【正文】 位置較差的邊角鋪；但其臨街鋪特別是西十二道街側(cè)的臨街鋪由于定價(jià)偏高（10 萬元/㎡建筑面積） ，現(xiàn)尚存數(shù)套總價(jià)在 1000 萬至 2022 萬左右的位置較佳的商鋪；結(jié)合上述兩個(gè)商業(yè)樓盤的銷售狀況和我司項(xiàng)目組對(duì)商業(yè)投資市場(chǎng)深層次分析，我司認(rèn)為臨街鋪仍是投資類市場(chǎng)的首選，但要注意適當(dāng)控制面積和總價(jià)，盡可能避免“大面積、高總價(jià)” ，以免產(chǎn)生類似東方巴黎部分商鋪“有價(jià)無市”下場(chǎng)；另外，對(duì)于賣場(chǎng)鋪，由于其面積小、總價(jià)低，再加上發(fā)展商采用“返租形式”進(jìn)行變相降價(jià)促銷，受到了廣大中小型投資者的推崇，但由于無間隔的賣場(chǎng)商鋪無法獨(dú)立自行經(jīng)營(yíng)，其投資回報(bào)率完全依賴整層物業(yè)成功招租和經(jīng)營(yíng)，故其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大（目前在沿海發(fā)達(dá)城市，采用此種銷售模式的商場(chǎng)多以失敗而告終） 。從某種意義上講，某市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是沿海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)制品。某市大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目，特別是包括依靠引進(jìn)主力店的大賣場(chǎng)項(xiàng)目，因開發(fā)商普遍不具有后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的能力，加之，成功將運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到投資者和市場(chǎng)上。但由于發(fā)展商和投資者之間關(guān)于返租兌現(xiàn)的矛盾尚未達(dá)到白熱化的激烈程度（開發(fā)商無力兌現(xiàn)返租承諾） ，故此銷售模式在部分市場(chǎng)依然能夠協(xié)助開發(fā)商短期套現(xiàn)，創(chuàng)造銷售奇跡。結(jié)論：某市商業(yè)投資類市場(chǎng)還處于市場(chǎng)初期，投資者還相對(duì)感性，易受廣告和賣場(chǎng)熱銷氣氛感染，產(chǎn)生“羊群”式?jīng)_動(dòng)型購買行為，鑒于此，部分期望短期資金回籠、贏利的發(fā)展商，慣用大賣場(chǎng)分割和返租銷售形式，進(jìn)行“套現(xiàn)” ，賺得盆滿缽滿，這無疑增強(qiáng)了未來市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的不確定性和埋下了投資回報(bào)率無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期兌現(xiàn)的矛盾根源，從國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市商業(yè)投資類市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，這個(gè)階段正是商用物業(yè)投資群體由感性回歸理想的必經(jīng)階段和重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。、寫字樓市場(chǎng)某市早期寫字樓分布較為集中，主要分布在火車站商圈內(nèi)區(qū)域和省政府兩大區(qū)域，近幾年新項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)東移趨勢(shì)，尤其以國(guó)貿(mào)中心、會(huì)展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)，現(xiàn)開發(fā)區(qū)寫字樓數(shù)量占某市寫字樓總量 70%左右，區(qū)域內(nèi)已集中某市超過 60%以上的商務(wù)辦公人流，已逐步形成某市的中央商務(wù)辦公區(qū)。2022 年某市甲級(jí)寫字樓的銷售價(jià)格范圍為 8000 元/平方米至12022 元/平方米（使用面積），乙級(jí)寫字樓的銷售價(jià)格范圍 5000 元/平方米至 7000 元/平方米（使用面積）。