【正文】 和商流密度較大的大型商場內(nèi)外、地下商場、商業(yè)步行街、休閑娛樂、餐飲場所） ；? 調(diào)查對象：主要選擇在某市城區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 20歲以上的人群，性別中男性占 40%，女性占 60%；? 實際樣本量：消費習慣（消費者）調(diào)查問卷 100 份；從學歷水平來看，受訪者的文化程度還是較高的，大、中專學歷最為普及。從我們實際調(diào)查中感覺，受訪者受傳統(tǒng)“財不外露”意識影響，對個人平均月收入較為隱瞞，不愿意往高處說。其次是體育運動/健身和旅游。16%5%4%0%2%2%72%0%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%肯 德 基麥 當 勞美 國 加 州 牛 肉 面老 上 號 沙 鍋華 梅 餐 廳萬 達 大 食 代 美 食 廣 場其 他 （ 請 注 明 )沒 有經(jīng) 常 用 餐 地 點 (%)22%7%40%31%0% 10% 20% 30% 40%居 所 附 近工 作 地 點 附 近主 要 商 業(yè) 區(qū)其 它外 出 用 餐 (指 每 次 每 人 平 均 消 費 20元 以 上 )選 擇 的 地 點40%的消費者表示會選擇主要商業(yè)區(qū)附近進行就餐，調(diào)查中了解到消費群對商場內(nèi)的餐飲消費接受度較高，主要原因是環(huán)境好，消費方便，餐飲種類齊全。同時，每月消費在 600 元也有逐漸上升的趨勢，可以看到，某也存在一定比例的高消費群。? 4 成多消費者表示對購物環(huán)境較為滿意，覺得一般的消費者比例達了 34%。隨著人們消費要求越來越高，目前的經(jīng)營模式及服務亟待升級，這對我們項目來說是一個很好的切入時機。10%22%6%48%10%2%2%0% 10% 20% 30% 40% 50%百 貨 商 場 （ 以 百 貨 銷 售 為 主 ）大 型 超 市獨 立 式 的 商 業(yè) 旗 艦 店綜 合 購 物 中 心商 業(yè) 步 行 街大 中 型 專 業(yè) 市 場其 它本 項 目 適 合 存 在 的 商 業(yè) 模 式 （ %）? 商業(yè)廣場內(nèi)開設一家經(jīng)營流行服裝、飾品等業(yè)種的主題店的吸引力（此題目是為確定本項目外銷商鋪中的內(nèi)街商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃與論證所做的定向調(diào)查）當問及假設新商業(yè)廣場內(nèi)開設一家大面積經(jīng)營流行服裝、飾品、皮具箱包等業(yè)種的主題店的吸引力時，受眾人群有超過 6 成的比例表示出興趣，這種消費傾向和偏好，在我們項目進行經(jīng)營業(yè)態(tài)和商業(yè)規(guī)劃時應予以重視。整飾沿街建筑立面、燈飾亮化及增加天橋等公共設施，增強城市的商業(yè)品味，為城市商業(yè)注入新的活力。為迅速改寫這種不利局面，先知先覺的百貨店經(jīng)營者紛紛選擇了轉(zhuǎn)型為購物中心或準購物中心，以適應某市商業(yè)全新的“游戲模式” ，然而即便如此，現(xiàn)目前某市仍缺乏一個集多種業(yè)態(tài)于一體的現(xiàn)代化購物中心，相信某集團升級后的購物中心如遠大、松雷等均加入美食廣場、娛樂場所等休閑元素使顧客在“有得買”之余還“有得玩” 、 “有得看” 、“有得吃” 。所謂 MAll 即由幾個小型購物中心組成，幾個主題構(gòu)成一個MAll，按照區(qū)域來劃分，定位不同的休閑 MAll、不同的購物MALL，互相配合，形成真正的大型購物娛樂休閑天堂。