【正文】 位置較差的邊角鋪；但其臨街鋪特別是西十二道街側的臨街鋪由于定價偏高（10 萬元/㎡建筑面積） ，現(xiàn)尚存數(shù)套總價在 1000 萬至 2022 萬左右的位置較佳的商鋪；結合上述兩個商業(yè)樓盤的銷售狀況和我司項目組對商業(yè)投資市場深層次分析，我司認為臨街鋪仍是投資類市場的首選，但要注意適當控制面積和總價，盡可能避免“大面積、高總價” ，以免產生類似東方巴黎部分商鋪“有價無市”下場；另外，對于賣場鋪，由于其面積小、總價低，再加上發(fā)展商采用“返租形式”進行變相降價促銷，受到了廣大中小型投資者的推崇，但由于無間隔的賣場商鋪無法獨立自行經營，其投資回報率完全依賴整層物業(yè)成功招租和經營，故其風險系數(shù)較大（目前在沿海發(fā)達城市，采用此種銷售模式的商場多以失敗而告終） 。從某種意義上講，某市商業(yè)地產市場本身就是沿海商業(yè)地產市場的復制品。某市大多數(shù)商業(yè)項目，特別是包括依靠引進主力店的大賣場項目，因開發(fā)商普遍不具有后期商業(yè)經營管理的能力，加之，成功將運營風險轉嫁到投資者和市場上。但由于發(fā)展商和投資者之間關于返租兌現(xiàn)的矛盾尚未達到白熱化的激烈程度（開發(fā)商無力兌現(xiàn)返租承諾） ，故此銷售模式在部分市場依然能夠協(xié)助開發(fā)商短期套現(xiàn)，創(chuàng)造銷售奇跡。結論：某市商業(yè)投資類市場還處于市場初期，投資者還相對感性，易受廣告和賣場熱銷氣氛感染，產生“羊群”式沖動型購買行為，鑒于此，部分期望短期資金回籠、贏利的發(fā)展商，慣用大賣場分割和返租銷售形式，進行“套現(xiàn)” ，賺得盆滿缽滿，這無疑增強了未來市場經營的不確定性和埋下了投資回報率無法實現(xiàn)預期兌現(xiàn)的矛盾根源，從國內發(fā)達城市商業(yè)投資類市場發(fā)展經驗看，這個階段正是商用物業(yè)投資群體由感性回歸理想的必經階段和重要轉折點。、寫字樓市場某市早期寫字樓分布較為集中，主要分布在火車站商圈內區(qū)域和省政府兩大區(qū)域，近幾年新項目已經呈現(xiàn)東移趨勢，尤其以國貿中心、會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)，現(xiàn)開發(fā)區(qū)寫字樓數(shù)量占某市寫字樓總量 70%左右，區(qū)域內已集中某市超過 60%以上的商務辦公人流，已逐步形成某市的中央商務辦公區(qū)。2022 年某市甲級寫字樓的銷售價格范圍為 8000 元/平方米至12022 元/平方米（使用面積），乙級寫字樓的銷售價格范圍 5000 元/平方米至 7000 元/平方米（使用面積）。從售價來看，03 年年初寫字樓市場開始升溫，2022 年 3 季度某市市場上銷售的甲級寫字樓項目平均售價比 2022 年同期的平均售價上漲了 7%，乙級寫字樓項目的平均售價比 2022 年同期的平均上漲了 9%（某市市當?shù)氐禺a中介公司調查數(shù)據），但在 04 年漲幅開始停止不前，05 年平均售價又基本與 04 年持平。附：2022 年 19 月份某市統(tǒng)計局發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據：辦公樓施工面積為 萬平方米，下降 %；辦公樓新開工面積 萬平方米，下降 %；辦公樓開發(fā)竣工面積 萬平方米，下降 萬平方米辦公樓銷售面積 萬平方米，分別增長 %辦公樓銷售均價 60008000 元/㎡，基本與 04 年持平；辦公樓存量空置面積 萬平方米，下降 %據了解，某市 2022 年甲級和乙級寫字樓租賃率平均在 70%左右，較 2022 年有較大的回落，丙級寫字樓租賃率更差，租賃率只有 60%左右。2022 年某市甲級寫字樓對外報價 元/平方米/天，實際最終租賃價格在 34 元/平方米/天左右，乙級寫字樓的租賃價格范圍 元/平方米/天至 元/平方米/天。據當?shù)刂薪楣菊{查統(tǒng)計：某市甲級寫字樓 2022 年第三季度的平均租金較 2022 年同期的租金下跌了 25%；乙級寫字樓 2022 年第三季度的平均租金較 2022 年同期也下跌了 8%。租金下跌的主要原因，除一方面原有寫字樓的硬件設施老化及相關配套設施的不足，無法滿足高端客戶的實際需求外，另一方面原因是由于 2022 年寫字間供應數(shù)數(shù)量的增大，直接導致某市甲級寫字樓租金的大幅下滑。