從售價(jià)來看，03 年年初寫字樓市場(chǎng)開始升溫，2022 年 3 季度某市市場(chǎng)上銷售的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目平均售價(jià)比 2022 年同期的平均售價(jià)上漲了 7%，乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目的平均售價(jià)比 2022 年同期的平均上漲了 9%（某市市當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介公司調(diào)查數(shù)據(jù)），但在 04 年漲幅開始停止不前，05 年平均售價(jià)又基本與 04 年持平。附：2022 年 19 月份某市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：辦公樓施工面積為 萬平方米，下降 %；辦公樓新開工面積 萬平方米，下降 %；辦公樓開發(fā)竣工面積 萬平方米，下降 萬平方米辦公樓銷售面積 萬平方米，分別增長(zhǎng) %辦公樓銷售均價(jià) 60008000 元/㎡，基本與 04 年持平；辦公樓存量空置面積 萬平方米，下降 %據(jù)了解，某市 2022 年甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓租賃率平均在 70%左右，較 2022 年有較大的回落，丙級(jí)寫字樓租賃率更差，租賃率只有 60%左右。2022 年某市甲級(jí)寫字樓對(duì)外報(bào)價(jià) 元/平方米/天，實(shí)際最終租賃價(jià)格在 34 元/平方米/天左右，乙級(jí)寫字樓的租賃價(jià)格范圍 元/平方米/天至 元/平方米/天。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪楣菊{(diào)查統(tǒng)計(jì)：某市甲級(jí)寫字樓 2022 年第三季度的平均租金較 2022 年同期的租金下跌了 25%；乙級(jí)寫字樓 2022 年第三季度的平均租金較 2022 年同期也下跌了 8%。租金下跌的主要原因，除一方面原有寫字樓的硬件設(shè)施老化及相關(guān)配套設(shè)施的不足，無法滿足高端客戶的實(shí)際需求外，另一方面原因是由于 2022 年寫字間供應(yīng)數(shù)數(shù)量的增大，直接導(dǎo)致某市甲級(jí)寫字樓租金的大幅下滑。分析：受 04 年寫字樓市場(chǎng)空置率較大和 05 年某市寫字樓市場(chǎng)新開工面積的減少，05 年某市寫字樓空置率開始下降，但即便如此，某市寫字樓的銷售面積和平均銷售價(jià)格并沒有明顯上漲，其中 2022 年19 月份辦公樓銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng)率僅為 %，而辦公樓銷售均價(jià)基本與 04 年持平，無任何上漲，由此不難預(yù)測(cè)，06 年整體寫字樓市場(chǎng)的銷售價(jià)格將會(huì)得到平抑，走勢(shì)并不理想。結(jié)論：考慮整體來講供小于求，需求市場(chǎng)尚未全面啟動(dòng)和激活，故建議本項(xiàng)目不發(fā)展寫字樓物業(yè)。調(diào)查選擇某市人口較為密集的道里和南崗區(qū)兩大老城區(qū)為主，為了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，我們進(jìn)行隨機(jī)抽樣訪問。調(diào)查簡(jiǎn)要說明：? 調(diào)查方法：定點(diǎn)訪問（以道里城區(qū)為主，調(diào)查地點(diǎn)主要選擇現(xiàn)正經(jīng)營(yíng)中的商場(chǎng)和地下商城、批發(fā)市場(chǎng)等） ；一手資料：定點(diǎn)訪問、實(shí)地走訪（商鋪、政府單位、樓盤） ；二手資料：報(bào)刊、年鑒；? 調(diào)查對(duì)象：主要選擇在某市城區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 20歲以上，現(xiàn)從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的商戶，甄別條件是未來 1 年有購買或投資商服的人群；? 實(shí)際樣本量商服、商服市場(chǎng)（投資者、商服潛在購買者）調(diào)查問卷 50 份備注說明：本調(diào)查報(bào)告中標(biāo)題中“本項(xiàng)目”關(guān)鍵字，在調(diào)查時(shí)為增強(qiáng)市民的理解力和避免造成負(fù)面影響，均以“假設(shè)在某一百附近”內(nèi)容替代。