某市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，某市截止至 05 年 9 月，某市商業(yè)用房施工面積已經(jīng)接近 250 萬平方米。東北小商品城” 之類項目）的積壓產(chǎn)品，這種市場現(xiàn)狀，還不能完全說明市場有泡沫的成分，還會刺激市場進行優(yōu)化調(diào)整，促使市場呈現(xiàn)優(yōu)劣兩極分明的市場局面，同時加速商業(yè)地產(chǎn)市場洗牌過程，促進某市商業(yè)地產(chǎn)市場的良性發(fā)展；縱 觀 某市商業(yè)地產(chǎn)終端產(chǎn)品，目前已形成包括社區(qū)底商、商業(yè)街商鋪、shopping mall3 個種類。按此規(guī)模發(fā)展，365 萬平方米的商業(yè)體量，使某市人均商業(yè)面積接近國內(nèi)發(fā)達城市（國家商務部統(tǒng)計數(shù)字表明：重慶的人均商業(yè)面積不足 平方米，北京的人均商業(yè)面積不足 平方米，上海的人均商業(yè)面積 1 平方米），但其消費能力卻遠低于發(fā)達城市，目前已相繼出現(xiàn)了商業(yè)面積大量空置的尷尬局面（05 年 19 月最新數(shù)據(jù)表明，商業(yè)營業(yè)用房空置 萬平方米，增長 %），引起了某市商務局等部門的關(guān)注和重視，并著手針對商業(yè)設施建設情況進行專項調(diào)查，防范大型商業(yè)地產(chǎn)投資過熱、規(guī)范大型商業(yè)地產(chǎn)建設等相關(guān)問題已被提上議事日程。據(jù)了解，果戈里大街部分商鋪租金漲幅高達 30%，中央大街年增漲幅度在 57%。（2）經(jīng)過對某市商業(yè)網(wǎng)點分布調(diào)查與分析，再結(jié)合上述數(shù)據(jù)與分析，我司認為某市已存在商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)消費市場矛盾的兩面性特征。根據(jù)項目的規(guī)模及地理位置，以及整個城市的規(guī)模，我們以項目所在地為圓心，取周邊 2 公里為半徑，對該范圍內(nèi)典型商用物業(yè)進行調(diào)查，調(diào)查的重點為銷售型商用物業(yè)為主。? 物業(yè)名稱：金安歐羅巴屬純租賃經(jīng)營性商用物業(yè)外，萬達商業(yè)廣場（A、C 兩區(qū)首層整層出售）和東方巴黎均對外銷售。從某種意義上講，某市商業(yè)地產(chǎn)市場本身就是沿海商業(yè)地產(chǎn)市場的復制品。、寫字樓市場某市早期寫字樓分布較為集中，主要分布在火車站商圈內(nèi)區(qū)域和省政府兩大區(qū)域，近幾年新項目已經(jīng)呈現(xiàn)東移趨勢，尤其以國貿(mào)中心、會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)，現(xiàn)開發(fā)區(qū)寫字樓數(shù)量占某市寫字樓總量 70%左右，區(qū)域內(nèi)已集中某市超過 60%以上的商務辦公人流，已逐步形成某市的中央商務辦公區(qū)。辦公樓施工面積為 萬平方米，下降 %；辦公樓銷售均價 60008000 元/㎡，基本與 04 年持平；租金下跌的主要原因，除一方面原有寫字樓的硬件設施老化及相關(guān)配套設施的不足，無法滿足高端客戶的實際需求外，另一方面原因是由于 2022 年寫字間供應數(shù)數(shù)量的增大，直接導致某市甲級寫字樓租金的大幅下滑。調(diào)查簡要說明：? 調(diào)查方法：定點訪問（以道里城區(qū)為主，調(diào)查地點主要選擇現(xiàn)正經(jīng)營中的商場和地下商城、批發(fā)市場等） ；一手資料：定點訪問、實地走訪（商鋪、政府單位、樓盤） ；二手資料：報刊、年鑒；? 