分析：受 04 年寫字樓市場空置率較大和 05 年某市寫字樓市場新開工面積的減少，05 年某市寫字樓空置率開始下降，但即便如此，某市寫字樓的銷售面積和平均銷售價格并沒有明顯上漲，其中 2022 年19 月份辦公樓銷售面積 萬平方米，增長率僅為 %，而辦公樓銷售均價基本與 04 年持平，無任何上漲，由此不難預測，06 年整體寫字樓市場的銷售價格將會得到平抑，走勢并不理想。結論：考慮整體來講供小于求，需求市場尚未全面啟動和激活，故建議本項目不發(fā)展寫字樓物業(yè)。調查選擇某市人口較為密集的道里和南崗區(qū)兩大老城區(qū)為主，為了統(tǒng)計數(shù)據的準確性，我們進行隨機抽樣訪問。調查簡要說明：? 調查方法：定點訪問（以道里城區(qū)為主，調查地點主要選擇現(xiàn)正經營中的商場和地下商城、批發(fā)市場等） ；一手資料：定點訪問、實地走訪（商鋪、政府單位、樓盤） ；二手資料：報刊、年鑒；? 調查對象：主要選擇在某市城區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 20歲以上，現(xiàn)從事個體經營的商戶，甄別條件是未來 1 年有購買或投資商服的人群；? 實際樣本量商服、商服市場（投資者、商服潛在購買者）調查問卷 50 份備注說明：本調查報告中標題中“本項目”關鍵字，在調查時為增強市民的理解力和避免造成負面影響，均以“假設在某一百附近”內容替代。舉例：訪問員讀出：如果在某一百附近要建設一座集主題商業(yè)、商業(yè)步行街、專業(yè)批零市場、住宅、寫字樓于一體的多功能商業(yè)區(qū)。Q1：在這樣的地理位置，您認為如果本項目存在以下商業(yè)模式，從市場需求/投資的角度來評價，哪種比較適合？在我們訪問的 50 份問卷當中，表示在未來 1 年內有購買商鋪計劃的占了 78%。說明商鋪的需求空間還是頗大的。78%22%0%20%40%60%80% 有 沒 有 （ 或 其 它 ）未 來 1年 投 資 商 服 計 劃 （ %）（1）年齡25－29 歲人群正處于創(chuàng)業(yè)階段，購買商鋪成為他們未來一年的投資計劃，同時，30－39 歲年富力強，經濟基礎較好中年人群投資商鋪的最大，占 51%的比例。4%14%33%18%2%4%10%14%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%20歲 或 以 下21~24歲25~29歲30~34歲35~39歲40~44歲45~49歲50歲 或 以 上拒 答年 齡 （ %）（2）教育程度接近半數(shù)投資者為高中/中專學歷。8% 46%12%0%34%0% 10% 20% 30% 40% 50%初 中 或 以 下高 中 /中 專大 專 /本 科碩 士 或 以拒 答計 劃 購 買 商 鋪 的 受 教 育 程 度 （ %）（3）職業(yè)職業(yè)是以個體經營者為主，可見，個體經營者擁有商鋪的期望最大。計 劃 購 買 商 鋪 的 職 業(yè) （ %）2%0%5%2%5%53%15%15% 3%黨 政 機 關 /企 事 業(yè) 單 位 管 理人 員專 業(yè) 技 術 人 員黨 政 機 關 /企 事 業(yè) 單 位 一 般人 員工 人自 由 職 業(yè) 者個 體 戶 /營 業(yè) 員 /服 務 員私 營 企 業(yè) 主下 崗 /失 業(yè) 人 員家 庭 主 婦（4）個人月收入從個人月收入來看，月總收入達到 20225000 元以上占 34%比例，在當?shù)貙儆谥械仁杖腚A層。計 劃 購 買 商 鋪 的 個 人 月 收 入 （ %）0% 0% 6% 0% 6% 6% 6% 4% 10% 6% 6% 6% 2% 2% 4%42%0%10%20%30%40%50%無 收 入 1499元500749元750999元10001249元12501499元15001749元17501999元20222499元25002999元30003499元35003999元40004499元45004999元5000元或 以 上不 確 定/拒 答（5）家庭月總收入同樣，由于個人月總收入達到一定水平，家庭月總收入也會相對增高，大部分家庭月總收入達到了 3500 元以上。