舉例：訪問員讀出：如果在某一百附近要建設(shè)一座集主題商業(yè)、商業(yè)步行街、專業(yè)批零市場(chǎng)、住宅、寫字樓于一體的多功能商業(yè)區(qū)。Q1：在這樣的地理位置，您認(rèn)為如果本項(xiàng)目存在以下商業(yè)模式，從市場(chǎng)需求/投資的角度來評(píng)價(jià)，哪種比較適合？在我們?cè)L問的 50 份問卷當(dāng)中，表示在未來 1 年內(nèi)有購買商鋪計(jì)劃的占了 78%。說明商鋪的需求空間還是頗大的。78%22%0%20%40%60%80% 有 沒 有 （ 或 其 它 ）未 來 1年 投 資 商 服 計(jì) 劃 （ %）（1）年齡25－29 歲人群正處于創(chuàng)業(yè)階段，購買商鋪成為他們未來一年的投資計(jì)劃，同時(shí)，30－39 歲年富力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好中年人群投資商鋪的最大，占 51%的比例。4%14%33%18%2%4%10%14%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%20歲 或 以 下21~24歲25~29歲30~34歲35~39歲40~44歲45~49歲50歲 或 以 上拒 答年 齡 （ %）（2）教育程度接近半數(shù)投資者為高中/中專學(xué)歷。8% 46%12%0%34%0% 10% 20% 30% 40% 50%初 中 或 以 下高 中 /中 專大 專 /本 科碩 士 或 以拒 答計(jì) 劃 購 買 商 鋪 的 受 教 育 程 度 （ %）（3）職業(yè)職業(yè)是以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，可見，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者擁有商鋪的期望最大。計(jì) 劃 購 買 商 鋪 的 職 業(yè) （ %）2%0%5%2%5%53%15%15% 3%黨 政 機(jī) 關(guān) /企 事 業(yè) 單 位 管 理人 員專 業(yè) 技 術(shù) 人 員黨 政 機(jī) 關(guān) /企 事 業(yè) 單 位 一 般人 員工 人自 由 職 業(yè) 者個(gè) 體 戶 /營(yíng) 業(yè) 員 /服 務(wù) 員私 營(yíng) 企 業(yè) 主下 崗 /失 業(yè) 人 員家 庭 主 婦（4）個(gè)人月收入從個(gè)人月收入來看，月總收入達(dá)到 20225000 元以上占 34%比例，在當(dāng)?shù)貙儆谥械仁杖腚A層。計(jì) 劃 購 買 商 鋪 的 個(gè) 人 月 收 入 （ %）0% 0% 6% 0% 6% 6% 6% 4% 10% 6% 6% 6% 2% 2% 4%42%0%10%20%30%40%50%無 收 入 1499元500749元750999元10001249元12501499元15001749元17501999元20222499元25002999元30003499元35003999元40004499元45004999元5000元或 以 上不 確 定/拒 答（5）家庭月總收入同樣，由于個(gè)人月總收入達(dá)到一定水平，家庭月總收入也會(huì)相對(duì)增高，大部分家庭月總收入達(dá)到了 3500 元以上。計(jì) 劃 購 買 商 鋪 的 家 庭 月 收 入 （ %）0% 0% 10% 2% 10% 8% 8% 10% 6% 0% 4% 2%40%0%10%20%30%40%50%1000元 以下10001499元15001999元20222499元25002999元35003999元40004499元45004999元50005999元60006999元70007999元8000元 或以 上不 確定 /拒答小結(jié)：從投資者個(gè)人資料分析可知，投資者以 25－39 歲為主，這一年齡層的人群精力充沛、年富力強(qiáng)，極具創(chuàng)業(yè)熱情，有超過五成的商鋪投資者有個(gè)體經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，在進(jìn)行了一定的資金積累后，都有了購買商鋪的計(jì)劃，這是我們重要的潛在客戶。. 投資意見狀況（愿意投資住宅、商鋪、儲(chǔ)蓄等種類的比例）當(dāng)提問到：“如果手頭上余錢，會(huì)選擇什么樣的投資方式？”時(shí)，57%的投資者表示會(huì)購買商鋪，40%則會(huì)投資住宅。