調(diào)查對象：主要選擇在某市城區(qū)居民和居住半年以上的年齡在 20歲以上，現(xiàn)從事個體經(jīng)營的商戶，甄別條件是未來 1 年有購買或投資商服的人群；? 實際樣本量商服、商服市場（投資者、商服潛在購買者）調(diào)查問卷 50 份備注說明：本調(diào)查報告中標題中“本項目”關(guān)鍵字，在調(diào)查時為增強市民的理解力和避免造成負面影響，均以“假設在某一百附近”內(nèi)容替代。78%22%0%20%40%60%80% 有 沒 有 （ 或 其 它 ）未 來 1年 投 資 商 服 計 劃 （ %）（1）年齡25－29 歲人群正處于創(chuàng)業(yè)階段，購買商鋪成為他們未來一年的投資計劃，同時，30－39 歲年富力強，經(jīng)濟基礎較好中年人群投資商鋪的最大，占 51%的比例。計 劃 購 買 商 鋪 的 個 人 月 收 入 （ %）0% 0% 6% 0% 6% 6% 6% 4% 10% 6% 6% 6% 2% 2% 4%42%0%10%20%30%40%50%無 收 入 1499元500749元750999元10001249元12501499元15001749元17501999元20222499元25002999元30003499元35003999元40004499元45004999元5000元或 以 上不 確 定/拒 答（5）家庭月總收入同樣，由于個人月總收入達到一定水平，家庭月總收入也會相對增高，大部分家庭月總收入達到了 3500 元以上。臨街商鋪一直是投資者的最愛，46%的投資者表示會選擇臨街商鋪。建筑面積的商鋪，此數(shù)據(jù)結(jié)果與調(diào)查對象多以個體戶為主的人群有直接關(guān)系。12%20%16%8%0%0%0%2%2%0%40%0% 10% 20% 30% 40%5000元 /m2或 以 下50017000元 /m270019000元 /m2900110000元 /m21000115000元 /m21500120220元 /m22022130000元 /m23000150000元 /m25000180000元 /m280001元 /m2或 以 上不 一 定可 接 受 的 商 服 單 價 （ 每 平 方 米 建 筑 面 積 單 價 ） （ %）當繼續(xù)詢問可接受的總價又會是多少錢時，大多。投 資 商 鋪 選 擇 的 建 筑 面 積 （ %）0% 8% 4% 14% 14% 6% 2% 6% 2% 4% 2% 2%36%0%5%10%15%20%25%30%35%40%5m2或以 下 610m21115 m21620 m22125m22630 m23140 m24150 m25160 m26180 m281100 m2101 m2或以 上 不 明 確有 4 成人群在投資商服時熱衷自行經(jīng)營的商鋪，這與樂意接受臨街鋪有直接關(guān)系；此外，對于帶租約的商鋪，也得到超過 1 成投資的喜歡。0%18%28%6%48%0 小 區(qū) 內(nèi) 商 服住 宅 下 底 層 商 服臨 街 商 服商 (廣 )場 內(nèi) 的 商 服其 它 (不 一 定 或 拒答 )投 資 各 類 型 商 鋪 的 傾 向 （ %）分析：某市目前以臨街商鋪供貨量為主，但隨著萬達商業(yè)廣場、東方巴黎等商業(yè)樓盤熱銷，已在一定程度上分流了一大部分臨街鋪和商場/廣場內(nèi)商鋪投資客流，這會對我們的項目銷售造成一定影響；超過半數(shù)的投資人群首先考慮選擇道里區(qū)，調(diào)查中我們了解到投資者之所以首選道里區(qū)，主要是看好某市政府對道里區(qū)城市改選和城市商業(yè)中心升級改造，同時認為道里商圈外地人流較大，好做生意，購買商鋪無論是自營還是出租，看好后市行情和增值潛力。. 