計 劃 購 買 商 鋪 的 家 庭 月 收 入 （ %）0% 0% 10% 2% 10% 8% 8% 10% 6% 0% 4% 2%40%0%10%20%30%40%50%1000元 以下10001499元15001999元20222499元25002999元35003999元40004499元45004999元50005999元60006999元70007999元8000元 或以 上不 確定 /拒答小結：從投資者個人資料分析可知，投資者以 25－39 歲為主，這一年齡層的人群精力充沛、年富力強，極具創(chuàng)業(yè)熱情，有超過五成的商鋪投資者有個體經營的經驗，在進行了一定的資金積累后，都有了購買商鋪的計劃，這是我們重要的潛在客戶。. 投資意見狀況（愿意投資住宅、商鋪、儲蓄等種類的比例）當提問到：“如果手頭上余錢，會選擇什么樣的投資方式？”時，57%的投資者表示會購買商鋪，40%則會投資住宅。40%57%2% 2%0%10%20%30%40%50%60%購 買 住 宅 投 資 商 服 存 于 銀 行 其 它 (不 一 定 )投 資 偏 好 （ %）目前在某市，絕大部分的開發(fā)商建房子時都樂于把 2 層作為商鋪，這些商鋪多為臨街商鋪，既方便自己樓盤的住戶，也增加了收入。臨街商鋪一直是投資者的最愛，46%的投資者表示會選擇臨街商鋪。而選擇投資商/廣場內商鋪的投資比例較少，僅占 6%，這個結果一方面與投資者購買習慣有關，另方面與調研人員解釋和產品理解有關。0%18%28%6%48%0 小 區(qū) 內 商 服住 宅 下 底 層 商 服臨 街 商 服商 (廣 )場 內 的 商 服其 它 (不 一 定 或 拒答 )投 資 各 類 型 商 鋪 的 傾 向 （ %）分析：某市目前以臨街商鋪供貨量為主，但隨著萬達商業(yè)廣場、東方巴黎等商業(yè)樓盤熱銷，已在一定程度上分流了一大部分臨街鋪和商場/廣場內商鋪投資客流，這會對我們的項目銷售造成一定影響；超過半數(shù)的投資人群首先考慮選擇道里區(qū)，調查中我們了解到投資者之所以首選道里區(qū)，主要是看好某市政府對道里區(qū)城市改選和城市商業(yè)中心升級改造，同時認為道里商圈外地人流較大，好做生意，購買商鋪無論是自營還是出租，看好后市行情和增值潛力。投 資 商 服 的 首 選 區(qū) 域 （ %）50%22%2%2%2%22% 道 里 區(qū)南 崗 區(qū)道 外 區(qū)開 發(fā) 區(qū)松 北 新 區(qū)其 他 （ 不 一 定 ） 3 個項目名稱(商場、廣場、商業(yè)街等名稱)當問及會考慮投資的項目和商業(yè)街時，投資人群多會選擇道里和南崗二區(qū)域的繁華商業(yè)區(qū)和城市人流和商流較頻繁的主干道，如道里區(qū)偏好中央大街、尚志大街、十二道街、某一百附近和索菲亞廣場旁邊；南崗區(qū)則偏好東大直街、果戈里大街、松雷和遠大附近；有超過 3 成的人群需求 1630㎡建筑面積的商鋪，此數(shù)據結果與調查對象多以個體戶為主的人群有直接關系。在實際操作中，商鋪規(guī)格可以按照客戶所需要間隔面積大小。投 資 商 鋪 選 擇 的 建 筑 面 積 （ %）0% 8% 4% 14% 14% 6% 2% 6% 2% 4% 2% 2%36%0%5%10%15%20%25%30%35%40%5m2或以 下 610m21115 m21620 m22125m22630 m23140 m24150 m25160 m26180 m281100 m2101 m2或以 上 不 明 確有 4 成人群在投資商服時熱衷自行經營的商鋪，這與樂意接受臨街鋪有直接關系；此外，對于帶租約的商鋪，也得到超過 1 成投資的喜歡。40%12%2%46%0% 10% 20% 30% 40% 50%自 行 經 營 的 商 鋪帶 租 約 的 商 鋪商 場 內 返 租 的不 一 定 （ 或 無 所 謂 ）接 受 商 鋪 的 類 型 （ %）在談到考慮商鋪的單價時，我們調查中發(fā)現(xiàn)，44%投資者會選擇500010000 元/平方米左右的商鋪，而其中 50007000 元/平方米比例相對較高，占了 20%的比例。12%20%16%8%0%0%0%2%2%0%40%0% 10% 20% 30% 40%5000元 /m2或 以 下50017000元 /m270019000元 /m2900110000元 /m21000115000元 /m21500120220元 /m22022130000元 /m23000150000元 /m25000180000元 /m280001元 /m2或 以 上不 一 定可 接 受 的 商 服 單 價 （ 每 平 方 米 建 筑 面 積 單 價 ） （ %）當繼續(xù)詢問可接受的總價又會是多少錢