40%57%2% 2%0%10%20%30%40%50%60%購 買 住 宅 投 資 商 服 存 于 銀 行 其 它 (不 一 定 )投 資 偏 好 （ %）目前在某市，絕大部分的開發(fā)商建房子時(shí)都樂于把 2 層作為商鋪，這些商鋪多為臨街商鋪，既方便自己樓盤的住戶，也增加了收入。臨街商鋪一直是投資者的最愛，46%的投資者表示會(huì)選擇臨街商鋪。而選擇投資商/廣場(chǎng)內(nèi)商鋪的投資比例較少，僅占 6%，這個(gè)結(jié)果一方面與投資者購買習(xí)慣有關(guān)，另方面與調(diào)研人員解釋和產(chǎn)品理解有關(guān)。0%18%28%6%48%0 小 區(qū) 內(nèi) 商 服住 宅 下 底 層 商 服臨 街 商 服商 (廣 )場(chǎng) 內(nèi) 的 商 服其 它 (不 一 定 或 拒答 )投 資 各 類 型 商 鋪 的 傾 向 （ %）分析：某市目前以臨街商鋪供貨量為主，但隨著萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、東方巴黎等商業(yè)樓盤熱銷，已在一定程度上分流了一大部分臨街鋪和商場(chǎng)/廣場(chǎng)內(nèi)商鋪投資客流，這會(huì)對(duì)我們的項(xiàng)目銷售造成一定影響；超過半數(shù)的投資人群首先考慮選擇道里區(qū)，調(diào)查中我們了解到投資者之所以首選道里區(qū)，主要是看好某市政府對(duì)道里區(qū)城市改選和城市商業(yè)中心升級(jí)改造，同時(shí)認(rèn)為道里商圈外地人流較大，好做生意，購買商鋪無論是自營(yíng)還是出租，看好后市行情和增值潛力。投 資 商 服 的 首 選 區(qū) 域 （ %）50%22%2%2%2%22% 道 里 區(qū)南 崗 區(qū)道 外 區(qū)開 發(fā) 區(qū)松 北 新 區(qū)其 他 （ 不 一 定 ） 3 個(gè)項(xiàng)目名稱(商場(chǎng)、廣場(chǎng)、商業(yè)街等名稱)當(dāng)問及會(huì)考慮投資的項(xiàng)目和商業(yè)街時(shí)，投資人群多會(huì)選擇道里和南崗二區(qū)域的繁華商業(yè)區(qū)和城市人流和商流較頻繁的主干道，如道里區(qū)偏好中央大街、尚志大街、十二道街、某一百附近和索菲亞廣場(chǎng)旁邊；南崗區(qū)則偏好東大直街、果戈里大街、松雷和遠(yuǎn)大附近；有超過 3 成的人群需求 1630㎡建筑面積的商鋪，此數(shù)據(jù)結(jié)果與調(diào)查對(duì)象多以個(gè)體戶為主的人群有直接關(guān)系。在實(shí)際操作中，商鋪規(guī)格可以按照客戶所需要間隔面積大小。投 資 商 鋪 選 擇 的 建 筑 面 積 （ %）0% 8% 4% 14% 14% 6% 2% 6% 2% 4% 2% 2%36%0%5%10%15%20%25%30%35%40%5m2或以 下 610m21115 m21620 m22125m22630 m23140 m24150 m25160 m26180 m281100 m2101 m2或以 上 不 明 確有 4 成人群在投資商服時(shí)熱衷自行經(jīng)營(yíng)的商鋪，這與樂意接受臨街鋪有直接關(guān)系；此外，對(duì)于帶租約的商鋪，也得到超過 1 成投資的喜歡。40%12%2%46%0% 10% 20% 30% 40% 50%自 行 經(jīng) 營(yíng) 的 商 鋪帶 租 約 的 商 鋪商 場(chǎng) 內(nèi) 返 租 的不 一 定 （ 或 無 所 謂 ）接 受 商 鋪 的 類 型 （ %）在談到考慮商鋪的單價(jià)時(shí)，我們調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，44%投資者會(huì)選擇500010000 元/平方米左右的商鋪，而其中 50007000 元/平方米比例相對(duì)較高，占了 20%的比例。12%20%16%8%0%0%0%2%2%0%40%0% 10% 20% 30% 40%5000元 /m2或 以 下50017000元 /m270019000元 /m2900110000元 /m21000115000元 /m21500120220元 /m22022130000元 /m23000150000元 /m25000180000元 /m280001元 /m2或 以 上不 一 定可 接 受 的 商 服 單 價(jià) （ 每 平 方 米 建 筑 面 積 單 價(jià) ） （ %）當(dāng)繼續(xù)詢問可接受的總價(jià)又會(huì)是多少錢