投資意見狀況（愿意投資住宅、商鋪、儲蓄等種類的比例）當提問到：“如果手頭上余錢，會選擇什么樣的投資方式？”時，57%的投資者表示會購買商鋪，40%則會投資住宅。8% 46%12%0%34%0% 10% 20% 30% 40% 50%初 中 或 以 下高 中 /中 專大 專 /本 科碩 士 或 以拒 答計 劃 購 買 商 鋪 的 受 教 育 程 度 （ %）（3）職業(yè)職業(yè)是以個體經(jīng)營者為主，可見，個體經(jīng)營者擁有商鋪的期望最大。Q1：在這樣的地理位置，您認為如果本項目存在以下商業(yè)模式，從市場需求/投資的角度來評價，哪種比較適合？在我們訪問的 50 份問卷當中，表示在未來 1 年內(nèi)有購買商鋪計劃的占了 78%。結(jié)論：考慮整體來講供小于求，需求市場尚未全面啟動和激活，故建議本項目不發(fā)展寫字樓物業(yè)。2022 年某市甲級寫字樓對外報價 元/平方米/天，實際最終租賃價格在 34 元/平方米/天左右，乙級寫字樓的租賃價格范圍 元/平方米/天至 元/平方米/天。辦公樓開發(fā)竣工面積 萬平方米，下降 萬平方米從售價來看，03 年年初寫字樓市場開始升溫，2022 年 3 季度某市市場上銷售的甲級寫字樓項目平均售價比 2022 年同期的平均售價上漲了 7%，乙級寫字樓項目的平均售價比 2022 年同期的平均上漲了 9%（某市市當?shù)氐禺a(chǎn)中介公司調(diào)查數(shù)據(jù)），但在 04 年漲幅開始停止不前，05 年平均售價又基本與 04 年持平。但由于發(fā)展商和投資者之間關(guān)于返租兌現(xiàn)的矛盾尚未達到白熱化的激烈程度（開發(fā)商無力兌現(xiàn)返租承諾） ，故此銷售模式在部分市場依然能夠協(xié)助開發(fā)商短期套現(xiàn)，創(chuàng)造銷售奇跡。臨街鋪 100㎡（建面）左右C、市場銷售層面東方巴黎也在開盤四個月左右，銷售率飆升至 70%左右，值得一提的是其超過 1500 套建筑面積 10㎡左右的賣場鋪銷售亦較理想，一、二線鋪位通過返租扣減的方式基本銷售完畢，僅余少量位置較差的邊角鋪；但其臨街鋪特別是西十二道街側(cè)的臨街鋪由于定價偏高（10 萬元/㎡銷售率 80% 開盤時間 05年6月內(nèi)部認購，9月開盤整體均價（元/㎡建面)樓層銷售價格（元/㎡建面)臨街鋪售價（元/㎡建面)內(nèi)街鋪售價（元/㎡建面)銷售價格西十二道街：萬尚 志 大道：89萬西十一道街：65萬1F均價：臨街87萬2F均價：3F均價：2萬4F均價：5F均價：2萬最高價：10萬 最低價：5000（4F位置最差鋪，4F較好位置,10㎡總價8萬,單價8000元）商鋪租金 臨中央大街部分（使用面積）：650850元/㎡/月周邊租金水平 索菲亞購物中心(西五、六道街附近)一層租金（使用面積）：825元/㎡ /月三、項目招商狀況招商總面積 現(xiàn)公開招商中，招商情況不理想經(jīng)營商家構(gòu)成 服裝、美食廣場、快餐等多業(yè)態(tài)組合預計開業(yè)時間 06年7月交房，10月1日日投入使用四、項目評價項目地理位置優(yōu)越；公司掛靠溫州商會，對外宣傳攻勢較強，影響面廣；項目內(nèi)街及賣場采用小面積分割出售，銷售較為理想；經(jīng)營主題大而全，過度分散，業(yè)態(tài)業(yè)種安排不合理，后期無專業(yè)機構(gòu)招商，未來經(jīng)營難度較大；典型商業(yè)物業(yè)分析：A、項目定位層面萬達商業(yè)廣場和金安銷售率 100% 開盤時間 2022年整體均價（元/㎡建面)樓層銷售價格（元/㎡建面)臨街鋪售價（元/㎡建面)內(nèi)街鋪售價（元/㎡建面)銷售價格約4萬 / 26萬元/㎡ 約2