chuàng)造可達(dá)性、共享性強(qiáng)的景觀效果。并且，總體景觀設(shè)計總體規(guī)劃設(shè)計整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛(wèi)，兩房兩廳一衛(wèi)。因此建議客戶對小房型進(jìn)行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點。業(yè)主會所建議：會所前期作為現(xiàn)場售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營場所，集休閑、聚會、運(yùn)動健身等場所。根據(jù)蕭縣人居住的習(xí)慣，住宅項目的層次為多層?；谝陨先c，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。別墅建設(shè)以雙拼，連排和獨棟為主，建筑為2層，最高不要超過3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價格定位目前蕭縣的住宅的價格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件我們的價格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價格為：2400——2500元之間，別墅價格在3800元左右。最終達(dá)到2600元的均價。（六）運(yùn)作定位強(qiáng)調(diào)精品物業(yè)是整個市場推廣、營銷企劃、物業(yè)管理、建材用料、項目室內(nèi)設(shè)計及結(jié)構(gòu)設(shè)計等重點。（一）小型民營開發(fā)商主（個體戶）這部分人士月收入數(shù)萬元至數(shù)十萬元不等，在創(chuàng)業(yè)過程中，他們一邊發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強(qiáng)的購買力，但比較實際，他們將是我們項目的市場的主力。隨著生活條件的改善，他們迫切希望改變自己現(xiàn)有的環(huán)境，但是他們也是比較實際，注重的是住宅的質(zhì)量以及舒適的程度，他們也是我們一小部分買家。第六章　公用工程設(shè)計方案一、給水、排水設(shè)計方案（一）給水方案該居住小區(qū)規(guī)劃人口為10749人，依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》居民生活用水定額為180升/，則最高日生活用水量為 1935立方米。綜上所述，規(guī)劃該居住小區(qū)最高日總用水量為2385立方米。小區(qū)同一時間火災(zāi)次數(shù)為一次，消防用水量為10升/秒，并且用消防用水量與小區(qū)最高時用水量之和校核管網(wǎng)。為了提高小區(qū)供水的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。依據(jù)《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》，本小區(qū)生活污水量按給水量的90%計算。二、供電及電信設(shè)計方案（一）供電小區(qū)住戶每戶用電負(fù)荷指標(biāo)為68KW，計算負(fù)荷每戶以4KW考慮，公建考慮20W/m2。路燈線路由當(dāng)?shù)芈窡艄芾聿块T確定，可沿電纜溝敷設(shè)。電信電纜與電力電纜分設(shè)道路兩側(cè)。四、小區(qū)管線鋪設(shè)方案本小區(qū)工程管線共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?種，除電力電纜和電信電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。粉刷過程中保持房間通風(fēng)。噪聲施工期間的噪聲主要來自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)安徽省實施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》。避免采用落地窗。加強(qiáng)對居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。選擇節(jié)能的空調(diào)設(shè)備，采用自動控制,同時分室控溫。第九章 勞動安全衛(wèi)生及消防一、勞動安全（一）勞動安全法規(guī)。根據(jù)一般房屋建筑項目常見的勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生等方面的危害因素分析。施工方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面保護(hù)措施。建筑物間距布置，嚴(yán)格根據(jù)防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，明確標(biāo)明疏散通道位置、人流密集處要有明顯的疏散指示標(biāo)志。消防器材每年進(jìn)行一次全面檢查，檢查驗收不合格的消防器材，盡快更換，不得投入正常使用。陽光花園小區(qū)建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃定點，分年度實施完成的方式，建設(shè)期三年，即2011年至2014年。合計127347平方米。%。前者稱為工程項目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。這種發(fā)包方式通常適用于業(yè)主對項目建設(shè)過程中的管理能力較差的中小型工程項目，業(yè)主基本不參與建設(shè)過程中的管理，只是對項目的建設(shè)過程進(jìn)行宏觀監(jiān)督和控制。何種發(fā)包方式最適合項目的目標(biāo)，取決于項目的性質(zhì)和復(fù)雜程度、投資來源、業(yè)主的技術(shù)和管理能力。鑒于項目具有一定的復(fù)雜性，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實施單位，投標(biāo)競爭激烈，因此有利于將工程項目的建設(shè)任務(wù)交給可靠的承包商實施，并取得有競爭性的報價。二、招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)細(xì)項名 稱招標(biāo)組織形 式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額不采用招標(biāo)形式備注勘察設(shè)計全部1委托公開23建筑工程全部1委托公開23安裝工程全部1委托23監(jiān)理全部1委托公開23設(shè)備全部1委托公開23其它全部123第十三章　經(jīng)濟(jì)評價